Baukosten Doppelhaushälfte einschätzen

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  1. dondom71

    dondom71

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    Liebe Bauexperten, Foren-Mitglieder und Gleichgesinnte,

    ich bin neu hier und würde mich sehr über möglichst zahlreiche Einschätzungen, Meinungen und vielleicht auch Tipps freuen.
    Wir planen den Bau einer Doppelhaushälfte und ich bin mir unsicher wie die veranschlagten Kosten hier einzuschätzen sind.
    Persönlich bin ich der Meinung, dass die Kosten sich schon sehr weit oben bewegen, aber das ist ja nur meine subjektive Meinung.

    Hier die Eckdaten und Fakten:

    Doppelhaushälfte K+E+D
    Wohnfläche inkl. 1/2 Hobbyraum (mit Fußbodenheizung) ca. 123m2
    Grundfläche ca. 160m2
    m3 umbauter Raum ca. 690 (ohne Garage)
    Ziegelbau massiv, 36,5 nach EnEv 2009 KfW 85 (KfW 70 wird angestrebt)
    Gasheizung mit Solar für Warmwasser
    Fußbodenheizung im ganzen Haus
    zweiter Kaminzug für Kachelofen
    Fenster 3-fach verglast (Uw-Wert 1,01)
    die restliche Ausstattung entspricht einem ordentlichen bis gehobenem Standard (kein Luxus!)

    Die Kosten die bis hierhin für die 686m3 unlauter Raum im Bauantrag angeben sind, liegen bei ca. € 300.000,- macht in etwa € 435,- pro m3
    Das Schlüsselfertige Objekt (ohne Garage) liegt dann bei aufgerundet € 360.000, wobei hier Schlüsselfertig auch fertig heißt, inkl. Terrasse, Außenanlagen, (Rasen und Gartenzaun), also Küche einbauen, Möbel reinstellen und fertig :-)

    Der Betrag, der mir etwas sportlich vorkommt sind die € 60.000,- Differenz zwischen den Kosten für den Baukörper und der Schlüsselfertigen Ausführung.
    Selbst unter Berücksichtigung der kompletten Außenanlagen, Terrasse, Zuwege, Mülltonnenhaus etc. etc.
    Sind bei Berechnung nach m3 umbauten Wohnraum die Anschlusskosten bereits enthalten, oder würde das mit in die Differenz für die Schlüsselfertige Ausführung fallen?

    Ich bedanke mich im Voraus für alle Information und Hinweise, sollte ich etwas zur besseren Einschätzung vergessen haben, bitte einfach kurz mitteilen.

    Herzliche Grüße an alle Häuslebauer, Leidensgefährten und anderen Foren-Mitglieder!
     
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  3. feelfree

    feelfree Gast

    Ist das nun Kostenschätzung oder Kostenberechnung eines Architekten oder Angebot eines GU/GÜs?
    Ob die Anschlusskosten enthalten sind kann dir wohl nur derjenige sagen, der dir auch die Zahl genannt hat.
     
  4. wordi123

    wordi123

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    Über deine Eckdaten kann man den Preis leider gar nicht feststellen. Alleine, der Preis für das Grundstück variiert sehr stark von Stadt zu Stadt. Bei den anderen Arbeiten kommt immer drauf an welche Handwerker zu angagierst und welche Eigenleistung du investieren kannst. Also bitte mehr Details.
     
  5. Corinna72

    Corinna72

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    Die kompletten Außenanlagen können schnell mal EUR 60.000.- kosten (unser erstes Angebot lag da sogar bei EUR 100.000.-, ok das war aber auch ein Wucherer...)

    Gib mal nähere Angaben:
    -Wieviel qm Terrassen?
    -Wieviel Wege?
    -qm Zufahrten/Stellfläche?
    -lfm Zaun?
    -ansehnlicher Zaun an der Straßenseite?
    -qm Humus?
    -qm Rasen?
    -Baumpflanzungen?
    -Mülltonnenhäuschen?
    -Eingangspodest?
    -Erdarbeiten für Hausbau bei 300.000.- enthalten?
     
  6. dondom71

    dondom71

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    das ist das Angebot eines GÜ's, € 360.000,-Schlüsselfertig, inkl. Außenanlagen, (Terrasse, Rasen, Gartenzaun, Mülltonenhaus, Anschlusskosten, Erdarbeiten, alles drinnen...
     
  7. Julius

    Julius

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    Ja, aber was ist bei der anderen Version außerdem NICHT mit drin (z.B. Bodenbeläge, Malerarbeiten etc.)?
     
  8. dondom71

    dondom71

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    Hallo Corinna72, bei € 300.000 ist nur der Baukörper wie im Bauantrag dabei, also mit 120m2 Wohnfläche / ca. 690m3 umbauter Raum.
    Für die Schlüsselfertige Erstellung inkl. aller Außenanlagen ruft der GÜ eben ca. € 360.000,-
    - Terrasse ca. 22m2 (Naturstein)
    - Stellplatz ca. 24m2 (Rasengitter)
    - ca. 15m2 Weg zum Haus gepflastert
    - Mülltonenhaus ja,
    - Eingangspodest ja
    - ca. 220/240m2 Rasen
    - ca. 36/40 lfd. Meter Zaun (ansehnlich ist Ansichtssache, lt. Baubeschreibung nur Maschendraht)

    Im Prinzip all in für die 360 Tsd. außer die vorgeschrieben Baumpflanzungen
     
  9. dondom71

    dondom71

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    alles drinnen, Bodenbeläge, Malerarbeiten, keine Eigenleistungen (bis jetzt)
    Die 300 Tsd. hat der Architekt als reine Baukörperkosten in den Bauantrag geschrieben, wir sollen aber 360 Tsd. Schlüsselfertig bezahlen.
    Anschlusskosten, Außenanlagen, Wege, Zaun, etc, etc, alles drinnen, außer der Garage. Mir fehlt da selber die Transparenz, warum gibt der Architekt in dem Bauantrag die 300 Tsd. an - vielleicht weil es die reinen Hausbaukosten (Baukörperkosten) sind???
     
  10. Corinna72

    Corinna72

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    naja, was der Architekt im Bauantrag angibt sind doch wahrscheinlich nur die Normalherstellungskosten lt. Tabelle.
    Daran orientieren sich dann die Ämter bei der Gebührenerhebung. (z.B. Kosten der amtl. Gebäudeeinmessung richten sich danach)
    Das sind NICHT die Kosten, die der Hausbau dann tatsächlich kostet und auch keine kalkulierte Kostenschätzung, sondern nur ein grober Richtwert.

    Meine Frage nach Erdarbeiten und Humus sind noch offen...
     
  11. dondom71

    dondom71

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    die 360 Tsd. sind der reine Baupreis, inkl. Grundstück wäre ein Mega Schnäppchen oder irgendwas richtig faul...
     
  12. dondom71

    dondom71

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    lt. Baubeschreibung alles mit dabei;

    "Der Humus wird bei Baubeginn abgeschoben, am Grundstück gelagert und nach Bauvollendung am Grundstück wieder einplaniert. Das Aushubmaterial wird abgefahren, das zur Auffüllung des Arbeitsraumes erforderliche Material verbleibt an der Baustelle."
     
  13. Corinna72

    Corinna72

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    ...und am Ende der Arbeiten stellte sich dann wie so oft heraus, dass der Humus nichts taugt und leider kostenpflichtig entsorgt werden muss.
    Zudem muss neuer Humus angefahren werden, verteilt, Grobplanie, Feinplanie...

    das kostet dann auch gleich viel mehr als erwartet.
    wie gesagt, kann sein, muss aber nicht....

    Hast Du nur ein Angebot eines GU, oder mehrere, die Du vergleichen kannst?
     
  14. dondom71

    dondom71

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    das Grundstück und der GÜ sind sozusagen "verbandelt", die gibt es also nur im Doppelpack. Aber ich habe natürlich mit den exakten Hausparametern ein Angebot von einen anderem Unternehmer eingeholt, dieses lag bei gleicher Ausstattung ca. 30 Tsd. drunter - allerdings ohne Hausanschlusskosten, Terrasse und Außenanlagen.

    Was mich am meißten stört ist die fehlende Transparenz bei vielen Angeboten, aber das ist wohl so üblich und von Seiten der AN auch gewünscht!
    Danke für den Tipp mit dem Humus, das werde ich direkt noch ansprechen.
     
  15. feelfree

    feelfree Gast

    Achtung, damit zahlst Du Grunderwerbssteuer auf Grundstück UND Haus!
     
  16. dondom71

    dondom71

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    danke für den Hinweiß! "Verbandelt" ja, aber der Grundstücksverkäufer und der GÜ sind zwei juristisch verschieden Personen, somit müsste die Grunderwerbssteuer nur für das Grundstück anfallen, sagt auch mein RA.
     
  17. feelfree

    feelfree Gast

    Dann weiß das dein RA nicht, vielleicht besser den Steuerberater fragen. Vom Finanzamt kommt da ein ausführlicher Fragebogen, und wenn man den ehrlich ausfüllt, muss man zahlen. Bin jetzt aber zu faul um das richtige Gesetz dazu rauszusuchen.
     
  18. dondom71

    dondom71

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    ok, werde das mit dem Steuerberater besprechen, habe aber extra einen Fachanwalt für Bau- Architekten- und Immobilienrecht beauftragt, auch zur Vertragsprüfung, eigentlich müsste der es ja wissen, aber wer weiß ;-) danke!
     
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  20. Corinna72

    Corinna72

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    Da kannst Du Dich zu 99% darauf einstellen, dass die Grunderwersteuer AUCH auf den Hausbaupreis in voller Höhe erhoben wird!

    Wir sind allerdings damals darum herum gekommen, weil im Grundstückskauf (inkl. Projektierungsvertrag) drinstand, dass wir bei der Auswahl der Baufirma völlig freie Hand haben, da wir 3 Angebote unterschiedlicher GUs vorlegen konnten, und da zwischen Unterschrift Kaufvertrag und Bauvertrag ein halbes Jahr lag, sowie da der ausgewählte GU wirklich in keinerlei Geschäftsbeziehung zum Grundstücksverkäufer und Projektierer stand.

    Eine Frage des Finanzamtes lautete auch, wieso wir uns für den beauftragten GU entschieden haben. Am liebsten hätte ich geantwortet, weil der so schöne blaue Augen hat, geht die doch einen Sch**dreck an....
     
  21. #20 Der Bauamateur, 4. November 2013
    Der Bauamateur

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    Das Finanzamt wird bei der Beurteilung, ob Grundstück und Haus in einem einheitlichen Vorgang verkauft wurden, in den letzten Jahren immer übergriffiger gegenüber den Steuerpflichtigen. Selbst bei eigentlich eindeutigen Sachverhalten muss plötzlich hoch und runter argumentiert werden. Da die Grunderwerbsteuer Ländersache ist, füllen sich die ewig klammen Länder damit die Taschen. Deshalb ist hier wirklich Vorsicht angebracht.
    Selbst wenn es sich um 2 verschiedene juristische Personen handelt, ist eine "Verbandelung" der beiden hoch problematisch und wird vermutlich einiges an Argumentation bedürfen (insofern kann ich auch Keinem raten solche Aussagen "Die zwei gibt's nur im Doppelpack" öffentlich unter Klarnamen zu machen, denn egal wie die Faktenlage tatsächlich ist - wenn der Finanzbeamte das liest, kommt man in Teufels Küche).

    Kleines Beispiel zu den Auswirkungen:
    Grundstück: 100.000
    Haus: 300.000
    Grunderwerbsteuer 5%
    --> Jetzt fallen bei Beurteilung als "einheitlicher Vorgang" plötzlich 20.000 EUR Grunderwerbsteuer statt nur 5.000 (fürs Grundstück) an!
     
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Baukosten Doppelhaushälfte einschätzen

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