Bauhöhenbeschränkung gemäß Kaufvertrag - wer hat Recht?

Diskutiere Bauhöhenbeschränkung gemäß Kaufvertrag - wer hat Recht? im Baugesuch, Baugenehmigung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo zusammen, folgender Sachverhalt: Wir haben ein Teilgrundstück vom Eigentümer gekauft, er hat seines geteilt und wir bauen nun vor ihm in...

  1. #1 Spardorfer, 29.04.2014
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    Hallo zusammen,

    folgender Sachverhalt: Wir haben ein Teilgrundstück vom Eigentümer gekauft, er hat seines geteilt und wir bauen nun vor ihm in der Südspitze.
    Ihm war wichtig, dass er noch genug Sonne bekommt, was verständlich ist. Also haben wir im Kaufvertrag eine Bauhöhenbeschränkung als Dienstbarkeit aufgenommen.
    Die jetzt nun auch im Grundbuch, er hat das herrschende Grundstück, wir das dienende.
    Die Beschränkung besagt, dass unsere Firsthöhe, ausgehend vom Nord-Bodenniveau bei Verkauf, nicht mehr als 8,75m betragen soll.
    Dem Kaufvertrag hängt eine Schnittzeichnung Ihres Architekten an, auf die als Urkunde Bezug genommen wird und die wir alle unterschrieben haben.
    Weitere Festlegungen gab es aber nicht, weder über Dachneigung, Außenmaße etc. Eingezeichnet war E + D (45°). Eine positive BVA lag / liegt vor.

    Nun ist laut Bebauungsplan auch E + I + D (32-38°) zulässig, was uns praktischer erscheint. Auch hierzu liegt eine positiv beschiedene Bauvoranfrage vor.
    Damit wir die Bauhöhenbeschränkung einhalten, haben wir das Haus etwas "eingegraben" und unterschreiten damit sogar noch die maximal zulässige Höhe.
    Soweit alles gut - dachten wir. Der Verkäufer meint das wäre so nicht abgesprochen gewesen und die Zeichnung im Kaufvertrag zeige eindeutig 45° DN auf.
    Die Dachneigung ist aber nicht als Dienstbarkeit festgeschrieben, noch verletzten wir den Bebauungsplan, so dass wir uns fragen: wer hat Recht?

    Anbei eine Skizze unseres Architekten, welche den Unterschied verdeutlichen soll.

    sonne.jpg

    Wir sehen eigentlich nur Vorteile:
    * mehr Süd- & West-Sonne für den Nachbarn durch Unterschreitung der max Firsthöhe
    * keine Gauben in Nordrichtung, die die Nachbarn "anglotzen"
    * besser eine helle Wand als dunkles Dach in der Südaussicht des Nachbarn
    * kleineres Haus (9x11,25m) anstatt wie vorgeplant (9,5x11,75m)

    Werden uns nachher mit den Nachbarn zusammen setzen, in der Hoffnung alle Sorgen & Bedenken klären zu können.
    Trotzdem würde ich mich über weitere Meinungen freuen.

    Grüße, Spardorfer
     
  2. Markul

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    Ich glaube das es weniger eine Frage des "wer hat Recht ist"...sondern eher eine Frage der zukünftigen Nachbarschaft. Die von dir beigefügte Zeichnung ist von deinem Architekten, oder? Nicht die im Kaufvertrag unterschriebene? Stell doch die bitte mal ein.
     
  3. H.PF

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    Eine Sonnenstandsimulation könnte da weiterhelfen...
     
  4. #4 Spardorfer, 13.05.2014
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    Also festgeschrieben ist eine Dienstbarkeit, wonach die Firsthöhe nicht mehr als 8,75m vom Bodenniveau beim Verkauf betragen soll.
    Anbei die Grafik aus dem Vertrag (hier hat der Nord-Nachbar noch nicht 30cm zu uns aufgeschüttet).

    sonnenstand.jpg


    Nun unsere Planung: (alle Rechte an den geposteten Zeichnungen gehören deren mir bekannten Urhebern und dienen hier lediglich der Illustration)

    Firsthöhe_Bauantrag.jpg

    Das Gelände fällt von Nord nach Süd auf dem 3m von der Grundstücksgrenze bis zur Hauswand um 26cm ab.
    Selbst wenn man dieses Gefälle nicht berücksichtigt, haben wir den Punkt imho übererfüllt -> mehr Sonne für den Verkäufer


    Im Nachhinein sollen wir E+D (45°) bauen statt E+I+D (32°), was wir etwas vermessen finden, jetzt noch solche Forderungen zu stellen.
    Alternativ haben wir schon E+D (45°) mit großen Zwerchgiebel vorgeschlagen - ohne Akzeptanz.
    Eigentlich hört das Mitbestimmungsrecht des Nachbarn an der Nordgrenze unseres Grundstücks auf, solange wir die Bauordnung einhalten (tun wir).

    Doch was kommt noch? Die Gaube gefällt nicht, die Wandfarbe nicht... das Korsett würde immer enger.
    Schon den Unterwurf bezüglich Bauhöhe würde nicht jeder mitmachen, meine ich.

    Nach Meinung des VK erfüllen wir die Absprache jedoch nicht, da unser geplantes Haus eine Firsthöhe von 9,065 habe.
    Doch wenn man dieser Argumentation folgt, würde ein 10m Haus, was wir 15m tief (also unsichtbar) eingraben, auch den Vertrag nicht erfüllen.

    So, und jetzt bitte Ihr, wo liegt ggf der Denkfehler?
     
  5. #5 Bauliesl, 13.05.2014
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    Entweder steht bei mir einer auf dem Schlauch oder ich verstehe da was nicht richtig...

    Geht der Gebäudeschnitt beide Male in die gleiche Richtung...???
    Wenn Ihr die festgelegte Firsthöhe (und die ist ja für die Verschattung entscheidend) nicht überschreitet, dann würde ich genau null weitere Zugeständnisse machen. Du hast ein Grundstück mit einer "Auflage" gekauft - diese erfüllst Du - insofern muss der Nachbar damit zufrieden sein. Über alles Weitere hat er nicht mitzubestimmen, solange Ihr die Auflagen des B-Plans beachtet.
    Gruß,
    Liesl
     
  6. #6 Spardorfer, 13.05.2014
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    Hallo Liesl,

    genau, eine Auflage. Sonst müssten wir im Umkehrschluss nicht nur mit 45° Dach bauen, sondern auch mit den Außenmaßen etc.

    Du stehst nicht auf dem Schlauch, der erste Geländeschnitt ist die Westansicht, der zweite die Ostansicht.
    Das Gelände fällt von Nord nach Süd und auch etwas von West nach Ost.

    Beim zweiten Bild (das unseres Archtikten) geht der Schnitt durchs Gebäude, d.h. wir wären sogar noch weiter als 40cm unter Max.
    Nur stört sich der VK an den über 9m in der Südansicht, was aber, das bisherige Gelände betrachtet, auch <8,75m ist und zudem irrelevant
    Leider scheint er will das nicht verstehen...
     
  7. #7 Bauliesl, 14.05.2014
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    Wenn er´s nicht versteht, kann das ja nicht Euer Problem sein.
    Macht ihm eine Skizze, wo Ihr den "Kann-Maximal-Zustand" einzeichnet und in die gleiche Skizze die geplanten Höhen. Wenn er´s dann immer noch nicht versteht hat er halt Pech gehabt. Mein Vorgehen wäre dann: Bauantrag einreichen - er wird Einspruch einlegen - die Gemeinde wird den Einspruch zurückweisen - fertig ist der Lack.

    Manche Nachbarn meinen, dass allein die Tatsache, dass sie dort schon länger wohnen, ihnen "ältere" Rechte einräumt. Er hat ein Grundstück verkauft, dafür hat er vermutlich einen Haufen Geld bekommen, also muss er jetzt damit leben, dass jemand auf diesem Grundstück baut.

    Und schon gar nicht müsst Ihr Euch, was die Gestaltung angeht, reinreden lassen....... Solange sich das alles im Rahmen des B-Plans bewegt.
    Gruß,
    Liesl
     
  8. #8 Spardorfer, 14.05.2014
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    Bauantrag ist nun schon eingereicht, die angesprochenen Max-Skizzen hab ich maßstabsgetreu erstellt und gezeigt, wurden abgetan als "aus dem Ärmel geschüttelt".

    Genau den Eindruck, den Du beschreibst, haben wir auch. Er agiert als würde das Grundstück noch ihm gehören.

    Wir haben nun den Vorschlag gemacht einen unabhängigen neutralen Mediator hinzuziehen zu wollen, den er gern vorschlagen darf, auf unsere Kosten.
    Wie ich finde, ein letzter Versuch den schwierigen Start in eine lange Nachbarschaft noch zu retten.

    Er beharrt darauf, dass seine vor ca 2,5 Jahren gestellte Bauvoranfrage für uns verbindlich wäre und wir genau so bauen sollen, egal was lt. B-Plan noch zulässig wäre.
    Wir rechnen auch mit einem (grundlosen) Widerspruch, und wenn das nicht hilft, wird ihm nur noch der zivilrechtliche Weg ohne jegliche Grundlage bleiben.
     
  9. #9 Bauliesl, 14.05.2014
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    Wow, das ist doch ein guter und fairer Weg!
    Ich hoffe, dass Ihr die Wogen irgendwie geglättet bekommt... ;-)
    Aber - ich würde nicht zu viele Zugeständnisse machen. Es ist Euer Haus, es ist Euer (vieles) Geld, es wird Euer Zuhause. Und das dürft Ihr guten Gewissens so bauen, wie es Kaufvertrag und Vorschriften zulassen. Wenn man überall nur so bauen dürfte, wie es den Nachbarn gefällt..... Halleluja... ;-)
     
  10. #10 Ralf Dühlmeyer, 14.05.2014
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    Die Regelungen aus dem Kaufvertrag sind Privatrecht, das Bauamt schert sich aber nur um öffentliches Recht und wird dem Nachbarn das auch so bescheiden.
    Also stellt Euch schon mal auf ein Zivilverfahren ein
     
  11. #11 Bauliesl, 14.05.2014
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    Aber sie halten doch die Regelungen aus dem Kaufvertrag ein (wenn sie so sind, wie sie dargestellt wurden, wovon ich hier einfach mal ausgehe).
    Öffentlich-rechtlich scheint ja alles i.O. zu sein, insofern bleibt dem Nachbarn eigentlich nur, eine einstweilige Verfügung gegen den Baubeginn zu erwirken um den Bau aufzuhalten (wenn die Baufreigabe vorliegt). Die muss er aber bei Gericht erstmal begründen.
    Dann gibt´s einen Vergleichstermin bei Gericht und im Normalfall wird der Richter entweder den Nachbarn davon überzeugen, dass er auf dem falschen Weg ist, oder versuchen eine Einigung zu erzielen.
    So kenne ich das - hatten wir schon.... ;-)
     
  12. #12 Spardorfer, 26.05.2014
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    Es wird immer "lustiger".

    Den vom Notar vorgeschlagenen unabhängigen und unparteiischen Mediator wollte er aufgrund von Internetbewertungen nicht und schlägt stattdessen vor:
    1) seinen Architekt
    2) einen mit ihm befreundeten Anwalt für Verwaltungsrecht
    3) seinen Sohn


    Kleinster gemeinsamer Nenner war dann ein erneutes Treffen beider Parteien samt Architekten beim Notar.

    Nachdem sein Architekt ihm nun auch schon mehrfach zu verstehen gegeben hat, dass wir unter der vereinbarten Höhe sind, er sieht es immer noch anders.
    Leider lässt der Notarvertrag verschiedene Interpretationsmöglichkeiten zu

    1) Firsthöhe zu Fußweg-Niveau Westseite (unveränderlich) --> erfüllt
    2) 8,75m höher "Schlauch" über das abfallende Geländeniveau des Grundstücks --> erfüllt

    Nun sieht der VK aber eine weitere:

    3) Firsthöhe zu Geländeniveau Südseite --> nicht erfüllt


    Diese Variante 3 würde sogar im Widerspruch zu der konkreten Zeichnung im Vertrag stehen, da hier sogar 9,48m raus kämen (bei uns 9,06m).
    Wie bringt man ihm nun bei dass er auf demn Holzweg ist? Oder sind wir es doch?
     
  13. #13 Ralf Dühlmeyer, 26.05.2014
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    Es gibt Menschen, denen kannst Du sogar den Holzweg anstecken, die behaupten weiter, der sei nicht aus Holz.
     
  14. #14 Ralf Wortmann, 26.05.2014
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    Wenn die im Textteil der Dienstbarkeit festgelegte Formulierung, dass die Firsthöhe, ausgehend vom Nord-Bodenniveau bei Verkauf, nicht mehr als 8,75m betragen soll, auf der Nord- und auch auf der Südseite eingehalten wird, könnt ihr – rein rechtlich gesehen – einer gerichtlichen Auseinandersetzung mit dem Nachbarn gelassen entgegen sehen. Schön ist so ein Rechtsstreit unter Nachbarn natürlich nie. So etwas sollte, wenn irgend möglich, stets vermieden werden.

    Es kommt auch auf den Sinn und Zweck an, den die Parteien mit der Vereinbarung erreichen wollten (Vertragsauslegung). Aus der Vertragsskizze ist ersichtlich, dass es den Parteien wohl wirklich nur auf die Sonneneinstrahlung ankam. Der Sonneneinfall ist ja extra eingezeichnet. Darauf solltet ihr euch auch weiterhin berufen.

    Wie meint der das? Liegt die Firsthöhe auf der Südseite des geplanten Hauses nun doch höher als 8,75 m über dem im Verkaufszeitpunkt vorhandenen Nord-Bodenniveau?

    Oder meint der Verkäufer die Traufhöhe, die nun höher ist, als in der Vertrags-Zeichnung?
     
  15. #15 Spardorfer, 26.05.2014
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    Zum Holzweg: Wahrscheinlich müssen wir noch die Holzart bestimmen lassen ;)

    Sinn und Zweck war die Beachtung der maximalen zulässigen Verschattung. Da sind wir klar drunter.
    Die Traufe auf der Südseite liegt bei ungefähr 6m, siehe Südansicht:

    hoehen.jpg

    Nun sagt er aber wenn er den First betrachtet gegen das Südgeländeniveau, dann sind das 9,065m, also mehr als 8,75m, siehe Schnitt.

    Den Anhang 43226 betrachten

    Das Grundstück fällt von Nord (rechts) nach Süd (links), daher ist der Südbezug nonsens, nur wie begreiflich machen?
     
  16. #16 Ralf Wortmann, 26.05.2014
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    Indem man ihn fragt, welchen Niveaubezugspunkt eure textlichen Vereinbarung verwendet, das Nord-Bodenniveau oder das Süd-Bodenniveau.
    Ich fürchte eher, er versteht es, aber er will es wohl nicht verstehen.

    Augen zu und durch. Baut euer Haus nach Erhalt der Baugenehmigung so, wie ihr es geplant habt und schaut, was passiert.
    Wenn euer Nachbar an einen verständigen Anwalt gerät, der nicht auf Geldschneiderei aus ist, wird der ihm eine Klage schon ausreden.
     
  17. #17 stockstadt, 26.05.2014
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    Hallo,

    ich glaube, dass du gut und genug getan hast, um eine gute Nachbarschaft zu beginnen.
    Ich glaube aber auch, dass es dir nicht gelingen wird :mega_lol:

    Dein neuer Nachbar ärgert sich wohl immer noch, dass er den Grundstückstteil verkauft hat/verkaufen musste und er ist von der Sorte, die meinen immer noch über den "alten Besitz" bestimmen zu können.

    Und ich glaube, dass das nicht der letzte Versuch bleiben wird ... der Zaun, die Bepflanzung, die Parkplätze etc etc kommen noch :wow

    Deshalb mache das, was du machen willst/darfst ...


    LG
     
  18. Eric

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    Sofern das so wörtlich in der Dienstbarkeit steht, dann ist die Frage, was die Parteien mit " vom Bodenniveau " gemeint haben. Das ist durch Auslegung nach §§ 133, 157 BGB zu ermitteln. Zur Auslegung heranzuziehen sind die seinerzeitige Interessenlage ( offenbar die Besonnung des Gebäudes des Nachbarn ), der Kaufvertrag und die dort in Bezug genommene Zeichnung, aber auch, was seinerzeit - möglicherweise in Anwesenheit des Notars - mündlich im Beurkundungstermin in Bezug auf Text und Zeichnung besprochen wurde.

    " Bodenniveau " als Bezugshöhe war schon mal eine " schwache Leistung " des Notars. Aber der hat ja formuliert und sollte daher wissen, was er/der Verkäufer mit " Bodenniveau " gemeint haben. Ist es dann aber auch so - gemeinsam - verstanden worden ( falsa demonstratio )??

    Bei objektiver Auslegung ( kein einvernehmliches Wortverständnis ) fällt in der Zeichnung ( = Beitrg #4 oben ) eine gestrichelte, waagerechte Linie auf, die an der Vorderkante der OK Bodenplatte der Garage (?)beginnt, dann in der Höhe der OK Fußboden durchs Haus und von dort durchs Haus des Verkäufers verläuft. Von dieser gestrichelten Linie wurde dann offenbar in der Senkrechten die Firsthöhe von 8,75 m bestimmt. Wenn das Haus dann tiefer gegründet wurde, dann ändert sich nichts an der Bezugslinie. Sie muß wegen der von der Zeichnung abweichenden Bauweise, die nicht verbindlich vorgeschrieben war, rekonstruiert werden. Wenn man so vorgeht und es " paßt ", ist auch der Sonneneinfall in Ordnung. Es dürfen halt von der zu rekonstruierenden gestrichelten Linie ( Niveliergerät ? ) nicht mehr als 8,75 m in der Senkrechten sein.

    Aber wie sagte schon Goethe: Legst nicht aus, dann schiebe unter ( oder so ähnlich ).
     
  19. #19 Nutzername, 27.05.2014
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    Was mich stutzig macht: Wenn die angehängte Skizze der Verdeutlichung der Bauhöhenbeschränkung von 8,75m dient, warum kommt dieses Maß dann in der Skizze überhaupt nicht vor? Ich erkenne da 2 Maße: 3,75 und 4,75, in Summe 8,50m.
    Darüber hinaus steht die gestrichelte Bezugslinie (welche sich offenbar auf das Nullniveau [vermutlich OKF EG] im Haus des Verkäufers bezieht) in keinem erkennbaren Zusammenhang mit dem Nullniveau im Haus des Käufers.

    Entweder fehlen hier wichtige Informationen zum Verständnis der Skizze oder sie dient der Darstellung gänzlich anderer Sachverhalte (z.B. zulässige Traufhöhe). Das sollte der TE nochmal gewissenhaft prüfen, nicht dass dann vor Gericht der Kaufvertrag doch noch anders ausgelegt wird, als bisher angenommen.
     
  20. #20 Ralf Dühlmeyer, 27.05.2014
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    Der First im Schnitt ist mit 8,75 gekennzeichnet. (oups)
     
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