Bauablauf (Planung) + Finanzierung

Diskutiere Bauablauf (Planung) + Finanzierung im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo liebe Forumsmitglieder, bereits seit einigen Wochen spielen meine Frau und ich mit dem Gedanken, uns in den nächsten paar Jahren...

  1. dieta pete

    dieta pete

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    Hallo liebe Forumsmitglieder,

    bereits seit einigen Wochen spielen meine Frau und ich mit dem Gedanken, uns in den nächsten paar Jahren (konkrete Vorstellungen gibt es noch nicht) ein Eigenheim zu bauen bzw. bauen zu lassen. Im Zuge von Recherchen bin ich dann auch auf dieses interessante Forum gestoßen.

    Vielleicht erstmal zu meiner/unserer Person: Wir sind beide kurz vor 30, wohnen in Köln und erwarten im Januar unseren ersten Nachwuchs. Hier in dieser Gegend möchten wir auch bauen. Meine Frau ist Architektin (Anwärterin). D.h. sie hat ihr Studium beendet und arbeitet seit gut 2 Jahren in einem Büro. Eingetragene Architektin (zwecks Unterschrift ist sie nicht). Ich (und auch mein Bruder) sind gelernter Maurer (einige Bauten bereits durchgeführt). Bin aber mittlerweile als Bauingenieur in der Richtung Straßen/Asphaltbau als Bauleiter tätig. Mein Schwiegervater ist Malermeister mit guten connections ;-). Und auch so ist unsere restliche Familie eher handwerklich ausgerichtet.
    Daher stand für uns ziemlich schnell fest, dass wir kein Fertighaus und/oder „Bauträgerhaus“ haben möchten. Ob es ein NEH oder PH werden soll, steht derzeit noch nicht fest.

    Zu unserer Finanzierung kann ich folgendes sagen und habe auch gleich folgende Fragen:

    Konkrete Gespräche gab es noch nicht. Grundstück als auch das Haus müssen finanziert werden. Eigenkapital ist (momentan) ca. 30TEUR vorhanden. Dieses versteckt sich allerdings in Festgeldern (Laufzeit noch 4 Jahre) und Tagesgeldkonten. Werden festgeschriebene Gelder auch als EK angerechnet? Das gleiche mit Bausparverträgen: Sollte ich jetzt einen BSV abschließen, kann dieser als Sicherheit/EK angerechnet werden? Derzeit habe ich keinen!

    Mit dem vorhandenen EK und einer möglichen Rate von ca. 1000EUR/Monat (ca. 35% des Nettoeinkommens) erhoffen wir uns eine mögliche Bausumme von ca. 300TEUR (80% finanziert + 20% EK) Laut Rechnern im I-Net verbleibt nach 20J Rückzahlung eine Restschuld von knapp 100TEUR (ohne Sondertilgung) bei einer Tilgung von 2% (Rate ca. 980EUR)

    Gibt es hier irgendwelche Bedenken und/oder nicht bedachte Rückschläge?

    Nun zu meinen noch offenen Fragen:
    Durch meine/unsere Erfahrungen trauen wir uns einiges an Muskelhypothek zu. Da ich aber beruflich sehr eingespannt bin (momentan z.B. in den Rocky Mountains) muss das mit der Eigenleistung alles ein wenig relativiert werden. Wir haben uns (grob) folgende Eigenleistungen gedacht:

    - Entwurf / Planung / Ausführungsplanung / Baugenehmigung (Hier wird dennoch die Unterstützung eines unterzeichnungsberechtigten Architekten erforderlich)
    - Erstellung von Leistungsverzeichnis und Vergabe an GU (oder doch Einzelvergabe?)
    - Grob/Feinabsteckung / Einmessen von Gelände bzw. Gebäude
    - Abschieben von Oberboden + Aushub Keller (noch nicht sicher!)
    - Nichttragende Innenwände inkl. verputzen/verspachteln aller Wände (evtl. mit EG und OG)
    - Verlegung von Leerrohren inkl. Kabeln/Steckdosen und Erstellung der Schlitze
    - Ausbau des Dachbodens
    - Ausführung von Bodenbelägen und Wandverkleidungen
    - Fenstebänke
    - Außenanlagen

    Diese Punkte stehen erst einmal auf unserem Schmierzettel. Jetzt zu einer meiner Fragen, die ich hauch durch googeln nicht ausfindig machen konnte.
    Um überhaupt eine Preisvorstellung des Traumhauses zu bekommen, denke ich, dass es doch Sinn macht, auf blauen Dunst Generalunternehmer anzuschreiben und auf das Angebot von denen zu warten. Aber: führt man nun die geplanten Eigenleistungen im LV mit auf, oder lässt man sie gleich draußen? Oder führt man nur die notwendigen Materialien (z.B. Leerrohre) mit auf?
    Ist es üblich einen GU mit einem LV anzuschreiben um eine Kostenübersicht zu erhalten OHNE dass man eine genaue Terminierung hat, bzw ein Grundstück? Oder darf man sich danach bei diesem GU nicht mehr blicken lassen. Denn ich möchte nichts überstürzen und lieber alles zweimal kalkuliert haben, als einmal zu wenig.

    Ich hoffe, dass ich euch mit meinem Roman nun nicht erschlagen habe. Und zudem würde ich mich freuen, wenn es Kritik (positiv als auch negativ) zu unserem „Vorhaben“ gibt.

    Schöne Grüße aus den Rockies!
     
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  3. familieri

    familieri

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    Hallo,

    erst einmal versuche ich deine Rechnung und Budget auszuloten:

    Nettoeinkommen: kanpp 2900€

    300.000€ für alles?
    Grunstück, Haus, Steuer, Bau-NK, etc.?

    Deine Aufstellung:
    240.000€ von der Bank
    60.000 EK

    Das beißt sich aber mit der Aussage:
    Wo kommen die anderen 30.000€ her? Eigenleistung?

    Mit was für daten hast du gerechnet?
    Ich komme auf andere Zahlen mit den Eckdaten.

    Das paradoxe an der Geschichte der Restschuld ist, dass: Je niedriger die Zinsen bei gleicher %-ualer anfänglicher Tilgung, desto höher die Restschuld.
    Steigt aber der Zins, steigt damit deine monatliche Belastung - wenn die Tilgung gleich bleibt.

    Ich nehme an du rechnest mit 30 Jahre Laufzeit (man will ja irgendwann mal fertig werden). Ich würde versuchen nach entsprechender Zinsbindung auch "nur" noch entsprechende Restschuld zu haben. Also z.B. nach 10 Jahren = 2/3 Restschuld, nach 20 Jahren = 1/3 Restschuld.
    Nach deiner Rechnung zahlst du in 20 Jahren 140.000€ ab und willst dann nach weiteren 10 Jahren 100.000€ zahlen?

    ----

    Die geplante EL ist sehr sportlich. Du sagst selber, dass du beruflich sehr eingespannt bist. Materialkosten nicht vergessen!
    Für das was Ihr vor habt, würde ich (meine persönliche Meinung) mit Architekt bauen und Gewerke selber vergeben.
    Bei einem Unternehmer finde ich die Angebote zu undurchsichtig. Da steht nur eine Zahl in der Ecke und wenn ich sage ich malche z.B.: Innenputz selber, zieht er mir vielleicht Betrag X ab, aber nachvollziehen wie er dahin kommt kann ich nicht.

    Solltet ihr dennoch mit einem GU bauen, würde ich erst einmal alles einrechnen lassen. Dann kannst du wohl besser vergleichen.

    Ich habe einmal eine Umfrage unter Marklern gelesen die sagt aus das einer der größten Fehler bei der Finanzierung die Überschätzung der EL ist.

    ----

    Alles in allem bleibt offen:

    - Geht deine Frau auch mit Kind wieder voll arbeiten oder bleibt dann noch weniger Netto.
    - Sind die Nebenkosten nicht vergessen worden? Sowohl für den Grundstückskauf und Bau, als auch dann die Wohn-NK?
    - Können Rücklagen gebildet werden? vs. Es müssen Rücklagen gebildet werden!

    Ob euch dann das Einkommen noch reicht ist euch überlassen.
     
  4. Goldbeere

    Goldbeere

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    Hallo!
    Ihr wollt in Köln bauen? Oder seit ihr auch bereit, "auf's Land" zu ziehen? Wir haben 2011/2012 ca. 25 km vor Köln gebaut - einfach weil die Grundstückspreise wesentlich (!!!) niedriger waren/sind.
    Und Euer Budget: 300.000 Euro für alles? Das könnte schwierig werden. Kommt ganz extrem auf Eure Wünsche für das Haus/Grundstück an! Wenn ihr - wie wir - bescheiden seit, nicht allzu groß bauen wollt (140 qm WF), keine Extrawünsche (Gauben, Erker) habt, und und und... so gar dann wird das Budget kaum reichen. Wir liegen derzeit bei rund 330.000 Euro und einige Sachen (z. B. Terrasse, Belag auf der Betontreppe...) fehlen noch.

    Im Übrigen würde ich familieri zustimmen: bei Eurer Vorgehensweise und geplanten Eigenleistung ist das Bauen mit einem Architekten anzuraten! Wir haben das auch gemacht und es hat im Großen und Ganzen ganz gut funktioniert.

    LG,
    Goldbeere
     
  5. ms2012

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    Hallo,

    Festgeld kann so gesehen als EK angerechnet werden, müsste dann aber vorfinanziert werden, EK muss eingesetzt werden um angrechnet zu werden, nicht irgendwo liegen-
    ebenso mit einem Bausparvertrag- wie soll der als EK gerechnet werden, wenn da nichts drauf ist?
    Als erstes würde ich mal mit der Hausbank reden, was überhaupt möglich ist oder ob das ganze eh erst in einigen Jahren etwas wird.
    P.S. Mit kleinerem Nachwuchs hält sich das mit den Eigenleistungen auch noch etwas mehr in Grenzen, insbesondere, wenn ein Teil im Ausland weilt ;-)
     
  6. #5 Unregistrierter, 17. September 2012
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    "- Grob/Feinabsteckung / Einmessen von Gelände bzw. Gebäude"

    wird wohl schlecht als eigenleistung funktionieren.
    ist im regelfall ein öffentlich bestellter vermesser ;)

    war bei uns so, bei allen die ich kenne ebenfalls.

    kostenpunkt je nach region zwischen 3 und 4tsd euro


    zum vorhaben an sich:

    ich denke ihr könnt im gegensatz zu anderen sicherlich realistischer eigenleistungen einschätzen und ansetzen können.
    dem otto-normalo fehlt ja im regelfall neben dem fachwissen vor allem eine gesunde einschätzung was in welcher zeit überhaupt machbar ist.

    300tsd euro im raum köln halte ich jedoch für sehr sportlich.
    wir haben im kreis RE, welcher deutlich billiger als der kölner raum ist, mit 300tsd schon kein EFH (unterkellert) mit kleinem grundstück (450qm) hinbekommen.

    bei mir waren haus, grundstück, nebenkosten, baunebenkosten usw. rund 320.000Euro.
    OHNE außenanlagen und nur "schlüsselfertig" (sprich wände, böden, decken sind EL)

    was genau stellt ihr euch denn vor? mit oder ohne keller? grundstücksgröße? hausgröße?
     
  7. R.B.

    R.B.

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    Eben. Man sollte Eigenkapital nicht mit Vermögen verwechseln. Geld das irgendwo liegt interessiert niemanden, man könnte es höchstens als Sicherheit anbieten und die Ansprüche daraus abtreten. Wie die Bank das bei ihrer Ermittlung dann ansetzt, steht noch auf einem anderen Blatt.

    Als Eigenkapital zählt also erst einmal das Barvermögen das man in die Finanzierung mit einbringt. Alles weitere, wie Grundstück, Eigenleistung, ist kein Eigenkapital im klassischen Sinne.

    Gruß
    Ralf
     
  8. dieta pete

    dieta pete

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    Hallo an alle,

    erst einmal vielen Dank für eure vielen, ausführlichen Antworten! Ich werde versuchen, chronologisch darauf zu antworten.

    Das Nettoeinkommen ist korrekt. Wobei hier nur mein reines Einkommen angesetzt ist. OHNE Sonderzahlungen (Weihnachts- Urlaubs- Kindergeld und etc.) Sollte meine Frau nach der Schwangerschaft wieder arbeiten gehen, wäre das ein Bonus. Es ist mir aber zu unsicher, das mit als Einkommen anzurechnen.

    Die 300TEUR war als grober Überschlag für alles angedacht. Aber wie ich durch die Blume schon lesen kann, könnte (wird) es knapp werden.

    Das mit dem EK hab ich wahrscheinlich nicht exakt ausgedrückt. 30TEUR sind vorhanden. Die restlichen 30TEUR werden durch ansparen (Auslandseinsätze) die kommenden 2 Jahre dazu kommen.

    Ich habe das auf http://hypotheken.focus.de/rechner/focus/index1.aspx mit folgenden Kennwerten durchrechnen lassen:
    Gesamtkosten: 300.000 EUR
    Kreditsumme: 240.000 EUR
    Sollzinsbindung: 20 Jahre (mehr kann man nicht ansetzen)
    Tilgung: 2%
    Beruf: Angestellt
    Art: Neubau

    Dann spuckt er mir die oben genannten Zahlen aus. eff. Zins 3,03% Restschuld 108TEUR bei einer Rate von knapp 1000EUR. Wenn ich nun die verbleibenden 108TEUR (bei angen. gleichem Zinssatz und gleicher Rate) runter rechne, komme ich auf eine theoretische Restlaufzeit von ca. 9 Jahren. Oder habe ich da irgendwas falsch verstanden?
    Kennt ihr im Netz einen besseren/zuverlässigeren Rechner?

    Sind es nach 20 Jahren á 1000EUR/Monat nicht 240TEUR anstatt 140TEUR?

    Bei der Einzelvergabe habe ich ein wenig Bauchschmerzen, dass das Folgeunternehmen (z.B. Fensterbauer) die Schuld auf den vorherigen Unternehmer (z.B. Mauerwerksbau) schiebt und so zus. Kosten verursachen könnte. Einige Male erlebt ^^

    Das mit der EL-Überschätzung kann ich nachvollziehen. Deswegen der Gedanke von uns, alles aufführen zu lassen und danach (nach gründlicher Überlegeung) die tatsächlichen EL raus zu streichen. Aber kann dann nicht die Argumentation folgen, dass wenn man bestimmte Positionen raus streicht, dass der aufgeführte Gesamtpreis nicht mehr zu halten ist? Oder ist das schon wieder zu weit um die Ecke gedacht?

    Es wird definitiv nicht in der Kölner Altstadt sein ;-) Bis 20-30km außerhalb „auf dem Lande“ darf/muss es sein. Es sollte nur halt in der Region sein.

    Vorstellungen sind derzeit recht wage. Denn: Auch ohne Kohle kann man sich das beste/größte/schönste Haus wünschen. Wenn ich WÜNSCHE äußern darf, sollte es folgendes sein:
    - Grundstück ab 500m2
    - unterkellert (nicht ausgebaut)
    - Wohnfläche ab 130m2

    Im Netz schwirren Zahlen herum, die sich auf m2-Preise pro Wohnfläche berufen. Ich weiß, dass solche Zahlen mit Vorsicht zu genießen sind! Ich habe des Öfteren gefunden: 1.500 – 1.800 EUR/m2 inkl. Baunebenkosten. Setzt man nun 130m2 mit 1650EUR/m2 an, läge man bei 215TEUR. Ob das nun realistisch ist oder nicht, kann ich nicht beurteilen.

    Gut … also war meine befürchtung schon gar nicht so verkehrt, dass EK wirklich NUR Bares ist! Wäre ja auch zu schön gewesen^^

    Soo … dann werde ich mich jetzt in meinen Tag stürzen und ein bisschen Geld verdienen ;-)

    Grüße,
    Thomas
     
  9. R.B.

    R.B.

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    Das ist alles eine Frage der Bauleitung. Wenn hier jemand vor Ort ist der die Zügel in der Hand behält, sollte das Risiko überschaubar bleiben. Schwierig wird es, wenn ein Hobby-Bauleiter eingesetzt wird der nur proforma mit seinem Namen in der Verantwortung steht.
    Deswegen rechtzeitig daran denken, wer die Bauleitung und -überwachung machen soll. Derjenige sollte über ausreichend Erfahrung und Fachkompetenz in den relevanten Gewerken verfügen.

    In meinen Augen zu weit um die Ecke gedacht. Eigenleistung nur dann, wenn man diese auch fachlich ausführen kann und entsprechend Zeit, Werkzeuge usw. zur Verfügung stehen. Ansonsten läuft man Gefahr, dass diese Eigenleistung den ganzen Laden aufhält, Termine kippen, die Fertigstellung verzögert sich.

    Ich kann diesen Pauschalen nichts abgewinnen, denn sie suggerieren Sicherheit wo es keine Sicherheit gibt. Man kann zwar rechnen soviel man will, man wird die Kosten niemals exakt vorhersagen können, aber man sollte zumindest versuchen möglichst realistisch zu schätzen. Es geht um viel Geld, da sollte man tunlichst alle Rechenfehler vermeiden.

    Deine Schätzung mit den 215T€ möchte ich mal als sportlich bezeichnen. Ich glaube ehrlich gesagt nicht, dass Du das schaffen wirst (130m2, Keller usw.), zumindest nicht ohne dass Du an jeder Ecke erhebliche Abstriche machen musst. Dann gibt´s halt den 5,- €/m2 Laminat, oder die Plastewanne aus dem Baumarkt usw. usw.

    Mit großem budget kann jeder bauen, aber gerade wenn die Kosten eine sehr wichtige Rolle spielen, lohnt es sich möglichst pingelig im Vorfeld zu planen. Man sollte das dem Architekten auch gleich zu Beginn kommunizieren, damit er die tollen Pläne für die Schlösser und Herrenhäuser in der Schublade lässt.

    Gruß
    Ralf
     
  10. th_viper

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    Ich nehme an, du beziehst dich auf die Antwort von Familieri. Der meinte mit den 140 T die Summe, die nach 20 Jahren getilgt sei. Die anderen 100 T hast du dann bereits Zinsen bezahlt. Was die lineare Restschuld betrifft, sehe ich allerdings keinen großen Sinn drin. Dazu müsste deine monatl. Rate mit der Dauer sinken, oder er hat schon Zinserhöhungen mit einbezogen, die in Folgeverträgen kämen.

    Für einen Rechner hatte ich ne schöne Excel-tabelle gefunden. Auf bimpo.de den baufi.v2.
    Mit den Zinsangaben aus den Online-rechnern würde ich nicht rechnen. Da solltest du besser ein bischen Sicherheit draufpacken, denn ob die niedrigsten Sätze am Ende für dich angeboten werden, ist sehr fraglich.

    Gruß
    Thorsten
     
  11. omb2000

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    Deine Wünsche sind schon sportlich. In welcher Region um Köln willst du denn bauen? Schau mal unter http://www.boris.nrw.de nach, dort gibt es Bodenrichtwerte. Bei 500m² und weit außerhalb von Köln nehme ich mal 200€/m² an, das ergibt 100.000€ für das Grundstück + 5% Grunderwerbssteuer = 105.000€ + 215.000€ (Haus) = 320.000€. Dazu kommen dann noch Notarkosten, bestimmt eine neue Küche, Garten und Zuwege...
    Mit 300.000€ wird es sehr sportlich.
     
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  13. familieri

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    Damit meine ich aber nicht die Zinsen, damit meine ich die Restschuld.

    140.000€ in 20 Jahren getilgt, dann bleiben 100.000€ Restschuld zu zahlen.

    Das Verhältnis mag ich einfach nicht :)
     
  14. th_viper

    th_viper

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    Mit den 100 T meinte ich allerdings den Rest der aufgewendeten 20 x 12 x 1000 € = 240 T aus der Rechnung vom dieta.
     
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