Bankdarlehen oder KombiProdukt???

Diskutiere Bankdarlehen oder KombiProdukt??? im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Guten Tag, meine Frau und ich planen zeitnah den Kauf eines Einfamilienhauses im grünen. Persönlich komme ich bei der Bewertung/ Vergleichung...

  1. #1 Der Zinslose, 24. August 2011
    Der Zinslose

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    Guten Tag,

    meine Frau und ich planen zeitnah den Kauf eines Einfamilienhauses im grünen. Persönlich komme ich bei der Bewertung/ Vergleichung der Angebote nicht weiter bzw. kann nicht beurteilen, ob ein vermeintlich günstiges Angebot auch tatsächlich günstig ist. Für nette und kompetente Hilfe sind wir sehr dankbar!
    Es geht um die Frage, ob man den dritten Baustein unserer Finanzierung durch ein Bankdarlehen (Spark) oder durch ein Darlehen + Vorfinanzierung/Bausparvertrag abdecken sollte?

    Einfamilienhaus:
    Wert 171.000 TSD lt. Wertgutachten
    Kaufpreis: 159.000 TSD
    Grunderwerbssteuer: ca. 7.155 Euro
    Notar/ Grundbuch: ca. 2.385 Euro
    Makler: von Privat

    Es stehen zwei Bausparverträge für die Auszahlung an, die würden bei beiden Modellen gleich bleiben.
    a. 50.000
    b. 20.000

    Möglichkeit "A" Bankdarlehen/ Annuitätendarlehen:
    * 110.000 Euro
    * 10 Jahre Zinsbindung
    * Soll/ Effektivzinssatz 3,73/ 3,79
    * Tilgung 3%
    * Monatliche Belastung 662,75
    * Monatliche Zinssollstellung
    * Restdarlehen bei Ablauf der Zinsbindung: 70.060,62

    Möglichkeit "B" Annuitätendarlehen (LBS)/ Vorfinanzierung durch Bausparvertrag

    * LBS-Baudarlehen 72.000
    * 10 Jahre Zinsbindung
    * Soll/ Effektivzinssatz 3,80 /3,89
    * Tilgung 2 %
    * Monatliche Belastung 348 Euro
    * Monatliche Zinssollstellung

    Jetzt kommt der Punkt, der mir Kopfschmerzen bereitet:(
    Ein Vorfinanzierungskredit der LBS:
    * 31.000 Euro
    * Sparzins p.a. 0,5%
    * Zinsbindung 8 Jahre, 9 Monate 3,61% (danach 6%)
    * 310 Euro Abschlußgebühr
    * Effektivzins nach PangV p.a. 3,61%
    * Effektivzins nach Ablauf der Sollzinsbindung 6%
    * Mindestguthaben 40%
    * Effektiver Jahreszins ab Zuteilung nach PAngV: 3,52

    Anfänglich 89,13 Sollzins p.m PLUS monatliche Sparrate 124 Euro = 213,13 p.m bis zur Zuteilung. Sollte die Zuteilung nicht erfolgen wie angenommen, dann steigt die monatliche Gesamtbelastung (Sollzins 155 Euro p.m + 124 Euro p.m) auf 279 Euro pro Monat.

    Erstmal Sehen die Zinsen für die Vorfinanzierung ja moderat aus, sowohl vor als auch nach der Zuteilung. Aber es gibt ja keine Garantie, dass die Zuteilung auch tatsächlich erfolgt zum geplanten Zeitpunkt lt. Angebot und dann ist man gleich bei 6% effek. Jahreszins.

    Ich wäre wirklich sehr erleichtert, wenn mir jemand sagen könnte, ob der Baustein der Vorfinanzierung inkl. Bausparvertrag tatsächlich einen günstigen Effektivzins verspricht oder doch höhere Zinsen verschleiert.

    Mit besten Grüßen
    Hermann
     
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  3. R.B.

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    Warum bei A 110T€, und bei B zusammen nur 103T€? Habe ich das was übersehen?

    Gruß
    Ralf
     
  4. #3 Der Zinslose, 24. August 2011
    Der Zinslose

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    Hallo

    Sie haben nichts übersehen, die Summen sind unterschiedlich.

    Wir haben unser Eigenkapital rd. 30.000 in Bausparverträgen.
    Gerne würden wir rund 10.000 Euro mehr aufnehmen und auf einem Tagesgeldkonto parken, falls es in den ersten Monaten/ im ersten Jahr unvorhergesehene Kosten gibt.
    Bei der Sparkasse 110.000 würden wir ein höheres Darlehen erhalten.
    Bei der LBS nicht, darum ist hier der Betrag niedriger.

    Gruß
    Hermann, der Zinslose
     
  5. R.B.

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    Das ergibt keinen Sinn. Du finanzierst Liquidität, die Du gar nicht brauchst, mit einem langfristigen Darlehen, und im Gegenzug bekommst Du eine magere Guthabenverzinsung. Unter´m Strich kostet Dich diese trügerische Sicherheit sehr viel Geld.

    Für eine Beurteilung solltest Du auch die Tarifbedingungen der vorhandenen BSV mal genauer unter die Lupe nehmen. Dann kann man entscheiden, ob und wie man diese einsetzt.

    Die Variante B, mit den vorfinanzierten BSV, hat für Dich keinen Vorteil.

    Gruß
    Ralf
     
  6. #5 Livestrong, 24. August 2011
    Livestrong

    Livestrong Gast

    Sicherheit kostet auch geld und vielleicht braucht er es...
     
  7. R.B.

    R.B.

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    Dann stellt sich die Frage "wofür", und ob man mit einem kfr. Kredit nicht besser bedient ist, der dann in Anspruch genommen wird, wenn man das Geld braucht.

    Gruß
    Ralf
     
  8. ecobauer

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    Ich weiß nicht, was das Kombinieren bei der Bausparkasse für einen Sinn haben soll, außer dass die mal wieder ein eigenes, provisionsträchtiges Produkt verkaufen wollen.
    Ich würde bei dem Bankdarlehen mal nachfragen, wie der Zins bei 15 oder 20 Jahre Zinsbindung aussieht und dann das Ganze durchrechnen. Damit hättet ihr für lange Zeit Sicherheit und könntet dennoch nach 10 Jahren andere Entscheidungen treffen!
     
  9. #8 Der Zinslose, 24. August 2011
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    Vielen Dank für die Hilfe

    Mit 7.000 - 9.000 Euro für unvorhergesehene Ausgaben würde ich mich wohler fühlen. Im ersten Jahr - so habe ich gedacht - würden wir ein paar Tausend sparen können und wenn keine zusätzlichen Kosten entstanden sind, dann könnte man das Geld umgehend als Sondertilgung wieder einbringen.

    Wir haben bislang nur 5.000 auf der hohen Kante und wenn man nun wieder zusätzlich Geld aufnehmen müsste im bedarfsfall, dann wären die Konditionen vielleicht viel ungünstiger.

    Das mit dem Kfr.-Kedit klingt interessant, was ist das?

    Gruß Herman, der Zinslose
     
  10. #9 Der Zinslose, 24. August 2011
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    Bislang bin ich auf folgendem Stand:

    Ein Bankdarlehen 100.000 - 110.000 Euro.
    Durch ein splitting des Darlehens eine Zinsbindung von 10 Jahren & 15 o. 20 Jahren.

    Gruß Herman
     
  11. R.B.

    R.B.

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    Sie wären auf den ersten Blick mit Sicherheit ungünstiger, aber nur auf den ersten Blick. Bei einem langfristigen Darlehen zahlt man kaum Tilgung, so lange aber noch eine Restschuld vorhanden ist, zahlt man Zinsen. Das macht unter´m Strich eine ganz ordentliche Summe an Zinsen die da zusammenkommt.

    Deswegen gilt für jeden Kaufmann, "Laufzeit eines Kredits immer an der Nutzungsdauer der damit erworbenen Ware bzw. Anlageguts orientieren".

    Kein Mensch der noch ein bischen bei Verstand ist, würde beispielsweise ein Auto über einen Immobilienkredit finanzieren. Genau so wenig finanziert man prophylaktisch Liquidität die man gar nicht braucht. Damit produziert man nur unnötige Kosten für ein trügerisches Gefühl der Sicherheit.

    Kfr = Kurzfristig. Jede Bank kann Dir verschiedene Arten von Krediten anbieten. Es gibt ja nicht nur Immobilienfinanzierungen. Man kann auch einen Kredit über 3 oder 5 Jahre vereinbaren, oder für kurzfristige Liquidität kann man auch den Kontokorrentrahmen (Dispokredit) nutzen.
    Für diese Kredite zahlt man zwar höhere Zinssätze, aber aufgrund der kürzeren Laufzeiten sind die Gesamtkosten geringer.

    Die Leute schauen bei Finanzierungen immer auf den Zinssatz, aber das ist ein großer Fehler. Es gibt weitere Faktoren die mindestens genau so wichtig sind, beispielsweise dass der Kredit von der Laufzeit zu meinem Vorhaben passt, oder mit welchen Nebenkosten eine Finanzierung verbunden ist.

    Gruß
    Ralf
     
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  13. #11 Der Zinslose, 25. August 2011
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    Ich war heute bei der LBS und habe den BSV, welcher eine Vorfinanzierung darstellt, fristgerecht widerrufen. Der Berater konnte das nicht verstehen. Der Vorfinanzierungskredit 31.000 (siehe Eingangspost) plus 72.000 Annuitätendarlehen seien auf die gesamte Laufzeit gesehen günstiger als ein gesplittetes Darlehen von 103.000 TSD mit Laufzeiten/Zinsgarantie von 10 und 15 Jahren.

    Er hat gerechnet, gerechnet, gerechnet - und gab der Variante, die Ralf beschrieben hat, Recht. Also ein Darlehen.

    Der Berater schien das irgendwie persönlich zu nehmen - was die Sache ungewollte komisch machte. Auch die anfängliche Entrüstung darüber, dass die Sparkasse der LBS in die Quere kommt.

    Vielen Dank an Ralf :bierchen:
    Gruß Hermann, der Zinslose
     
  14. R.B.

    R.B.

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    Gratulation. :28:

    Es lohnt sich wenn man genauer nachrechnet. ;)

    Gruß
    Ralf
     
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Bankdarlehen oder KombiProdukt???

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