Baufinanzierung, 2 Beamte

Diskutiere Baufinanzierung, 2 Beamte im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo zusammen, wir überlegen ein Haus zu 100% zu finanzieren! Uns würde eure Meinung sehr interessieren Ausgangslage: Lebensgefährtin 33...

  1. #1 SebastianWalter, 16. März 2015
    SebastianWalter

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    Hallo zusammen,

    wir überlegen ein Haus zu 100% zu finanzieren! Uns würde eure Meinung sehr interessieren

    Ausgangslage:
    Lebensgefährtin 33 Jahre - Angestellte Lehrerin mit Vertraglicher zusage der Verbeamtung in 2016 - 2.200,00 € (netto)
    Mann 29 Jahre - Beamter - 2.250 € (netto)
    1 gemeinsames Kind - 3 Jahre

    Eigenkapital ist derzeit nicht vorhanden da zahlreiche uns zahlreiche Umzüge in den Letzen Jahren finanziell belastet haben und Kreditschulden meiner Lebensgefährtin aus früherer Ehe getilgt wurden, so dass wir jetzt bei Null anfangen.
    Lediglich eine Autofinanzierung von 15000 € ist noch vorhanden und belastet uns mit 250 € monatlich.
    Meine Lebensgefährtin hat sich Jahrelang mit befristeten Verträgen herumschlagen müssen, und hat nun "endlich" eine stelle als Beamtin zugesprochen bekommen. Ich bin ebenfalls
    in diesem Jahr zum Berufssoldaten ernannt worden, so dass die persönliche Situation nun endlich eine Solide Grundlage bilden sollte ein Eigenheim zu finanzieren.

    Wenn die Verbeamtung meine Lebensgefährtin abgeschlossen ist können wir mit einem Nettoeinkommen von 3000 € rechnen, was uns zusammen auf über 5000 € monatlich bringt.

    Wir möchten uns gerne so schnell wie möglich den Wunsch erfüllen ins Eigenheim zu starten.

    Haltet ihr in unserem Falle eine 100% wenn nicht sogar 120% Finanzierung für möglich? Oder ratet ihr uns davon ab?

    Verkehrswert des Hauses sollte so um die 250.000 bis 300.000 € liegen.


    Vielen Dank!
     
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  3. R.B.

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    Ich würde mal schauen, ob man nicht doch irgendwie ein bisschen EK auftreiben kann, zumindest um die Nebenkosten zu schultern.

    Überlegen wir mal, Haus 250-300T€, dazu ein Grundstück min. 50T€ (wenn es klein sein soll), ein bisschen Nebenkosten, und schon bewegt Ihr Euch irgendwo um 350-400T€. Ob dann 1,5% oder 2,5% Zinssatz, das macht jeden Monat immerhin fast 350,- € aus die nicht mehr zur Tilgung zur Verfügung stehen weil sie in die Zinsen fließen.

    Das Einkommen sollte dann nicht das Problem sein, Kapitaldienstfähigkeit auch nicht, nur halt die Konditionen für die Darlehen dürften nicht berauschend werden, und dann sollte man nicht vergessen, dass man an diesen Konditionen für die nächsten 10 Jahren hängt.
     
  4. #3 SebastianWalter, 16. März 2015
    SebastianWalter

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    Wir wollen auf keinen fall bauen! Das heißt mit maximal 300.000€ soll auch das Grundstück finanziert sein!
    Und sicherlich könnten wir die nächsten Jahre etwas Eigenkapital ansparen jedoch haben wir derzeit eine monatliche Kaltmiete von 1000 €, die wir so schnell wie möglich lieber in was "eigenes" investieren wollen!
     
  5. #4 SebastianWalter, 16. März 2015
    SebastianWalter

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    Angenommen ich spare 2 Jahre etwas an, verliere ich in den 2 Jahren auch 24.000 € an Mietzahlungen, oder ist diese Überlegung falsch?
     
  6. R.B.

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    Das ändert nichts an den Konditionen, nur die monatliche Belastung wird geringer (die sowieso kein Problem darstellt), und anstatt 350,- €/Monat sind es dann halt 250,- € pro Monat die in die (zu) hohen Zinsen fließen.

    Früher gab es die Möglichkeit ein Darlehen über den Dienstherren zu bekommen. Die Zinsen sind hier sicherlich nicht attraktiv, aber man könnte damit die Konditionen für das (große) Bankdarlehen verbessern falls ein weiterer Kreditgeber zur Verfügung steht, der vielleicht auch noch im Grundbuch in den Nachrang geht.
    Man muss auch aufpassen, weil viele Fördermittel an einen Mindest-EK Einsatz des Kreditnehmers gebunden sind. Ohne EK kann man sich solche Fördermittel dann abschminken.
     
  7. R.B.

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    Das ist bedingt korrekt. Dafür hast Du während dieser Zeit auch keine Belastung durch eine Immofinanzierung. Jetzt muss man das gegenrechnen, wobei man genau betrachtet nur den Zinsanteil ansetzen dürfte, denn die Tilgung reduziert ja die Schulden und baut gleichzeitig Vermögen (Wert der Immobilie) auf. Dem steht dann wiederum die Alterswertminderung der Immobilie entgegen.
     
  8. th_viper

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    Redet mal mit Eurer Hausbank, ab wann die Euch in Eurer Situation vernünftige Konditionen anbieten können. Ich würde mal vermuten, dass Ihr warten solltet, bis Ihr Beamte auf Lebenszeit seid. Die Autofinanzierung würde ich persönlich bis dahin auch abgeschlossen haben wollen.
     
  9. R.B.

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    Wobei ich mir auch einmal über die aktuelle Kaltmiete ein paar Gedanken machen würde. 1.000,- € monatliche Kaltmiete in einer Kleinstadt, das ist schon eine Hausnummer. Habt ihr da ein Palais angemietet? oder einen ganzen Straßenzug?
     
  10. #9 SteveMartok, 16. März 2015
    SteveMartok

    SteveMartok Gast

    Ich halte das für sehr gut möglich und machbar.

    Natürlich hat man nicht die besten Konditionen, als wenn eine Familie mit 20 oder mehr % EK bei der Bank anfragt.
    Allerdings muss man auch bedenken, dass EK nicht für alle mal eben so ,,auftreibbar"ist, also müsste man, wollte man mit EK bessere Konditionen bei der Bank aushandeln, entsprechend ansparen. Und bei der derzeitigen Zinslage und mit den Voraussetzungen, also Alter, Berufe etc. macht das meiner Meinung nach null Sinn.
    Und was will man als Familie mit Kind in zwei Jahren schon ansparen? Selbst wenn man 1000 € im Monat zurücklegen könnte und da vielleicht noch ein paar € Zinsen irgendwo bekommt, hat man nicht einmal 25000€. Wäre sicher besser als nichts, immerhin könnten davon Grunderwerbssteuer und noch ein bisschen Tapete gekauft werden, aber wer kann schon 1000 € im Monat sparen? Dazu kommen noch die Bau- und auch Immobilienpreise, die seit einiger Zeit exorbitant in die Höhe schießen, ein Ende ist da nicht in Sicht. Dagegen kann man selbst mit hohen Sparraten gar nicht ansparen.
     
  11. R.B.

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    Machbar ist das schon, hatte ich ja geschrieben.

    Ganz so einfach ist es auch wieder nicht. Wenn die Zeit halt noch nicht reif ist, dann ist es eben so. Man sollte sich nicht aufgrund äußerer Umstände zu solchen Entscheidungen drängen lassen.

    Vergleiche doch einfach mal 2 Darlehen für 300T€, einmal mit 1,5% Zinssatz und einmal mit 2,5% Zinssatz, und anf. Tilgung von 3%. Das macht im ersten Fall eine Rate von 1.125,- € und nach 10 Jahren eine Restschuld von 202T€, geleistete Zinszahlungen 37.964,- €. Bei 2,5% Zinssatz und 3% anf. Tilgung, Rate 1.375,- €/Monat belaufen sich die Zinszahlungen in den 10 Jahren schon auf 62.871,- €, bei geringfügig niedrigerer Restschuld. Differenz um die 25.000,- €.
    Noch gravierender wird der Unterschied wenn die Rate konstant gehalten wird. Dann hat man im ersten Fall wieder die 37.964,- € und 202T€ Restschuld, und im zweiten Fall 66.914,- € an Kosten in den 10 Jahren und noch eine Restschuld von etewa 232T€. (Mehr)Kosten in den 10 Jahren (theoretisch) 58.950,- €.

    Hinzu kommt ein weiteres Risiko, denn man hat von vornherein eine Schieflage in seiner Bilanz, die Schulden sind höher als der Wert den man dafür bekommen hat. Das wird sich in den ersten 10 Jahren auch nicht ändern, denn man tilgt nur knapp über der Alterswertminderung.

    Machbar ist fast alles, keine Frage, aber ob sinnvoll, das steht auf einem anderen Blatt. Nebenbei bemerkt, viele Banken verweigern zwischenzeitlich solche Vollfinanzierungen.
     
  12. #11 SteveMartok, 16. März 2015
    SteveMartok

    SteveMartok Gast

    Eine sehr gute Argumentation, schlüssig und nachvollziehbar.
     
  13. DerMarc

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    und (leider) viele machen es bei guter Bonität auch ohne Probleme mit. Ich halte das in oben genannter Konstellation auch durchaus für sinnvoll. Die Nebenkosten werden ja oft durch einen gleichzeitig abgeschlossenen Verbraucherkredit abgedeckt. So werden diese zumindest nicht über die komplette Laufzeit der Immobilienfinanzierung mitgeschleppt. Bei sparsamer vernünftiger Lebensgestaltung sind doch bei 5k Netto locker 2k für die Finanzierung drin. Da ist man zumindest den Verbraucherkredit nach 4-5 Jahren los und kann danach gut in die Tilgung des Hauptdarlehens einsteigen.
     
  14. R.B.

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    Deswegen die Überlegung einen weiteren Kreditnehmer mit in´s Boot zu nehmen (Arbeitgeberdarlehen o.ä.). Bausparkassen bieten auch die Möglichkeit ein Blankodarlehen bis 30T€ zu bekommen, aber die Anforderungen sind unterschiedlich. Oft geht das nur wenn man eine bestimmte Zeit (3 Jahre?) Kunde war. Ein BSV mit Zwischenfinanzierung könnte auch funktionieren, das muss man genau rechnen. Die Konditionen für Zwischenfinanzierungen sind aktuell sehr niedrig. Tilgungsaussetzung und Abschlussgebühr können so eine Variante aber schnell ad absurdum führen. Da hilft nur den konkreten Fall durchrechnen.

    Das Problem mit den 115% Finanzierungen liegt ja nicht nur darin, dass man einen schlechten Zinssatz bekommt, sondern man muss auch hoch tilgen damit man in 10 Jahren nicht mit einer 100% oder 100%+X Finanzierung verlängern muss, was dann wiederum für schlechtere Konditionen sorgt.

    Kapitaldienstfähigkeit ist hier sicherlich nicht das Thema. Sicherheiten und Zinskonditionen schon viel eher.
     
  15. DerMarc

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    Irgendeinen Tod musst du bei solchen Konstruktionen halt sterben... 100t€ EK sind halt nie verkehrt ;)
     
  16. R.B.

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    oder man lässt es halt bleiben und wartet ab. Wer weiß, vielleicht kriegt man in ein paar Jahren günstige Immobilien wenn die ersten Finanzierungen kippen. ;)
     
  17. dilbert

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    Als ich das Argument letzte Woche beim Mittagessen gebracht habe, fanden das die Kollegen die jüngst gebaut oder gekauft haben nicht so lustig. :motz
     
  18. DerMarc

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    Das ist bzw. war auch mein Gedanke, als vor ein paar Jahren die Zinsen massiv runter gingen. Nur die Zinsen steigen wohl augenscheinlich die nächste Dekade nicht übermässig viel.
    Da wird wahrscheinlich wenig kippen, die Baupreise werden aber jedes Jahr aufs neue anziehen. Und mittlerweile denkt ja schon jeder dritte Hausbesitzer, dass seine 200t€ Bude locker 500t einbringen muss...
    Aber nun gut... ewig grüßt das Murmeltier, oft genug schon abgehandelt das Thema.
    Ich persönlich würde bei solchen Verhältnissen das Projekt angehen, mit dem Wissen im Hintergrund, dass ich halt keine Schaufensterkonditionen bekomme.
     
  19. grubash

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    Knapp 4500 Euro Familieneinkommen und das fest als Beamte. Da sollte sich so ein Hausbau-Projekt schon schultern lassen. Klar werden es vll. nicht die TOP-Konditionen aber bei 1000 Euro Rate seid ihr im Bereich der Miete. Wenn aus den genannten Gründen nix angespart werden konnte ist das ja ok. Da müsste ja jetzt genug übrig bleiben, was man ggf. in Sondertilgungen stecken kann.

    Evtl. wäre auch ein Haushaltsbuch hilfreich um "versteckte" Ausgaben zu finden. Auf 3-4 "magere" Jahre sollte man sich versuchen einzustellen. Ich habe auch zu 100% finanziert, weil einfach die "Gelegenheit" ohne Vorwarnung aufgeschlagen ist.

    Ciao Christian
     
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  21. #19 SebastianWalter, 16. März 2015
    Zuletzt bearbeitet: 16. März 2015
    SebastianWalter

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    Schon mal danke für die vielen konstruktiven Vorschläge.

    Ich habe mich mal von Seiten meines Arbeitgebers informiert, ob Kredite in einer Gewissen Höhe für den Eigenkapitalanteil verfügbar sind. Dem ist anscheinend nicht so. Es gibt aber Beamtenkredite die dafür meiner Meinung nach gut geeignet scheinen.

    ein Beispiel:

    Festzins: 3,60 % | Darlehen: EUR 60.000 | 14 J. | Eff. Zins: 4,93 %
    _____________________________________________________________________

    + Lebensversicherungsbeitrag: EUR 378,91
    + Monatliche Zinsen: EUR 180,00
    = Ihr monatlicher Gesamtaufwand: EUR 558,91

    Auszahlungsbetrag: 100 % | Es entstehen keine Bearbeitungsgebühren.
    Garantierte Leistung aus der xxxxx Lebensversicherung: EUR 60.000
    Voraussichtliche Gewinnbeteiligung der Lebensversicherung: EUR 9.237

    * Ihr Darlehen wird am Ende der Vertragslaufzeit durch das Guthaben
    * aus der xxxxxLebensversicherung in Höhe von EUR 69.237 getilgt.
    * Der Restbetrag von EUR 9.237 wird auf Ihr Konto überwiesen.

    Der o. g. Effektivzins und der Gesamtaufwand beinhalten bereits alle
    Kosten der erforderlichen Lebensversicherung. Unter Berücksichtigung
    der zu erwartenden Gewinnbeteiligung beträgt der Effektivzins 3,53 %


    Wäre das ein Weg, über 14 Jahre (und das geht sicher auch kürzer, wenn das Angebot angepasst wird) einfach mit einem gewissen Eigenkapital den Hauptkredit im Zinsvolumen zu mindern.
    Ich trage zwar über einen Gewissen Zeitraum 2 Kredite, was aber mit unserem Gehalt machbar sein sollte.

    mit 60.000 Euro komme ich im Hauptkredit sicher unter die 100% Hürde und sichere mir hier günstigere Konditionen.
     
  22. R.B.

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    Darlehen mit TA gegen LV. Das dürfte so ziemlich die schlechteste aller Varianten sein.

    Nebenbei bemerkt, die lassen Dich das komplette Darlehen ansparen, Du zahlst noch relativ hohen Zinsen, und wenn Du Glück hast kriegst Du auch noch ein bisschen Gewinnbeteiligung (die aber nicht garantiert ist).

    Rechne mal die Gesamtkosten für diese Konstruktion, da kriegst Du Tränen in die Augen.
     
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Baufinanzierung, 2 Beamte

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