Bauantrag wurde von behördlicher Seite geändert

Diskutiere Bauantrag wurde von behördlicher Seite geändert im Bauvertrag Forum im Bereich Rund um den Bau; Wie planen eine Zahnarztpraxis zu bauen. Die jetzigen Räume sind nur gemietet mit 2,5- fachen der ortsüblichen Miete. Wir haben einen...

  1. Bero64

    Bero64

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    Wie planen eine Zahnarztpraxis zu bauen.
    Die jetzigen Räume sind nur gemietet mit 2,5- fachen der ortsüblichen Miete.
    Wir haben einen Fertighausbauer gefunden, der uns die Praxis nach unseren Vorstellungen (2 Etagen) und auch den Vorgaben der KZV bauen will.
    Die Planung wurde durch den Architekten des Fertighaubauer auch erstellt und entsprechen der Bauantrag gefertigt.
    Der schlüsselfertige Bauvertrag wurde unterschrieben.
    Die Pläne wurden beim Bauamt eingereicht und die erste Abschlagszahlung (Architektenleistung) wurde geleistet in dem Glauben das alles korrekt geplant ist.
    Die Gewerbebaustatik wurde zur Prüfung eingereicht.

    Das Bauamt lehnt jetzt den Bauantrag ab, mit der Begründung, es bestehe kein 1. Rettungsweg aus dem Obergeschoß wo sich die Lagerräume, Sozialraum und
    das Privatbüro liegen. Dies könne nicht durch das offen in den Praxisräumlichkeiten integrierte Treppenhaus erfolgen. Laut Bauamt muss dieser zwingend vorhanden sein.

    Das Bauamt fordet 5 Feuertüren mit Schließsystem im Praxisbereich. Die geforderten 5 Feuertüren im Praxisbereich machen einen Praxisbetrieb unmöglich.
    Das Bauamt geht von einem explosionsartigen Brand (Zahnarztpraxis) aus, sodas eine Flucht über das Treppenhaus nicht möglich ist.
    Also wurde eine Notausgangstreppe vom Obergeschoß als Alternative im Außenbereich geplant, Fenster versetzt, Rauchtüren eingeplant. Diese Feuertreppe ist leider nur im
    Frontbereich möglich, verschandelt aber das gesamte Erscheinungsbild der Praxis und soll mittels einer Gabione 3 m hoch verdeckt werden.

    1. Frage:
    Muss ein Architekt nicht die Brandbestimmung für Gewerbebetrieb in seine Planung zwingend mit einbeziehen?

    2. Frage:
    Wer kommt für die Mehrkosten für den Brandschutz aus, da wir ja das haus schlüsselfertig bestellt haben und diese Mehrkosten nicht eingeplant haben?

    3. Frage:
    Können wir eventuel von dem Bauvertrage zurücktreten, da ja der Architekt unserer persönlichen Meinung nach, nicht gründlich und fehlerfrei geplant hat?

    Ich hoffe Ihr könnt mir ein paar Tips geben wie wir in der Sache in Bezug auf Kosten, eventuelle Kündigung weiter kommen können.


    ps. Wenn ich was hier im Forum falsch gemacht habe gelobe ich schon mal Besserung.
    Bin neu hier und steh im Moment ziemlich unter Strom.
     
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  3. #2 Ralf Dühlmeyer, 9. September 2014
    Ralf Dühlmeyer

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    Ja, wenn er nicht ausdrücklich drauf hingewiesen hat und Ihr anderes wolltet.

    Schwierig, vor allem ohne genaue Kenntnis des Vertragswerks.
    Ich würde aber sagen:
    Angebot wohl wie 1) (abgelehnte) Planung, zusätzliche Maßnahmen sind Sowieso Kosten (sie wären sowieso angefallen, wenn gleich richtig geplant worden wäre) - also auf die vereinbarte Summe aufzuschlagen.
    Kann aber auch anders sein:
    Steht im Vertrag z.B. 1 Stck Praxis nach den Bestimmungen des Baurechts und der KZV, dann kann es auf dem Deckel des GÜ stehen.

    Endgültig helfen kann da nur ein RA.

    Auch hier - jetzte Sicherheit gibt der RA, aber ich würde sagen, nein.
    Planung 1 war mängelbehaftet, der GÜ hat nachngebessert, PLanung 2 ist genehmigungsfähig/genehmigt, ergo ist kein Mangel mehr an der Planung vorhanden.

    Das die Treppe den Bau zum "scarface" macht, liegt auch an Euch. Ihr hättet den GÜ ja auch dazu treiben können, komplett umzuplanen, bis Rettungswege und Optik stimmen.

    Das habt Ihr nicht, also habt ihr den "scarface" akzeptiert, kein Mangel an der Planung, keine Kündigung - jedenfalls nicht einseitig.

    Im Einvernehmen geht natürlich immer alles!
     
  4. Gast036816

    Gast036816 Gast

    das wird eine nummer für den baufachanwalt. kündigen, da bin ich mir nicht sicher, du musst erst einmal dem unternehmer die chance geben, einen mangel zu beseitigen. mehrkosten sind sache des bauherrn, wenn es sowieso-kosten sind.

    ich fürchte jedoch, dass sich der planer zu viel zugemutet hat. ohne brandschutzkomzept kann man so heute nicht mehr planen.
     
  5. OLger MD

    OLger MD

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    Je nach Größe und Fläche der einzelnen Geschosse ist ein zweiter Rettungsweg unerlässlich. Die Standsicherheit und die Gebrauchstauglichkeit müssen auch im Brandfall gewährleistet bleiben - also rauchfrei, nicht brennbar, wärmestabil, gut erreichbar. Die Gestaltung ist Euch überlassen. Für einen Kindergarten wurde sogar schon eine Rutsche im Aussenbereich genehmigt.

    Beim Thema Brandschutz soll man keine Kompromisse eingehen. Es ist aber durchaus legitim, die vom Bauamt angesetzte (wahrscheinlich pauschal angesetzte) Brandlast zu prüfen und ggf. auf Basis der tatsächlich vorhandenen Brandlast die Anforderungen an den baulichen Brandschutz anzupassen.
    Die Brandlast ergibt sich aus der Art der gelagerten Chemikalien, der Mengen, der Lagerdichte, der Gestaltung der Lagerräume (Brandwände, T90, Lüftung, etc.) usw.

    Um hier Änderungen bzw. Erleichterungen zu erwirken, ist aber ein geprüftes Brandschutzkonzept eines dafür Nachweisberechtigten erforderlich.

    Da es sich bei dem Bauvorhaben auch um eine Arbeitsstätte handelt, würde ich empfehlen, die Entwurfsplanung hinsichtlich der baulichen und räumlichen Forderungen der Arbeiststättenverordnung (ArbStättV) zu überprüfen.

    Gruß
    Holger
     
  6. #5 Ralf Wortmann, 9. September 2014
    Ralf Wortmann

    Ralf Wortmann

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    Du hast kein unmittelbares Kündigungsrecht, sondern wahrscheinlicher nur einen Anspruch auf Vertragsanpassung wegen Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB:

    =============================================================
    § 313 BGB, Störung der Geschäftsgrundlage
    (1) Haben sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert und hätten die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, so kann Anpassung des Vertrags verlangt werden, soweit einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.
    (2) Einer Veränderung der Umstände steht es gleich, wenn wesentliche Vorstellungen, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, sich als falsch herausstellen.
    (3) Ist eine Anpassung des Vertrags nicht möglich oder einem Teil nicht zumutbar, so kann der benachteiligte Teil vom Vertrag zurücktreten. An die Stelle des Rücktrittsrechts tritt für Dauerschuldverhältnisse das Recht zur Kündigung.
    ================================================================

    Soweit der Gesetzestext.

    Wie aus Absatz 3 ersichtlich, gibt es ein Recht auf Rücktritt vom Vertrag nur, wenn dir ein Festhalten am Vertrag gänzlich unzumutbar ist. Die Anforderungen an eine solche Unzumutbarkeit werden von der Rechtsprechung sehr hoch angesetzt.

    Weshalb 5 Feuertüren im Praxisbereich einen Praxisbetrieb völlig unmöglich machen sollen, erschließt sich mir nicht. Die brauchen doch nicht dauerhaft verschlossen zu sein.

    Ich vermute, dass du dich bei der Beurteilung der Frage, was dir zumutbar ist, nicht mit einer total hässlichen Feuertreppe im Frontbereich des Hauses einverstanden erklären musst. Das lässt sich aber ohne Kenntnis der Gesamtumstände und Pläne aus der Ferne nicht beurteilen.

    Im Prinzip kannst du deinen Anspruch auf Vertragsanpassung darauf richten, dass das Objekt in optisch ansprechender Weise komplett umgestaltet wird. Da solltest du aber zuvor auf jeden Fall eine anwaltliche Vertretung hinzuziehen.

    Soweit dir das zumutbar ist, wirst du im Rahmen der Vertragsanpassung die Mehrkosten (berechnet nach dem Preisniveau des ursprünglichen Vertrags) als Sowiesokosten tragen müssen.

    Nur, wenn dir diese Mehrkosten nicht zumutbar sind, käme ein Rücktritt vom Vertrag in Betracht. Wie hoch diese sind und welche gestalterischen Umplanungsmöglichkeiten es gibt, müsste aber erstmal ermittelt werden.
     
  7. Bero64

    Bero64

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    Erstmal vielen Dank für die schnellen und aussagekräftigen Antworten.

    Die Feuertreppe vor der Praxis ist halt einfach unschön und
    Zu den 5 Feuertüren ist noch anzumerken das 1 Feuertür mit Wand quer vor der Anmeldung verläuft und damit jeglichen Einblick in die Praxisräumlichkeiten unmöglich macht. Der Praxisablauf wird nunmal hauptsächlich von der Anmeldung aus gesteuer. Und entsprechende T30 Türen (elektronisch schleißen) in Vollglas sind einfach nicht mehr in der Kalkulation möglich.
    Die T30 Türen sind erheblich schwerer zu bewegen, ein barrierefreier Zugang zur Praxis ist dann nur noch bedingt möglich, gerade für ältere oder körperlich eingeschränkte Patienten.

    Zur Einschätzung der Brandlast haben wir sowieso im Zuge des QM alle Gefahrenstoffe erfasst und auch dem Bauantrag wie gefordert beigefügt. Und die größte brennbare Masse ist wirklich die 100g Tube Uhu. Aber das Bauamt geht von einer Menge von 5000 kg Brandbeschleuniger aus. Diese sind in der Praxis nicht vorhanden, aber es kann ja ein Patient einen Kanister (Rasenmäherbenzin) mitbringen. laut Bauamt. Dagegen müssen wir uns absichern, und entsprechene Fluchtmöglichkeiten bieten.

    Wir haben morgen noch mal einen Termin am Bauamt und versuchen einen andere Möglichkeit des Fluchweges dem zuständigen Mitarbeiter aufzuzeigen.

    Mal sehen in weit sich da etwas bewegen lässt.

    Die Hoffnung haben wir noch nicht ganz aufgegeben.

    Ich melde mich wenn es was neues gibt.
     
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  9. #7 Ralf Dühlmeyer, 10. September 2014
    Ralf Dühlmeyer

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    :yikes

    Parken die Patienten bei Euch ihre Treibstofflaster direkt im Warteraum (Drive in- Praxis???)


    NEIN
    Sucht Euch einen guten Brandschutzsachverständigen und geht mit dem zusammen dahin. Ausserdem mit Eurem Planer!
    Sonst fahrt Ihr von einem Feuerloch ins nächste!
     
  10. OLger MD

    OLger MD

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    Es gibt die Möglichkeit, dass die Brandschutztüren während des laufenden Betriebes von elektrischen Haltemagneten offengehalten werden. Bei Auslösung eines Brand-/Rauchmelders, bei Stromunterbrechung oder bei einer Störung innerhalb der Steuerung der Brandmeldeanlage werden die Magnete automatisch deaktiviert und die Türen schließen selbsttätig.
    So kann man einen freien Durchgang und freie Sicht gewähren und trotzdem Schutzeinrichtungen vorhalten.

    Solche Maßnahmen erfordern aber eine Planung, fachgerechte Umsetzung, Abnahme und regelmäßige Wartung durch einen Fachbetrieb.
    Außerdem müssen sie, wie oben beschrieben, in einem Brandschutzkozept eines dafür Nachweisberechtigten beantragt und genehmigt werden.

    Da waren wohl 5 Punkt Null_Null_Null kg gemeint - oder?

    Gruß
    Holger
     
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