Baufinanzierung mit zwei KfW-Darlehen

Diskutiere Baufinanzierung mit zwei KfW-Darlehen im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo an alle Finanzierungsexperten! Wir (mein Mann, 30; unsere Tochter, 10 Monate und ich, 27) planen gerade unseren Hausbau. Wir durften nun...

  1. #1 2012bauen, 31. Juli 2012
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    Hallo an alle Finanzierungsexperten!

    Wir (mein Mann, 30; unsere Tochter, 10 Monate und ich, 27) planen gerade unseren Hausbau. Wir durften nun endlich ein Grundstück im Neubaugebiet reservieren (Vergabe nach Punktesystem, da 250 Bewerber auf 50 Grundstücke)!

    Hier mal unsere Eckdaten:
    Einkommen Mann: 2.220 Netto (1% Firmenwagen schon abgezogen (darf auch Privat genutzt werden, also keine Spritkosten!!!))
    Einkommen Frau: 1.000 Elterngeld, ab August ca. 1.000 Netto in Teilzeit
    Kindergeld: 184 Euro
    insgesamt also: ca. 3400 Euro

    Eigenkapital: 30.000 Euro

    Das Grundstück (667qm) kostet incl. Grunderwerbssteuer und Notar 62.200 Euro (voll erschlossen)

    Nun waren wir bei der Bank, um erst einmal abzustecken, welches Budget wir denn ungefähr haben.
    Wir stellen uns eine Rate von ca. 1.100 Euro vor.

    Die Bank hat zwei Rechnungen gemacht, einmal mit einem Darlehen über 250.000 und dann noch einmal über 280.000 Euro. Wir wollen natürlich versuchen, mit 250.000 plus EK hinzukommen, der Architekt zeichnet gerade und wird dann ja eine erste Schätzung abgeben.
    Das Angebot über 250.000 setzt sich wie folgt zusammen:

    150.000 Euro Bank: 3,75% Sollzins (3,82% effektiv), 1,798% Tilgung, 30 Jahre Laufzeit und Zinsbindung: 693,56 Euro

    50.000 Euro KfW-Wohneigentumsprogramm: 2,6% Sollzins (2,63% effektiv), 2,314% Tilgung, 30 Jahre Laufzeit: 204,74 Euro

    50.000 Euro KfW-Energieeffizient Bauen (70): 1,8% Sollzins (1,81% effektiv), 2,716% Tilgung, 30 Jahre Laufzeit: 188,16 Euro

    Das wäre eine Gesamtrate von 1.086,46 Euro, nach 30 Jahren wären wir schuldenfrei. Durch Sondertilgungen könnten wir die Zeit dann ja noch verkürzen.

    Ist das so eine sinnvolle Finanzierung? Die KfW-Kredite haben ja nur eine Zinsbindung von 10 Jahren (Restschuld dann ca. 74.000), sollten wir daher die Sondertilgungen in den KfW-Energieeff. Bauen stecken, oder ist das bei dem niedrigen Zins von 1,8% nicht sinnvoll?

    Wäre nett, wenn ihr mir ein Feedback geben könntet!
     
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  3. R.B.

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    Wenn das Bankdarlehen auf 30 Jahre angelegt ist, und Du dementsprechend schon einen höheren Zinssatz hast, wozu dann noch sondertilgen? Du würdest damit die Laufzeit reduzieren, die Gesamtkosten ein wenig drücken, aber mehr auch nicht.

    Wenn SoTi geplant ist, dann würde ich das Bankdarlehen mit kürzerer Zinsbindung wählen um hier auch einen günstigeren Zinssatz zu bekommen.

    Gruß
    Ralf
     
  4. #3 2012bauen, 31. Juli 2012
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    Ja, das klingt wohl logisch. Wozu eine höhere Zinsbindung bezahlen, wenn man sie gar nicht ausnutzt? Darüber hatte ich gar nicht nachgedacht! :think

    Angenommen wir nehmen nur eine Zinsbindung von 25 Jahren, was wäre in den ersten 10 Jahren sinnvoller: SoTi beim Bankdarlehen, weil dort die Zinsen höher sind, oder SoTi beim KfW, um möglichst wenig nach der Zinsbindung übrig zu haben?
     
  5. githero

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    Zunächst einmal würde ich prüfen, wie hoch eigentlich mein Finanzbedarf ist. Wenn für das Grundstück schon 62 TEUR drauf gehen, bleibt für einen Hausbau inkl. NK nicht mehr so wahnsinnig viel übrig. Vermutlich ist der Finanzbedarf eher um die 300 TEUR anzusetzen.

    Was die montaliche Belastung angeht, so sehe ich das mit 1100 EUR bei Eurem Einkommen knapp. Ein Haus verursacht ja auch Nebenkosten und falls noch ein weiteres Kind geplant ist, kann man dem Schuldendienst kaum noch nachkommen. Muss das Kind in die Krippe schlägt das auch wieder mit einigen Hundert EUR zu Buche.

    Fazit: Höhe der Rate nochmal kritisch hinterfragen und auch mit der persönlichen Lebensplanung abgleichen. Evtl. ist ein Hausbau (noch) nichts für Euch und eine Wohnung mit niedrigerem Finanzierungsbedart wäre besser geeignet.
     
  6. R.B.

    R.B.

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    Das ist eine Frage der Strategie die man verfolgt. Lässt sich alles mal rechnen, dann weiß man mehr.
    Ich würde das teure Darlehen höher tilgen und mir über Restschuld und Zinssatzänderungen weniger einen Kopf machen. Natürlich können die Zinssätze in 10 Jahren höher liegen als heute, aber um wieviel höher, das kann niemand beantworten. Bei den KfW Mitteln reden wir von einer überschaubaren Restschuld und ich unterstelle einfach einmal, dass die KfW nach Ablauf der Zinsbindung ein konkurrenzfähiges Angebot zur Prolongation unterbreitet. Somit wäre für mich die SoTi im Bankdarlehen besser investiert.

    Aber wie oben schon geschrieben, man sollte einfach mal verschiedene Szenarien durchspielen, und dann die Variante wählen, die "meiner" Strategie entgegenkommt.

    Gruß
    Ralf
     
  7. R.B.

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    Bei 3.200,- € verfügbarem Nettoeinkommen, zzgl. Kindergeld 184,- €, und einer monatlichen Belastung von ca. 1.000,- €, sehe ich keinen Grund für Panik. Das lässt sich nicht nur bei der Bank problemlos darstellen, sondern lässt bei etwa 2.200,- € nur für die Lebenshaltung für 3 Personen auch noch genügend Luft.

    Gruß
    Ralf
     
  8. #7 2012bauen, 31. Juli 2012
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    Also, von den Ausgaben her, ist diese Rate für uns gut zu stemmen. Ich habe die Ausgaben der letzten Monate aufgelistet und wenn ich die Rate mit 1.100 Euro rechne plus Nebenkosten von 400 Euro (sollte bei 160qm doch reichen, oder?), dann bleiben noch 1.900 Euro übrig.
    Mein Mann hat einen Firmenwagen, den wir auch privat voll nutzen können, mein Auto wird nächsten Monat komplett abbezahlt sein und wird nur für die Fahrt zur Arbeit bzw. zur Betreuung unserer Tochter benutzt (insgesamt ca. 5km am Tag). Die Betreuung unserer Tochter ist schon mit eingeplant, dafür fällt die Autorate weg (dann bleiben sogar noch 60 Euro übrig im Gegensatz zu vorher).

    Ob uns insgesamt 280.000 Euro reichen ist natürlich noch unklar und wahrscheinlich eher knapp, auch wenn die Baukosten bei uns im Norden ja nicht so hoch sind wie z.B. in München etc. Da warten wir jetzt auf die Schätzung des Architekten....
     
  9. githero

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    Das hängt immer vom individuellen Lebensstandard ab. Mir persönlich wäre die Luft bei 3 Personen deutlich zu knapp. Wenn man mal von 1100 Finanzierung plus ca. 300 EUR Haus-NK ausgeht, blieben nur noch 800 EUR pro Monat übrig. Damit bewegt man sich dann auf Hartz 4-Niveau, nur um ein Haus finanzieren zu können.
    Aber davon ab, für 250 TEUR wird es sehr eng mit Hausneubau inkl. Grundstück.
     
  10. githero

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    ? Die Rechnung passt nicht. Wenn ihr ein Einkommen von 3400 EUR habt und momentan ein Auto abbezahlt wird, wie können dann bei "Hauskosten" über 1500 EUR noch 1900 EUR übrig bleiben? Das ist ja genau die Differenz zu den 3400.
     
  11. R.B.

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    Diesen Rechengang verstehe ich nicht.

    3.200,- € Nettoeinkommen, macht abzüglich 1.000,- € für die Hausfinanzierung noch 2.200,- € zur freien Verfügung bzw. Lebenshaltung. Davon ab noch einmal 300,- € für die Haus Nebenkosten, dann sind das 1.900,- € pro Monat für Essen, Kleider und Kleinkram. Das ist bei 2 Erwachsenen + 1 Kind mehr als ausreichend. Während der ersten Jahre bzw. Jahrzehnte kommen dann auch noch 184,- € pro Monat an Kindergeld hinzu.

    d.h. die Familie kann jeden Monat über 2.000,- € für Essen, Trinken, Klamotten usw. auf den Kopf stellen. Das ist mehr als ausreichend.

    Gruß
    Ralf
     
  12. #11 Innovativus, 31. Juli 2012
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    @githero: 3400€ netto .. da bleiben 2000+ zum Leben und somit etwas mehr als Hartz IV ;)
     
  13. Swimmy

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    die Zinshöhe von 3,75 % bei 30 Jahren erscheint mir noch ein wenig zu hoch. Da geht noch was!
     
  14. coco77

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    Ich sag mal so, nach abzug des Grundstücks hättet ihr bei 250Tsd Kredit und 30.000€ Eigenkapital nur noch 210-220.000€ für ein Haus inkl. Nebenanlagen über. Wie ich lese schweben euch 160qm vor.
    ich behaupte mal, dass das nicht zu machen ist.
    Wir bauen aktuell auch gerade. Wir haben 153qm ohne DG und bezahlen nur für das Haus 260.000€.. dazu kommen noch die Extrawünsche... darin enthalten sind noch keinerlei Bodenbeläge in den Wohn/Schlafräumen und keine Malerarbeiten.. von Außenanalgen ganz zu schweigen... du musst noch Geld für alle möglichen Anschlüsse berappen und und und... wir hatten gestern unsere Baubesprechung bzgl. der Technik und auch da werden wir auf Mehrkosten kommen.. und wir haben beliebe kein Luxushaus.. keine elektrischen Rollos, keine Lüftungsanlage usw.... ich glaube, dass ihr niemals damit auskommen werdet bei 160qm.

    ich bin gespannt was der Archi sagt.

    lg
     
  15. githero

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    Asche auf mein Haupt. Ich dachte, die 2200 wären der Worst Case, wenn nur der Ehemann zum Familieneinkommen beitragen kann (z.B. bei zweitem Kind) :o
     
  16. R.B.

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    Jepp, abwarten ist angesagt. Es ist eher unwahrscheinlich, dass der Betrag für Grundstück, Haus, und Nebenkosten ausreicht, zumindest nicht für ein Haus in den von Euch angedachten Dimensionen. Wo und wie man sparen kann, das zeigt sich noch. Das budget deutlich erhöhen sehe ich als kritisch an, denn das EK ist jetzt schon nicht gerade üppig.

    Gruß
    Ralf
     
  17. coco77

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    beim 2ten kind gibts in der regel wieder elterngeld.. was allerdings bei dem geringen einkommen von 1000€ natürlich nicht sehr hoch ausfällt...
     
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  19. #17 2012bauen, 31. Juli 2012
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    220.000 Euro für das Haus werden wohl knapp, mal sehen, was der Architekt so schätzt.
    Die Elektrik macht mein Mann zwar selbst und bekommt das Material dafür auch über die Firma, in der er arbeitet, aber leider spart das ja nicht soooo viel beim Hausbau.... :(

    Gibt es eigentlich eine Prozentzahl oder ne Faustregel, die angibt, mit wieviel Baunebenkosten man so rechnen muss? Mal abgesehen von Küche etc..

    Also heißt es wohl erstmal abwarten. Aber trotzdem bin ich ja jetzt schon mal schlauer bezüglich einer möglichen Finanzierung. Wir werden die Länge der Zinsbindung noch überdenken und wenn es dann konkret wird, werden wir noch weitere Banken hinzuziehen. Das, was ich oben reingestellt habe, war ja nur ein unverbindliches Angebot, um uns in etwa zu zeigen, wieviel Geld wir zur Verfügung haben.
     
  20. R.B.

    R.B.

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    Die Nebenkosten können bis zu 20% der Gesamtkosten betragen. Wie hoch diese in Deinem Fall sein werden, das kann man nur raten.

    Typische Nebenkosten sind:

    - Grunderwerbsteuer
    - Notarkosten
    - Kosten Grundbuchamt (Ein-,Um- Hin- und Her- tragungen)
    - Baugenehmigung
    - Kosten für Statik
    - Bodengutachten
    - Architektenkosten, Planung
    - Anschlüsse Strom, Wasser, Abwasser, Telefon, evtl. Gas
    - Vermessung
    - Baustrom, -wasser
    - Versicherung(en)
    um nur mal die wichtigsten Posten zu nennen (ohne Anspruch auf Vollständigkeit)

    So Dinge wie Außenanlagen, Garage/Carport sollte man natürlich auch nicht unter den Tisch fallen lassen, denn egal ob man sie zu den Baukosten oder Nebenkosten zählt, zahlen muss man sie auf jeden Fall.

    Gruß
    Ralf
     
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