Baukosten explodiert, Bau abbrechen?

Diskutiere Baukosten explodiert, Bau abbrechen? im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo liebes Forum, wir haben gerade ein Problem mit unserem Neubau und hoffen hier auf euren Rat. Das Grundstück besitzen wir schon seit einiger...

  1. #1 Bauender2022, 23.05.2022
    Bauender2022

    Bauender2022

    Dabei seit:
    23.05.2022
    Beiträge:
    14
    Zustimmungen:
    5
    Hallo liebes Forum,

    wir haben gerade ein Problem mit unserem Neubau und hoffen hier auf euren Rat. Das Grundstück besitzen wir schon seit einiger Zeit und es ist fast abbezahlt.
    Wir haben vor ca. 2 Jahren einen Architekten mit dem Bau unseres Hauses beauftragt. Wir haben nicht den mit dem günstigsten Angebot genommen und auch nach Referenzen gefragt. Mit einem frisch gebackenen Hauseigentümer haben wir geredet und er war sehr zufrieden, auch was die Einhaltung der Kosten anbelangt.

    Beim ersten Gespräch haben wir offen kommuniziert, dass wir ein vollunterkellertes EFH mit Satteldach wollen, mit Erdwärmepumpe, Heimautomatisierung (KNX) und KWL wollen. Die Heimautomatisierung übernehme ich selbst und diese ist daher kostentechnisch nicht so relevant. Wir haben klar ein Kostenlimit kommuniziert und auch in den Vertrag aufgenommen. Bei Überschreitung sollte der Architekt uns informieren und das Projekt wieder in den Kostenrahmen bringen. Selbst bei der Kostenberechnung für den Bauantrag war noch alles im Lot und ziemlich genau in der Mitte zwischen Schätzung und unserem Limit. Seitdem haben wir auch nichts weiter relevantes am Haus geändert was über die Verschiebung von Trockenbauwänden hinaus geht.

    Die ganze Zeit hat der Architekt gesagt die Gewerke (vor allem Heizung/Sanitär) machen die Planung einfach nebenher mit bei der Ausschreibung und das passt dann idR so. Nachdem letztes Jahr alles still stand, weil er Stress mit den anderen Baustellen hatte (Holzmangel) hies es dann plötzlich, ob wir schon einen Heizungs- und Sanitärplaner hätten. Diesen durften wir uns dann mühsam suchen und haben jetzt nach einem langwierigen Fehlschlag, endlich eine Planung welche die Schätzung des Architekten um ~50% übersteigt (und da ist der Mehrkostenzuschlag für Preissteigerungen 2022 noch nicht mal drin).

    Dann kam jetzt die Ausschreibung für den Rohbau zurück und es hat uns aus den Socken gehauen. Der Rohbau und Erdbau sowie die Zimmerarbeiten alleine kommt bereits auf 80% unserer ursprünglichen Kostengrenze. Einsparpotential ist eher gering laut Architekt. Er schiebt das auf die gestiegenen Baukosten, aber selbst mit Baukosten von ca. 2019 (baupreise24.de) komme ich mit Ausnahme von Holz und Stahl auf ähnliche Preise. Der Rohbau- und Erdbau ist soweit ich das erkennen kann mehr als 50% teurer als der Architekt das ursprünglich geschätzt hatte in der Kostenberechnung zur Baugenehmigung. Nach unserer Bitte hat der Architekt seine Kostenberechnung aktualisiert und kommt jetzt bei ca. 40% mehr als unserem Limit raus. Aus meiner Sicht sind manche seiner Annahmen dort auch noch zu optimistisch.

    Wir wissen jetzt nicht mehr weiter und finden kaum noch Schlaf. Die Finanzierung stand bis jetzt sehr stabil, aber wenn ich nur die mir schon bekannten Mehrkosten (Sanitär, Rohbau) annehme und bei dem Rest annehme die Schätzung des Architekten stimmt müsste ich bereits jetzt ca. 70k€ nachfinanzieren (und unseren kompletten Puffer von fast 100k€ aufbrauchen). Ich weist nicht mehr wirklich weiter ...

    Was würdet ihr in dieser Situation machen? Noch ist nichts für den Bau beauftragt.

    * Notausstieg und versuchen bei der Bank alles rückgängig zu machen? Dann hätten wir ca. 47k€ für Architekt, Statiker, Grundschuld etc. aus dem Fenster geworfen.
    * Architekt und Statiker zwingen alles umzuplanen? Ist sehr schwer wenn unsere Vorstellungen auch nur entfernt befolgt werden sollen. Würde der Statiker das überhaupt "kostenlos" machen? Ist ja nicht seine Schuld ...
    * Versuchen bei der Bank nachzufinanzieren und riskieren, dass wir für immer Sklaven unseres Hauses sein werden, und evtl. dazu noch auf einer Baustelle leben weil Teile nicht beauftragt werden können ohne noch mehr Kostenexplosion zu haben?

    Wir haben aktuell sehr wenig vertrauen darin, dass die anderen Schätzungen des Architekten auch nur entfernt richtig sind ... Wie gesagt wir sind verzweifelt und gute Tipps wären sehr willkommen. Was würdet ihr tun?
     
  2. SvenvH

    SvenvH
    Moderator

    Dabei seit:
    22.11.2019
    Beiträge:
    3.184
    Zustimmungen:
    1.105
    Wofür wird der Keller benötigt? Wir hatten auch mal einen Keller und muss sagen dass uns das mit der Zeit richtig auf den Zeiger ging jedes mal runter zu laufen um Getränke und Lebensmittel zu holen oder Wäsche zu waschen. Jetzt haben wir alles auf einer Ebene und das ist viel besser.
    Ich würde ganz klar nochmal umplanen und den Keller weglassen. Sowas baut heutzutage kaum noch jemand weil das eben richtig teuer ist.
     
  3. #3 chillig80, 23.05.2022
    chillig80

    chillig80

    Dabei seit:
    29.11.2017
    Beiträge:
    3.259
    Zustimmungen:
    1.381
    Es ist bisschen schwer das alles einzuschätzen. Wie viele m2 Wohnfläche sollen es denn werden, wie hoch ist dieses ominöse „Limit“, wie sieht das Grundstück aus (Hanglage, etc.)…?

    Wie auch immer, so wie es aussieht kommt 2023 ein kleiner Dämpfer bei der Baukonjungtur, aber ob sich das in sinkenden Preisen niederschlagen wird, ist angesichts von knapp 900.000 genehmigter aber noch nicht gebauter WE fraglich. Es wird darauf ankommen was das Zinsniveau bis dahin macht, bei weiterhin um die 3% oder mehr kommt mE ne Vollbremsung und die Preise sinken dann erstmal, ist aber nur meine Meinung…
     
    hansmeier und Piofan gefällt das.
  4. #4 Bauender2022, 23.05.2022
    Bauender2022

    Bauender2022

    Dabei seit:
    23.05.2022
    Beiträge:
    14
    Zustimmungen:
    5
    Danke für die Antworten. Keller enthält mein Arbeitszimmer und ist daher als Wohnkeller ausgebaut (war auch immer so kommuniziert). Außerdem den HAR (mit relativ viel Technik durch KWL, Wärmepumpe etc), eine kleine "Werkstatt" und einen großen leeren Raum der mal irgendwann ein Heimkino werden sollte. Aufgrund eines *sehr* eingeschränkten Baufensters ist das leider alles zusammen sehr schwer auf den anderen Geschossen unterzubringen (selbst wenn man auf das nicht zwingend notwendige Heimkino verzichtet).

    Die Wohnnutzfläche (also Gesamtfläche) liegt bei ca. 250m². (je ~95m² EG/KG + 50m² DG durch Dachschrägen). Das Grundstück selbst ist nahezu eben, der Boden ohne Erschwernisse.

    Das Limit lag mal bei 400k€ Netto (nur Bauwerkskosten, KG300/400). Jetzt sind wir bei ca. 560k€ Netto dafür. Und wie gesagt sehe ich selbst da noch bei ein paar Positionen dass die aus meiner Sicht unterschätzt werden.
     
  5. #5 chillig80, 23.05.2022
    chillig80

    chillig80

    Dabei seit:
    29.11.2017
    Beiträge:
    3.259
    Zustimmungen:
    1.381
    Die Wohnfläche ist noch immer dein Geheimniss, aber egal…

    400k Netto finde ich schon sportlich für voll unterkellert, WP, KWL und Gedöns, als Architektenhaus, auch in Preisen von 2019. Rohbau und Dach für 320.000€ Netto finde ich wiederum irgendwie zu teuer, ist aber halt alles gefühlt, man müßte da mal ins Detail gehen…
     
  6. Alex88

    Alex88
    Moderator

    Dabei seit:
    14.10.2014
    Beiträge:
    3.590
    Zustimmungen:
    1.830
    Beruf:
    GF, Kaufmann, Trockenbaumeister
    Etwas weniger Fläche tut es nicht?
     
  7. #7 Bauender2022, 23.05.2022
    Bauender2022

    Bauender2022

    Dabei seit:
    23.05.2022
    Beiträge:
    14
    Zustimmungen:
    5
    Schwer ... es ist auch nicht wirklich auf unseren Wunsch so viel geworden. Die Geometrie und Anordnung der Räume, inkl. Treppe gab es leider nicht anders her. Vor allem ist es jetzt zu spät das umzuplanen. Es würde zu einem komplett anderen Grundriss führen. Einfach irgendwo etwas abschneiden geht leider nicht ohne dass Räume unnutzbar würden.
     
  8. #8 simon84, 23.05.2022
    simon84

    simon84
    Moderator

    Dabei seit:
    11.11.2012
    Beiträge:
    18.431
    Zustimmungen:
    4.505
    Beruf:
    Schrauber
    Ort:
    Muenchen
    Kostenlimit hin oder her, der Architekt kann nur kleiner oder einfacher mit euch bauen wenn sich keine Handwerker finden die es wie geplant ausführen wollen weil die Preise massiv gestiegen sind
     
    Kriminelle, SvenvH und Bauender2022 gefällt das.
  9. #9 chillig80, 23.05.2022
    chillig80

    chillig80

    Dabei seit:
    29.11.2017
    Beiträge:
    3.259
    Zustimmungen:
    1.381
    Oha, den Satz hab ich irgendwie übersehen…

    Also 400.000€ für 250m2, das war schon vor ein paar Jahren „mutig“…
     
    Grillbaer, Piofan und simon84 gefällt das.
  10. #10 simon84, 23.05.2022
    simon84

    simon84
    Moderator

    Dabei seit:
    11.11.2012
    Beiträge:
    18.431
    Zustimmungen:
    4.505
    Beruf:
    Schrauber
    Ort:
    Muenchen
    das musst du dann wohl tun wenn es das Budget es einfach nicht hergibt . In den letzten 2 Jahren sind in der Praxis viele Sachen halt einfach doppelt so teuer geworden wie früher
     
  11. #11 C. Schwarze, 23.05.2022
    C. Schwarze

    C. Schwarze

    Dabei seit:
    14.05.2002
    Beiträge:
    1.631
    Zustimmungen:
    49
    Ort:
    NRW
    Abspecken.
    Ganz viel.

    KNX, Heimkino etc. Klingt nicht nach 0815

    Keller belassen, aber Ausbau reduzieren.
    Die meisten bauen ohne Keller, aber dafür dann mit mehr Grundfläche.
    Statt unter Putz, später Leitungen ziehen oder Aufputz..

    Weitermachen,sich durchbeissen oder 47 k wegschmeissen und ewiger Mieter bleiben.
     
    Bauender2022 und simon84 gefällt das.
  12. #12 simon84, 23.05.2022
    simon84

    simon84
    Moderator

    Dabei seit:
    11.11.2012
    Beiträge:
    18.431
    Zustimmungen:
    4.505
    Beruf:
    Schrauber
    Ort:
    Muenchen
    250 qm bei gehobenem Standard und mit Keller da bist du heutzutage schon bei gut 750 locker
     
    Piofan und Bauender2022 gefällt das.
  13. #13 Bauender2022, 23.05.2022
    Bauender2022

    Bauender2022

    Dabei seit:
    23.05.2022
    Beiträge:
    14
    Zustimmungen:
    5
    Danke für euer Feedback. Stimmt. 0815 ist das definitiv nicht. Das war uns schon klar, wurde aber auch dem Architekten immer so kommuniziert. Das "Heimkino" bitte auch nicht überbewerten. Erstmal sollte das nur ein leerer, nicht genutzter Raum im Keller werden. Und KNX ist auch größtenteils in Eigenleistung vorgesehen (der Architekt hatte das ganze nur mit 2k€ angesetzt. Das war mir aber von vorne herein klar, dass das ne Größenordnung zu klein ist und ist auch nicht was ich ihm vorwerfe. Seine Schätzungen enthalten idR. kein sinnvolles Budget für KNX / Elektro und das ist mir auch stets bewusst und extra berücksichtigt.

    Wenn ich halt alles weglasse, warum ich mal ein Hause bauen wollte (und vor allem mit Architekten gebaut habe), und dann trotzdem bei 700k€ Gesamtkosten rauskomme stellt sich für mich die Frage ob das noch sinnvoll ist. Keller weglassen wäre sicher das offensichtliche, aber da komme ich sehr schnell dahin, dass mein EG Grundriss das Baufenster sprengt. Nach eurem Feedback, und den aktuellsten Zahlen vom Architekten tendiere ich eher zu Abbruch und das Lehrgeld zahlen, als dass ich mich mein Leben lang über ein nur halb so gewolltes und trotzdem sehr teures Haus ärgere.
     
  14. #14 simon84, 23.05.2022
    simon84

    simon84
    Moderator

    Dabei seit:
    11.11.2012
    Beiträge:
    18.431
    Zustimmungen:
    4.505
    Beruf:
    Schrauber
    Ort:
    Muenchen
    billiger wird’s nimmer



    das ist zwar hart aber gut formuliert

    dass es in 5 oder 10 Jahren billiger wird kannst du vergessen
     
  15. #15 Einfachnurich, 23.05.2022
    Einfachnurich

    Einfachnurich

    Dabei seit:
    30.05.2018
    Beiträge:
    292
    Zustimmungen:
    138
    Beruf:
    Finanzierungsmakler
    Ort:
    überregional
    Benutzertitelzusatz:
    Bankkaufmann
    Bitte vergessen sie nicht, die Nichtabnahme des Darlehens seitens der Bank berechnen zu lassen, bzw. diese anzufragen!

    Bei der derzeitigen Praxis der Banken nach der Aktiv/Aktiv Methode schulden sie bei einer größeren Zinsfestschreibungszeit als 10 Jahre der Bank für 10 1/2 Jahre den ihr vergangenen Zinsverlust.
     
    Bauender2022, simon84 und Jo Bauherr gefällt das.
  16. #16 Fabian Weber, 23.05.2022
    Fabian Weber

    Fabian Weber

    Dabei seit:
    03.04.2018
    Beiträge:
    11.473
    Zustimmungen:
    4.169
    Man kann schon noch einiges einsparen, man muss sich nur trauen.

    Betondecke sichtbar
    Estrich nur imprägniert
    Viel Festverglasung
    Rollos weglassen
    Luftwärmepumpe statt Erdwärmepumpe bzw. EWP mit RGK
    KWL weglassen
    Kein WDVS

    Und vor allem bezweifle ich, dass der Keller im Bauantrag tatsächlich als Wohnkeller mit Aufenthaltsräumen geplant ist. Das ist nämlich ne ganz andere Hausnummer.
     
    Piofan gefällt das.
  17. #17 nordanney, 23.05.2022
    nordanney

    nordanney

    Dabei seit:
    15.09.2021
    Beiträge:
    677
    Zustimmungen:
    354
    Beruf:
    Finanzierer/Investor/Bau- und Sanierungslaie
    Ort:
    Niederrhein
    Ehrlich gesagt wundert es mich nicht, dass der Bau seit 2 Jahren bei Archi liegt und nichts passiert. Schon vor 2 Jahren hast Du für Deine aufwändige Hütte 2.500-2.750€/qm Wohnfläche + Keller (reine Baukosten) brutto rechnen müssen. Heute können es auch mal 3.500€/qm werden.
    Da Du noch nicht genau gesagt hast, was welche Flächen sind, sagen wir mal 145qm /EG/OG zu 3.500€/qm und dazu 95qm Keller (in der thermischen Hülle wg/ Wohnkeller) noch einmal T€ 150 (? - oder eher mehr). Und schwupps passt die Kalkulation vom Archi pi mal Daumen.

    Vor zwei Jahren hättest Du aber auch mit T€ 480 brutto das Haus auf keinen Fall bauen können. Zumindest nicht ohne massive Eigenleistungen.

    Insofern nimm die Kalkulation des Archis und rechne 10-20% Puffer drauf. Ob es dann noch für Dich Spaß macht? Keine Ahnung. Aber was ist die Alternative? Einfach mal den Keller weglassen. Das Haus ist so ja schon echt groß - vier Personen + Homeoffice passen da locker rein.
     
    Piofan und simon84 gefällt das.
  18. #18 Bauender2022, 24.05.2022
    Bauender2022

    Bauender2022

    Dabei seit:
    23.05.2022
    Beiträge:
    14
    Zustimmungen:
    5
    Danke euch allen für das Feedback. Wir versuchen zu streichen wo wir können. Den Keller weglassen ist wie gesagt leider keine Option, da dies bedeuten würden den Grundriss komplett über den Haufen zu werfen (und damit die Planungen aller anderen Gewerke obsolet macht). Wie versuchen bei KG300-500 auf ca. 600k€ zu kommen damit es noch passt. Kamin und Erdwärme ist schon gestrichen, Kelleraussentreppe weg würde uns auch helfen.
     
  19. #19 Fabian Weber, 24.05.2022
    Fabian Weber

    Fabian Weber

    Dabei seit:
    03.04.2018
    Beiträge:
    11.473
    Zustimmungen:
    4.169
    Vielleicht fragst Du nochmal bei einem GU an, der Dir das komplette Haus hinstellt.

    In der jetzigen Situation ist das vielleicht günstiger und stressfreier als Einzelvergaben.
     
  20. SvenvH

    SvenvH
    Moderator

    Dabei seit:
    22.11.2019
    Beiträge:
    3.184
    Zustimmungen:
    1.105
    Irgendwann platzt die Blase. Nur eine Frage der Zeit. Gab es schon in der Vergangenheit und gibt es auch in der Zukunft. Dann wirds auch wieder billiger. Ob man sich das dadurch dann wieder leisten kann ist eine andere Frage. Weniger bauen ---> weniger Arbeit ---> weniger Geld.
     
Thema:

Baukosten explodiert, Bau abbrechen?

Die Seite wird geladen...

Baukosten explodiert, Bau abbrechen? - Ähnliche Themen

  1. Informationspflicht über zu erwartende Baukosten.

    Informationspflicht über zu erwartende Baukosten.: Hallo zusammen! ich versuche mal mein Anliegen kurz zu halten und sage gleich dazu dass ich bis dato keine Ahnung von der HOAI hatte, bzw. habe!...
  2. Aktuelle Baukosten Raum Karlsruhe

    Aktuelle Baukosten Raum Karlsruhe: Guten Abend, Wir haben das Glück ein Grundstück zu bekommen. Was ja heutzutage in unserer Gegend einem 6er im Lotto gleicht. Das Grundstück kann...
  3. Muss ich Millionär sein? Frage zu Baukosten Kubik

    Muss ich Millionär sein? Frage zu Baukosten Kubik: Liebe Bauexperten, der Titel dieses Themas ist sicherlich reißerisch gewählt, aber nicht ganz aus der Luft gegriffen. Meine Frau und ich sind in...
  4. Baukosten Reihenmittelhaus

    Baukosten Reihenmittelhaus: Hallo, wir möchten ein Reihenhaus bauen und in unserem Wunschbaugebiet gibt es noch drei geeignete Bauplätze. Grundstücksbreite beträgt 6 Meter....
  5. Baukosten , scheinbar explodiert

    Baukosten , scheinbar explodiert: Hallo zusammen. Hab mir mal wieder einen Kostenvoranschlag für den Rohbau unseres geplanten Hauses erstellten lassen von einer anderen Firma....