Baugrundstück neben Hof der Eltern: Schenkung als Wiese sinnvoll?

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  1. #1 Niederbayer80, 13. April 2015
    Niederbayer80

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    Hallo Bauexperten,

    wir planen, in nächster Zeit mit dem Thema Hausbau zu starten.
    Als Bauplatz hätten wir eine Wiese direkt neben dem Bauernhof meiner Eltern. Die Wiese gehört zum Hof, hat ca. 2200m², wird aktuell landwirtschaftlich genutzt, ist nicht als Bauland ausgewiesen, nicht erschlossen und liegt an einer Straße zwischen dem Hof meiner Eltern und weiteren Nachbarhäusern.
    Bebauen würden wir die vorderen 1000m² der Wiese an der Straße, der hintere Rest soll als landwirtschaftlich genutzte Wiese vorerst bestehen bleiben.
    Meine Frage ist nun, in welchem "Zustand" die Wiese am "Günstgsten" für mich und meine Eltern in mein Eigentum übergeht?
    Es gäbe ja verschiedene Möglichkeiten:
    a) Schenkung/Übertragung als Wiese: keine Grunderwerbssteuer für mich; Kosten/Steuern für meine Eltern keine(?)
    b) Verkauf als Wiese (symbolisch für 1€): ich zahle Grunderwerbssteuer; Kosten/Steuern für meine Eltern: Versteuerung des Gewinns über 1€(?)
    c) Eltern überführen Wiese in Bauland und schenken/übertragen danach: keine Grunderwerbssteuer für mich; Eltern müssen Gewinn durch Übergang von Betriebsvermögen in Privatvermögen (Wiese -> Bauland) versteuern(?)
    d) Eltern überführen Wiese in Bauland und verkaufen danach (symbolisch für 1€): ich zahle Grunderwerbssteuer; Kosten/Steuern für meine Eltern: Versteuerung des Gewinns über 1€ sowie Gewinn durch Übergang von Betriebsvermögen in Privatvermögen (Wiese -> Bauland)(?)

    Dass immer Notarkosten, später Erschließungskosten etc. anfallen ist mir weitestgehend klar.
    So wie ich das von den Kosten einschätze wäre Vorschlag a) der "beste" Weg für alle Beteiligten, oder? Kann ich als Privatmensch überhaupt so einfach eine landwirtschaftlich genutzte Wiese erwerben bzw. geschenkt bekommen?
    Oder habe ich was komplett übersehen?

    Besten Dank im Voraus!

    Gruß,
    Christian
     
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  3. reezer

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    erstmal würde ich prüfen ob das Grundstück überhaupt bebaut werden kann
    du bist ja wahrscheinlich nicht privilegiert?
    Der Rest der angestellten Überlegungen ist gut dazu geeignet eventuell vorhandene Vorurteile zu bestätigen ...
     
  4. R.B.

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    wo ist das Problem? Bei einer Schenkung der Eltern an die Kinder gibt es großzügige Freibeträge, ich glaube nicht, dass der Grundstückswert diesen Freibetrag überschreitet, selbst wenn es sich um "Bauland" handelt. Somit dürfte es aus dieser Sicht zumindest egal sein.

    Damit erübrigt sich das auch mit dem Verkauf für einen symbolischen Euro.

    Vielleicht mal eine Beratungsstunde bei einem Steuerberater "kaufen". Das wäre vermutlich gut investiertes Geld.
     
  5. #4 Der Bauamateur, 13. April 2015
    Der Bauamateur

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    Also wenn deine Eltern das Land privat nutzen (um es zu verschenken) kommt es i.d.R. zu einer Entnahme aus dem Betriebsvermögen in der die stillen Reserven besteuert werden. Wenn die Wiese in Bauland gewandelt wurde, dann steigen die stillen Reserven meist. Am Besten mal beim Steuerberater Deiner Eltern beraten lassen, der kann mit den echten Werten einfach mal eine Steuersimulation machen.
     
  6. SirSydom

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    Servus,

    die Bebauung wird idR auch nur dann möglich sein wenn ein Zusammenhang mit der Landwirtschaft besteht. Das sollte man vor Eigentumsübertragung abklären..
     
  7. stevie

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    ...und daran denken, dass die eine oder andere Abgabe/Gebühr von der Grundstücksgröße abhängig ist.
     
  8. savoy84

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    Bei uns war es ähnlich, nur das mein Mann im landwirtschaftlichen Betrieb arbeitet. Ohne dass du dem Betrieb deiner Eltern angehörig bist (und damit privilegiert), wirst du gar keine Baugenehmigung im Außenbereich bekommen, es sei den du siedelst mit einem eigenen Betrieb neu aus (das hat dann wieder andere Auflagen). Solltest du aus irgendwelchen Gründen doch unter die Privilegierung fallen, muss das Grundstück aus dem Betriebs- in das Privatvermögen überführt werden, vorauf dann Steuern zu zahlen sind. In welcher Höhe, kommt dann darauf, an mit welchem Wert das Grundstück bewertet wird. Schenken oder Verkaufen von deinen Eltern an dich kommt dann erst als letzte Überlegung, wobei Verkaufen zum symbolischen Preis sicher mindestens Fragen beim Fiskus aufwerfen würde.
     
  9. #8 Niederbayer80, 13. April 2015
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    Ah, OK danke. Jetzt weiß ich was mit privilegiert gemeint ist. Nein, dann bin ich nicht privilegiert.

    Also die Wiese ist wie geschrieben zwischen bereits bebauten Grundstücken, also kein Außenbereich oder Ortsrand. Hier besteht also keine Gefahr von Zersiedelung, sondern es wird baulich eher eine Lücke geschlossen.
    Laut (unverbindlichen) Aussage der Gemeinde gäbe es kein Problem bzgl. der Bebauung der jetzigen Wiese.

    Bedeutet dies, dass das Grundstück vor der Überschreibung/Schenkung auf alle Fälle vorher von meinen Eltern von Betriebs- in ein Privatvermögen überführt werden muss? Eine direkte Überschreibung/Schenkung von "Betriebsvermögen" auf mich ist also nicht möglich?

    P.S.: Der Bodenrichtwert im Ort für "baureifes Land" liegt bei ca. 25€/m². Evtl. hilft diese Info..
     
  10. R.B.

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    Außenbereich? Habe ich etwas überlesen?

    Der Hof muss nicht zwangsläufig im Außenbereich liegen.

    Deswegen hatte ich zum Stb geraten. Die Sache mit dem Betriebsvermögen ist richtig, aber bei einer "Wiese" ist das überschaubar. Es wäre auch denkbar, dass die Wiese nicht mehr (oder noch nie) im Betrieb war. Bei einen Hof der vielleicht schon über Generationen bewirtschaftet wird, kann es da zu den eigenartigsten Konstellationen kommen. Ohne Details kann man da nur raten.
     
  11. R.B.

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    Macht 55.000,- €, also keine Schenkungssteuer oder Grunderwerbsteuer. Ob und wie sich die "Wertsteigerung" in der Bilanz der Eltern bemerkbar macht, das sollte der Stb klären können.
     
  12. savoy84

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    Ok, dass mit dem Außenbereich hatte ich durch Bauernhof und landwirtschaftlich genutzt so angenommen. Wir haben auch Nachbarbebauung und sind trotzdem im Außenbereich.

    Eine direkte Übertragung des Betriebsvermögens ist m.E. nicht möglich, da du ja keinen landwirtschaftlichen Betrieb angehörst.
    Ich würde auch auf jeden Fall einen Steuerberater dazuziehen.
     
  13. #12 Der Bauamateur, 14. April 2015
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    Kurzes Beispiel:
    Angenommen die Wiese steht mit einem Bodenwert von 1EUR/qm im Betriebsvermögen = 2.200 EUR. Jetzt wird die Wiese in Bauland gewandelt - neuer Wert 55.000 EUR. Stille Reserve: 55.000-2.200=52.800 EUR. Solange die Wiese im BV bleibt, passiert nichts.

    Sobald die Wiese aber das Betriebsvermögen verlässt und in die Privatsphäre "eintritt" (und sei es nur für eine logische Sekunde), tritt eine Verkaufsfiktion ein: es wird so getan als hätte der Betrieb das Grundstück zum Marktpreis verkauft. Der Gewinn entspricht den stillen Reserven, d.h. Gewinn + 52.800.

    Das ist aber nur ein Aspekt; letztendlich sollte man sich beraten lassen.


    Unter gewissen Voraussetzungen ist eine direkte Übertragung von einem Betriebsvermögen in ein anderes Betriebsvermögen zu Buchwerten möglich. Hier fängt man aber schon mit steuerlichen Gestaltungsfragen an, die unbedingt einer Beratung bedürfen. Wie gesagt: Deine Eltern haben wahrscheinlich einen StB - der wäre der erste Ansprechpartner, weil er die genauen Verhältnisse am Besten kennen sollte.
     
  14. #13 Niederbayer80, 14. April 2015
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    Hallo zusammen,

    vielen Dank für die nützlichen Informationen. Jetzt bin ich doch einiges schlauer.
    Eine Anmerkungen noch: Wie anfänglich geschrieben sollen von den 2200m² Wiese nur ca. 1000m² in Bauland gewandelt werden - die restlichen 1200m² bleiben Wiese und somit im Betriebsvermögen. Somit ergibt sich ein Grundstückswert von ca. 25000€.

    Für mich ergibt sich also folgende Vorgehensweise:
    Meine Eltern überführen die 1000m² von Betriebsvermögen in Privatvermögen. Dadurch ergibt sich ein Gewinn, der versteuert werden muss (-> Beratung mit StB notwendig). Danach wird das nun privatisierte Grundstück an mich verschenkt, wodurch für mich keine Grunderwerbssteuer und keine Erbschaftssteuer (Freibetrag!) entsteht.
    Für den Übergang der 1000m² Wiese auf mich fallen als Gesamtkosten also "nur" die Versteuerung des Gewinns für meine Eltern an.
     
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  16. reezer

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    vielleicht doch erst die Bebaubarkeit prüfen
    und nicht sich auf eine "unverbindliche Aussage der Gemeinde" verlassen
    stattdessen Bauvoranfrage stellen
     
  17. R.B.

    R.B.

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    Das ist der wichtigste Punkt. Wer weiß, welche steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten es bei Euch noch gibt.
     
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