Baufinanzierung erst während der Bauphase

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  1. #1 Brombeerdone, 5. August 2014
    Brombeerdone

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    Voll erschlossener Baugrund bereits im Besitz.
    Eigenkapital (Voll ausgabefähig): ~ 160 000€
    Puffer: 40 000€
    Bauzeit: ca. 2 Jahre (kein Einzugszwang)
    Geschätzte Baukosten: 300 000€ (Sehr viel Eigenleistung)
    Monatlicher Sparbetrag: 1500€
    Beschäftigungsverhältnis: Angestellt (kein Risiko von Erwerbslosigkeit und Verdienstminderung)


    Servus,

    ich werde nächstes Jahr mit dem Bau meines EFHes beginnen und beschäftige mich nun mit der Baufinanzierung.
    Mit meinem EK komme ich zeitlich und auf die relativ lange Bauzeit gesehen schon sehr weit, deshalb würde ich gerne erst während der Bauzeit einen Kredit aufnehmen.
    Nun stelle ich mir nur die Frage, was finanziell besser wäre und welche Finanzierungsform ich dann wählen sollte.



    Was ich mir von einer Finanzierung während der Bauzeit erhoffe:

    - Einsparung von Zinsen in der Zeit, während das EK dahinschmilzt.

    - Genauer Finanzierungsbedarf bekannt (Kein Nachfinanzieren/ Kein zu hohes Darlehen)

    - Genauerer Zeitpunkt, ab wann das Darlehen verfügbar sein muss.

    - Keine Kosten für die Bereitstellung.


    Die Frage ist, ob man "mit dem Rücken an der Wand" nicht wesentlich höhere Zinsen zahlen müsste als vor dem Baubeginn.


    Die bunten Werbeprospekte und "Verkäufer" sagen ja leider nicht wirklich das aus, was ich dann auch wirklich bekomme.


    Danke schon mal für euere Antworten.
     
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  3. mastehr

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    Wie schließt Du Erwerbsunfähigkeit oder Tod aus?
    Das ist Verhandlungssache. Einige Banken bieten von sich aus schon 12 Monate keine Bereitstellungszinsen an. Ich hatte als bei mir die Bereitstellungszinsen anfingen, den vollen Kredit abgerufen und als Guthaben angelegt. Das war zwar auch ein Verlustgeschäft, aber der Schaden hielt sich in Grenzen. Bei Kreditzinsen < 2% und Tagesgeldangeboten > 1,2% ist das durchaus tragbar.
     
  4. artibi

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    Das ist absoluter Quark , höchstens du spielst gern mit dem Feuer und wilkst mit Ruine und ohne Geld dastehen. Verhandel mit der Bank und bezahl die Zinsen , dafür hast du eine sichere Finanzierung.
     
  5. #4 toxicmolotow, 5. August 2014
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    Das kannst du ausschließen, das hat in der beschriebenen Situation keine Auswirkung. Du bist für jede Bank ein Traumkunde, da du ja schon einen Haufen Sicherheit anbieten kannst, bevor die Bank überhaupt nur einen Euro auszahlt. Einzig solltest du bedenken, dass die Eintragung einer Grundschuld ggfs. ein paar Wochen bis Monate dauern kann und die Bank erst nach Eintragung der GS auszahlt. Also ganz so knapp solltest du es nicht planen, was den Zeitaspekt betrifft.

    Nachteil ist natürlich, dass du die Zinsentwicklung bis dahin nicht kennst, das kann für oder eben gegen dich spielen. In der aktuellen Zinssituation dürfte das aber nicht so das große Risiko sein, welches zum Scheitern des ganzen Projektes führt.
     
  6. Torian

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    Auch unbedingt beachten:
    1. KFW-Kredite müssen vor Baubeginn beantragt werden. Zuerst losbauen und später KFW beantragen geht nicht. Den größten Vorteil von KFW-153 sehe ich in beliebig hohen Sondertilgungen, die Zinsen sind natürlich auch etwas günstiger als bei dem Bankdarlehen. KFW-124 ist für dich sowieso uninteressant.
    2. Manche Kredite z.B. manche Bausparvorausdarlehen müssen innerhalb von 12 Monaten vollständig ausbezahlt werden. Falls das Darlehen vor Baubeginn beantragt wird hierauf unbedingt achten! Ausbezahlt wird nur wofür es auch bereits vorhandene/gebaute Sicherheiten mit Rechnung gibt!
     
  7. #6 toxicmolotow, 6. August 2014
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    Das Programm 153 ist zzt. nicht günstiger als entsprechende Bankdarlehen in o.g. Konstellation und könnte daher vernachlässigbar sein. Der Hinweis mit dem Baubeginn stimmt natürlich.

    Das mit der Rechnung ist weder allgemeingültig, noch grundsätzlich richtig. Es kommt auf die Situation an.
     
  8. Stoni

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    Bei dem EK, Sparrate 1500€ aktuell und angepeilten Kosten von 300T€ würde ich mir überlegen, für ca. 200-250T€ normales Annuitätendarlehen und diese gesplittet in unterschiedliche Laufzeiten, z.B. 50T€ für 2 Jahre, weitere 50T€ für 3 Jahre und Rest dann für etwa 7 Jahre.
    Spart nicht unbedingt Zinsen, aber Du hast 2 fixe Termine für größere Rückzahlungen drin, einen zusätzlichen Finanzpuffer während der Bauzeit und die Sicherheit, derzeit den Kredit locker nur aus der Sparrate bedienen zu können.

    Gruß Stoni
     
  9. #8 Gurkensalat, 7. August 2014
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    Das sind sehr gute Voraussetzungen und ich würde mich auch nicht hetzen lassen. Ich glaube, Du bist auf dem richtigen Weg. Mal unverbindlich mit der Hausbank reden ist nicht schlecht, aber das mit dem Kredit funktioniert während der Bauphase. Bei Deiner Eigenkapitalausstattung werden da eher keine Fragen gestellt und keine Rechnungen verlangt - die Banken werden Dir ziemlich wahrscheinlich alle Top-Konditionen anbieten.
    Und ich sehe das Problem jetzt bei mir: Ich muss mir einen Kredit wegen der hohen Bereitstellungszinsen schon vollständig auszahlen lassen, obwohl ich das Geld noch gar nicht brauche, da es doch langsamer voran geht, als wir erhofft hatten.
     
  10. #9 Brombeerdone, 7. August 2014
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    Herzlichen Dank schon einmal für euere Antworten.
    Dann werde ich nun wahrscheinlich mit ruhigem Gewissen den Bau beginnen und den Kredit erst aufnehmen wenn er zeitnah benötigt wird.
     
  11. IngoBF

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    Wie funktioniert das denn? Schickt die Bank das Geld auf´s Girokonto ohne jegliche Sicherheit? Da wird vermutlich eher um die 0,25% Bereitsstellungszins pro Monat fällig...
     
  12. feelfree

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    Ja, das tut die. Hat die bei mir auch gemacht.
     
  13. Skeptiker

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    Hüstel, und warum muss ich meinen EFH-Bauherrn dann alle naselang detaillierte Bautenstandsberichte abzeichnen und abstempeln und heilige Eide schwören, dass das wirklich wirklich alles schon gebaut und weitgehend mangelfrei ist? Mag ja von Bank zu Bank unterschiedlich sein und vielleicht auch von der Objektgröße abhängen, aber von zwei großen Direktbanken kenne ich das nur so. Von einer lokalen Bank kommt immer eine spezielle Prüferin vorbei, ist ausgebildete Architektin.
     
  14. #13 Norderstedter, 7. August 2014
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    Eine große Deutsche Bank will von mir auch grundsätzlich immer erst Rechnungen sehen...
     
  15. mastehr

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    Keine Ahnung. Das ist wohl von Bank zu Bank unterschiedlich. Meine Hausbank wollte das auch nicht. Meine finanzielle Situation war allerdings auch etwas besser als die des TE.
     
  16. #15 toxicmolotow, 7. August 2014
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    Wenn die Bank schon das Grundstück finanziert hat und das Eigenkapital schon am Anfang gegen 0 ging, dann ist das klar, dass die Bank Baustände haben will, damit Grundstück + Hausbau in etwa dem Wert entspricht. Wenn dem Bauherr aber schon das GS als Sicherheit besitzt ohne Belastung, dann ist ja noch genug Luft, bevor die Bank ein Risiko hat.

    Grob gesagt: Je weniger Eigenkapital, desto vorsichtiger werden die Banken bei der "Blanko-Auszahlung"
     
  17. Skeptiker

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    Klingt plausibel. Danke für die Erklärung!
     
  18. IngoBF

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    Sorry, aber völliger Quatsch! Eine Bank zahlt immer im Rahmen der ermittelten Beleihung aus (so setzt sich ja nun auch die Kondition zusammen) und daher nach Bauabschnitt oder Vorlage der Rechnungen... Es wird doch an der Immobilie gesichert und wenn ein Darlehen auf´s Konto geht, statt an den Bauträger nach Rechnungstellung oder an die Firmen nach Bautenstand, ist die Sicherheit pfutsch (weil das Geld ggf. nicht werterhöhend genutzt wird!)! Das ist gesetzlich geregelt!! Ich mag nicht abstreiten, dass es bei hoher Modernisierung mal 1.000 Euro auf das Konto gehen und davon im Baumarkt Material gekauft wird, aber sicher nicht zum Bsp 25.000 Euro Restdarlehen damit irgendwann die anstehenden Restverbindlichkeiten bezahlt werden oder evtl. im Casino versucht wird, diese Auszahlung zu verdoppeln!

    Hier wird von einem Darlehen mit dinglicher Sicherung gesprochen und nicht von einem gewährten Blancodarlehen (Wichtiger Unterschied...) !!!
     
  19. #18 toxicmolotow, 8. August 2014
    toxicmolotow

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    Auf welche Aussage bezieht sich der Quatsch?
     
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  21. feelfree

    feelfree Gast

    Vermutlich auf seine eigene?

    @IngoBF: Du magst es glauben oder nicht. Situation ganz grob: Grundstück und ein Teil des Rohbaus aus EK bezahlt. Rohbau/Fenster sind fertig, vom Kredit (250k€) sind erst ca. 100k€ in Anspruch genommen und verbaut. Weil sich alles verzögert hat, zahlt Bank nun den Restkredit VOLLSTÄNDIG aus. Wenn ich mit den 150k€ jetzt nicht mein Haus fertigbaue sondern die Kohle im Casino verspiele, dann hat die Bank immer noch Grundstück und das was bisher verbaut wurde. Und ich habe dann ein Problem.
     
  22. #20 Gurkensalat, 11. August 2014
    Gurkensalat

    Gurkensalat

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    Ja, aufs Tagesgeldkonto (auch bei dieser Bank). Die Bank hat ja die Sicherheit durch die Grundschuld. Der Wert der Sicherheit ist zu jedem Zeitpunkt erheblich höher als der Schuldenstand bei der Bank, da schon ordentlich Eigenkapital geflossen ist. In so einem Fall kümmert sich die Hausbank (örtliche Spk.) nicht um jede Rechnung. (Bei mir handelt es sich jetzt um eine Renovierung, aber auch auch für den Neubau, den ich mal überlegt hatte, hätte die Dame von der Spk. gelegentlich mal geschaut, ob der Bau wirklich voranschreitet, und gut wäre es gewesen.) Für mich war diese Entspanntheit übrigens ein wesentlicher Grund für die Finanzierung mit der Hausbank.
     
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Baufinanzierung erst während der Bauphase

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