Außerordentliche Kündigung Darlehen nach BGB § 490 Abs. 2

Diskutiere Außerordentliche Kündigung Darlehen nach BGB § 490 Abs. 2 im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo liebe Community, wir haben vor ca. 3 Jahren ein 5-jähriges Immobiliendarlehen mit festem Zins aufgenommen, um ein Grundstück zu...

  1. marcbayern

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    Hallo liebe Community,

    wir haben vor ca. 3 Jahren ein 5-jähriges Immobiliendarlehen mit festem Zins aufgenommen, um ein Grundstück zu finanzieren, welches wir als Eigenkapital in eine Baufinanzierung in 2014 einbringen wollen. Vom Grundstückswert sind heute noch 27,5% zu tilgen und 55% (Darlehenssumme) stehen als Grundschuld im ersten Rang. Genau hier liegt das Problem. Solange die kreditgebende Bank im ersten Rang steht, lehnt mir jedes andere Institut eine Finanzierung ab. Das Bankinstitut selbst bietet nur maximal eine 10-jährige Zinsbindung zu eher mauen Konditionen an. Auf mündliche Nachfrage meinerseits, ob wir das Darlehen nicht vorzeitig gegen Entschädigung kündigen könnten meinten sie nur: Vertrag ist Vertrag und ich müsste eben bis zum Ende dessen warten. Damals hatte uns die Bank natürlich nicht verraten, dass wir evtl. mit der Rangstelle ein Problem bekommen würden und erstmal in die Röhre gucken würden bzw. total gebunden sind.

    Habt Ihr ggf. dazu eine Meinung bzw. Erfahrung, ob eine außerordentliche Kündigung Darlehen nach BGB § 490 Abs. 2 Aussicht auf Erfolg hätte?

    Danke & Gruß,
    Marc
     
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  3. LaSina

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    Ombudsmann der Bank einschalten. Chancen gering.
     
  4. R.B.

    R.B.

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    Um welche Beträge handelt es sich hier?
    Sprich Restschuld, Höhe der Grundschuldeintragung.....
    Konditionen des laufenden Darlehens? SoTi möglich?
    Wie stehen die .g. Beträge in Relation zur späteren Bausumme?
    Habt Ihr weitere Verbindlichkeiten bei der "alten" Bank?

    Hintergrund meiner Fragen, die Bank darf an sich nicht mehr Grundschulden halten als Ihr Verbindlichkeiten habt. Den Rest muss sie auf Antrag freigeben.

    Ich könnte mir gut vorstellen, dass die "neue" Bank kein Problem damit hat, wenn die Bank im ersten Rang nur noch ein paar Euro hält, im Vergleich zur kompletten Finanzierung, und das auch nur noch auf absehbare Zeit (ca. 2 Jahre).

    Grundsätzlich gilt, dass Du an den bestehenden Vertrag gebunden bist. Eine Sonderkündigung aufgrund eines Verkaufs scheidet aus. Bliebe noch die Möglichkeit, dass Du die Grundschuld für weitere Kredite benötigst. Das ist ja der Fall. Hier ist es aber so, dass die bisherige Bank Dir anscheinend einen neuen Kredit angeboten hat, aber halt nicht zu den von Dir gewünschten Konditionen. Man kann sich jetzt darüber streiten, ob dies eine vorzeitige Kündigung rechtfertigt. Nach meiner juristischen Laienmeinung besteht hier keine Möglichkeit der vorzeitigen Kündigung.

    Auf Kulanz der Bank kannst Du wohl nicht hoffen, wenn ich Deinen Beitrag richtig deute. Ich verstehe zwar nicht, warum sich Banken oftmals so dagegen wehren, zumal sie durch die Vorfälligkeitsentschädigung ja so gestellt werden, wie wenn der Vertrage erfüllt worden wäre, aber das ändert nichts an der Tatsache, dass die Bank einer vorzeitigen Kündigung nicht zustimmen muss.

    Deswegen bleibt Dir in meinen Augen nichts Anderes übrig als die 2 Jahre durchzuziehen, und zu hoffen, dass die neue Bank für die begrenzte Zeit in den Nachrang geht. Das sollte bei vielen Instituten möglich sein, aber bei irgendwelchen Online-Banken die nur nach Schema F vorgehen, könnte das natürlich schwierig werden.

    Achtung, auf keinen Fall etwas unterschreiben ohne dass alle Details vorher geklärt sind. Sonst könnte es passieren, dass Du einen neuen Vertrag an der Backe hast, der nicht realisiert werden kann, und die neue Bank drückt Dir dafür Kosten für die Nichtabnahme auf´s Auge.

    Gruß
    Ralf
     
  5. #4 toxicmolotow, 2. November 2013
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    R.B. spricht viele wichtige Punkte an, indbesondere die noch bestehende Restschuld. Bei ein paar Euronen machen die meißten lokalen Banken wenig Probleme wenn der Rest stimmt. Insbesondere wenn der Drops nach 1-2 Jahren eh gelutscht ist. Dennoch führt eine nachrangige Besicherung gerne zu Zinsaufschlägen.

    Das kann ich dir sagen, denn das stimmt nicht. Die Bank muss die VFE so kalkulieren, dass Sie aus Sicht des Kalkulationsdatums zum aktuellen Zeitpunkt keinen Schaden und kein weiteres Risiko hat. Also auch die nicht mehr bestehenden Ausfallrisiken bekommt der Kunde bei der Kalkulation "gutgeschrieben". Da aber ab diesem Zeitpunkt durchaus neue Risiken durch die alternative Anlage des Geldes entstehen können, die bei der Berechnung nicht berücksichtigt werden können (liegt ja in der Zukunft) und dürfen wird eine Bank in der Regel auf die Vertragserfüllung bestehen.

    Das außerordentliche Kündigungsrecht bezieht sich, wie im Gesetz beschrieben, insbesondere auf die anderweitige Verwendung des Grundstückes. Hier wird meißt nur der Verkaufswunsch des Grundstückes durch den Eigentümer als akzeptabler Kündigungsgrund gesehen. Andere Gründe können z.B. aber auch Übertragung (Schenkung) innerhalb der Familie sein. So als Denkanstoß.

    Ein kleiner, aber gemeiner Umweg kann bei kleineren Krediten helfen: Bank im ersten Schritt um eine Sicherheitenfreigabe (oder -tausch) bitten. Zum Beispiel eine angesparte Kapitallebensversicherung, Bausparvertrag, Spareinlage, Sparbriefe in mindestens gleicher Höhe. Falls die Bank der Sicherheitenänderung zustimmt ist es kein dinglich besicherter Kredit mehr. Dann im Zweiten Schritt (z.B. einen Monat später) das Darlehen trotz Festzins kündigen unter Einhaltung der dann gegebenen gesetzlichen Kündigungsfrist. Auch dann fällt höchstens eine Vorfälligkeitsentschädigung an.

    Da du aber schon mit der Bank gesprochen hast wird es jetzt schwierig "plötzlich" mit anderen Ideen um die Ecke zu kommen. Ich würde evtl. nochmal das Gespäch mit der Bank suchen und die Situation (insbesondere mit Blick auf die Kondition/Zinsfestschreibung, die die Bank ja nicht bietet) erneut freundlich diskutieren. Insbesondere wenn es die Hausbank, bei der auch das Girokonto und alle anderen Verträge sind, kann die enttäuschende Entscheidung beim Kredit ja durchaus weitere Konsequenzen haben. Es ist aber schwierig die Waage zwischen "enttäuscht" und "erpresst" zu halten. Je mehr man mit einer Bank verbunden ist, desto eher lassen sich Zugeständnisse erwirken.
     
  6. CastleInGT

    CastleInGT

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    Hallo Marc,
    eine außerordentliche Kündigung kann dir deutliche Schwierigkeiten einbringen. Die Bank wird dies sicherlich bestreiten und bei ausgelassenen Ratenzahlungen gibt es einen Schufaeintrag, welcher sich auf alle weiteren Kreditangebote auswirken dürfte.
    Ich vermute mal, dass ihr derzeit nur bei eurem Sachbearbeiter der Bank angefragt habt. Schau mal, ob man nicht mit fähigem Personal in Kontakt kommen kann, welches evtl. ein Angebot mit Vorfälligkeitsentschädigung anbieten kann.

    Darüber hinaus prüfe etwaige Widerrufsbelehrungen deines Vertrags (insbesonere bei gleichzeitigem Abschluss einer Restschuldversicherung etc.)!

    Um welche Bank handelt es sich denn? Nur den Banknamen allgemein ohne Ortsangabe...
     
  7. Torian

    Torian

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    Praktisch erfahren?? In einem anderen Forum hat ein Finanz-Makler geschrieben, dass Banken in den Nachrang gehen, wenn im 1. Rang < 10% der Gesamtschuld stehen!
     
  8. marcbayern

    marcbayern

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    Vielen Dank für Eure hilfreichen Posts!

    Also ... es handelt sich um eine Sparkasse. Die Widerrufsklausel hatte ich bereits prüfen lassen - die ist in Ordnung. Auch habe ich bereits bei zwei Sachbearbeitern vorgesprochen ... ich denke mal, es handelt sich um eine grundsätzliche Sprachregelung, da sonst jeder kommen würde.

    Ja ... das haben mir die anderen Banken so gesagt. Solange eine Bank im ersten Rang steht, hat sie die Hoheit auf eine potenzielle Verwertung im Falle eines Falles.

    Ich habe heute einmal die außerordentliche Kündigung des Darlehen nach BGB § 490 Abs. 2 formuliert. Schaun' mer mal ;o)

    Gruß, Marc
     
  9. #8 toxicmolotow, 3. November 2013
    toxicmolotow

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    Ich sage Dir blind, dass das das Porto nicht wert war. Wer mit dem Kopf durch die Wand möchte stößt schnell auf Stein.

    welche Begründung hast du für das "berechtigte Interesse" genannt? Eine Finanzierung bei einer anderen Bank ist in der Regel keinausreichendes berechtigtes Interesse.
     
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  11. R.B.

    R.B.

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    Dann such´ Dir gleich eine andere Bank. Ich hatte Dir oben geschrieben, dass Du gar nicht kündigen kannst. Vielleicht solltest Du mal Deinen Kreditvertrag lesen, die Bank kennt ihn sicherlich in- und auswendig.

    Was willst Du denn als Begründung anführen? Die böse Spk. hat mir keinen Super-Duper-Online Zinssatz angeboten?

    So etwas löst man erst einmal auf dem kleinen Dienstweg, bevor man etwas schriftlich verfasst und somit nachweislich aktenkundig macht.
     
  12. Detman

    Detman

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    dann musst du dich jetzt stück für stück in der hierarchie nach oben nerven bis sie aufgeben....
    und du solltest eine große familie haben mit vielen sparkassenkunden, am besten rentner.. so dass der örtliche sparkassenchef angst um alte stammkunden bekommt...

    ist wie beim aldi.. wenn eine oma da zickt, bringt der bereichsleiter den präsentkorb.. egal ob die om recht hat oder nicht..... allein weil die angst haben das die eine oma zehn weite4re omas mit einer anti-aldi haltung ansteckt.

    viel erfolg
     
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