Baufinanzierung machbar?

Diskutiere Baufinanzierung machbar? im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo liebe Bauexperten, wir haben vor im Herbst diesen Jahres mit unserem Hausbau zu beginnen. Hausdaten: EFH - KG, EG, OG: 120 m² Wfl. +...

  1. Tiffi

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    Hallo liebe Bauexperten,

    wir haben vor im Herbst diesen Jahres mit unserem Hausbau zu beginnen.
    Hausdaten:

    EFH - KG, EG, OG: 120 m² Wfl. + 30 m² Hobbyraum im KG
    Angebot vom BU: 214.000 €

    Grundstück knapp 700m² für rund 70.000 € (wenn alles gut läuft, bekommen wir es zum Einheimischenpreis für ca. 57.000 €)

    + Garage: 15.000
    +Kanal: 7.500
    + Küche: 8.000
    +Garten: 10.000
    + Grunderwerb/Notar: ca. 3.000

    Summe: 327.500 €

    Eigenleistung rund 10.000 €
    Eigenkapital: rund 20.000€

    Finanzierungsbedarf also knapp 300.000 €

    Nun zu unserem Gehalt:
    Haushaltseinkommen inkl. Kindergeld 4.600 €

    seit Jahren führen wir ein Haushaltsbuch und benötigen im Durchschnitt 2.200 € pro Monat (ohne Miete gerechnet, aber mit Wohn-Nebenkosten).

    Meint Ihr wir bekommen bei diesen Randbedingungen eine Finanzierung zustande? Was könnt Ihr uns empfehlen? Wir sind für jeden Rat dankbar....

    Viele Grüße
    Tiffi
     
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  3. eileen

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    wäre ich Bankberater, würde ich jetzt fragen, wo denn die Differenz aus dem Nettoeinkommen und dem benötigten Geld pro Monat abgeblieben ist, denn 20T€ ist kein EK, sondern eine Rücklage für den Fall der Fälle.
    Das Einkommen klingt zwar gut, aber das EK paßt nicht dazu und die Finanzierungshöhe find ich dementsprechend happig.
     
  4. #3 coroner, 5. Mai 2010
    coroner

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    Hi,
    von Eurem Einkommen aus gesehen sollte da nichts schiefgehen.
    Das scheint durchaus ausreichend - wir haben gerade in ähnlicher
    Größenordnung finanziert, etwas mehr Kredit, etwas weniger Tilgung sogar.
    Sollte sich also in absehbarer Zeit nichts an der Einkommenssituation verändern
    sieht das m.M.n. gut aus.
    Anders ist euer Eigenkapitalanteil zu beurteilen.
    Als Banker würd ich fragen, was ihr die letzten Jahre mit den 2,4 Kiloeuro jeden
    Monat gemacht habt, wenn ihr jetzt "nur" 20k EK habt...
    Letztlich wirds ihm aber egal sein und er wird so seine Probleme schon
    mit Überschreitung des Beleihungswertes haben.
    Ob das noch mit "an der Zinsschraube drehen" funktioniert ... er wirds
    euch sicherlich bei einem Erstgespräch schnell verraten.
    gruß
    coroner
     
  5. R.B.

    R.B.

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    Wie setzt sich das Gehalt genau zusammen? (fest, Boni, etc.)
    Wieviel Kindergeld? Alter der Kinder?

    Die Lebenshaltungskosten sind gut gerechnet, das passt. Wurde eher etwas üppig angesetzt, aber besser so als zu knapp gerechnet.

    EK ist schwach. Deswegen auch meine obige Frage wie sich das Einkommen zusammensetzt. Ist es ein Durchschnittseinkommen über das Jahr betrachtet, oder eine Zahl mit der man monatlich fest rechnen kann?
    Immer daran denken, die Bank wird die Raten abbuchen, jeden Monat, egal ob für Euch was übrig bleibt.

    Die Frage ist, was Ihr an Rate jeden Monat dauerhaft leisten könntet. Darin sollte auch ausreichend Tilgung enthalten sein, damit sich der Kredit auch spürbar reduziert. Sonst bekommt Ihr bei jedem Jahresauszug einen Herzinfarkt und wundert Euch, warum die Restschuld noch so hoch ist. Bei 300T€ ist das schon eine Hausnummer. ;)

    Gruß
    Ralf
     
  6. #5 loennermo, 6. Mai 2010
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    Hmm, wie kannst Du das beurteilen, wenn Du nichtmal die Anzahl der Kinder kennst? Evtl. sind es ja 10 und daher soviel Kindergeld..
     
  7. R.B.

    R.B.

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    Was glaubst Du warum ich danach gefragt habe?

    Alles andere ist sowieso Glaskugelmodus, weil man mit den dürftigen Angaben mit Sicherheit keine Finanzierung rechnen und planen kann.

    Gruß
    Ralf
     
  8. Tiffi

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    Danke schonmal für Eure Antworten.

    Also, unsere Gehälter setzten sich so zusammen:

    Mein Mann: monatlich fest 2400 €
    ich monatlich in Teilzeit fest: 1850 € (ab Juni 2010, da ich im letzten Jahr in Elternzeit war)
    Kindergeld: 368 € (2 Kids, 3 Jahre und 1 Jahr alt)

    Unser doch recht dürftiges Eigenkapital kommt daher, das ich in den letzten Jahren zu Hause war, wegen der Kids, in der Zeit hatten wir also nur 1 Gehalt. Und nach dem Studium kamen größere Ausgaben auf uns zu: Wohnungseinrichtung, Umzüge, 2 Autos, eine größere BaföG Rückzahlung etc.)
    Wir sind beide erst seit 6 Jahren berufstätig und ich finde dafür haben wir uns einen guten Lebensstandard erarbeitet und eben wenn möglich etwas zur Seite gelegt.

    Die 2200 € Ausgaben monatlich sind ohne Miete gerechnet und ohne "Taschengeld", rechnet man das hinzu liegen wir bei rund 3500 € Kosten pro Monat.

    Viele Grüße
    Tiffi
     
  9. #8 coroner, 6. Mai 2010
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    ohjeh - jetzt schafft das Forum hier schon, dass die Fragenden nahe am Offenbarungseid schreiben :D
    Im ernst: Wie auch immer es zustandekommt, die nahezu 100% Finanzierung
    wird die Bank zwingen euch schlechtere Konditionen zu geben.
    Warum heute nicht erstmal ein nettes Grundstück ohne Baupflicht kaufen,
    die nächsten 5 Jahre dort gut reinbuttern (und somit die jetzigen Zinsen mitnehmen) den Rest ins EK schieben und dann die ganze Sache nochmal durchdenken.
     
  10. R.B.

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    Wie oben schon geschrieben, sind die Lebenshaltungskosten üppig angesetzt. Das sollte immer funktionieren.

    Ich sehe auch kein Problem bei den monatlichen Raten. Das kriegt man schon hingerechnet.

    Aber eine komfortable Finanzierung wird das nicht. Schwachpunkte sind in meinen Augen das fehlende EK und die hohe Bausumme. Das führt halt zu schlechten Konditionen oder evtl. gar zu einem No-Go.

    Man sollte den Tilgungsanteil etwas höher als sonst ansetzen, alternativ könnte man über SoTi arbeiten. Das erfordert aber Disziplin, und das wird gerne "vergessen".
    Wird bei dieser Summe nicht ordentlich getilgt, dann schiebt man ewig eine hohe Restschuld vor sich her, und irgendwann kommen an einem Haus die ersten (Renovierungs-/Modernisierungs-)Arbeiten die auch Geld kosten, und dann kann man alles brauchen, nur keine hohe Restschuld die das budget belastet.

    Ich würde mal ein budget von 2.000,- €/Monat für die Finanzierung einplanen. Das wären min. 3% anf. Tilgung. Nach 15 Jahren Zinsfestschreibung wären dann etwa 2/3 des Darlehens getilgt. Sollten dann die ersten Renovierungsarbeiten anstehen, dann hat man den Rücken frei. Auch eine Anschlussfinanzierung lässt sich bei der dann moderaten Restschuld einfacher realisieren.

    Bei so einer Summe würde ich nicht mit einer 1% Tilgung beginnen. Das spart zwar monatliche Kosten, aber das rächt sich auch bei der Restschuld. Nach 10 Jahren sind dann gerade mal 40T€ getilgt, nach 15 Jahren nicht einmal 70T€. Wer dann eine Anschlussfinanzierung bei 1 oder 2% höheren Zinsen durchboxen muss, braucht schon Nerven.

    Gruß
    Ralf
     
  11. #10 Micha84, 6. Mai 2010
    Zuletzt von einem Moderator bearbeitet: 6. Mai 2010
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    Hallo Tiffi,

    was macht euer Bauvorhaben? Ich habe ab und zu mal zu dem Thema recherchiert und bin auf einige brauchbare Seiten gekommen zum Theme XXXXXX und alles was dazu gehört.

    Vielleicht gibt euch das mal einen ganz guten Überblick.

    Viel Glück und viele Grüße
     
  12. Tiffi

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    Wir haben heute die ersten Konditionsangebote bekommen, das günstigste liegt bei einem Mischzins von 4,1% effektiv auf 10 JAhre.
    Das entspräche einer Rate von knapp 1300 Euro bei 1% Tilgung. Sondertilgungen planen wir auf jeden FAll ein und sind in diesem Fall zwischen 2500 und 10000 € /a möglich.
    Meint Ihr wir könnten auch noch günstigere Konditionen bekommen oder sind wir mit 4,1 % auf 10 Jahre schon gut bedient?
    Laut diversen Internetrechnern gäbe es bei 100% Finanzierung als Top-Zins eine 3 vorm Komma.... das wäre natürlich traumhaft ;)
    Viele Grüße
    Tiffi
     
  13. R.B.

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    Das ist immer schwer zu sagen, so schlecht ist das Angebot nicht, aber ich denke da könnte noch ein wenig Luft nach unten sein. Ob´s zu einer 3 vor dem Komma reicht, da bleibt nur nachfragen, nachfragen und nochmals nachfragen.

    Gruß
    Ralf
     
  14. eileen

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    ich finde die Randbedingungen auch wichtig, nicht nur die nackte Zahl.
    Wir haben z.B. schlußendlich bei einer regionalen Bank abgeschlossen, die minimal schlechter war als manche Onlinebanken (die mir eh suspekt waren, weil noch nie was von gehört), aber dafür war ich schon mehrmals heilfroh, daß ich bei Bedarf sofort einen direkten Ansprechpartner hatte (und zwar immer den selben und nicht 5 unterschiedliche) und die Bank uns viele Schmankerl wie z.B. eine lange bereitstellungszinsfreie Zeit und 10% SoTi jährlich angeboten hat.
    Außerdem würde ich prüfen, ob nicht eine längere Zinsbindung sinnvoll sein könnte, denn die Zinsen sind zur Zeit wirklich sehr niedrig.
     
  15. R.B.

    R.B.

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    Jepp, 10 Jahre bei 1% anf. Tilgung, das wäre nur was wenn man wirklich problemlos SoTi leisten kann (und das auch macht). Sonst gibt´s in 10 Jahren die oben bereits genannte Überraschung.

    Gruß
    Ralf
     
  16. #15 greentux, 7. Mai 2010
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    Wobei das eigentlich ja keine Überraschung ist. Andere Sachen am Bau sind wesentlich unberechenbarer...
     
  17. Huisje

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    Die Rate drücken, und hauptsächlich auf SoTi setzen, würde ich nicht machen.
    Bei ~300T€ wäre 15 Jahre fest imho etwas besser als nur 10, und dann lieber 2% Tilgung. SoTi ist dann immer noch möglich, und eine Rate von ~1500€ (4+2% x 300T€) wäre bei euer Einkommen noch gut machbar.

    Um die Kosten etwas zu drücken, könntet ihr ohne Garage bauen, und diese nach einige Jahre noch machen. Und beim Garten ähnlich, erstmal nur das wichtigste, und später nachlegen.
    Damit wäre die Summe um 20T€ zu senken.
    Weiter ist bei Haus + Grundstück nichts übermäßig teueres/großes geplant. Realistische Beträge, für ein gutes Haus in der Größe.

    Wenn das Grundstück noch 13T€ günstiger wird, ist das auch positiv. Sonst nach Möglichkeit überlegen ob ~550m2 reichen. Das würde auch ~15T€ sparen.

    Insgesamt sieht es imho in diesem Fall gut aus.



    Huisje
     
  18. R.B.

    R.B.

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    Da haste auch wieder Recht.

    Gruß
    Ralf
     
  19. #18 ballycoolin, 7. Mai 2010
    ballycoolin

    ballycoolin Gast

    Meiner Meinung nach habt ihr bei 1500 Euro Rate UND Sondertilgung nach 15 Jahren immer noch sehr viel Schulden. Ich könnte da schon mit 15 Jahren Zinsbindung nicht so gut schlafen. Kleine Kinder, kleine Kosten, große Kinder, große Kosten ;-) Auf Nummer Sicher geht ihr, wenn ihr 20 oder 25 Jahre festmacht.

    Und die Konditionen von 4,1 bei einer 100% Finanzierung sind doch schon sehr gut- die drei vorm Komma kriegst du vielleicht mit 5 Jahren Zinsbindung- und das ist in dem Fall ein Selbstmordkommando, glaube ich.
     
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  21. Tiffi

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    @ballycoolin
    Bei einer Rate von 1500€ und Sondertilgungen (5000€ /a) hätten wir nach 10 Jahren noch rund 175 T€ Schulden, was ich persönlich ok finde. Bei nur 1% Tilgung, also einer Rate von 1300€ wären es noch ca. 200 T€.

    Nach 15 Jahren (Zins angenommen rund 4,3 %)und 1500€ Rate wären es noch 95 T€, was meiner Meinung nach nicht viel ist bzw. mir keine Bauchschmerzen macht. Und bei dieser Rechnung wären wir nach rund 20 Jahren Schuldenfrei, also mach Dein Vorschlag auf 25 Jahre fest nicht wirklich Sinn ;-)

    Gruß
    Tiffi
     
  22. R.B.

    R.B.

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    Wie hast Du denn das gerechnet?
    Nach 10 Jahren, 300T€ ursprünglicher Darlehenssumme und 1% anf. Tilgung liegt die Restschuld bei etwa 263T€.

    Nach 15 Jahren sind es etwa 238T€.

    Jetzt das Ganze mal mit regelmäßiger SoTi gerechnet und Du siehst, wie wichtig die Tilgung ist.

    Gruß
    Ralf
     
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Baufinanzierung machbar?

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