Baulast auch nach Abriss gültig?

Diskutiere Baulast auch nach Abriss gültig? im Baugesuch, Baugenehmigung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo, wir haben ein altes Haus gekauft, bei dem mehrere Baulasten eingetragen sind. Bei denen zu Lasten unseres Hauses ist alles soweit klar....

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  1. #1 vriegel, 26.02.2014
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    Hallo,

    wir haben ein altes Haus gekauft, bei dem mehrere Baulasten eingetragen sind. Bei denen zu Lasten unseres Hauses ist alles soweit klar. Was mich aber nun interessiert ist die Frage, ob eine Baulaust zu Gunsten unseres Hauses entfallen würde, wenn man das Haus abreisst und leicht versetzt neu baut.

    Es geht genau um eine Abstandsflächenbaulast aus dem Jahre 1967: Der Eigentümer des Grundstückes..... verpflichtet sich zu Gunsten des Grundstückes.... sein Grundstück in einem Abstand von 6,00 Metern von dem geplanten Wohnhausanbau unüberbaut zu lassen.

    Inzwischen hat sich die Situation auf dem Nachbargrundstück ohnehin derart geändert, dass dort 6 Reihenhäuser stehen und die direkte Nachbarschaft nun ein reines Garagengrundstück ist, mit 3 Metern Breite und ca 20 Metern Länge.

    Wir überlegen nun, ob wir das alte Haus komplett abreissen und weiter in den Garten versetzt neu bauen, oder aber den neueren Anbau stehen lassen, damit wir insgesamt mehr qm-Wohnfläche erstellen können. Der Abstand des Hauses zu dem Garagengrundstück beträgt ca 1,30 - 1,50 Meter.

    Optimal wäre natürlich, wenn wir direkt an die Grenze zu dem Garagengrundstück bauen könnten, aber das gibt die Baulast wohl nicht her?? Daher auch die Frage, ob die bestehende Baulast einfach auf den Neubau übernommen werden kann, oder ob man da sich an die aktuelle LBO halten muss (Mindestabstand 2,50 Meter etc)

    Da auf der gegenüberliegenden Seite ein altes Haus direkt auf die Grundstücksgrenze gebaut ist und real nur ein Abstand von ca 1,80 zu diesem Haus besteht, müsste man bei einem kompletten Abriss wohl hier mind 2,50 Meter Abstand einhalten, was bei einer Gesamtbreite von 12 Metern dann maximal 7 Meter Länge übrig lassen würde. Zu klein für ein Haus. Das aktuelle ist 9 Meter lang.
     
  2. Bowman

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    ich kenne es so, dass die Baulasten entfallen und man nach den aktuellen Regeln neubaut.
    Sogar eine Änderung der Gebäudehülle wie zB Gaube etc von der nachbarsabgewandten Seite wäre nicht möglich.
    BEimir war es immer so: Baulast = Haus bleibt äußerlich ungetastet außer was Wärmedämmung etc angeht
     
  3. #3 Ralf Dühlmeyer, 26.02.2014
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    Ich kenne es so, dass Bowmann Unfug schreibt!

    Eine Baulast ist nicht an ein Gebäude oder einen Bauzustand, sondern an ein (besser an zwei) Grundstücke gebunden. Sie kann allerdings aufgehoben werden, wenn der Grund für die Baulast entfällt, aber eben nicht per Automatismus, sondern auf Antrag.
    Ist der Nachbar also schnell genug (mit dem ersten Schlag der Abrissbirne) kann es sein, dass die Baulast ausgetragen wird, weil das Bauwerk, dem es diente, abgerissen wurde.

    Ebenso kann man bei einer Änderung der Grenzabstände in der LBO (Verbesserung) den Entfall beantragen, aber automatisch entfällt da gar nichts!!!
     
  4. #4 vriegel, 26.02.2014
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    aha.. das klingt interesssant. Heißt das dann auch, dass wenn ich schnell genug baue...? Aber andererseits muss ich ja ein Baugesuch einreichen, zumal es sich bei uns um ein Gebiet nach § 34 handelt...
     
  5. #5 Ralf Dühlmeyer, 26.02.2014
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    Lass das mal Deinen Planer (den Du eh brauchst) genau klären.
     
  6. #6 vriegel, 26.02.2014
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    die einzige brauchbare Antwort, die ich vom Architekten und vom Baurechtsamt bisher bekommen haben ist die: Bauvoranfrage einreichen. Ansonsten keine weiterführenden Auskünfte... es muss doch gewisse gesetzliche Regelungen geben, oder?
     
  7. oberh

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    Hi!

    Ergänzend zu Ralf:
    Eine Baulast kann "automatisch" entfallen, wenn sie in der Baulasterklärung bereits befristet formuliert ist.
    Dies kann ein fixes Datum sein, oder ein Ereignis, welches den Grund für die Baulast aufhebt.

    @TE
    Irgendwie steige ich nicht durch Deinen ersten Beitrag durch.

    Bevor Du Dir jedoch Gedanken um die alten Baulasten machst, sollte erst einmal geklärt werden, ob das neue "zurückgesetzte" Gebäude überhaupt so gebaut werden kann.
    Auch im 34-er Gebiet darfst Du nicht "frei Schnauze" bauen.
    Hierzu dient die Bauvoranfrage.

    Ein Schritt nach dem Anderen ...
     
  8. Taipan

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    Jau, die gibt es .. aber die Bauämter haben anderes zu tun als FÜR DICH Kostenlos zu arbeiten. Also sollst Du eine Bauvoranfrage stellen, in der kostenpflichtig geklärt wird, ob du darfst, wie Du willst.
     
  9. #9 Ralf Dühlmeyer, 26.02.2014
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    Stimmt!:konfusius
     
  10. #10 vriegel, 26.02.2014
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    naja, ich denke das hat ja nicht nur was mit dem Bauamt zu tun, sondern auch mit Gesetzen. Aber offenbar gibt es hierzu keine gesetzliche Regelung? Ralf Dühlmeyer schreibt, dass die Baulast nicht ans Gebäude gebunden ist, sondern ans Grundstück. Ob ich diese Baulast dann aber als Vorteil für mich nutzen darf bei einem Neubau, oder ob dann nur die LBO gilt, das müsste doch ohne Bauvoranfrage zu klären sein.

    BZW um eine sinnvolle Bauvoranfrage einzureichen und diese nicht umsonst wäre es gut zu wissen, wie es sich mit der Baulast verhält.
     
  11. Taipan

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    Frage in die Runde: Hat einer von Euch schon die Baulast gesehen? Weis einer, wo die verankert ist? Kennt einer von Euch den B-Plan und die örtlichen Gegebenheiten? Ja? Dann antworte er bitte. Anderenfalls muss wohl Doch mal ein örtlicher Kollege isch die Sache anschauen und ggf. eine Bauvoranfrage stellen. Ach Moment ... DAS kostet ja Geld ...
     
  12. #12 Ralf Dühlmeyer, 26.02.2014
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    @vriegel
    Bei mir ist Wasser aus einer Leitung im Erdreich zwischen zwei Gebäuden ausgetreten. Ist das ein versicherter Letungswasserschaden? Musst Du mir doch sagen können!

    Merkst was?

    Was für eine Baulast ist das? Anbau-, Abstand-, Vereinigung-, ...... (es zig Formen von Baulast)
    Hat sie Bedingungen
    Hat sie Befristungen
    Ist sie nach AKTUELLEM Landesbaurecht noch nötig und/oder nutzbar, selbst wenn sie nicht verfällt.

    Kann hier keiner klären. Es gibt Grenzen des Internets, auch wenn manche das nicht glauben wollen oder können!
     
  13. #13 vriegel, 26.02.2014
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    steht alles in meinem Anfangsthread, auch der Wortlaut der Baulast. Lediglich die Namen der Grundstücke habe ich weggelassen... Der auf dem Bauamt hatte mir mal gesagt, dass man wohl, wenn ich bauen würde, die Baulast äbändern würde, weil 6 Meter wären ja nicht mehr erforderlich heutzutage. Sowieso ist das Nacbargrundstück ja nur 3 Meter breit, so dass sich die Baulast theoretisch auch auf das nächste Grundstück erstrecken würde. Dieses ist ebenfalls an der Stelle 3 Meter breit und hat nur eine Garage drauf. im Gegensatz zum direkt benachbarten Grundstück besteht aber eine Verbindung zu dem dazugehörigen Reihenhausgrundstück.
     
  14. #14 Ralf Dühlmeyer, 26.02.2014
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    Von 3 m breitem Grundstück steht da nix!!!

    Auf einem 3 m breiten Grundstück KANN KEINE Baulast für 6 m Abstand liegen. Das ganze ist Kokolores - so oder so!
    Entweder schreibst Du es falsch, es ist falsch eingetragen oder bei einer Teilung hat einer im Koma gelegen!
    Egal wie - DIE Baulast ist hinfällig!
    Mal eben ändern kann auch das Amt nicht.
     
  15. #15 vriegel, 26.02.2014
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    als die Baulast eingetragen wurde (60er Jahre) gab es ein Nachbargrundstück. Danach irgendwann wurden dort 4 Reihenhäuser errichtet, zu denen jeweils Garagen gehören. Eine davon ist nun mein direkter Grundstücknachbar. Man muss sich diese Grundstücke als paralelle Schläuche vorstellen, zur Längsseite meines Hauses. Die Reihenhäuser selbst stehen quer dazu, was aber keine Rolle spielt. Ich nehme an, dass die Baulast dann auch für das zweite Garagengrundstück gilt, zumindest besteht diese Baulast weiterhin, allein schon deswegen, weil mein Haus ja keine 1,50 Meter Abstand zu dem Nachbargrund hat. Deswegen sagte der vom Bauamt ja auch, dass die 6 Meter aus heutiger Sicht nicht mehr nötig sind.
     
  16. Julius

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    Schön.
    Und was sagt jetzt DEIN Architekt dazu (nachdem er sich von dem Ganzen IM ORIGINAL - und nicht vom Hörensagen - überzeugt hat)???
     
  17. juwido

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    Die Baulast bezieht sich m.E. nur genau auf die Abstandsfläche des Bestands. Das Neue benötigt doch ohnehin eine andere Fläche...("leicht versetzt")

    juwido
     
  18. Bowman

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    ok zu meinem Unfug , hier meine Geschichte dazu:

    Eine 6m Abstandflächenbaulast für ein eingeschossiges Bestandsgebäude Büro mit 1m grenzabstand und Flachdach
    Das Bestandsgebäude durfte nicht aufgestockt werden und zu Wohnraum umgewandelt werden, nicht mal eine neue Öffnung in der Wand trotz der 6m Abstandsflächenbaulast war erlaubt. Die Nutzungsänderung selbst war erlaubt

    Und das wurde so vom Bauamt der Stadt kommuniziert und von der oberen Bauaufsicht des Kreises bestätigt.
    Alternativ bot man mir eine Aufstockung an durchzuführen in 3m Grenzabstand ohne das das neue Gebäude und das alte sich berühren! (lustig.. würde aber so genehmigt)

    Das hieße doch:
    Baulast -> Gebäude -> Nutzung = Kausalzusammenhang

    Und nicht Baulast = Freischuss für immer

    Bitte fachkundige Erläuterungen dazu
     
  19. Bowman

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    ich denke mal eher das ist kompletter Unfug!

    erstmal: siehe mein Beitrag zuvor:
    zweitens: eine Baulast ist doch ne reine Amtsgeschichte

    dazu mal schnell noch bei Wikipedia gegegoogelt:

    "
    eine Baulast ist im Bauordnungsrecht eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung eines Grundstückseigentümers gegenüber der Baubehörde
    ..
    ;dazu ist jedoch notwendig, dass kein öffentliches Interesse mehr an der Baulast besteht. Die Aufgabe der Baulast erfolgt dann durch einen schriftlichen Verzicht der Bauaufsichtsbehörde.
    Weil die Verpflichtung nur öffentlich-rechtlicher Natur ist, kann nur die zuständige Bauaufsichtsbehörde unmittelbar Rechte aus ihr herleiten. Die Baulast ersetzt daher aus Sicht des begünstigten Grundstückseigentümers nicht die zivilrechtliche Sicherung, z. B. durch entsprechende Grunddienstbarkeiten.
    "

    Also da kann kein Nachbar was beantragen...

    Es läuft doch so:
    Bevor man neu baut muss man den Abriss genehmigen lassen:

    Dazu Hütte abreißen
    Öffentlich rechtliches Interesse an der Baulast besteht nicht mehr, weil das Gebäude weg ist
    Baulast wird "automatisch" ausgetragen weil ja keine öffentliche rechtliche Interesse mehr am Fortbestand der Baulast besteht


    tipp: nehmen sie schonmal nicht den dühlmeyer als Architekten, sonst haben sie nachher einen schwarzbau, weil der den Rohbau hochziehen würde , wenn der Nachbarn auf Kreuzfahrt ist und denkt, dann kann ja nix passieren

    sauber!
     
  20. #20 Ralf Dühlmeyer, 27.02.2014
    Ralf Dühlmeyer

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    Wenn man keine Ahnung hat, einfach mal an Diter Nuhr denken!
     
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