Bauen im Außenbereich, Zweite Umnutzung

Diskutiere Bauen im Außenbereich, Zweite Umnutzung im Baugesuch, Baugenehmigung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo miteinander, wir haben hier folgendes Problem: Unser landwirtschaftliches Gebäude wurde bis ins Jahr 2000 landwirtschaftlich genutzt. Dann...

  1. Edelweis

    Edelweis

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    Hallo miteinander,
    wir haben hier folgendes Problem:
    Unser landwirtschaftliches Gebäude wurde bis ins Jahr 2000 landwirtschaftlich genutzt. Dann wurde der Betrieb teilweise aufgegeben und das Gebäude als Lagerraum vermietet und deshalb von meinem Vater baurechtlich umgenutzt (nach § 35 Abs. 4 Nr.1). Seit 2010 wurde das Gebäude wieder landwirtschftlich genutzt, jedoch nicht genehmigt. Als wir nun in dieses Gebäude Ferienwohnungen einbauen wollten, wurde das in der Bauvoranfrage zuerst als völlig unproblematisch eingestuft. Jedoch kam 3 Wochen später ein Brief vom Landratsamt dass dem Projekt wenig Hoffnung gab, weil es bereits schon einmal umgenutzt wurde. Unsere Gemeinde ist an dieser Umnutzung interesiert und selbst unser Bürgermeister versuchte schon ein Gespräch mit dem Vorgesetzten des Baurechtlers im Landratsamt. Jedoch verweist das LA auf die Umnutzung als sonstiges Vorhaben im Aussenbereich, welches aber aufgrund der öffentlichen Belange nicht möglich sei (Befürchtung einer Splittersiedlung).

    Wir dachten schon daran dass wir das Gebäude wieder zu einem landwirtschaftlichen Gebäude werden lassen müssten um eine Baugenehmigung zu bekommen. Aber wir haben keine Ahnung wie das gehen könnte.

    Vielleicht finden wir ja hier im Forum Hilfe?
     
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  3. R.B.

    R.B.

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    Ich befürchte das Problem liegt weniger in der Anzahl der Umnutzungen als vielmehr in der geplanten zukünftigen Nutzung als Ferienwohnungen. Man erkennt dies ja bereits an der Argumentation des LA.
    Solche Vorhaben haben selten Aussicht auf Erfolg, und eine erneute Umnutzung als landwirtschaftliches Gebäude wird hier auch nicht helfen. Ferienwohnungen haben ja mit landwirtschaftlicher Nutzung nicht viel zu tun.

    Nebenbei bemerkt, es müssen auch noch verschiedene Fachbehörden eingebunden werden, deren Stellungnahmen zu diesem Vorhaben dann entscheiden ob ja oder nein. Die alle unter einen Hut zu bringen ist gar nicht so einfach, und das kann dauern. Aber selbst dann können die Auflagen so extrem ausfallen, dass man freiwillig von so einem Vorhaben Abstand nimmt.

    Falls Du das wirklich durchziehen möchtest, dann solltest Du Dir schon mal einen Bagger besorgen mit dem Du die vielen Steine beiseite schieben kannst die man Dir in den Weg legen wird.
     
  4. #3 Der Bauamateur, 10. Februar 2015
    Der Bauamateur

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    Kurze Frage, weil mich eine ähnliche Thematik indirekt betrifft: Wie sähe es denn aus, wenn 2 Ferienwohnungen im Rahmen des landwirtschaftlichen Betriebs (Ferien auf einem Bauernhof) errichtet werden? Das Szenario ist so: eine alte Scheune kann nicht mehr effektiv genutzt werden ohne wesentliche Umbauten (Durchfahrtshöhe/Breite des Tores, Grundrisse), da noch auf Pferdegespanne ausgerichtet. Eine neuer Unterstand für Fuhrpark, Geräte etc. wurde errichtet. Aber was tun mit der schönen alten Scheune? Dort sollen jetzt Ferienwohnungen rein. Bisher existiert das Vorhaben nur als grobe Idee, aber grundsätzlich würde ich argumentieren, dass die Ferienwohnungen als Bestandteil eines "Gesamtkonzeptes" für einen wirtschaftlich rentablen Landwirtschaftsbetrieb doch genehmigungsfähig sein müssen, wenn der Schwerpunkt der Tätigkeit weiterhin die Landwirtschaft bleibt und nicht durch die schiere Masse aus dem Bauernhof ein Tourismusbetrieb wird. Zugegeben, die Argumentation ist stark von Überlegungen aus dem Steuerrecht geprägt - liege ich damit im Baurecht völlig daneben? Geht das grundsätzlich nicht (in Sachsen)?

    Wie sähe es denn aus wenn dort Unterkünfte für Saisonarbeiter eingerichtet werden sollen?
     
  5. R.B.

    R.B.

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    Kann ich nicht beurteilen, bin ja weder Baurechtler noch Mitarbeiter irgendeiner Behörde die für die Bewilligung zuständig wäre. Ich kann nur aus eigener Erfahrung berichten, und da habe ich mir bei einer ähnlichen Situation schon die Zähne ausgebissen, trotz unterstützung durch Architekt, Gutachter usw. Als nach über 18 Monaten immer noch kein Licht am Ende des Tunnels sichtbar war, habe ich die Reißleine gezogen, denn im Gegensatz zu den Damen und Herren bei diesen Behörden, hatte ich nicht ewig Zeit.

    Meine persönliche Meinung, das Konzept "Ferien auf dem Bauernhof" könnte funktionieren, sofern der Schwerpunkt weiterhin im Bereich Landwirtschaft bleibt. Das ursprüngliche Ziel der Ansiedlung im Außenbereich war ja die Landwirtschaft, und dieses Ziel besteht dann weiterhin. Schwierig könnte es werden wenn die Landwirtschaft später nur noch aus 2 Hühnern besteht die auf dem Hof herum rennen, während jede Woche Dutzende von PKW in den Außenbereich fahren um dort Ferien zu machen. Wenn also der Bauernhof zur Ferienanlage mutiert könnte es kritisch werden.
    Aber wie gesagt, das ist meine persönliche Meinung.

    Unterkünfte für Saisonarbeiter könnte ich mir auch vorstellen. Eine Wohnmöglichkeit für den Betriebsinhaber bzw. Betriebsleiter ist ja ebenso genehmigungsfähig. Die Frage ist dann, welche Auflagen man erfüllen muss.
     
  6. Edelweis

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    Hallo nochmal,
    tatsächlich hat das LA kein Problem mit der Nutzung als Ferienwohnung da dies eine gewerbliche Nutzung wäre und unbeachtet der Grenze von max. 3 Wohnungen pro Gehöf. Bei der variante als sonstiges Vorhaben im Außenbereich also § 35 Abs. 2 halten sie entgegen dass das Verkehrsaufkommen erhöht wäre. Jedoch würde das Verkehsaufkommen sich in wirklichkeit verringern da ich das Gebäude ja gewerblich vermietet habe und momentan herscht Schwerlastverkehr. Hier wurde aber entgegnet dass dies erst einmal nachgewiesen werden müsse.
    Nun ein neuer Ansatz: Wir haben noch ein ehemals landwirtschftliches Gebäude dass laut LA jederzeit umgenutzt werden könnte. Hier wollten wir einen Tausch der Umnutzung. Darauf sagte aber der Baurechtler erdürfe uns die Umnutzungsmöglichkeit bei einem anderen Gebäude nicht entziehen.
    Das ist doch der Wahnsinn oder!!!
     
  7. Taipan

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    Wieso ist das Wahnsinn? Ist doch alles hübsch bei dir ...

    Du hast nach deiner Sprechweise die Genehmigung zur Umnutzung bereits in der Tasche, wenn du die Verringerung des Verkahrsaufkommens nachweist ... DAS ist doch einfach ...
     
  8. Edelweis

    Edelweis

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    Das hört sich ja wirklich einfach an, aber soweit war ich auch schon:
    1. Es kommt noch die Befürchtung der Splittersiedlung
    2. Das Stören der natürlichen Eigenart der Landschaft
    und nach §35 Abs. 2BauGB findet keine Abwägung statt sondern sobald ein Punkt des öffentlichen Belanges entgegensteht und nicht nachgewiesen unbegründet ist wird keine Genehmigung erteilt.
     
  9. Taipan

    Taipan

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    Auch das ist Einfach ... einfach die Nachweise erbringen und Fertig ... Wo nur immer die Probleme gesucht werden?
     
  10. rose24

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    Ist leider nicht wirklich so einfach. Nach § 35 Abs. 4 Nr. 1 BauGB ist nur die Umnutzung vormals landwirtschaftlich privilegierter Gebäude teilweise privilegiert - das heißt hier können die Belange Splittersiedlung, Flächennutzungsplan und natürliche Eigenart der Landschaft nicht entgegengehalten werden.
    Auch die übrigen Punkte, insbesondere die 7-Jahres-Frist (mindestens 7 Jahre landwirtschaftliche Nutzung) sind einzuhalten. Und da wird es schwierig, weil das Gebäude schon einmal umgenutzt wurde. Das heißt, es müsste jetzt wieder mindestens 7 Jahre landwirtschaftlich genutzt werden, bevor die Fremdenzimmer möglich werden.
    Ich weiß - das ist absolute Juristenkacke - aber wenn das Amt nicht alle Augen und Hühneraugen zudrückt, wird aus den Fremdenzimmern (zumindest derzeit) nichts.
    Dazu gibt es einen Zentner Rechtsprechung - und meine langjährige Erfahrung im Bauamt sagt leider auch nichts anderes...
     
  11. Taipan

    Taipan

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    Ist mir alles schon klar ... man muss dem Bauamt meistens nur dabei helfen die Hühneraugen zu zudrücken ... machen wir mal ein Szenario auf:

    1. keine Ferienwohnung --> Umbau Scheune zu hässlicher Blechkiste wegen Wiederaufnahme landwirtschaftlicher Nutzung + Umbau anderer Scheune zu FW --> "natürliche Eigenart" der Landschaft und Landschaftsbild versaut
    2.Ferienwohnung --> Scheune bleibt in Erscheinung erhalten, andere Scheune wird (beauflagt) weiter landwirtschaftlich genutzt, Schwerlastverkehr nimmt ab, Nutzungsdauer der FW max. 4Wochen pro Bewohner (beauflagt), keine sonstigen Änderungen am Hof --> Landschaftsbild bleibt erhalten, Landwirtschaft bleibt erhalten (wirtschaftliche Basis des Hofes ist auf weiteres Standbein gestellt) ...

    man kann dem Amt schon beihelfen, dass muss aber in kleinen verhandelnden Schritten passieren, bis man eine Lösung gefunden hat, bei der beide Seiten das Gesicht wahren können.

    Es gibt immer einen gewissen Spielraum, was mich an ein unter Denkmalschutz stehendes Pumpenhaus im Aussenbereich (!sic) erinnert, in dem jetzt mit Anbau ein Büro und die Wohnung für die Eigentümer untergebracht sind ... die erste Reaktion des Amtes waren auch: NoGo!
     
  12. rose24

    rose24

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    ...hast ja Recht, Taipan - streng nach dem Lehrbuch ist der TE aber in einer schlechten Position.
    Ich bin sicher, dass ein guter Kontakt zum Landrat da am ehesten helfen kann.
     
  13. Edelweis

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    OK. Vielen Dank schon mal.
    Nur eine Anmerkung an Rose24. Die 7 Jahres Klausel ist derzeit in Baden-Württemberg ausgesetzt falls das was hilft. Wie wärs denn mit Wiederaufnahme als landwirtschatliches Gebäude. Wir hatten jetzt sowieso seit 2010 Pferdeboxen eingebaut. Wie lange müsste denn dann die landwirtschaftlich Nutzung bestehen?
     
  14. Skeptiker

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    Du schreibst aus bayerischer Erfahrung, oder? (es gibt in der Süddeutschen immer diese köstlichen Gerichtsberichte über Landräte und deren bauwillige Freunde, würde man in jeder anderen Zeitung für frei erfunden und völlig unglaubwürdig erklären)


    mit skeptischen Grüßen!
     
  15. Taipan

    Taipan

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    Ich les jetzt mal lieber nicht zwischen den Zeilen, was du da andeuten könntest ... .... :-)
     
  16. rose24

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    Ich sehe, ihr kennt euch aus - ja, Bayern! Da gehen die Uhren etwas anders... :biggthumpup:

    @Edelweis: Ausgesetzt ist ja nur die erste 7-Jahresfrist. Das heißt, Du müsstest wieder 7 Jahre landwirtschaftlich nutzen und das natürlich nachher auch nachweisen können.
     
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  18. Villert

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    Meine Erfahrungen decken sich da mit Rose24.
    Einmal umgenutzt = Privilierungsjoker verspielt. Du kannst jetzt nur noch das 2te Gebäude vereinfacht umnutzen.

    In meinem Fall wurde das vom Amt glücklicherweise durchgewunken Stichwort: Augen zugedrückt nach politischer Lobby- und Schleimarbeit. Für Gebäude 1 hilft dir nun wirklich nur noch der gute Wille des Amtes.
     
  19. Ostseee

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    Hallo, möchte mich hier einklinken mit eine ähnlichen Problem in Schleswig-Holstein ...
    Die Gemeinde möchte nun einen Flächennutzungsplan!
    Was ist das genau u. wer darf diesen erstellen?
     
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Bauen im Außenbereich, Zweite Umnutzung

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