Baufinanzierung

Diskutiere Baufinanzierung im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo Bauexperten. Wir planen zusammen mit der Frau den Neubau eines Winkelbungalow über einen ortsansässigen Bauträger. Ein erstes Angebot...

  1. blbastian

    blbastian

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    Hallo Bauexperten.

    Wir planen zusammen mit der Frau den Neubau eines Winkelbungalow über einen ortsansässigen Bauträger.

    Ein erstes Angebot haben wir bereits bekommen & sind mit diesem zu unserer Hausbank gegangen, um uns von dieser ein Finanzierungsangebot erstellen zu lassen.

    Es ist ein Annuitätendarlehen in Höhe von 290000€ in dem 20000€ als Puffer berücksichtigt sind.
    Das Angebot umfasst eine Laufzeit von 15 Jahren, zu 2,4% eff. Jahreszins, welches wir mit einer monatlichen Rate in Höhe von 1400€ zurückzahlen möchten.

    Jetzt zur eigentlichen Frage - die Beraterin meinte, dass sie, was den Zins angeht, gesprächsbereit wäre, sollten wir von einem anderen Finanzdienstleister ein günstigeren Zins erhalten...
    Daraufhin machten wir uns in die Spur & erhielten von unzähligen finanzierer verschiedenste Angebote, welches kein einziges bessere Konditionen hatte, als das unserer Hausbank.

    Nun hätten wir gern ein Tipp bzw. Gedankenanstoss, um bei unserer Hausbank eventuell doch noch einen günstigeren Zins zu bekommen.

    Meine Vermutung ist die, dass die Beraterin ohne besseres Angebot, keine Veranlassung sieht, uns diesen zu gewähren.

    Über Tipps, oder eine andere Herangehensweise bin ich sehr dankbar.

    Viele grüße blbastian.
     
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  3. mastehr

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    Eigenkapital ist der Schlüssel zum Erfolg bei der Verhandlung mit der Bank. Wie hoch ist denn die Beleihung?
     
  4. blbastian

    blbastian

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    EK ist mit 45000 € vorhanden - soll aber primär für die Grunderwerbsteuer + Notar & Grundbuch zurückgehalten werden.
    Die Beleihung ist 100%.

    Die Voraussetzung waren bei allen Banken gleich.
     
  5. SirSydom

    SirSydom

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    da sehe ich schwarz für einen besseren Zins - aber sehe es mal so - die erste Bank, noch dazu deine Hausbank, hat dir ein gutes Angebot gemacht.
    Ich hab jetzt 5 Banken durch bei dem Run auf den besten Zins (hat sich auch gelohnt!), das war anstrengend.

    Mit 100% Beleihung sind 2.4% auf 15 Jahre schon sehr gut. Viele Banken machen da überhaupt nicht mit.

    Euer Einkommen und Berufsstatus hast du ja gar nicht genannt, aber ich nehme mal an nicht selbstständig und Festanstellung, sonst würde mich es wundern.

    Mit mehr EK kämt ihr runter bis 1,65%, aber so leider nicht.

    Was soll das Grundstück und was das Haus kosten? 290.000 sind nicht üppig.
     
  6. blbastian

    blbastian

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    Prinzipiell gebe ich dir völlig recht - für 15 Jahre Zinsbindung & 100% Beleihung sind die 2,4% nicht übel. Wir können damit auch leben, nur sagte die Beraterin, dass nach unten noch was ginge, falls noch ein besseres Angebot eingehen sollte.
    Wir haben leider kein besseres erhalten.

    Das Einkommen beläuft sich zusammen ( die Frau & ich ) auf 4350€ netto monatlich ohne Kindergeld ( 1 Sohn - 5 Jahre alt )
    Wir sind beide unbefristet angestellt. Die Frau in der Chemie & ich in der Metallbranche.

    40000€ das Grundstück ( 648 Quadratmeter )
    230000€ Winkelbungalow mit 115 Quadratmeter Wohnfläche.
    & die 20000€ als Puffer, mit der Möglichkeit das überschüssige Geld an die Bank zurückzuführen.
     
  7. jodler2014

    jodler2014

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    Nebenkosten auch in der Kalkulation enthalten ?

    Warum nicht 20 Jahre Zinsbindung ?
     
  8. blbastian

    blbastian

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    Die 20 jährige Zinsbindung wurde uns von den Banken, die infrage kämen, nicht angeboten.

    Ein Finanzdienstleister bot die 20 jährige Laufzeit an, diese aber zu einem Aufpreis, der mit dem Nutzen nicht im Verhältnis stand.( zumindest für mein Dafürhalten )

    Was uns aufgefallen ist, dass viele Banken, gern verschiedene Komponenten in die Finanzierung einbringen möchten ( KFW & Bausparer ) - ich davon aber kein sonderlich großer Fan bin.
    Ich denke, dass man mit dem Recht, der 5% Sondertilgung im Jähr besser fährt, somit gleich tilgt & nicht erst irgendwann. ( Bausparer & KFW )
    Somit auch die Restschuld nach 15 Jahren überschaubar ist & ein Zinsanstieg uns nicht umwerfen sollte.

    Die Nebenkosten sind in der Kalkulation mit beinhaltet.
    EK sollten nach Grunderwerb, Notar & Grundbuch noch 20000€ drüber sein.

    Ein Wohnriester ist noch mit Stand heut 12000€ auszahlbar, an diesen wir aber erst einmal nicht ran möchten.
     
  9. jodler2014

    jodler2014

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    Um es übersichtlich zu halten :
    Dann muss die Hausbank den Zinsaufschlag bei den Gegenangeboten rechtfertigen ..:winken

    Muss die Hausbank aber nicht ...
     
  10. R.B.

    R.B.

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    Das könnte die Beraterin auch einfach so gemeint haben, dass Sie Euch schon das beste Angebot gegeben hat das möglich war. Ein gängiger Spruch um zu bestätigen, wie gut doch das eigene Angebot ist.
    So nach dem Motto "mein Angebot ist schon so gut, Du wirst kein besseres finden".
     
  11. blbastian

    blbastian

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    Wir denken mittlerweile auch, dass sie sich ziemlich sicher war/ist ein gutes Angebot gemacht zu haben & der Hinweis auf Gesprächsbereitschaft Kalkül war.

    Prinzipiell ist es auch kein schlechtes Angebot, gemessen an den Rahmenbedingungen. Aber eben schade, dass man jetzt keine Argumente hat, die sie veranlassen, mit uns nochmal drüber zu plaudern.
     
  12. R.B.

    R.B.

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    Wenn man schon ein gutes Angebot hat, dann sollte man keinen Gedanken darauf verschwenden, ob man theoretisch noch ein besseres Angebot bekommen könnte. Es gibt Leute die warten ewig auf " das beste Angebot". Passt das Angebot dann zuschlagen und nicht weiter darüber nachdenken, beim Hausbau kommen noch viel wichtigere Dinge auf Euch zu. Da sollte man sich nicht ständig mit altem Kram beschäftigen müssen, und schon gar nicht dadurch blockieren lassen. Irgendwann muss man eine Entscheidung treffen sonst kommt man nicht voran.

    Ich habe das schon so oft mitgemacht, und im Nachhinein ist man immer schlauer. Trotzdem habe ich die Entscheidung nie bereut, selbst zu Zeiten zu denen 9,x% Zinssatz noch als Super-Angebot galten. Natürlich hätte ich warten können, theoretisch 20 Jahre, denn die Zinssätze gingen immer wieder runter. Stattdessen habe ich geschaut dass ich die Hütten abbezahle. Entweder man hat eine Finanzierungsstrategie die passt, dann ist es egal ob 2% oder 5% Zinssatz, oder sie passt eben nicht, aber dann retten ein paar Punkte mehr oder weniger am Zinssatz die Situation auch nicht.

    Du hast verglichen, das Angebot ist gut, also loslegen. Weiter geht´s.
     
  13. mastehr

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    Die Dame ist ist nicht an einem netten Gespräch interessiert, sondern an der Vermittlung eines Kreditvertrages. Eine 100%-Finanzierung ist für die Bank riskant. Wenn Ihr auf einmal nach zwei Jahren die Raten nicht mehr bedienen könnt, geht die Bank mit einem riesigen Verlust aus der Sache raus, weil der Wert des Hauses kleiner als die Restschuld ist. Dieses Risiko lässt sich die Bank natürlich bezahlen.

    Meine Bank würde bei einer 60%-Beleihung auf 15 Jahre 1,7 % anbieten.
     
  14. blbastian

    blbastian

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    @R.B
    Da gebe ich dir völlig recht !

    Wir wollten nur unsere Hausaufgaben so gut es eben geht im Vorfeld erledigen.

    Jetzt warten wir auf den Entwurf für den Bauträgervertrag.
    Sollte dieser zufriedenstellend sein, geht es zum Notar & im Anschluss zur Hausbank.
     
  15. R.B.

    R.B.

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    Ich hoffe mal, dass Du einen guten Fachanwalt an der Hand hast. Durch "Fehler" im BT Vertrag kannst Du mehr Geld kaputt machen als Du durch eine Finanzierung mit besseren Konditionen jemals einspielen kannst.
     
  16. blbastian

    blbastian

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    Völlig klar das die Beraterin an einem Abschluss interessiert ist - ich denke, genau dafür wird sie von ihrem Chef entlohnt.

    1,7% auf 15 Jahre bei einer 60% Beleihung hört sich aber auch nicht ganz verkehrt an ;-)
     
  17. blbastian

    blbastian

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    Wir lassen den Entwurf von einer Anwältin, welche u.a. auch für Bau & Vertragsrecht zuständig ist prüfen.

    Bei uns in der Gegend gibt es meines Wissens nach keine juristische Person, die sich ausschließlich auf Baurecht ( Bauträgervertäge ) spezialisiert hat.
    Dies wär mir natürlich lieber, nicht aus Kostengründen, da welche die mit der Materie tagtäglich konfrontiert werden, vermutlich 2-3 Std. weniger brauchen, sondern deshalb, weil sie nichts anderes machen als sich mit solchen Verträgen auseinander zusetzen & sich explizit auf diese spezialisiert haben.
     
  18. R.B.

    R.B.

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    Wenn sie sich mit Bauverträgen auskennt, dann dürfte das schon einmal eine gute Wahl sein. Ich glaube ja nicht, dass ein RA alle Fallstricke entdecken kann, doch wenn er das Risiko von 99% auf 1% reduziert ist das ja auch schon viel wert. ;)
     
  19. blbastian

    blbastian

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    Wenn dem so ist, dass das Risiko bei einem Prozent liegt, wäre das schon sehr gut.

    Ein bisschen Bauchschmerzen hab ich bei der Geschichte dennoch, da mir bewusst ist, dass mit dem Bauträgervertrag inkl. Bauleistungsbeschreibung nahezu alles fällt, oder steht.

    Aber immer positiv denken ;-)

    Ich bedanke mich bei euch !
     
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  21. R.B.

    R.B.

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    Hinsichtlich Bauleistungsbeschreibung, da wird ein RA nur bedingt hilfreich sein. Ein guter "Bau"Jurist ist nicht zwangsläufig auch ein guter Bau"Techniker", auch wenn er aufgrund von Erfahrung sicherlich auch schon einen tiefen Einblick in so manches Gewerk hatte. Bauen ist leider zu komplex geworden, als dass ein Einzelner wirklich alle Bereiche abdecken könnte. Selbst die Universalgenies am Bau, umgangssprachlich auch als Architekten bezeichnet, stoßen oftmals sehr schnell an ihre Grenzen. Sie haben halt den Vorteil, dass sie sich während einer Planung möglichst intensiv in viele Details einarbeiten können.

    Eine BLB ist immer auch ein Kompromiss zwischen umfangreich und Detailtiefe, das sollte man nicht vergessen. Man kann nicht jedes Schraube in der BLB aufführen, aber hier können "Normen" ganz hilfreich sein die man ja vereinbaren kann (sofern nicht automatisch vereinbart).

    Bei einem EFH muss man als Bauherr entscheiden, ob es sinnvoll ist für jede Kleinigkeit gleich einen Fachmann zu engagieren. Am Ende kosten die Fachleute zusammengerechnet mehr als das ganze Haus. Also muss die Strategie sein, zentrale Punkte ins Visier zu nehmen und bei Nebenkriegsschauplätzen darauf vertrauen, dass man auch mal etwas Glück haben kann. Man kann nicht 24/7 ein Dutzend SV für die Baustelle abstellen.
     
  22. blbastian

    blbastian

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    @R.B.
    Wenn du mit Kleinkram die Trockenbauschrauben meinst, gebe ich die völlig recht.
    Mir geht es eigentlich um die Pauschalisierung alla gleichwertig oder so etwas.

    Der Fokus sollte ganz klar auf die wichtigen sachen, wie zB Bodenplatte, Baukörperhülle etc liegen.

    Was mir in unserem Fall auch nicht gefällt, ist die Tatsache, dass der Bauplaner gleichzeitig Bauüberwacher ist.
    Aber das gehört sicher in ein anderes Forum.
     
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