Baufinanzierung so möglich? Darlehen-Bauspar-Kombi?

Diskutiere Baufinanzierung so möglich? Darlehen-Bauspar-Kombi? im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo zusammen Das Forum ist echt voller Infos und ich/wir lesen auch sehr viel nach,aber jede Situation ist doch etwas anders. Ein paar...

  1. Mann1979

    Mann1979

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    Hallo zusammen

    Das Forum ist echt voller Infos und ich/wir lesen auch sehr viel nach,aber jede Situation ist doch etwas anders.
    Ein paar "Fakten":

    -Bauplan gibts noch keinen
    -Bisher gibts nur mal ein Vorabgespräach bei zwei Banken
    -Baubeginn ist so für 2017 angesetzt
    -EK liegt bei ca. 90-100k Euro
    -Grundstück (nicht komplett erschlossen) wäre vorhanden
    -Bausparvertrag schon vorhanden als EK und für Zinssicherung von 1,5-2-5 % (ganz grob)
    -Sondertilung 5% der "Darlehenssumme" (hier mal 200k Euro)
    -Zinsbindung für 10,15 oder 20 Jahre möglich

    Wir haben uns jetzt mal darüber informiert, wie es wäre, wenn wir zusammen pro Monat 1000 Euro zahlen,
    was unserer Meinung nach drin sein sollte-das sind ca. 25% vom Nettoeinkommen.
    Als "Vorabaufnahmesumme" sind wir jetzt mal von 200k Euro ausgegangen.

    Vorgeschlagen wurde ein System aus einem Bankdarlehen und einem Bausparvertrag (BSV).
    Das Darlehen ist vom Einzahlen her fest und beim BSV könnte man etwas varieren-somit verlängert sich/verkürzt sich die Zeit des Zurückzahlens.
    Beispielsweise 500 Euro in den BSV und 500 für´s Darlehen. (jeweils 100k Euro)
    Nach 25% bzw. 50% der erreichten Summe ist dann nach einer Zeit der BSV zuteilungsreif und man könnte mit der Summe das Bankdarlehen ablösen und es müsste nur noch der BSV eingezahlt/abbezahlt werden.

    Was ist davon zu halten? Vorteile?Nachteile?

    Vielleicht habt ihr ein anderes Konzept gewählt bei einer ähnlichen Situation.

    Freu mich auf Tips.

    Danke
    Stefan
     
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  3. R.B.

    R.B.

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    Reden wir hier von dem oben angesprochenen BSV zur Zinssicherung bzw. von Dir als EK bezeichnet? oder einem neu abzuschließenden BSV?

    d.h. 100K als normales Annuitätendarlehen der Bank und 100k als Zwischenfinanzierung von der BSpk.? oder liefert die bank die Zwischenfinanzierung und der BSV läuft einfach parallel mit?

    Du meinst also, dass Dein Finanzierungsbedarf bei 200k liegt zzgl.der 90-100k an Eigenkapital, steht Dir insgesamt ein budget von annähernd 300k zur Verfügung. Richtig?

    Also, ich würde für das Darlehen, sprich die 200k, KEINEN BSV abschließen. Besser fährst Du sehr wahrscheinlich mit einem normalen Annuitätendarlehen über die Summe von 200k. Hier solltest Du Dir beide Varianten anbieten lassen, dann einen Zahlungsplan erstellen, der ALLE Kosten enthalten muss, also auch Abschlussgebühren etc., und dann kannst Du die Rate vergleichbar machen und am Ende die Restschuld vergleichen. Es ist sehr unwahrscheinlich, dass die BSV Lösung dann die Nase vorne hat, aber genaueres weiß man wenn man den Vergleich hat.

    Jetzt stellt sich die Frage, "was machen mit dem vorhandenen BSV". Hierzu müsste man genauer wissen, was, wann, wie abgeschlossen wurde. In diesen BSV hast Du ja sicherlich schon Geld investiert, ohne bisher eine Guthabenverzinsung zu erreichen, bzw. die Guthabenverzinsung ist so schwach, dass damit nicht einmal die Abschlussgebühren kompensiert werden. Diesen "Verlust" müsste man abschreiben, so dass es überlegenswert wäre, diesen BSV mit einzubinden. Aufgrund der aktuell niedrigen Zinsen sind aber die BSV Darlehenszinssätze nicht wirklich attraktiv. Je nach Wert des Grundstücks und EK, könnte es sein, dass ein normales Annuitätendarlehen einen besseren Darlehenszinssatz liefert.

    Ein Bausparvertrag ist in erster Linie ein "Spar"vertrag, sprich man spart überschüssiges Geld an und spekuliert auf einen günstigen Zinssatz für ein Darlehen in der Zukunft. Man spekuliert also darauf, dass man irgendwann einmal ein Haus bauen oder kaufen möchte und dass die Zinssätze für Immobiliendarlehen steigen. Beides trifft auch Dich nicht zu!.
    Dein Hausbautermin steht quasi schon fest, es bleibt also kaum noch Zeit zum "Sparen", und drastisch steigende Zinssätze sind auch nicht in Sicht. Wozu also einen BSV abschließen? Früher gab es noch niedrige Zinsen als Argument, d.h. die BSpk. haben eine Zwischenfinanzierung günstiger angeboten als die üblichen Zinsen für Annuitätendarlehen der Banken, aber auch das ist Geschicht. Bei den aktuell niedrigen Zinssätzen, was will man da noch billiger anbieten?

    Du solltest mal ein paar Details zu Deinem EK und dem BSV liefern. Für den Rest würde ich auf ein normales Annuitätendarlehen gehen. Ob man hier eine Zinsbindung von 10 Jahren oder 15 Jahren wählt, darüber kann man streiten. Auf jeden Fall würde ich die anf. Tilgung mit 3% festlegen, dann kommt man zusammen mit der SoTi schnell von seinen Schulden runter, und wenn nach Ende der Zinsbindung die Zinssätze explodieren sollten, dann kann einem das bei der geringen Restschuld ziemlich egal sein. Na ja, egal sein vielleicht nicht, aber das kann einem nicht mehr das Genick brechen.

    Mit der Angst der Menschen lässt sich gut Geld verdienen. Die Versicherer machen damit vorzügliche Geschäfte, die Pharmaindustrie lebt davon auch nicht schlecht, und bei Banken bzw. Bausparkassen ist es halt die Angst vor steigenden Zinsen die so manchen Kunden dazu bringt etwas zu unterschreiben.
     
  4. Mann1979

    Mann1979

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    Also der bisherige BSV ist ein großer Teil des Eigenkapital. Den BSV den ich angesprochen habe wäre dann ein Neuer(vermutlich). Oder den bestehenden "irgendwie" übernehmen/weiterlaufen lassen.

    Also so ganz weiß ich nicht wie das gemeint ist von dir,aber das Angebot sah so aus,dass 100K via Bankdarlehen und 100K via BSV finanziert werden.


    JA


    Der BSV war wohl so gedacht,dass man sich eher günstige Zinsen sichert für einen Zeitraum von z.B. in 10 Jahren. Ja-ich weiß. Recht viel günstiger als im Moment gehts mit den Darlehenszinsen schon fast nicht mehr.

    Zum Eigenkaptial:
    Zu den 90-100k Euro kommt noch der Wert des Grundstücks dazu wenn man so will.
    Die 90-100k sind sozusagen "Bares" in Form von BSV und Festgeldkonten.
    Genaue Details zum bisherigen BSV liefere ich nach-muss ich raussuchen.

    Gruß
    Stefan
     
  5. R.B.

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    Na ja, manchmal bieten die Banken die Zwischenfinanzierung an, machen eine Tilgungsaussetzung, und verkaufen ähem vermitteln dann gleichzeitig noch einen BSV.

    Schau mal, was man mit dem vorhandenen BSV machen kann. Auflösen wäre die schlechteste Lösung. Weiterlaufen lassen würde das EK schmälern und unnötig Kapital binden. Es wäre daher zu überlegen, ob man ihn mit einbindet. Das funktioniert aber nur, wenn man ihn nicht, oder zumindest nicht lange, zwischenfinanzieren muss, sprich der BSV zügig in die Zuteilung kommt. Läuft der BSV erst wenige Jahre, dann kann es noch lange dauern, bis Du von einem zinsgünstigen Darlehen profitieren kannst.
     
  6. Mann1979

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    Hallo

    Also von einer Tilungsaussetzung war nicht die Rede und das würden wir auch nicht wollen-ausser wir würden in eine Notsituation geraten.
    Der BSV läuft schon relativ lange ist ist/wäre quasi so gut wie zuteilungsreif-zwischenfinanzieren muss man hier also nicht. Kündigen ist sicher keine gute Idee-das ist klar.
     
  7. R.B.

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    Dann könnte man ihn mit einbinden. Wenn er schon lange läuft, dann wäre es aber möglich, dass der Darlehenszinssatz höher liegt als bei einem normalen Annuitätendarlehen. Man hätte dann nur den Vorteil, dass ein zweiter Kreditgeber mit im Boot wäre, aber bei einem vorhandenen Grundstück und entsprechend EK, spielt das keine Rolle. Das wäre eher etwas für Finanzierungen die auf Kante genäht werden und bei denen die Bank kurz davor ist "Nein" zu sagen.

    Da muss man sich dann die Zahlen anschauen. Je nach Guthaben im BSV könnte man darüber nachdenken diesen einfach liegen zu lassen, als Reserve, aber auch das will gut überlegt sein.
     
  8. Mann1979

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    Hallo
    Was meinst du damit genau?
    Du meinst der Zinssatz vom BSV für ein Darlehen läge evtl. höher?
     
  9. #8 toxicmolotow, 31. August 2015
    toxicmolotow

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    Mir schaudert es schon wieder vor dem Bankberater (wobei hier erstmal die Regel 1/3Cash, 1/3 Baufi 1/3 BSV eingehalten worden ist).

    Ich könnte hier noch was beitragen, möchte aber ungerne wiederholen, RB hat schon viel wahres gesprochen.

    Bitte schlüssele mal dein EK detailierter auf... Cash, Geldanlagen, BSV etc... und die dazugehörenden Details.

    Was mich aber mal wieder stört, ist die Tatsache dass ein BSV platt gemacht, als Eigenkapital eingebracht und sofort der nächste Neue verkauft werden soll.

    Dazu kann man mit mehr Details wahrscheinlich mehr draus machen. Was ich ausdrücklich begrüße ist (ohne weitere Details zu kennen) dass wenigstens kein Riester BSV verkauft werden sollte.

    Und ja, RB meint, dass der Kreditzins des aktuellen BSV u.U. wahrscheinlich unlukrativ sein könnte um direkt in die Finanzierung einzufließen. Aber wie gesagt, mehr Details bitte.
     
  10. Mann1979

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    Hallo
    Ja- das mit den 3 Säulen trifft es so halbwegs.
    Neue Infos sind doch immer jederzeit willkommen.

    Genaue Aufschlüsselung vom EK bring ich so aus dem Stehgreif nicht zusammen.
    Aber von den ca. 90-100k sind schon mal ca. 40-50k Euro (je nach Zeipunkt) auf einem BSV vorhanden.
    Dieser BSV ist ein "100ker" und somit zu 40-50 % bespart.

    Das wir nicht bis auf den letzten Euro alles in die Finanzierung stecken sollte klar sein,aber dieses
    EK ist hierfür vorgesehen. Unser Standpunkt ist,dass man für "Notfälle" noch etwas auf Seite haben sollte.

    Riester BSV wurde keiner angeboten,aber eine Riester Rente.
    Der "neue" BSV wäre wohl eher zur Zinsbindung gedacht,um sich "günstige" Zinsen auch für in 10 Jahren zu sichern,wobei mir gerade selbst beim Schreiben auffällt,dass es das ja nicht braucht,oder?
     
  11. artibi

    artibi

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    Ist euer BSV zuteilungsreif? Wie hoch wäre der Darlehenszins auf dem BSV?
    Meist ist es so, dass an einem BSV hauptsächlich der Berater verdient. In den meisten Fällen ist es günstiger, die BSV-Rate in das Annuitätsdarlehen zu buttern ubd den BSV wegzulassen.
    Daher auch die Frage nach einer Gesamtkostenrechnung für alle Varianten, incl Gebühren usw.
    Lass dir doch mal ein Annuitätsdarlehen über 200k anbieten, Zinsfestschreibung über 15 oder 20 Jahre. Und dann stell die Kosten mit der BSV-Variante gegenüber.
    Oft bleibt beim Annuitätsdarlehen eine sehr geringe Restschuld über, welche es nicht lohnt durch nen weiteren BSV zu sichern.
    Die Zinssicherung mit nem BSV lohnt gerade oft nicht, weil der Guthabenzins so gering ist, dass damit nichtmal die Abschlusskosten reingeholt werden.
    Zusätzlich ist es so, dass die die Bausparkasse keinen Zuteilungstermin/Garantie gibt. Damit ist es unter Umständen so, dass dein Darlehen ausläuft aber der BSV nicht zuteilungsreif ist - dann wird ne Zwischenfinanzierung fällig.

    Wenn du mit Excel umgehen kannst lassen sich die Varianten gut vergleichen, auch mit ner Zinsprognose und prognostizierter Rate nach Ablauf des Darlehens...
     
  12. R.B.

    R.B.

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    Jepp. Vor 5-7 Jahren lagen die Zinssätze für Bausparer (darlehen) bei um die 2.5%, je nach Tarif. Heute solltest Du bei Deinen Voraussetzungen problemlos ein Annuitätendarlehen unter 2% Zinssatz bekommen, evtl. irgendwo zwischen 1,5% und 1,8% oder was weiß ich (ich habe die aktuellen Konditionen jetzt nicht auf dem Schirm, müsste man nachschauen).
    Die damalige Wette mit dem BSV ging also nicht auf.

    Dann stellt sich die Frage, was man mit dem BSV anfangen soll, immerhin liegt dort ja Kapital und man hat die letzten Jahre auf eine adäquate Guthabenverzinsung verzichtet in der Hoffnung, ein zingünstiges Darlehen zu bekommen. Es gab und gibt so viele Tarife, da muss man sich jetzt Deine Konditionen ganz genau anschauen. Evtl. enthält der Tarif ja einen Zinsbonus wenn man das Darlehen nicht in Anspruch nimmt, oder was weiß ich.

    Es wäre fahrlässig Dir in der jetzigen Situation und anhand der bisherigen Infos zu sagen, mach´das oder das.

    Mal ein Beispiel. Nehmen wir an, das Guthaben im BSV ist überschaubar, Darlehenszinssatz 2,5%, BSV weitgehend bespart. Dann könnte es sinnvoll sein, diesen BSV einfach liegen zu lassen, die paar Euro zu aktuellen Konditionen zu finanzieren, und das BSV Guthaben sowie die Option auf ein Darlehen, in Reserve zu behalten. Wer weiß, vielleicht brauchst Du in 5 Jahren ein zinsgünstiges "Kleindarlehen" für einen neuen Garten, Carport, oder irgendwas, das jetzt mit dem Haus nicht mitfinanziert wird. Dann könntest Du auf den BSV zurückgreifen, da die Konditionen für Kleindarlehen oftmals deutlich schlechter sind als für ein Immodarlehen, Du aber auf die 2,5% setzen kannst. Unter Umständen kann die BSpk. das Darlehen auch blanko vergeben, so dass man sich nicht einmal um eine Absicherung über eine Grundschuld o.ä. Gedanken machen muss.

    An sich bräuchtest Du jetzt jemanden, der Dich neutral beraten kann. Ein Forum kann das an sich nicht leisten.
     
  13. R.B.

    R.B.

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    Damit hat sich mein obiger Vorschlag mit der "Reserve" erledigt. Dort liegt zu viel EK um es einfach die nächsten Jahre liegen zu lassen.
     
  14. Mann1979

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    Hallo "artibi"

    Ja..der BSV ist zuteilungsreif (50%) bzw. wäre dann zu dem gegebenen Zeitpunkt zuteilungsreif.
    Wie hoch der Darlehenszins auf dem BSV genau ist muss ich nachschauen.

    Was genau meinst du mit "Abschlusskosten"?

    Wenn man den bisherigen BSV nicht nutzt,was dann damit machen? (Sorry für die blöde Frage)

    Danke

     
  15. Mann1979

    Mann1979

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    Hallo

    Um jetzt mal ein paar grundlegende Fragen noch beantwortet zu haben:

    Wie sind die 300k Euro einzuschäten? Klar ist es immer von Baugröße/Ausstattung usw. abhängig,aber
    mit welchen fixen Kosten wie z.B. Baustrom,Bauwasser,Erschließungskosten,Baugenehmigung,Grundbucheintrag,Kosten für Plan,........etc. etc. sind denn ungefähr zu rechnen?
    Vor Abschluss einer Finanzierung ist unbedingt ein Eingabeplan zu erstellen oder wie sollte die Vorgehensweise sein?
    Die Kosten vom Haus an sich (Rohbau,Dachstuhl,Betonfundamentarbeiten,Heizung,Elektro,Türen,Fenster,...) sind ja via Angebote einzuholen und in Erfahrung zu bringen.
    Danke
     
  16. artibi

    artibi

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    Der Berater will dir eine Finanzierung mit einem BSV "verkaufen". Ein BSV kostet üblicherweise 1-2 Prozent der Bausparsumme als Abschlussgebühr. Diese Summe geht auch in die Gesamtkosten ein, wird aber gern unter den Tisch gekehrt.
    Du solltest mal einen unabhängigen Finanzberater besuchen...
     
  17. Mann1979

    Mann1979

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    Hallo

    Mal sehen wen ich hier als unabhängigen Berater finde.
     
  18. Bockreiter

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    Zu erst einmal müsstest du mehr Infos zum geplanten Haus und zum "Planer" preisgeben.

    100qm vs. 200qm Wohnfläche kosten unterschiedlich viel. Keller?
    Architekt vs. Fertighausanbieter vs. GÜ.

    Es gibt auch grobe Faustformeln über die zu bauende Fläche und Kostensatz. Da scheiden sich aber auch hier die Gelehrten welcher Kostensatz der richtige ist und welche Kosten in diesem Kostensatz enthalten sind.


    Zur Finanzierung ist ja schon viel geschrieben worden, es fehlen aber auch hier einige Angaben:
    - Wert des Grundstücks
    - Festgeld ca. 50k
    - Zuteilungsreifer BS über 100k der mit ca. 50k bespart ist. Wie hoch wäre der Zinssatz des BS-Darlehns? Wie hoch ist Rate des BS-Darlehns?


    Aktuell würde ich mir aber weniger Gedanken über die genau Ausgestalltung der Finanzierung machen. Für dich wichtig ist aktuell nur wie viel du dir Leisten könntest. Mit dieser Hausnummer kannst du dann deine Planung weiter voran treiben. Wenn es dann konkreter mit dem Bauvorhaben wird (Mitte/Ende 2016) hast du verlässlichere Zahlen über die Baukosten und den Finanzierungsbedarf. Erst dann macht die detaillierte Planung der einzelnen Finanzierungsbausteine sinn.

    Jetzt die Finanzierung für den Hausbau 2017 zu fixieren macht keinen Sinn. Heute die Zinsen "sichern" kostet dich JETZT Geld und bleibt eine Wette auf steigende Zinsen im nächsten Jahr.

    Gruß
    Bockreiter
     
  19. Mann1979

    Mann1979

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    Hallo

    Da es noch keinen konkreten Plan gibt ist auch die Wohnfläche noch nicht fix.
    Dauert noch eine Weile.
    Angestrebt wären jetzt mal so ca. 12x10m "Aussenmaß" und 2 oder 3 Garagen.
    Keller gibts keinen.
    Im Moment gehts eher Richtung Baufirma welche die Planung übernimmt und die
    einzelnen Gewerke wollen wir dann selbst auswählen,da wir auch viel selber machen werden.

    Den Wert des Grundstücks kann ich nicht beziffern-wozu ist das so wichtig?
    Die genauen Zinssätze sind wie du im Moment sagst nicht so entscheidend bzw. sind eben von der Summe und der Laufzeit abhängig. Da dies noch nicht fest ist .....

    Besten Dank
    Stefan
     
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    Weil im Grundstück ja Eigenkapital steckt.
     
  22. Mann1979

    Mann1979

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    Hallo

    Ja,aber ich hab das Grundstück in meiner Auflistung im Startbeitrag nicht zum EK dazugerechnet,
    sondern "einfach so" mitaufgelistet.
    Die Kosten vom Haus an sich ändern sich prinzipiell "nur" durch das Grundstück an sich nicht.
    Worauf wollt ihr hinaus?
     
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