Baugenehmigung/ teilfreigabe und Vertragsstrafe

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  1. zampano28

    zampano28

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    Hallo,
    wir bauen aktuell mit einem Bauträger ein Massivhaus. Im Vertrag steht: Baubeginn 4 Wochen nach Baugenehmigung mit garantierter 6 monatigen Bauzeit. Eine Vertragsstrafe ist teil des Vertrages.

    Am 19.04.13 erhielten wir die Baugenehmigung mit Teilfreigabe (halber Roter Punkt). Dies geschah nach Auskunft der Baubehörde weil der Bauträger die Entwässerungspläne nicht direkt eingereicht hatte.
    Diese reichte er nach und wir erhielten zum 04.07.13 die komplette Baugenhemigung.

    Welches Datum ist nun für den Baubeginn bzw. die Vertragsstrafe relevant?

    Nach meiner Ansicht würde ab dem 19.11.13 die Vertragsstrafe greifen da 19.04.13 Baugenehmigung/ Teilfreigabe + 4 Wochen bis Baubeginn + 6 Monate Bauzeit.

    Der Bauträger legt den 04.07.13 zu Grunde + 4 Wochen + 6 Monate Bauzeit- Vertragstrafe ab 04.03.14.:mauer

    Kann mir da jemand weiter helfen?

    Danke
     
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  3. Gast036816

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  4. rotstift68

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    Ich habe teilweise den Eindruck, dass Baufirmen die Antragsunterlagen bewußt nicht komplett oder aber fehlerhaft einreichen, damit der Antrag nicht genehmigt wird. Wenn wie in Deinem Fall der Plan zur Entwässerung in den Antragsunterlagen fehlt, dann bekommt die Baufirma durch die Baubehörde zwar keine Baugenehmigung, aber sehr wohl die Zusage, dass alles bis auf den fehlenden Entwässerungsplan genehigungsfähig ist. Durch das Nachreichen des Planes kann so der Baubeginn und der Fristbeginn zur Fertigstellung gesteuert werden. Dabei bist Du der Dumme. Machen kannst Du dagegen nix.
    Das wird übrigens so weitergehen, mach Dich schon mal darauf gefasst, dass sie Dir jeden Tag Schlechtwetter von der Frist abziehen. Plant Euren Umzug / Einzug bloß nicht zu früh ein!
     
  5. Julius

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    Wie kann man sich überhaupt auf solch eine Formulierung einlassen?
    Da hat der BT einen ja fast völlig in der Hand!
    Vermutlich wurde der Vertrag nicht - im Auftrag des Käufers - juristisch geprüft (und zur Sicherheit auch nicht baufachlich)...
     
  6. #5 berlinerbauer, 23. Oktober 2013
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    Da hatte ich mit meinem Bauherrenberater ein paar Diskussionen drüber.

    Grundsätzlich ist eine Formulierung, die auf die Genehmigung des Bauantrags abzielt schonmal die "bessere" Variante. Viele GÜs nehmen als Formulierung das viel offenere "Ab Bodenaushub/Ab Bodenplatte" etc. und sind damit quasi vogelfrei.

    Was viel öfter fehlt ist eine Definition, wie lange sich der GÜ von Vertragsabschluss bis Einreichung Bauantrag Zeit lassen darf. (Die Zeit für den Bauantrag selber kann er ja nicht beeinflussen). Auch natürlich welche Strafen fällig wären (denn sonst hilft es ja nichts).
    Mit dem Zeitpunkt der Einreichung (bzw. Zeit lassen damit) kann er ja auch sehr genau seine Kapazität steuern (ohne überhaupt auf Tricks wie fehlende Unterlagen zurückgreifen zu müssen).

    Hier hat sich aber keiner der GÜs mit denen ich gesprochen habe (>=3) auf eine Fristsetzung einlassen wollen, weil zu viele externe Faktoren (inkl. der Bauherr selber) Einfluss auf die Zeit der Unterlagenerstellung haben. Auch irgendwie nachvollziehbar.

    Mein Fazit war daher: ich habe als Kunde eigentlich keine Chance, da verbindliche Regelungen reinzubekommen, die verhindern, dass der GÜ während der Bauantragsphase aktiv Zeit schindet. Nur über die Auswahl des GÜs auf Basis von Erfahrungsberichten, kann man hier wahrscheinlich sein Risiko minimieren. 2 GÜs sind daher bei mir z.B. relativ früh ausgeschieden, weil sie den Ruf hatten "Bei denen dauert es ewig, bis es überhaupt losgeht".
     
  7. zampano28

    zampano28

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    Danke erst mal für ihre Erfahrungen ind Meinungen. Könnten sie noch konkreter Bezug auf die oben gestellte Frage nehmen?

    Am 19.04.13 erhielten wir die Baugenehmigung mit Teilfreigabe (halber Roter Punkt). Dies geschah nach Auskunft der Baubehörde weil der Bauträger die Entwässerungspläne nicht direkt eingereicht hatte.
    Diese reichte er nach und wir erhielten zum 04.07.13 die komplette Baugenhemigung.

    Welches Datum ist nun für den Baubeginn relevant? Auf dem ersten Schreiben vom 19.04.13 stand ja schon Baugenehmigung mit Bauteilfreigabe.

    Danke für die Hilfe.
     
  8. Wookie81

    Wookie81

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    Für sie der 19.4. und für ihren Bauträger der 4.7.
    Wenn man nur ein Datum wissen möchte führt der Weg über einen Anwalt und anschließend ggf. vor Gericht.

    Meine absolute Laienmeinung: Ich sehe auch den 19.4. als Baubeginn an. Steht aber halt auf wackligen Beinen ... man kann zwar mit dem Bau beginnen, aber halt nicht alles machen. Aber dafür war ja auch der Bauträger für den Bauantrag zuständig!

    Vielleicht trifft man sich Entschädigungsmäßig in der Mitte? Ab Mitte Januar bekommt ihr eure Miete vom Bauträger bezahlt, drückt er auf die Tube und wird schneller fertig, muss er weniger bezahlen.

    Gruß
    Wk

    edith: Ich hab übrigens die gleichen Erfarhungen im Fertighausbereich (Raum München) gemacht. Termine lassen sich nur schwer festlegen oder es gibt tolle andere Vertragsbedingugnen. Kleines Beispiel: Mein Stelltermin wird reserviert, wenn (u.a.) die Finanzierung durch die Bank bestätigt ist. Das geht natürlich erst, wenn alles im Grundbuch ist etc. Die genaue Höhe der Finanzierung hängt aber natürlich vom Ergebnis der Bemusterung ab. Meine Bemusterung (vor Ort) war Ende Juni und jetzt ratet mal, wann meine Bemusterung komplett war und ich den offiziellen Betrag genannt bekomme. Kein genauer Betrag -> Kein Kredit -> kein Grundbucheintrag -> keine Bestätigung -> kein Stelltermin ...
     
  9. lastdrop

    lastdrop

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    Ich würde den 4.7. als Datum der Baugenehmigung sehen. Ein halber Punkt ist eben kein ganzer Punkt. Punkt.

    Wäre ich Bauträger, würde ich mich auf diesen Standpunkt stellen und ergänzen, dass eine Teilfreigabe gar kein Startpunkt für eine Fristenberechnung sein kann, weil ich mit einer Teilfreigabe gar kein Haus fertig stellen kann.

    Ob der Bauträger gebummelt oder vorsätzlich gehandelt hat, ist wieder eine andere Frage.
     
  10. PeterB

    PeterB

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    Meinung ohne rechtliche Relevanz:
    Wenn der BT 4 Wochen nach der Teilfreigabe mit dem Bauen begonnen hat, dann würde für mich an diesem Termin für die Vertragsstrafe kein Weg vorbei führen.
    Aber wie war das mit dem Gericht und der hohen See?
     
  11. Eumeltier

    Eumeltier

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    Genau so würde ich es auch sehen... "garantierte 6 monatige Bauzeit".

    Wann wurde denn mit dem Bauen begonnen und gab es aufgrund der nicht vollständigen Freigabe Verzögerungen?
     
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  13. zampano28

    zampano28

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    Hallo,
    ja tatsächlich ging es dann Mitte Juni 2013 los. Erdbauer und Erstellen des Schnurgerüstes. Grund für diese Verzögerung war, dass dem Bauträger der Rohbauer abgesprungen ist.
    - 19.04.13 Baugenehmigung mit Teilfreigabe
    - 19.05.13 garantierter Baubeginn nach 4 Wochen (was nicht eingehalten wurde)
    6 Monate garantierte Bauzeit- dann Vertragsstrafe
    Im August 2013 wurde vom Bauträger mit der Bauablaufbeschreibung nochmals das Datum mit Fertigstellung auf 19.11 13 bestätigt. Daraufhin haben wir die Wohnung auf Ende November gekündigt. So jetzt 26.10 ist aber noch kein Estrich drinnen .

    Garantierter Baubeginn nach vier Wochen wenn die Baugenehmigung und die weiteren Bedingungen unserseits erfüllt sind (dem war so). Also hätte er am 19.05 beginnen müßen und 6 Monate später fertig sein sollen, also 19.11.13.
    Danke der Hilfe
     
  14. Julius

    Julius

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    Tja, sieht alles zu Deinen Gunsten aus.
    Hilft aber wenig, wenn die Gegenseite das nicht einsieht.
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