Baufinanzierung 30.000 EK, 500.000 geplant.

Diskutiere Baufinanzierung 30.000 EK, 500.000 geplant. im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo, zunächst meine Eckdaten: Ich (Dipl.-Inf.) bin 26 Jahre alt (Grünschnabel, ich weiß...), wohne derzeit bei den Eltern meiner Freundin in...

  1. spide85

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    Hallo,

    zunächst meine Eckdaten: Ich (Dipl.-Inf.) bin 26 Jahre alt (Grünschnabel, ich weiß...), wohne derzeit bei den Eltern meiner Freundin in Ingolstadt und möchte mir nun hier ein Haus bauen.
    Ich arbeite bei Audi in der Entwicklung und habe ein Einkommen von ~2.200 Euro pro Monat netto.
    Als Eigenkapital habe ich 30.000 Euro gespart. Falls es nötig sein sollte, könnte ich mir etwas EK von der Familie zinslos leihen.

    Ich weiß, dass das nicht viel ist. Nun ist es aber so, dass ein Haus nunmal mein Ziel ist und ich jetzt den sinnvollsten Weg suche dahin zu kommen - die Zinsen sind ja gerade ganz gut dafür.

    Einen weiterer Punkt auf meiner "Haben-Liste" ist der, dass meine Mutter mich unterstützen würde, sie besitzt 4 EFHs, wovon sie eines (Verkehrswert ca. 300.000 Euro) für mich belasten würde. Oder wenn es erforderlich sein sollte, würde sie gar komplett für mich bürgen. (Frage: Was ist da am sinnvollsten?)

    Letzter und kleinster Punkt auf meiner "Haben-Liste": Ich müsste zwar mit einer Baufirma bauen, alleine traue ich mir das nicht zu, aber meine Familie und ich können mindestens die Innenarbeiten und Elektrik in Eigenleistung machen.

    Mir ist klar, dass mein Einkommen aktuell zu gering ist, um die Raten für die 500.000 Euro, die ich Überschlagsweise als Richtwert nehme, zu zahlen. In der Praxis möchte ich das aber so machen, dass ich ein Stockwerk (nach Möglichkeit das OG) des Hauses vermiete. Welches Modell da am sinnvollsten ist, weiß ich nicht (bitte um Rat), in Ingolstadt ist der Bedarf an WGs sehr hoch - so könnte ich mir vorstellen, aus einem Stock 3-4 WG Zimmer zu machen, insofern mir das mehr Mieteinkommen bringt. Zweiter Vorteil, den ich sehe, wäre dass ein Mietausfall sich immer nur auf einzelne Zimmer bezieht und nicht gleich einen Monat ohne dasitze.

    Meine Freundin würde bei mir mit in dem Haus wohnen und ebenfalls Miete zahlen. Darauf kann und will ich mich aber nicht verlassen, da man ja nie weiß, wie lang es hält etc.

    Ist eine Finanzierung momentan realistisch und machbar oder sollte ich noch länger für das EK sparen?

    Viele Grüße
     
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  3. mastehr

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    Warum ist der Bedarf an WGs so hoch?
    Wie hoch würdest Du die Miete realistisch einschätzen?
     
  4. spide85

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    Weil es hier zumindest nach aktueller Lage wenige WGs gibt und viele Studenten.
    Miete würde ich bei 250-300 Euro pro Zimmer einschätzen. Meine Freundin hatte bis vor einem 3/4 Jahr ein renovierungsbedürftiges Zimmer im Altbau für 280 Euro warm.
     
  5. Torian

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    OK, rechnen wird das mal durch: Hypothek 500.000€, nehmen wir 3% Zins + 2% Tilgung also grob 5% "Belastung" -> 25.000€ / Jahr --> 2083€ pro Monat. Ja, die Zinsen werden etwas günstiger ausfallen, aber die Tilgung von 2% ist auch am untersten Limit gerechnet.

    Nicht nur das EK steigern sondern insbesondere das monatliche Einkommen steigern!! Bei dem Gehalt können Mietausfälle nicht kompensiert werden :-( Drei Studenten ziehen kurz nach Semesteranfang aus, andere Studenten haben schon eine bleibe gefunden. 3 Monate Leerstand. Game Over.
     
  6. spide85

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    Naja das wäre aber _der_ Worst-Case schlechthin, bei dem auch meine Freundin mich nicht unterstützen könnte. Ich würde schon davon ausgehen, dass ich 3-5 Monatsgehälter auf dem Konto behalte, allein schon, da mal etwas repariert werden muss.
    Wie soll ich denn bitte das Einkommen erhöhen? Ich bin nun wirklich kein schlechtverdiener und habe eine 40 Stunden Woche bei 13 Monatsgehältern. Wenn ich noch einen zweiten Job annehme, benötige ich ja fast kein Haus mehr, da ich eh nur arbeite. =)

    Ich habe halt oft gelesen, dass es im Moment eher sinnlos ist, EK anzusparen, da wenn in Zukunft die Zinsen wieder steigen, u.U. man gar nichts davon hat.
     
  7. mastehr

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    Ich halte die Finanzierung mit Studenten auch nicht für besonders zuverlässig. Wenn diese mal ganz wegbricht, dürfte es unmöglich sein, bei einem Einkommen von gerade mal 2200 Euro einen Kredit mit 2083 Euro abzubezahlen.

    Wenn Du drei Zimmer zu jeweils 200 Euro vermietest, bleiben nach Steuern vielleicht gerade Mal 400 Euro monatlich über. Dann hast Du immer noch über 1600 Euro über, die Du unmöglich bei einem Gehalt von 2200 Euro bezahlen kannst.
     
  8. spide85

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    Wie gesagt, meine Freundin wäre ja ebenfalls Untermieterin (gut, kann auch wegbrechen). Wäre es sinnvoller ein Geschoss komplett zu vermieten statt in WGs aufzuteilen?
     
  9. mastehr

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    Das Einkommen erhöhen wäre natürlich auch nicht schlecht. Aber eine Erhöhung des Eigenkapitals ist doch relativ einfach: Einfach jeden Monat mal 1200 Euro zur Seite legen: Nach sieben Jahren ergibt das auch schon 100000 Euro ohne Zinsen.
     
  10. spide85

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    Naja wenn du so willst, sind die 300 Euro Miete die ich nun zahle die Zinsen. Sprich 25%... =)
     
  11. b0012sm

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    Muss es denn ein Haus mit 500 Teur sein? Ich glaube nicht dass du eine Finanzierung bekommen wirst selbst wenn ist spätestens nach Ende der ersten Zinsbindungsfrist Game over
     
  12. spide85

    spide85

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    Für viel weniger geht's ja leider nicht. Allein der Bauplatz macht ja schon gut 1/3 aus. :-/
     
  13. #12 Ralf Dühlmeyer, 15. April 2013
    Ralf Dühlmeyer

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    Entweder bekommst Du Deinen gedachten Wohnbedarf auf einer Etage hin - wozu dann das DG - oder es ist später von Nöten, das DG z.B.als Kinderzimmer zu nutzen - dann ist die Vermietlösung auch Unfug, weil Du entweder jetzt keine Abgeschlossenheit des EG oder später keinen vernünftigen Zusammenhang von EG und OG hinbekommst!

    Ausserdem - Mietausfall kann auch bewohnt kommen! Reperaturen gehen alle auf Deine Kappe, auch alle paar Jahre Fenster, Fußboden, Tapeten usw.
    Du musst also von der Miete eine Rücklage bilden - zu allem anderen!
     
  14. ultra79

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    Deswegen nennt man das ganze "worst case" - es ist der schlimmste Fall ;-)


    Das ist kein Problem bei dem man dir hier helfen kann ...

    Aber bei ca. 48k EUR Jahresgehalt ist da auch noch Luft nach oben als Informatiker...

    Es ist aber auch kein Naturgesetz das man sich ein Haus für eine halbe Mio leisten können muss... Ich finde das Konzept mit Untervermietung prinzipiell schwierig. Man hat immer Leute im Haus - mit 26 ist das vielleicht noch lustig, aber wenn man dann selber eine Familie gründet und Kinder hat, dann mag man vielleicht nicht immer zwei bis drei Studenten um sich haben. Und dann bricht das Konzept zusammen.

    Unter Umständen ist das so. Also betriebswirtschaftlich... aber sich deswegen eine große Immobilie anzuschaffen ist doch etwas gewagt. Du bist 26... du hast noch so viele Dinge vor dir...
     
  15. spide85

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    Ja ich weiß, bin ja auch dankbar für die Antworten. Klar ist bei meinem Gehalt Luft nach oben - immerhin ist das mein Einstiegsgehalt. Ich kann aber schlecht rechnen mit "Och in 3 Jahren wird mein Chef schon 10% mehr Lohn abnicken." =)
    Hm, alles nicht so einfach. Mir ist klar, dass es um eine Menge Geld geht, aber ich hatte den Gedanken, es "wenn schon", dann vernünftig zu machen und nicht am falschen Ende 50.000 Euro zu sparen.
     
  16. R.B.

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    Das ist zwar korrekt, aber die guten Zinsen gibt´s nur wenn man als Kreditnehmer auch die optimalen Voraussetzungen anbieten kann.

    Die Bank interessiert sich primär mal für folgende Punkte:

    a.) Sicherheit(en) bzw. deren Werthaltigkeit
    b.) Kapitaldienstfähigkeit (sprich, Dein Einkommen abzüglich Lebenshaltungskosten im Verhältnis zur zukünftigen Kreditrate)

    zu a.)
    Als Sicherheit dient zuerst einmal das neu zu bauenden Objekt. Das reicht normalerweise aus. Je geringer das Risiko für die Bank, um so besser werden Deine Konditionen. Hier kommt das Eigenkapital in´s Spiel, denn jeder Euro EK reduziert das Risiko für die Bank. Dein EK wird ausreichen um in etwa die Nebenkosten zu decken, also läuft es auf eine 100% Finanzierung hinaus. Was zusätzliche Sicherheiten betrifft, so kann das hilfreich sein, aber normalerweise bevorzugt die Bank einfach mehr EK Einsatz.

    zu b.)
    Das dürfte bei Dir der Knackpunkt werden. Rechnet man das Darlehen und die sich daraus ergebende monatliche Belastung, dann landest Du in der 2.000,- € Kategorie, und das bei 2.200,- € monatlichem Nettoeinkommen. Dieses Verhältnis ist das K.O. für Deine Planung, denn Dir bleibt kein Geld für die Lebenshaltung. Aufgrund des Einkommens sollte die monatliche Belastung durch das neue Haus nicht über etwa 1.200,- € liegen, so dass Dir noch 1.000,- € für die Lebenshaltung bleiben. Jede Bank rechnet hier ein bisschen anders, aber in Deinem Fall ist das egal, denn Du bleibt immer meilenweit von einer komfortablen Finanzierung entfernt.
    d.h. Entweder es müssen die Hausbaukosten drastisch runter, wobei ich nicht einschätzen kann ob das bei Euch überhaupt möglich ist, oder das Einkommen muss deutlich gesteigert werden, was ja auch nicht so einfach sein dürfte.

    Du hast nun den Joker "Vermietung" gezogen um Dein Einkommen zu verbessern. Hier gibt es auch steuerliche Dinge (Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung) zu beachten. Es können auch Kosten geltend gemacht werden. Das sollte aber von einen Stb unter die Lupe genommen werden.

    Was Du vergessen hast, woran aber die Bank mit Sicherheit denken wird, was passiert bei Mietausfall? Nachdem grob 50% der monatlichen Kreditrate direkt von den Mieteinnahmen abhängig sind, wird die Bank dieses Risiko entsprechend hoch ansetzen. Aufgrund der hohen Belastung durch den Hauskredit, wirst Du auch kaum eine Chance haben, in absehbarer Zeit Reserven für solche Fälle aufzubauen. Man könnte es auch anders ausdrücken, Du lebst dann von der Hand in den Mund.

    So, nachdem wir nun die Fakten etwas beleuchtet haben, überlegen wir mal, wie es weiter gehen könnte.

    Du schreibst oben, dass Du Dir EK von der Familie zinslos leihen könntest. Das ist erst einmal nicht schlecht, ABER die Bank wird diese Belastung natürlich berücksichtigen müssen, denn Du musst das Geld ja wieder zurückzahlen. Es bliebe somit nur der Zinsvorteil, der bei den aktuell niedrigen Zinsen nicht so gewaltig ist.
    Du schreibst ebenso, dass Deine Mutter ein EFH belasten würde. Diese Variante erachte ich nicht als sinnvoll, denn die Bank wird zwar jede Sicherheit nehmen die man ihr "aufdrängt", aber das wird sich nur bedingt auf die Konditionen auswirken. Dein Hauptproblem liegt ja in der Kapitaldienstfähigkeit und nicht bei den Sicherheiten.

    Ich würde an Deiner Stelle zuerst einmal versuchen etwas Ordnung in die Sache zu bringen, und dafür brauchst Du Zahlen. Hier würde ich zuerst einmal überlegen, ob es tatsächlich ein Haus für 500T€ sein muss, was Du dafür bekommst, und ob es nicht auch günstiger geht. Auch das Thema Vermietung würde ich hinterfragen, und dafür das Haus ein paar Nummern kleiner machen. Das kostet zwar ein paar Euro Einnahmen, reduziert aber die Bau- und somit Finanzierungskosten.

    Auf keinen Fall. Ich kenne zwar die Einkommensverhältnisse Deiner Mutter nicht, aber da soll sie lieber ein paar Euro EK locker machen, oder evtl. noch ein Darlehen machen und Dir das Geld schenken, aber keinesfalls komplett in die Sache einsteigen. Das Risiko muss für Deine Mutter möglichst gering und genau kalkulierbar bleiben.

    Gruß
    Ralf
     
  17. Torian

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    Wieso Worst-Case?? Bei Studenten ist mit einer hohen Fluktuation zu rechnen!
    Worst-Case: Mieter bezahlt nicht, du benötigt über ein Jahr und viel Geld für den Räumungsbeschluss und wenn du in der geräumten Wohnung stehst sind keine Fußböden mehr drin.

    Ja, das Gehalt ist nicht schlecht, aber reicht bei weitem nicht. Warte noch ein paar Jahre, werde sesshaft, wenn die Beziehung stabil ist und du das Gehalt deiner Frau einbeziehen möchtest oder du Karriere gemacht hast dann komm wieder!
     
  18. spide85

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    Danke Ralf für die Ausführliche Analyse. Ich denke nicht, dass ich hier ein Haus unter 350-400 Tsd Euro bauen könnte, außer ich tue dies in einem schlecht gelegenen Vorort. Mein Resumé daraus ist, dass ich ein paar Jahre ins Land gehen lass muss, um dann evtl. sogar verheiratet an das Projekt heranzugehen.
     
  19. R.B.

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    Bei 350T€ und ein paar Euro von der Mutter, sieht die Welt auch ganz anders aus. Nehmen wir mal an, Du müsste nur 300T€ finanzieren, hättest also grob 15% EK, dann liegt die monatliche Belastung bei etwa 1.200,- €, bleiben noch 1.000,- € für die Lebenshaltung. Das reicht für 1 Person mit Sicherheit, und Dein Einkommen wird sich ja steigern, d.h. mit jeder Gehaltserhöhung wird Deine Finanzierung komfortabler.

    Aber wie gesagt, da muss man mit besseren Zahlen rechnen und dann sieht man weiter.

    Gruß
    Ralf
     
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  21. #19 ReihenhausMax, 15. April 2013
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  22. Einmal

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    Ich habe das so gemacht: Bin zu meiner Hausbank gegangen und habe mit den komfortablen und maximal möglichen Finanzierungsrahmen ausrechnen lassen. Das würde ich in deinem Fall empfehlen (wenn es ernst wird, kannst Du immer noch schauen, ob der Zins günstiger wird). Das macht die Bank auch gerne. Wird aber vermutlich in der Größenordnung wie von R.B. beschrieben liegen.

    Auf der Basis habe ich dann gesucht. Und die Suche ist immer ein Kompromiss: Lage - Grundstücksgröße - Hausgröße - ggf. Gebrauchtimmobilie etc. Egal mit welchem Budget man sucht, einen Kompromiss geht man immer ein!

    Wenn Du diesen absolut nicht eingehen willst, weißt Du wengstens, welches Budget Du brauchst und wieviel EK! Oder ein kleineres Haus und dieses dann verkaufen.

    PS: Das mit den Zinsen hört man auch seit Jahren. Das sollte aber nicht die Basis für Deine Entscheidung sein. Anders: Berufliches und privates Umfeld sind viel, viel wichtiger!
     
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