Auslegung eines B-Planes

Diskutiere Auslegung eines B-Planes im Baugesuch, Baugenehmigung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo, während wir noch in der Planung für unser Bauvorhaben sind haben andere schon Anfragen an das Bauamt gestellt ob denn ihr Bauvorhaben...

  1. Stefan79

    Stefan79 Gast

    Hallo,

    während wir noch in der Planung für unser Bauvorhaben sind haben andere schon Anfragen an das Bauamt gestellt ob denn ihr Bauvorhaben zulässig ist. Geplant waren Gebäude mit 2 Vollgeschossen (EG und OG flächengleich) mit einer Firsthöhe von 8m. Dieses wurde wohl vom Bauamt abgelehnt mit dem Hinweis auf eine "2/3"-Regelung. Wir haben unseren Architekten dann angesprochen ob wir irgendwas im B-Plan übersehen hätten (wir planen ebenfalls 2 Vollgeschosse, Dachneigung 12° unter Ausnutzung der 8m Firsthöhe). Er meinte dann aber auch dass unsere bisherigen Planungen den Vorgaben des B-Planes entsprechen würden, er hat sich auch nochmal den B-Plan angesehen und sagte, dass bei den anderen Bauvorhaben wohl irgendetwas anderes nicht eingehalten wurde. Natürlich werden wir auch nochmal den Kontakt zum Bauamt suchen sobald wir die ersten Entwürfe haben, dennoch denkt man die ganze Zeit darüber nach, welche Gründe es für eine Ablehnung haben könnte.

    Ich habe den B-Plan mal als Anhang beigefügt. Den Anhang bplan_438_2.pdf betrachten

    Die für uns wesentlichen Textstellen: A. §1 Abs. 3 (Hinweis 2 Vollgeschosse und Firsthöhe) und B. §2 Abs. 1 (Abweichung von Dachneigung bei 2. Vollgeschoss).

    Kann aus den Formulierungen im B-Plan entnommen werden, dass ein Vollgeschoss mit 100% flächengleichheit abgelehnt wird, eines mit 2/3 Fläche dagegen nicht (da ab 2/3 ja als Vollgeschoss gerechnet wird)? Würde eine direkt angebaute Garage mit Durchgang in das Gebäude in die Erdgeschossfläche mit eingerechnet werden? Irgendwie wird man unruhig wenn man hört das (ähnliche) Bauvorhaben nicht genehmigt werden, der eigene Architekt aber auch der Meinung ist alles den Vorgaben entsprechend zu planen.

    Gruß
    Stefan
     
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  3. MoRüBe

    MoRüBe Gast

    Da steht was von Ausnahmsweise, kann...

    Tja, nu gilt es herauszufinden, was denn die Ausnahme ist....

    Wobei, ich tippe mal, die Ausnahme ist in Teil B, § 3 beschrieben...
     
  4. #3 Ralf Dühlmeyer, 21. Juli 2013
    Ralf Dühlmeyer

    Ralf Dühlmeyer

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    Super! Welcher *piep* hat denn die Festsetzungen geschrieben??? Ausnahmsweise zulässig - unter welchen Umständen denn??

    Viel Spass, das mit den Bauämtlern auszudiskutieren, welche Ausnahmetatbestände mit welcher Begründung (Ausnahmanträge sind zu begründen!) das zulässig wird!

    Mein Tipp - Bauvoranfrage stellen, aber nicht einfach: Können wir so bauen?, sondern dezidiert den Antrag auf Ausnahme begründen! Mündlich bringt da gar nichts!
    Denen den Antrag gut vorbereitet vor den Latz knallen, dann sollen die mal eine Ablehnung begründen!

    Kostet natürlich extra, aber das wärs mir wert!
     
  5. Stefan79

    Stefan79 Gast

    Ja, das mit der "Ausnahme" war uns vorher auch so nicht als mögliches Hindernis / Ärgernis aufgefallen.

    @ Ralf: wären die Mehrkosten bezogen auf das Genehmigungsverfahren beim Amt oder die Arbeit des Architekten? Ich denke beides wäre bezogen darauf, dass man ja für "eine längere Zeit" in dem Haus wohnen möchte, eine Investition die man eingehen sollte.
     
  6. MoRüBe

    MoRüBe Gast

    Ralf, ich glaube, sowas nennt sich Architekt, Fachrichtung Städtebauplanung :mega_lol:

    Zur Frage der Ablehnung/Ausnahme: kurz und knapp, keine Ausnahme, weil Baumann und Clausen das heute nicht wollen.:think

    Die Begründung, warum Du einen echten 2-geschosser bauen willst, statt E+D find ich viel spannender
     
  7. #6 Pruefhammer, 21. Juli 2013
    Pruefhammer

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    Ich denke, der Fragesteller will sowas wie eine "Stadtvilla" bauen. Hier stellt sich die Frage, ob das 1.OG ein Dachgeschoß ist. Wann ist ein Dachgeschoß ein Dachgeschoß? Wenn die Decke oder ein Teil davon Teil des Dachs ist? Oder ist es einfach das oberste Geschoß unterhalb des Dachs? Und was unterscheidet ein ausgebautes vom voll ausgebauten Dachgeschoß? Dass das voll ausgebaute bis unter den First geht? Da müsste man die niedersächsiche BO mal studieren, gibt es für die Begriffe Dachgeschoß, voll ausgebautes DG Definitionen? Was ist, wenn der Kniestock im DG 2.5m hoch ist?
     
  8. MoRüBe

    MoRüBe Gast

    Nimmste den Pütagoras :D

    Wie Du nämlich bei 2,50 m Drempel und Mindestdachneigung von 30° unter 8m Firsthöhe bleiben willst: :Respekt

    Schön schmal wird die Kiste dann...
     
  9. #8 Pruefhammer, 21. Juli 2013
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    daher: Gebäude mit 2. Vollgeschoß unter 30Grad erlaubt.
     
  10. MoRüBe

    MoRüBe Gast

    Ausnahmsweise: ja :D
     
  11. Stefan79

    Stefan79 Gast

    Hi, die Dachneigung ist ja nicht das Problem (bei 2. Vollgeschoss kann davon abgewichen werden).
    Geplant wird ein Gebäude bestehend aus 2 Rechtecken die aneinandergesetzt werden, ggf. mit versetztem Pultdach.

    Was ich auch nicht ganz verstehe: das 2. Vollgeschoss wird als (voll) ausgebautes Dachgeschoss oder Staffelgeschoss beschrieben. Wieso ist ein Vollgeschoss wieder ein Dachgeschoss, was ist in diesem Falle (NDS) ein Staffelgeschoss.

    Das sieht nach weiteren - notwendigen - Gesprächen mit dem Architekten aus...
     
  12. #11 Pruefhammer, 21. Juli 2013
    Pruefhammer

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    ein Staffelgeschoß springt zurück, je nach LBO an einzelnen oder allen Seiten.

    mal ne ganz knappe Rechnung zum Dach: OKFFB auf Geländeniveau, dann 2,5m lichte Raumhöhe , dann 18cm Decke, dann 10cm Bodenaufbau, nochmal 2,47m Raumhöhe, 25cm fürs Dach macht rund 5,5m Gesamthöhe, bleiben noch 2,5m bis zum First, ergibt rd. 8,7m Hausbreite, mit ein paar Tricks bringt man das evtl. noch auf auf ein wenig mehr, also gar nicht so schlecht.
     
  13. #12 Ralf Dühlmeyer, 22. Juli 2013
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    Tja - blöd nur, das weder die alte noch die neue NBauO den Begriff "Staffelgeschoß" kennen!

    @ Rübe - ne da schreiben auch schn gerne mal die Bürgermeester ihre ganz persönlichen Ideen rein!

    Gegen solche Pläne müsste man eigentlich klagen!
     
  14. Stefan79

    Stefan79 Gast

    Mittlerweile hat unser Architekt eine handerstellte Skizze erhalten, welche "Baukörper zulässig wären". Vergleicht man diese mit dem Bebauungsplan erhält man aber nur Fragezeichen.
    Die 4 dort skizzierten Baukörper (alle 8m hoch, dargestellt eine Giebelseite und eine Draufsicht): 1. Rechteckiges Gebäude, Satteldach mit 45° DN, 2. Rechteckiges Gebäude, 30° DN, von uns abgegriffene Traufenhöhe im OG bei ~ 6m, 3. Rechteckiges Gebäude mit Staffelgeschoss, 4 Seiten eingerückt (und Übergang EG / DG mit 45° DN), 4. Staffelgeschoss, 2 Seiten eingerückt, auch diese beiden Seiten mit 45° DN am Übergang EG / DG. Ergänzt wurde die Skizze mit dem Hinweis "mind. 30° DN, Ausnahme mind. 20° DN).
    Das Problem der Definition eines Staffelgeschosses haben wir auch "erkannt", nimmt man eine BauO eines anderen Bundeslandes gibt es dort verschiedene Regelungen (mind. 1m Rücksprung, 2/3 der Wandhöhe usw.). Also ist die Verwendung des Begriffes Staffelgeschoss in dem B-Plan doch irreführend (weil in NDS nicht definiert). Dann greift der textliche Teil des B-Planes nirgendwo die DN von 20° auf (die als "Ausnahme" gelten soll).
    Kann sich die Stadt bei der "nicht-genehmigung" auf diese Skizze berufen, ist der B-Plan maßgebend und hätte man auf Grund des B-Planes eine Möglichkeit gegen die Entscheidung der Stadt anzugehen?

    Scheint noch eine spannende Geschichte zu werden... Achso, die Skizze möchte ich hier lieber nicht einstellen bevor es da Probleme auf Grund deren Veröffentlichung gibt.
     
  15. #14 Pruefhammer, 25. Juli 2013
    Pruefhammer

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    auch wenn Herr Dühlmeyer sich wieder aufregt:
    wenn die netten Damen und Herrn vom Bauamt solche Skizzen rausgeben ist das vielleicht nett gemeint, aber rechtlich gesehen ohne Bindung. Der B-Plan ist (hoffentlich) rechtlich einwandfrei erlassen worden, hat damit bindende Wirkung, sowohl Plan wie auch Textteil. Wenn Dein Archi da nun etwas zur Genehmigung einreicht muss schon das Amt begründen warum es gegen den B-Plan verstößt, wenn es ablehnen will.
    Mir war nicht bekannt, daß in Nds. der Begriff Staffelgeschoß in der LBO gar nicht definiert ist. Wird dann ein solcher Begriff verwendet sehe ich den B-Plan in Gefahr. Sich hier auf die Definitionen anderer LBOs zu berufen halte ich für Unsinn, zum einen sind diese in Bezug auf die Definition unterschiedlich und zum anderen sind die LBOs nunmal Ländersache,fehlt der Begriff Staffelgeschoß in der LBO kann man da nicht mit in B-Plänen arbeiten zumal auch im B-Plan der Begriff nicht weiter definiert wird.
    Ich persönlich würde mal meinen Archi mit einem Entwirf hinschicken, ggf. BVA, dann sollen die mal begündet ablehnen, den Klageweg kann man dann immer noch beschreiten. Vielleicht hat das Amt ja einsehen und jedes Geschoß ist ein Staffelgeschoß, wäre doch in Ihrem Sinne...
     
  16. #15 Ralf Dühlmeyer, 25. Juli 2013
    Ralf Dühlmeyer

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    Und das ist - auch wenn Herr Prüfhmmer sich jetzt wieder aufregt - der Grund, warum ich bei Laienantowrten so oft an Dieter Nuhr denken muss!

    @ Stefan - irgendwelche Skizzen, die (da hat Prüfhammer Recht) ohne jeden Belang sind, da nicht Teil des B-Plans, zeigen doch nur, wie hoch das Wissen der Bauämtler um die Mistigkeit dieses Plans ist.
    Ich habe in meinen rd.30 Jahren Berufserfahrung noch nie erlebt, das ein Bauamt eine Erläuterungsskizze zu einem B-Plan verteilt hat.
    Entweder waren Zeichnugnen BEstandteil des B-Plans oder es wurde auf den Inhalt des B-Plnas verwiesen. Auch Laien gegenüber!

    Ich würde den Bauantrag so wie gewollt einreichen und den D+H Sehr deutlich machen, dass Sie die Absicht hegen, bei einer Ablehnung diese durch ein Gericht überprüfen zu lassen, was dann die Hinfälligkeit des gesamten B-Plans nach sich ziehen kann!
    Und ich denke, DAS ist das letzte, was die wollen.
     
  17. Mikalaya

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    OT: Och, da weiß ich aber eine Stadt, die für ihren Öko-Acker sowas rausgibt..
     
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  19. #17 Ralf Dühlmeyer, 25. Juli 2013
    Ralf Dühlmeyer

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    Dito OT - Echt? Ausgerechnet die Hannoveraner? Sicher das Bauordnungsamt?

    Oder ist das eher etwas von den Beratern des Öko-Büros??
     
  20. Mikalaya

    Mikalaya

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    Ok, das bekommt man durch die liegenschaftsverwaltung, wenn ich mich richtig erinner. Aber in einem Atemzug mit dem b-plan und dem ganzen Vorgabengeraffel, also schon für den Laien mit verbindlichem anstrich. Auch meine ich, kam das explizit mit der aussage, dass das genehmigungsfähige Beispiele sind. Nicht im Zuge von infomaterial zum Gebiet mit Broschüre zu Hannovers schönsten passivhäusern oder sowas. Aber die Ämter sprechen ja erfahrungsgemäß nicht wirklich miteinander, also will ich mal dem bauordnungsamt davon keine Kenntnis unterstellen :-D
     
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