Außenbereich - Nutzfläche in Wohnfläche wandeln

Diskutiere Außenbereich - Nutzfläche in Wohnfläche wandeln im Baugesuch, Baugenehmigung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo zusammen, nachdem uns das letzte Haus vor der Nase weggekauft wurde, haben wir jetzt einen anderen Plan. Wir möchten mein Elternhaus...

  1. #1 Grenzgaenger, 14. Oktober 2014
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    Hallo zusammen,
    nachdem uns das letzte Haus vor der Nase weggekauft wurde, haben wir jetzt einen anderen Plan. Wir möchten mein Elternhaus übernehmen und zukunftssicher gestalten; dazu jetzt meine Frage.

    Im Außenbereich steht das Zweifamilienhaus mit zwei Wohnungen. Eine bewohnt meine Mutter mit Ihrem Lebensgefährten (ca. 100 m2) und eine Wohnung ist bereits langjährig an eine alleinerziehende Mutti vermietet (ca. 120 m2). An dem Haus selbst ist noch eine Tenne dran, die sich von außen allerdings nicht vom gesamten Erscheinungsbild unterscheidet, bis auf zwei Garagentore die da eingebaut sind.

    Wir würden gerne die Tenne von einer Nutzfläche in Wohnfläche wandeln lassen, alles einmal entkernen und neu aufbauen. Wohnfläche würde dabei ca. 150 m2 entstehen. Allerdings könnte ich mir vorstellen, dass das Probleme geben wird. Wie seht Ihr das? Auf der einen Seite wollen wir ja nichts "neues anbauen" - von den Außenmaßen bleibt also alles gleich. Auf der anderen Seite hätte man dann da ein Brocken stehen mit ca. 370 m2 Wohnfläche. Bevor ich mich beim Bauamt lächerlich mache wollte ich euch also mal nach Meinung fragen. Baugebiet ist Landkreis Osnabrück - genaueres gerne per PN.

    Beste Grüße!
    Simon
     
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  3. #2 Grenzgaenger, 14. Oktober 2014
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  4. Taipan

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    Gehe nicht selbst auf das Bauamt! Nimm einen Architekten für die LPH 1 (Grundlagenermittlung) und lass den eine sauber formulierte und begründete Bauvoranfrage stellen. Damit steigen deine Chancen an dem jetzigen zustand etwas zu ändern. Grundsätzlich hast du bei Gebäuden im Außenbereich eine "Veränderungssperre".
     
  5. #4 Grenzgaenger, 14. Oktober 2014
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    Hi Taipan,
    okay - das habe ich mir schon fast gedacht. Ich habe ja zum Glück bereits einen Archi an der Hand dem ich vertraue. Bedeutet also vorher selbst beim Bauamt mal "vorhorchen" wäre wahrscheinlich ne dumme Idee; richtig?

    Auch wenn der Archi mir wahrscheinlich bisschen was dann zu meinem Vorhaben erzählen kann, würde ich mich über weitere Hinweise und Tipps sehr freuen. Ich hab im Internet erstaunlich wenig über das Thema gelesen; in der Regel ging es immer um Anbauen. Mein Nachbar hat auch im Außenbezirk angebaut; da wurden ihm aber Auflagen bezgl. der m2 gemacht. Mal sehen...

    Die Veränderungssperre ist übrigens ja auch mal wieder ne tolle Idee. Grundsätzlich darf man nix machen - ABER es KANN ja eine Ausnahme genehmigt werden.

    (2) Wenn überwiegende öffentliche Belange nicht entgegenstehen, kann von der Veränderungssperre eine Ausnahme zugelassen werden. Die Entscheidung über Ausnahmen trifft die Baugenehmigungsbehörde im Einvernehmen mit der Gemeinde.

    Wenn ich also mit dem Bürgermeister auf "Du" bin kann ich im Außenbereich fast alles bauen was ich will?! Super!
     
  6. Taipan

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    Nö, es gibt ja immerhin noch eine Aufsichtsbehörde und den Nachbarn, der nicht bauen durfte. Was das angeht, funktionieren die Kontrollmechanismen eigentlich ganz gut.
     
  7. #6 Grenzgaenger, 14. Oktober 2014
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    Schön gesagt. :D Ja sonst noch n Tipp für mich?
     
  8. Taipan

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    Nee leider nicht ... dafür müsste man sich Grundstück, Umgebung, dein geplantes Vorhaben und und und anschauen ... Aber dafür hast Du ja schon den richtigen Mann. Besprich mit dem, was DU genau willst und lass ihn dann mal in aller Friedensruhe machen. Das sollte er schon hinkriegen. Ich halte Deine Chancen, da sich die Baumassen nicht ändern, für gar nicht so gering.
     
  9. #8 Grenzgaenger, 14. Oktober 2014
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    Hast mir auf jeden Fall Mut gemacht! Danke :) Werd berichten was der Archi gesagt hat.
     
  10. #9 Ralf Dühlmeyer, 15. Oktober 2014
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    Na, dann kille ich den Mut mal!

    Aussenbereich soll dem Wohnen nur als Nebenzweck zur Erwerbsnutzung dienen!
    Wenn Du also keinen landwirtschaftlichen oder anderen außenbereichstauglichen Bezug für Dein Erwerbsleben nachweisen kannst, könnte Dein Schuß für die Mieterin nach hinten losgehen!
     
  11. Taipan

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    Ich bin mal davon ausgegangen, dass die beiden vorhendenen WE schon genehmigt sind. Damit liegt ja bereits eine Ausnahme vor. Dann wäre eine Erweiterung relativ problemlos. Wenn der jetzige Wohnraum ungenehmigt ist, dann aber gaaaaaaanz vorsichtig. Deswegen muss das ein erfahrener Kollege machen.
     
  12. #11 Ralf Dühlmeyer, 15. Oktober 2014
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    Selbst wenn der jetztige Wohnraum genehmigt ist, dann zu 90%+ nur im Zusammenhang mit einer außenbereichskonformen Nutzung.
    Z.B. Wohnung für "Bauer" und "Knecht".
     
  13. #12 Grenzgaenger, 15. Oktober 2014
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    Die beiden Wohnungen sind m.W. genehmigt. Da werde ich aber mit meiner Mutter drüber sprechen und nach entsprechenden Papieren schauen. Der Archi braucht ja auch was zur Vorbereitung. Wenn ich mich richtig erinnere, dann war mal wo ich noch Kind war das Bauamt da und hatte sich die Wohnungen angesehen. Da gab es Ärger wegen einer zusätzliche Küche oder irgendwas - konnte man aber klären.

    Ein Zusammenhang mit "nur Wohnung für Bauer oder Knecht" sehe ich übrigens nicht. In der Nachbarschaft und eben auch wir vermieten bereits seit Jahren. Mein Nachbar hatte sogar noch extra Umgebaut um Platz für zwei Wohnungen zu schaffen. Kann mir nicht vorstellen, dass die alles schwarz machen. :D
     
  14. Yamaki

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    meines Erachtens kommt hier in Frage aus § 35 Absatz 4

    5. die Erweiterung eines Wohngebäudes auf bis zu höchstens zwei Wohnungen unter folgenden Voraussetzungen:
    a) das Gebäude ist zulässigerweise errichtet worden,
    b) die Erweiterung ist im Verhältnis zum vorhandenen Gebäude und unter Berücksichtigung der Wohnbedürfnisse angemessen und
    c) bei der Errichtung einer weiteren Wohnung rechtfertigen Tatsachen die Annahme, dass das Gebäude vom bisherigen Eigentümer oder seiner Familie selbst genutzt wird,

    4. die Änderung oder Nutzungsänderung von erhaltenswerten, das Bild der Kulturlandschaft prägenden Gebäuden, auch wenn sie aufgegeben sind, wenn das Vorhaben einer zweckmäßigen Verwendung der Gebäude und der Erhaltung des Gestaltwerts dient

    Also 2 WE und eine davon vermietet ist schonmal kritisch. "vermietung" kommt scheinbar nicht gut an im Außenbereich. Kläre den FAll besser mit einen Baurechtsanwalt bevor du irgendeinen Architekten zum Amt schickst. Die paar Euro sind sicher gut investiert bevor man auf dem Amt falsche FAkten schafft.
     
  15. #14 Grenzgaenger, 16. Oktober 2014
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    Mhh,
    zwei WH sind bereits vorhanden. Eine bewohnt meine Mutter und ihr Lebensgefährte und die zweite WH ist von einer Alleinerziehenden Mutter gemietet. Sind zwei WH eine Grenze und darüber hinaus wirds sehr schwierig/unmöglich?

    a) Meinst Du die Baugenehmigung? Ist vorhanden - sogar mit dem bösen Adler drauf. ;) Für den nachträglichen Anbau ebenfalls; allerdings eben nur für Nutzfläche und nicht für Wohnfläche. (Diesen Anbau möchte ich in eine WH umbauen)
    b) Was bedeutet im Verhältnis? Ich habe gelesen, dass die neue WH nicht größer sein darf als die vorhandene Wohnfläche. In meinem Fall dürften also 150-160 m2 gehen.
    c) Meine Mutter ist 70, der Lebensgefährte 82. Das Haus ist für die Beiden nicht mehr tragbar und ich möchte mit meiner Familie in das Haus ziehen um a) das Gebäude zu erhalten und b) meine Mutter später pflegen zu können. Ist das so eine Tatsache, was die Annahme rechtfertigt?

    4. Puhh - Was heißt das? :D Beonders schön sieht das Haus jetzt nicht aus; normal eben...
     
  16. #15 Annette1968, 16. Oktober 2014
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    Hallo Grenzgänger, ich verstehe Yamaki anders. Nämlich, das es unter bestimmten Voraussetzungen möglich ist, aus einer Wohneinheit zwei zu machen. Genau das ist in der Vergangenheit offensichtlich bereits passiert. Das ursprüngliche Gebäude mit einer Wohneinheit hatte vermutlich eine Baugenehmigung (a). Die Größenverhältnisse untereinander (b) mögen angemessen sein. Wobei sich hier bereits die Frage stellt, was das damals mit der zweiten Küche auf sich hatte. Es hort sich für den unvoreingenommenen Laien nämlich so an, dass das Bauamt eben KEINE zwei unabhängigen WE zugelassen hat, man die Notwendigkeit der zweiten aber 'irgendwie' begründet hat. Sind die beiden WE wirklich klassisch getrennt oder sind die doch noch irgendwie verbandelt, was die alleinerziehende Mutter zugunsten einer günstigen Miete akzeptiert hat?

    Denn spatestens (c), Nutzung vom Eigentümer bzw dessen Familie trifft fur die fremdvermietete Wohnung ja definitiv nicht zu. Es geht also gar nicht mal um deine erweiterung um eine weitere WE, und für die die Punkte a-c zu begründen.

    Sondern darum, das Bauamt bei einer vorschnellen Bauvoranfrage nicht auf eine illegale Vermietung der bestehenden zweiten Wohnung aufmerksam zu machen. Der Schuß ginge nämlich sowohl für deine mutter nach hinten los, die vermutlich (finanziellen) Ärger bekäme. Auch die alleinerziehende Mutter dürfte sich kurzfristig eine neu Wohnung suchen dürfen.


    Wobei du dann vielleicht dort sogar einziehen dürftest, weil du eben zur Familie gehörst.
     
  17. #16 Grenzgaenger, 16. Oktober 2014
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    Hallo Annette,
    danke für deine Einschätzung. Ich habe hier im Forum auch Herrn Wortmann - einen Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht angeschrieben; vielleicht kann er auch noch was dazu beitragen. Eines ist mir aber schon jetzt klar - das wird keine einfache Nummer werden. Konnte in der Zwischenzeit zumindest ein bisschen Licht ins Dunkle für mich bringen. Die jetzt vermietete WH war damals die Hauptwohnung für das gesamte Objekt und unten war eine Gewerbefläche (Praxis) - diese wurde nach Eintritt der Rente meiner Mutter in eine Wohnung gewandelt. Aber nicht offiziell! Ist hier also tatsächlich größte Vorsicht geboten. Lediglich gegenüber dem Finanzamt ist das Haus als Zweifamilienhaus angegeben worden.

    Ich vermute also, dass wenn es ernst wird, dass man mich wohl auf die vermietete WH verweisen wird und ich nichts umbauen darf. Dann müsste ich eine Alleinerziehende Mutter aus der Wohnung werfen, was ich in keinem Fall tun werde. Aber sind ja jetzt nur Mutmaßungen. Bin gespannt wie sich die Sache entwickeln wird...
     
  18. #17 Ralf Wortmann, 16. Oktober 2014
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    Es handelt sich also um ein Gebäude im Außenbereich, im EG wurde offenbar vor -zig Jahren eine Praxis genehmigt und im 1. OG eine Hauptwohnung dazu.
    Später ist ohne Baugenehmigung eine Nutzungsänderung im EG erfolgt, aus der Praxis wurde Wohnraum (100 m²) und die Wohnung im 1. OG (120 m²) wurde vermietet.
    Jetzt soll durch den Ausbau einer nachträglich damals mit Baugenehmigung angebauten Tenne eine weitere Wohnung von 150 m² geschaffen werden.

    Das Ganze dient nicht einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb. Damit scheidet eine Genehmigung von „höchstens drei Wohnungen“ nach § 35 Absatz 4 Nr. 1 BauGB aus.

    Die Genehmigungsmöglichkeit nach § 35 Absatz 4 Nr. 5 BauGB ist auf „höchstens zwei Wohnungen“ beschränkt. Über diese Schiene würdet ihr höchstens eine (nachträgliche) Genehmigung zur Umwandlung der Praxis im EG zum Wohnraum bekommen.

    Fazit: keine Chance, eine dritte Wohnung genehmigt zu bekommen. Kontakte zum Bürgermeister der Gemeinde nützen auch nicht viel, denn über die Baugenehmigung entscheidet die dem Landkreis zugeordnete untere Bauaufsichtsbehörde. Auch, wenn die Gemeinde zustimmt, kann der Landkreis ablehnen, was er wohl auch tun würde.

    Über die Schiene des § 35 Absatz 4 Nr. 5 BauGB würdet ihr höchstens eine (nachträgliche) Genehmigung zur Umwandlung der alten Praxis im EG zum Wohnraum bekommen. Wenn ihr entsprechend argumentiert, könnte im Tennenbereich evtl. weitere Wohnfläche genehmigt werden, wenn ihr mit einer entsprechend großen Anzahl von Familienmitgliedern einziehen wollt / müsst und dafür 120 m² bzw. 100 m² insgesamt nicht ausreichen. Dies aber nur, wenn es sich dabei nicht um eine dritte Wohnung handelt, sondern höchstens dann, wenn dieser Tennen-Wohnraum einer der beiden Wohnungen zugeordnet ist und sicher auch nicht im Umfang von weiteren 150 m² (eher vielleicht 20 – 40 m²).

    Wenn ihr die Vermietung im 1. OG beibehalten wollt (wofür ich aus menschlicher Sicht großes Verständnis habe), sehe ich keine Chance, denn dann würde es immer auf unzulässige drei Wohnungen hinauslaufen.
     
  19. #18 Grenzgaenger, 17. Oktober 2014
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    Ok. Dann machen wir das andersum. :think

    Stellen wir uns mal vor die Mieterin würde es nicht geben und die WH oben würde meine Mutter bewohnen. Die ehemalige Praxis steht leer. Da ich selbständiger Mediaplaner bin würde ich da gerne mein Büro draus machen (Also von Praxis zu Büro). Dann hätten wir ja nur eine WH für meine Mutter und Lebensgefährte und unten bleibt Gewerbe (Nutzungsänderung oder ist es egal welche Art von Arbeit dort ausgeführt wird?)

    Dann könnte ich doch hergehen und eine zweite WH für mich und meine Frau + zwei Kinder beantragen; eben den Tennenausbau. Ginge das so und wenn ja wieviele m2 sind in der Norm? :)
     
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  21. rose24

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    Hallo,
    war die Tenne irgendwann landwirtschaftlich genutzt? Dann könnte evtl. § 35 Abs. 4 Nr. 1 BauGB greifen.
    Grüße, rose24
     
  22. #20 Grenzgaenger, 17. Oktober 2014
    Grenzgaenger

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    Hallo Rose24,
    ich arbeite mich gerade durch die alten Unterlagen. Ich hab hier eine Wertermittlung von 1981 auf der bei Art der Nutzung angegeben wurde "2-Familien-Wohnhaus mit Appartment und 2 Garagen". Tatsächlich haben wir eine kleine 3 WH mit ca. 30 m2 im OG - aber ich bin davon ausgegangen, dass die sowieso schon "schwarz" ist. Wegen dem Anbau schaue ich gerade weiter.
     
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Außenbereich - Nutzfläche in Wohnfläche wandeln

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