Baubeschränkung Traufhöhe in Grunddienstbarkeit

Diskutiere Baubeschränkung Traufhöhe in Grunddienstbarkeit im Architektur Allgemein Forum im Bereich Architektur; Hallo zusammen, ich glaube ich habe hier einen etwas kniffligen Fall. Unser Grundstück ist eine Baulücke, für die es keinen Bebauungsplan gibt,...

  1. #1 Sacredlilith, 24. Oktober 2009
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    Hallo zusammen,

    ich glaube ich habe hier einen etwas kniffligen Fall. Unser Grundstück ist eine Baulücke, für die es keinen Bebauungsplan gibt, also §34 oder wie das heißt. Allerdings ist im Grundbuch eine Baubeschränkung in Form einer Grunddienstbarkeit eingetragen. Begünstigte sind gleich 2 (!) Anlieger, einer davon und ursprünglicher Eigentümer ist die katholische Kirchengemeinde .. wir haben die Beschränkung unwissentlich vom Vorbesitzer übernommen, der an der Grunddienstbarkeit mit seinem Bau gescheitert ist (allerdings an anderen Punkten als wir nun hängen).

    In der Grunddienstbarkeit ist die Traufhöhe wie folgt definiert:

    "mittlere Traufhöhe von 4,00m über dem vorhandenen Gelände" :deal

    Wie ist das zu verstehen? Wie wird das Mittel eigentlich gemessen? Was ist unter dem vorhandenen Gelände zu verstehen? Weitere Bezugspunkte oder Definitionen zur Bestimmung sind nicht gegeben. Da es kein Bebauungsplan ist, kann mir auch kein Bauamt etwas dazu sagen: "Das ist privatrechtlich, damit haben wir nix zu tun". Auf Nachfrage zeigt sich, dass selbst die Kirche nicht genau sagen kann, wie das eigentlich gemeint war.
    Unser Architekt sagt aber, dass wir durch das abfallende Gelände ein Problem bekommen, weil wir das Haus (EFH 1 m Kniestock) ein Stück "versenken müssten". Er kann auch nicht eindeutig sagen, wie "über dem vorhandenen Gelände" gemessen wird und übernimmt keine Verantwortung für die Planung diesbezüglich :motz

    Was heißt das für uns? Was könnte uns blühen, wenn wir die Traufhöhe überschreiten?

    Ich wäre dankbar für Meinungen und Einschätzungen, das ganze macht uns echt fertig, weil scheinbar keiner etwas dazu sagen kann man trotzdem nicht weiter kommt.
     
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  3. greentux

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    Die Grunddienstbarkeit dort löschen zu lassen ist keine Option? Wo schon niemand weiß, wofür sie mal gut war.
     
  4. #3 Sacredlilith, 24. Oktober 2009
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    Sie war wohl dazu gut, die Bebauung zu reglementieren, um keinen unerwünschten, großen Kasten dort entstehen zu lassen. Aber was unklar ist, ist die Definition der Traufhöhe, wer diese Formulierung gewählt hat, wie es gemeint war und so weiter.

    Die Löschung wäre für uns die beste Lösung, aber da habe ich nicht viel Hoffnung. Vielleicht kann man etwas an der Definition der Traufhöhe ändern, aber dazu müssten wir erst einmal verstehen, wie die jetzige zu lesen ist :confused:
     
  5. #4 blacksektor, 24. Oktober 2009
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    Wer ist den der Begünstigte dieser Baubeschränkung. Den Vertrag beim Notar anfordern, ausder sich diese Beschränkung ergibt. Kannste machen, da Du Rechtsnachfolger bist.
     
  6. Baumal

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    z.b.:

    [​IMG]

    vorhandenes Gelände, ist der "gewachsene" boden.
     
  7. #6 Sacredlilith, 25. Oktober 2009
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    Kann man etwas genauer sagen, was der gewachsene Boden ist? Wenn ich zB das Haus an der rechten Seite auf dem Bild "eingraben" muss, zählt dann das vorherige Niveau? Wächst der Boden nicht weiter bzw. verändert sich im Laufe der Zeit?
     
  8. Baumal

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    wenn das haus eingegraben wird ändert sich doch
    am vorhandenen gelände nix?

    nur wenn das gelände abgetragen, oder aufgeschüttet wird,
    ist es nicht mehr vorhandenes gelände, sondern geplantes
    gelände.

    traufhöhe=schnittpunkt außenwand mit dachhaut ab gelände
     
  9. Baufuchs

    Baufuchs Gast

    Das

    ist in den B.-Plänen dann, wenn Traufhöhen festgesetzt werden, so zu definieren. (Wie auch alle anderen Bezugspunkte für Höhenfestsetzungen).

    Die Grunddienstbarkeit ist aber eine privatrechtliche Vereinbarung und ein Bezugspunkt wurde nur für das Gelände definiert, nicht aber für die Bemessung der Traufhöhe.

    Im allgemeinen (Laien) Verständnis betrachtet man die Dachrinne als "Traufe" und die Höhe dieser Traufe eben als Traufhöhe.

    Lösungsvorschlag:
    Architekt zeichnet Schnitt/Ansichten wie geplant und vermasst die gefordete Höhe auf die Dachrinne. Je nach Dachneigung und Dachüberstand kann dann u.U. der gewünschte Kniestock realisiert werden.

    Die beiden Begünstigten der Grunddienstbarkeit geben Ihre Zustimmung zur Traufhöhe durch Unterschrift auf den Plänen.
     
  10. Julius

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    Was ich nicht verstehe:

    Wie kann man eine Grunddienstbarkeit unwissentlich übernommen haben???
    Die steht doch aus gutem Grund im Grundbuch unter Belastungen (Abteilung 2)...

    Selbst wenn man nicht auf die Idee kommt, dort reinzuschauen, müßte das doch spätestens der Notar erwähnen und ggf. erläutern!
     
  11. #10 Sacredlilith, 25. Oktober 2009
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    Das wäre ein Vorschlag, mit dem wir zB gut leben könnten. Haben Sie so einen Fall und eine entsprechende Lösung schon erlebt?
     
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  13. #11 Sacredlilith, 25. Oktober 2009
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    OK das war falsch ausgedrückt. Unbewusst wäre vielleicht genauer. Wir hatten bis vor kurzem noch keine Ahnung, was unter einer Traufhöhe zu verstehen ist. Der Verkäufer des Fertighauses hat uns nicht gesagt, dass die 4 Meter problematisch werden könnten, daher hatten wir uns ausgerechnet damit nicht mehr beschäftigt.

    Das dumme ist, dass es eben kein Bebauungsplan ist, insofern kann man vom Bauamt etc. keine Auskunft erteilen, wie genau das zu lesen ist. Und zumindest einer der Begünstigten hat selbst Probleme mit dem Verständnis :confused:
     
  14. lulu66

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    Dann nimm dir mal die Zeichnung von Baumal aus #5 und zeig die den Begünstigten und dem Fertighausbauer, so kann das sicherlich verstanden werden.
    Wenn die sagen, das geht so klar, dann lässt du den Bauantrag von den Begünstigten gegenzeichnen und bittest um die Bewilligung der Löschung der Grunddienstbarkeit in der Hoffnung, dass diese nach deinem Hausbau keinen mehr interessiert.
     
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