Bauen ohne Architektenvertrage - während Bau Leistungen selbst übernehmen

Diskutiere Bauen ohne Architektenvertrage - während Bau Leistungen selbst übernehmen im Bauüberwachung, Bauleitung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo, ich habe dummerweise mit meinem Architekten keinen Vertrag geschlossen was die Leistungen angeht und bin nicht sicher was auf mich noch...

  1. #1 xsanders, 14.08.2014
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    Hallo,

    ich habe dummerweise mit meinem Architekten keinen Vertrag geschlossen was die Leistungen angeht und bin nicht sicher was auf mich noch alles zukommt. Wir sind seit ein paar Wochen in der Rohbauphase eines Umbaus und mir laufen wie wohl überall die Kosten aus dem Ruder und ich würde gerne deshalb den Punkt 8 und 9 der HOIA

    8. Objektüberwachung - Bauüberwachung und Dokumentation 32%
    9. Objektbetreuung 2%

    selbst übernehmen, da ich sowieso jeden Tag vor Ort bin und glaube das leisten zu können als gelernter Handwerker. Es folgen noch Dachstuhl, Fenster, Fassade, Sanitär, Böden...

    Wie schätzen die Experten das ein und kann ich meinem Architekten sagen, dass ich das ab sofort übernehme und er nur für das Rohbaugewerk Punkt8 und 9 abrechnen darf ? Ich habe eine Bauleiterbestellung unterschrieben die den Architekten dazu ernennt, was ist darunter genau zu verstehen ?

    Kopfschütteln angesichts soviel Unwissenheit kann ich verstehen!
     
  2. #2 Thomas B, 14.08.2014
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    Je nachedem wie gut Du mit dem Kollegen kannst und wie sehr er ausgelastet ist (oder eben nicht!), denke ich schon, daß man auch sagen kann: Ab LP 7 mache ich selber weiter.

    Doch aufgemerkt: LP 8 umfaßt nicht nur zu gucken ob auch alle Handwerker ihren Unrat sauber entsorgen. Man muß diese koordinieren (wann wird wer gebarcuht? Zeitplanung/ Bauablaufplanung), man darf die Handwerkliche Leistung kontrollieren (siehe hierzu Maßtoleranzen am Hochbau) und man ist natürlich auch für die Einhaltung der Sicherheitsbestimmungen zuständig. Rechnungsprüfung gem. VOB? Durchsprache und vor Ortangabe bei Problempunkten (gerade bei Umbau), die während des Bauablaufs auftauchen. Usw. usf.
     
  3. #3 Ralf Dühlmeyer, 14.08.2014
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    Da der Rohbau angefangen und der Kollege wohl seine Arbeit gemäß LP 8 begonnen hat, ist der Vertrag (mündlich) geschlossen.
    Eine Beendigung des Vertragsverhältnisses ohne Bezahlung eines wesentlichen Teils des Honorars ist NUR im egenseitigen Einvernehmen möglich!
    Natürlich kann der AG jederzeit frei kündigen, aber dann entfällt der Großteil der Ersparnis!
     
  4. #4 xsanders, 14.08.2014
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    Den Bauablauf koordiniere ja sowieso schon ich, der Architekt kommt alle 2 Tage mal und macht Fotos. Die ganzen Terminierungen mit dem Zimmermann, Trockenbauer usw liegt gerade zu 90 % schon bei mir.

    Ist die Rechnungsprüfung und Abnahme ein sehr anspruchsvolles Ding ?
     
  5. #5 Manfred Abt, 14.08.2014
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    ich würde mir mal die Frage stellen, ob der Architekt deine diesbezüglichen Fähigkeiten abschätzen kann
    für den Fall, dass du glaubst, dass der Architekt dies kann würde ich ihn ganz offen fragen

    für die Herausnahme der LPh. 9 küsst dir dein Architekt ohnehin die Füße
     
  6. #6 Ralf Wortmann, 14.08.2014
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    @xsanders:

    Du hast mit deinem Architekten durchaus einen Vertrag, nur keinen schriftlichen. Der Architekt kann dir gegenüber für seine Leistungen nach den Mindestsätzen der HOAI abrechnen.

    Auch die Leistungsphase 8 ist (mündlich und konkludent) mitbeauftragt und deinen Schilderungen zufolge ist die Objektüberwachung ja bereits im vollen Gange.

    Nur die LP 9 ist offenbar noch nicht mündlich beauftragt, es sei denn, etwas anderes ergibt sich aus den Begleitumständen (Äußerungen, E-Mails, etc.).

    Einen Architektenvertrag, ob mündlich oder schriftlich geschlossen, kannst du jederzeit „frei“ kündigen, § 649 BGB. Dann kann der Architekt für die LP 1 bis (sagen wir) 8 ½ seine Leistungen voll abrechnen und für die restliche Hälfte der LP 8 kann er sein volles Honorar nach den HOAI-Mindestsätzen abrechnen, unter Abzug der ersparten Aufwendungen. Diese ersparten Aufwendungen sind meist marginal. Nur Kugelschreiberverschleiß, Papier, Druckertoner, Fahrtkosten für ersparte Autofahrten und Telefonkosten, etc. wären abzuziehen, sofern der Architekt nicht vollständig ausgelastet ist und die Zeitersparnis durch die Annahme anderweitiger Aufträge ausfüllen kann.

    Wenn du dich also nicht etwa im Einvernehmen (unter fester Vergütungsvereinbarungen) von dem Architekten trennst, wirst du bei einseitiger „freier“ Kündigung wohl mindestens 30 der 32 % für die LP 8 so oder so bezahlen müssen. Dann wäre es aus meiner Sicht besser, ihn weiterarbeiten zu lassen. Die 2 % für die LP 9 solltest in dem Fall ruhig ebenfalls beauftragen (dann aber schriftlich und nachweisbar, mit Auftragsannahme des Archi). Das verlängert die Gewährleistungszeit für deine Ansprüche wegen etwaiger Baumängel, die der Architekt mit zu verantworten hat, von 5 auf 10 Jahre ab Abnahme der Gewerke.

    Die 2 % musst du nicht gleich bezahlen, sondern erst rund 5 Jahre nach der Abnahme der Gewerke, wenn die Leistungen aus der LP 9 abgearbeitet sind.
     
  7. #7 xsanders, 14.08.2014
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    Eine weitere Frage: Ich habe bis heute vom Architekten keine einzige Kostenberechnung für das BV bekommen und mir alles selber zusammengerechnet. Die Kostenschätzung aus der LPH2 lag beim Architekten bei 330.000 EUR. Die aktuelle Kostenberechnung aufgrund von 90% eingeholter Angebote liegt bei 180.000 EUR. Was dient nun nachher als berechnungsgrundlage des Architekten ?

    LPH8 ist bis jetzt ein Gewerk mit 20.000 EUR Volumen. Wenn ich ab jetzt LPH8 selbst übernehmen würde, würden trotzdem ca 30 Prozenz aller Gewerke eingezogen ?
     
  8. Markul

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    Aber dann bist du doch deutlich billiger unterwegs als vom Architekten berechnet. Versteh ich nicht ganz, weil du geschrieben hast, das dir deine Kosten aus dem Ruder laufen?
     
  9. #9 Ralf Dühlmeyer, 14.08.2014
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    Eingezogen wurde man bei Y-Abenteuerreisen (Wir buchen, sie fluchen)
     
  10. #10 xsanders, 14.08.2014
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    Das passiert wenn man nervlich am Ende ist ;)

    Eine weitere Frage die mich intertessiert, es gibt bspw das Gewerk Trockenbau, welches ich nun doch in Eigenleistung erbringen möchte. Wird zur Honorarberchnung dann trotzdem der Angebotspreis eines Trockenbauers verwendet ?

    Bitte nicht falsch verstehen, ich möchte meinen Architekten nicht um seinen verdienten Lohn bringen, ich möchte nur die Berechnungsgrundlagen begreifen. Falls ich LPH8 zu 80 Prozent selbst übernehme habe ich davon also keinen finanziellen Vorteil ?
     
  11. Taipan

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    Klar. Eigentlich müsste das Honorar für den Architekten sogar verdopplet werden, da Du mit deinem Eigenleistungsrumgewerkel wesentlich mehr Arbeit verursachst.
     
  12. #12 xsanders, 14.08.2014
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    Danke fürs Gespräch. Als gelernter Handwerker sollte ich einschätzen können was geht und was nicht .. Mister Pauschalurteil.
     
  13. Taipan

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    Dann frag ich mich, was Deine Fragen hier sollen ... DU weisst doch, wie es geht ...
     
  14. #14 Manfred Abt, 14.08.2014
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    wir sind hier in einem Dilemma:
    • einerseits kommen Angaben, aus denen klar wird, dass wir von dir nur die eine Seite der Geschichte gezeigt bekommen. Da hält sich dann unsere Motivation in Grenzen dir zu helfen. Oder positiv ausgedrückt: wir möchten dir keine unbegründeten Hoffnungen machen.
    • anderseits kommen Informationen, die einen vermuten lassen dass auch der Architekt seine Arbeit nicht so gemacht hat, wie er sollte.
     
  15. H.PF

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    Eigenleistungsersparniss interessiert bei der Berechnung der HOAI nicht.
    Und du hast bis Ende LP 8 beauftragt, du wirst sie bezahlen müssen. Ohne großen Abzug für den sich der Aufriss lohnt.

    Fordere deinen Archi lieber zu einer sauberen Arbeit auf, das MUSS er nämlich machen...

    Wäre eher effektiv, eine Kündigung spart dir null komma null Geld bringt dir nur viele Nachteile...

    Koordination der Gewerke ist Architekten-Aufgabe! Dafür bekommt er Geld!
     
  16. #16 Ralf Wortmann, 14.08.2014
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    Genau.

    Wenn das nicht etwa auf Basis einer einvernehmlichen vertraglichen Regelung zwischen dir und deinem Architekten geregelt wird, hast du davon keinen Vorteil. Du kannst und solltest dich nicht so in die Bauleitung hineinmischen; das ist die Aufgabe deines Architekten.

    Damit entsteht ein nämlich gefährlicher Kuddelmuddel. Der Architekt kann argumentieren, dass er einen vollen Vergütungsanspruch hat, da du ihm unabgesprochen in der LP 8 die ganze Arbeit weggenommen hast.

    Er kann z.B. die Gewerke nicht mehr koordinieren, wenn du alle Termin mit den bauausführenden Firmen selbst absprichst.
     
  17. #17 Gast943916, 14.08.2014
    Gast943916

    Gast943916 Gast

    das Forum ist voll von solch Selbstüberschätzung
     
  18. #18 Skeptiker, 15.08.2014
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    Gelingt es denn den Kollegen regelmäßig, die "5-Prozent-Vermutung" des § 649 zu widerlegen?
     
  19. #19 Gast036816, 15.08.2014
    Gast036816

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    als bauleiter sollte man solche bauherrn von der baustelle schmeissen, wenn sie derart in die bauleitungsaufgaben greifen - stichwort hausrecht! wer übernimmt bloss die verantwortung, wenn daraus das chaos entsteht? ein weiteres problem wird, wenn der bauleiter seine bauleitererklärung beim amt zurückzieht, das amt die baustelle schliesst, bis eine neue qualifizierte bauleitererklärung nach lbo vorliegt. dann kann es sein, dass deine handwerker-selbstüberschätzung nichts wert sein wird.
     
  20. #20 Ralf Wortmann, 15.08.2014
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    Ja, das gelingt im Grunde immer. Mit Leichtigkeit. Bei kleineren Architekturbüros, die denen die Inhaber allein oder zu zweit arbeiten, ohne Angestellte bezahlen zu müssen, werden nicht einmal ersparte Lohnkosten in Abzug gebracht, denn die eigene Arbeitskraft sind keine „Aufwendungen“ im Sinne des § 649 BGB. Selbst wenn man alle ersparten Aufwendungen abzieht, blieben in meinen Fällen immer zwischen 80 und 95 % der Gesamtvergütung übrig, denn Architekten haben ja keine Baumaterialkosten. 5 % ist ein Mindestwert, der vor allem auf Baufirmen abzielt.
     
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