Baugrundstück an ehemaliger Kreisstraße und mit leichter Hanglage

Diskutiere Baugrundstück an ehemaliger Kreisstraße und mit leichter Hanglage im Baugesuch, Baugenehmigung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo, ich bin gerade auf der Suche nach einem Grundstück auf dem ich später mal selbst bauen möchte. Allerdings kann es auch sein, dass ich es...

  1. R0Li84

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    Hallo, ich bin gerade auf der Suche nach einem Grundstück auf dem ich später mal selbst bauen möchte. Allerdings kann es auch sein, dass ich es wieder verkaufen werde, weshalb kein Bauzwang bestehen sollte.
    Bei einem Markler bin ich auf ein Grundstück aufmerksam geworden, das mir gefallen würde. Der Preis beträgt ca. 60.000€ für etwa 700m².
    Das Grundstück ist laut Markler erschlossen, es besteht kein Bauplan und auch kein Bauzwang (laut Markler).

    Das Grundstück liegt an einem leichten Südosthang. Das Gefälle ist jedoch nicht recht hoch.
    Nach hinten hin wird das Grundstück zudem etwas breiter (siehe Bild, es handelt sich um das Grundstück links).
    [​IMG]


    Gemäß der Aussagen vom Markler sollte es möglich sein, dass man relativ nahe an der Straße baut. Dann hätte man nach hinten hin einen schönen Garten mit viel Sonne, was mir persönlich sehr gefallen hätte.
    Ich hätte mir ein Haus vorgestellt, bei dem die Nordwest Front relativ geschlossen, mit wenigen Fenstern gestaltet ist. Die Südfront dafür umso offener und heller in Richtung Garten. (Evtl. mit kleinem Wintergarten am Wohnzimmer).


    Der Traum ist aber heute erstmal "geplatzt", da ich von der Gemeinde erfahren habe dass offenbar doch ein Bauplan besteht.
    Es gibt ein festes "Fenster" in welches das Haus gebaut werden muss. Details erfahre ich erst noch. Zudem wäre vorgesehen, dass das Haus aufgrund der Hanglage in "versetzter Bauweise" - ich vermute hiermit ist eine Split Level Bauweise gemeint - gebaut werden soll.

    Zudem habe ich erfahren, dass das Grundstück an einer früheren Kreisstraße liegt.
    Erschließungskosten sind daher kaum angefallen. Bezahlt wurde momentan für eine Geschoßfläche von 280m² (kommt mir das nur viel vor, oder ist das viel?).
    Anfallen könnten in ein paar Jahren zudem noch Kosten für den Ausbau der Straße (ca. 3.000€ - 4.000€). Ansonsten dürfte aber alles bezahlt sein.


    Momentan bin ich hin und her gerissen, ob ich hier investieren soll.
    Der Preis erschien mir erst günstig, nach und nach bin ich mir aber nicht mehr so sicher.

    Ich habe mich auch mal nach Grundstückspreisen in der Umgebung erkundigt, bzw. den Bodenrichtwert eingeholt. Dieser beträgt 60,00€/m² (unerschlossen).
    Die Gemeinde hat vor kurzem Grundstücke in einem Neubaugebiet verkauft. Bauzwang innerhalb von 5 Jahren, Grundstückspreis 55,00€/m² (abzgl. Kinderbonus) - allerdings mit relativ hohen Erschließungskosten von bis zu 40€/m².
    Also erschlossen in etwa 90-95€. Im selben Neubaugebiet sind aktuell noch Grundstücke aus privater Hand zu erwerben, der Preis beträgt hierfür in etwa 80€/m² (unerschlossen).
    In der nächstgrößeren Stadt (Fahrzeit ca. 10km entfernt) liegen die Grundstückspreise bei inzwischen 145€/m² (Gemeindepreise).

    Verglichen mit den anderen Preisen in dem Ort erscheint mir das Grundstück zwar nicht mehr so günstig wie ursprünglich gedacht (insbesondere, da kaum Erschließungskosten bezahlt wurden), jedoch wäre er ggf. immer noch akzeptabel.
    Allerdings kann ich nicht einschätzen, inwiefern der Bauplan und diese "versetzte Bauweise" den Preis noch mindern könnten.
    Mit einem Bauantrag könnte ich dies ggf. ändern wurde mir bei der Gemeinde gesagt - aber das kostet natürlich auch erstmal wieder Geld!
    Und für ein Split Level Haus brauche ich wohl zwingend einen Architekten - eigentlich wollte ich jedoch eher ein Fertighaus bauen...


    Vielleicht gibt es hier ja den ein oder anderen Experten, der weis worauf ich hier im Detail achten muss?
     
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  3. Peonie

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    Ohne zu wissen, was der Bauplan sagt und wie das Baufenster aussieht, kann man wohl nur schwer etwas raten.

    Ich nehme an, Dir geht es hier um den Preis, deswegen kann ich Dir nur sagen:
    Fertighäuser sind nicht unbedingt günstiger als ein gut geplantes Architektenhaus. Und man hat weitaus mehr Handlungsspielraum bei einem Architektenhaus-gerade was die Beeinflussung des Preises und der Qualität angeht.
     
  4. mastehr

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    Welche Bedeutung haben die Erschließungskosten, die irgendwann mal bezahlt wurden? Wichtig ist doch nur, dass Du jetzt bzw. in naher Zukunft keine mehr bezahlen musst.
     
  5. R0Li84

    R0Li84

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    Im Grunde ist egal wieviel bereits bezahlt wurde, da hast du schon recht! Ich dachte hier eher in Richtung Wiederverkaufswert, sofern ich dort nicht bauen sollte!

    Könnt ihr mir sagen worauf ich bei so einem Grundstück achten sollte? Ich kenn mich ehrlich gesagt in diesem Bereich kaum aus und möchte Fehler vermeiden! (Das Grundstück steht schon seit 1/2 Jahr zum verkauf, das kommt mir etwas verdächtig vor!)
     
  6. Peonie

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    Für die Bebaubarkeit wichtig:
    Bestehen Altlasten im Boden? Ist der Boden so bebaubar oder muss man das Haus gründen etc, da er nicht tragfähig genug ist? Wie ist der Grundwasserstand, gibt es drückendes Wasser (bei Keller wichtig)?
    Diese Fragen kann man mit einem Bodengutachten klären-vielleicht gibt es ja bereits eins?
    Das sind jetzt spontan die Punkte, die mir als Laie als Erstes einfallen.

    "Persönliche Faktoren": Wie ist die Infrastruktur (Einkaufsmöglichkeiten, Nahverkehr, Schule, Kindergärten etc.)?

    Wir wollten zB einen ganz bestimmten Haustyp bauen und haben dafür ein Grundstück mit Nord-Süd Ausrichtung gesucht-das kann auch mit hinein spielen.

    Hängt also auch etwas von den individuellen Anforderungen ab.
     
  7. Inkognito

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    Split Level - für fast jeden Gang im Haushalt Treppen steigen - das ist die Quadratur von "nicht Seniorengerecht". Da kann man nur hoffen mit 67 endlich ins Heim ziehen zu dürfen.
     
  8. R0Li84

    R0Li84

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    Die Nachteile von Split Level sind mir bewusst! Allerdings gefällt mir auf der anderen Seite die offene Bauweise!
     
  9. Skeptiker

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    Im Gegentum: Die bleiben fit und fidel und können auf den riesigen Treppenpodesten nach jedem Halbgeschoss wunderbar Mäuschen machen. Aber Split-Level haben immer diese grässlichen offenen und hellen Räume, das will doch keiner!
     
  10. R0Li84

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    Split Level hin oder her - das einzige was mich aktuell daran stört ist, dass das Grundstück ggf. aufgrund des Bauplans der Split Level beeinhaltet weniger Wert sein könnte bzw. dass die Split Level Bauweise mein geplantes Budget übersteigen könnte.

    Zudem vermute ich, dass die Firstrichtung (aufgrund der "Südost Hanglage") dann vertikal zur Straße verläuft. Daher keine Dachfläche in Südwest Ausrichtung möglich (ich hätte da gerne eine Solar bzw. Photovoltaik Anlage gehabt, sofern ich bauen würde). Aber mehr weis ich erst, wenn mir die Unterlagen der Gemeinde vorliegen.

    Was schätzt ihr denn, was so ein Split Level Haus in etwa kosten würde? Bzw. welche Kosten kommen denn erstmal auf mich zu? (Das Grunstück muss laut Gemeinde ordentlich vermessen werden usw...).

    Mein Plan wäre gewesen, das Grundstück zu kaufen (keine Finanzierung notwendig), dann nochmal 2-3 Jahre zu sparen um anschließend meine Eigentumswohnung (Wert ca. 150.000€) zu verkaufen und dort zu bauen. (Bei steigenden Zinsen ggf. auch schneller). Finanzieren wollte ich nicht mehr als 150.000€; daher sollte der Preis vom Haus 300.000€ nicht übersteigen. (Reserven von ca. 50.000€ wären dann noch vorhanden).
     
  11. ASMLLS

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    Ist Split Level denn überhaupt teurer als ein "normales" Haus? Irgendwo hatte ich hier mal gelesen, dass man eher günstiger bauen könne, weil kleiner, weil viele zusätzliche Verkehrsflächen zur Treppe entfallen können.

    Abgesehen davon: Wenn ich "versetzte Bauweise" google, bekomme ich gar keine Split-Level-Bilder. Ist hiermit was anderes gemeint, nämlich auf der Fläche versetzte Bauweise?

    LG
    ASMLLS
     
  12. #11 Thomas Traut, 19. Februar 2015
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    Dass Treppenstufen eine Voraussetzung für offene und helle Räume sind, war mir bis jetzt nicht bekannt. Ich dachte immer, für den Lichteinfall würde man Löcher in den Wänden lassen und von letzteren weniger hinstellen. Danke, Skeptiker!:konfusius
     
  13. #12 Achim Kaiser, 19. Februar 2015
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    Ich wundere mich immer ob der Diskussionen die auf Vermutungen beruhen ... warum immer diese Kackophonie ?
    Wenns nen Bebauungsplan gibt kann man den (meistens auf der Gemeinde- oder der Stadtverwaltung) einsehen.

    Dann weiss man zumindest was da vorgesehen ist und kann sichs dann überlegen obs einem in den Kram passt oder nicht
     
  14. bernix

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    ... Baufenster kann man möglicherweise verlegen lassen.

    Vermutlich gibts hier aber wegen der ehemaligen Kreisstraße einen Mindestabstand.
    Das ist dann Landessache und die zuständigen Personen bewegen sich keinen mm, ....
     
  15. R0Li84

    R0Li84

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    Die Gemeinde sagte mir, es sei eine "versetzte Bauweise" angedacht, um das Haus besser in den Hang integrieren zu können - was viele Leute jedoch nicht wollten wegen der Treppen. ("Versetzte Bauweise Hanglage" bingt dann auch entsprechende Infos zu "Split Level" Bauweise).



    Wie groß ist denn eine Geschoßfläche von 280m²?
    Ist das in etwa die Wohnfläche? Ich hätte nämlich max. an ein Haus mit 150m² + Keller gedacht, ohne Keller ggf. etwas mehr.
     
  16. bernix

    bernix

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    Ich denke da geht einiges noch durcheinander...

    Erschließungskosten nach Geschossfläche...eher unwahrscheinlich.

    Am Besten bei der Gemeinde mal genau informieren....
     
  17. Bauliesl

    Bauliesl

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    Bevor man sich hier weiter in Mutmaßungen ergeht und auf dieser "Grundlage" ungefähre Preisvorstellungen eruieren möchte, empfehle ich den Gang zur Gemeinde: Bebauungsplan zeichnerischer und schriftlicher Teil! Ohne geht´s nicht weiter.
    Desweiteren bei den Erschließungsträgern Gas, Wasser, Abwasser nach einem aktuellen Planauszug fragen, dann weißt Du, wie´s um die Erschlossenheit des Grundstücks steht.
     
  18. OLger MD

    OLger MD

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    Da viele Kommunen und Gemeinden aber auch viele der "Zweckverbände" immer mal wieder Geld brauchen, schöpfen sie alle rechtlich möglichen und auch rechtlich fragwürdigen Möglichkeiten aus, um von den Grundstückseigentümern noch Beiträge abzuschöpfen, notfalls auch ein zweites Mal. Und das auch noch für Erschließungen, die schon Jahre zurückliegen. Einerseits versuchen sie sich zu rechtfertigen, dass die "Maßnahme" ja erst dann abgeschlossen ist, wenn das letzte Grundstück angeschlossen ist und ja auch erst dann die Gesamtkosten ermittelt werden können und danach die Beitragsbescheide verschickt werden. Andererseits berufen sie sich auch darauf, dass es ja erst in diesem Jahr eine gültige Satzung gibt, nach der die Beitragserhebung möglich ist. Heißt: sie haben die letzten 10 Jahre an der Satzung gebastelt.
    Somit wäre ein Bescheid über Erschließungsbeitrage bzw. über die Beteiligung an den Erschließungskosten lange nach Beendigung der "Maßnahme" nichts Ungewöhnliches.
    Such mal im Netz nach "Nachforderung Erschließungsbeiträge" oder "Nachforderung Erschließungskosten"
    Ähnlich läuft es mit den Straßenausbaubeiträgen.
    Zum Thema Verjährung kommt dann die Begründung, dass die der Verjährungszeitraum erst dann beginnt, wenn eine gültige Satzung vorliegt oder dass das Ende der Erschließungsmaßnahme entscheidend ist (z.B. letztes Jahr) und nicht die Beendigung der Bauarbeiten am Grundstück oder in der Straße (z.B. vor 12 Jahren).
    Wenn sich der Makler so sicher ist, dann lass' doch in den Vertrag reinschreiben, dass er mögliche Nachforderungen übernimmt und dass die bereits komplett bezahlten Erschließungsbeiträge und Straßenausbaubeiträge eine zugesicherte Eigenschaft des Kaufgegenstandes sind o.s.ä.
    Gerade bei solchen schlecht kalkulierbaren Nebenkosten würde ich sehr intensiv recherchieren und nachfragen.
    Nachbarn, Gemeinde, Bauamt, Zweckverband, ...
     
  19. R0Li84

    R0Li84

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    Der Markler hatte rein gar keine Infos und wird daher wohl auch nichts unterschreiben. Von dem Termin bei Ihm war ich mehr als enttäuscht.
    Laut Ihm hat das Grundstück sogar Kabelanschluss, obwohl dieser im ganzen Ort nicht verfügbar ist...

    Ich stehe gerade in Kontakt mit der Gemeinde und bekomme wohl auch bald alle Infos zugesendet.
    Sobald ich mehr Infos habe, werde ich dann hier wohl nochmal geziehlter nachfragen. Danke soweit aber schonmal für all eure Tips!
     
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  21. #19 Ralf Dühlmeyer, 19. Februar 2015
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    Andenken kann die Gemeinde viel, aber um es auch durchsetzen zu können, sollte sie schon eine entsprechende Rechtsgrundlage, sprich B-Plan + Ortssatzung haben.

    Nimm Dir einen Fachmenschen (Architekt, BauIng) und schick den zur Genehmigungsbehörde, um zu klären, was kann, was muss und was nicht geht.
    Nicht Du (Du kannst gern mit), denn die reden Bauämtisch, da brauchts einen, der das kann.
     
  22. R0Li84

    R0Li84

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    Im Vorfeld zum Kauf des Grundstückes? Ich weis ja noch nichtmal ob ich überhaupt bauen will und wenn ja, wie das Haus im Detail aussehen soll!
     
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