Bauordnung und Wohnflächenverordnung (WoFlV 2004)

Diskutiere Bauordnung und Wohnflächenverordnung (WoFlV 2004) im Sonstiges Forum im Bereich Sonstiges; Hallo, werte Bauexperten, folgende Fragestellung konnte ich mir leider nicht selbst beantworten: Wir sind an einer Eigentumswohnung...

  1. Lamont

    Lamont

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    Hallo, werte Bauexperten,

    folgende Fragestellung konnte ich mir leider nicht selbst beantworten:
    Wir sind an einer Eigentumswohnung interessiert (Neubau), die mit 117qm und 4 Zimmern beschrieben wird. Als Besonderheit sei zu bemerken, dass es sich um ein Dreifamilienhaus handelt und jede Wohnung seinen eigenen Hauseingang (inkl. Treppenhaus) hat. Die beiden Räume im Spitzboden und der Keller sind laut Bauordnung (Hamburg) keine Aufenthaltsräume (aufgrund der Deckenhöhe), aber in die Wohnfläche eingerechnet. Nun zu meiner Frage: werden diese Räume laut Wohnflächenverordnung (WoFlV 2004) zu der Wohnfläche hinzugerechnet? Einerseits steht in der Verordnung, dass Räume, die nicht den an ihre Nutzung zu stellenden Anforderungen des Bauordnungsrechts der Länder genügen, nicht zur Wohnfläche gehören. Andererseits umfasst die Wohnfläche einer Wohnung die Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören.
    Ist das nur eine Frage der Bezeichnung der Räume? Es sind zwar keine Aufenthaltsräume, werden aber trotzdem zur Wohnfläche gerechnet, da sie innerhalb der Wohnung sind?

    Viele Grüße und Danke im Voraus
    Lamont
     
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  3. #2 Ralf Dühlmeyer, 11. April 2007
    Ralf Dühlmeyer

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    Jaaanz einfach....

    § 2 Nr 3 WoFlV lesen. Dann wird vieles ganz klar.
    Aber wo steht denn, das die 117 m² nach WoFlV berechnet wurden????
    Flächen von Wohnungen lassen sich berechnen nach:
    WoFlV
    DIN 277
    (evtl. von diesen abweichend) LBO
    Nur innerhalb dieser Basis müssen die Berechnungen stimmen. Was Sie vielleicht hören oder zu bekommen glauben, kann davon so weit weg sein wie die Nacht vom Tage.
    Hier gilt - wie immer - der Rat:
    Vorm Kauf ALLE Unterlagen einem Fachmann + den Vertrag einem Juristen vorlegen und prüfen lassen.
    Ein Fachmann kann auch beurteilen, ob die die 117 m² Wohnfläche nach WoFlV oder Grundflächen nach 277 sind und ob die Berechnungen an Hand der Planungen stimmen.
    MfG
     
  4. Lamont

    Lamont

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    Hallo Herr Dühlmeyer,

    vielen Dank für die schnelle Antwort.
    Die hatte ich ja gelesen, aus diesem Grund bin ich auch etwas irritiert. Denke, das mit dem Keller ist klar, aber was ist mit dem Spitzboden? Nr. 2 im Gesetzestext (siehe unten) ist mir da nicht ganz klar. Der Spitzboden soll Fenster bekommen und beheizbar sein, nur ist er laut Bauordnung nicht als Aufenthaltsraum zulässig. Als Abstellraum wäre er allerdings nutzbar, wird er deswegen laut WoFlV zur Wohnfläche hinzugerechnet?
    Mir ist auch klar, dass es verschiedene Berechnungsraten zur Bestimmung der Wohnfläche gibt. In der Bauzeichnung wird auf keine hingewiesen. Als wir den Bauherren auf den Keller angesprochen hatten, hatte er uns mitgeteilt, dass dieser direkt von der Wohnung zugänglich ist und somit zur Wohnfläche gehört (laut WoFlV). Aus diesem Grund wollte ich mich auch erst einmal über den Sachstand informieren und dann den Bauherren bitten, uns schriftlich die Wohnfläche laut WoFlV mitzuteilen. Vor Vertragsunterzeichnung werden wir natürlich alles auf Herz und Nieren von einem Fachmann prüfen lassen. Da wir uns noch in der "Anfangsphase" befinden, hatten wir das noch nicht getan. Mir geht es momentan in erster Linie darum, eine Einschätzung der Immobilie zu bekommen.

    Beste Grüße
    Lamont


    (3) Zur Wohnfläche gehören nicht die Grundflächen folgender Räume:
    1. Zubehörräume, insbesondere:
    a) Kellerräume,
    b) Abstellräume und Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung,
    c) Waschküchen,
    d) Bodenräume,
    e) Trockenräume,
    f) Heizungsräume und
    g) Garagen,
    2. Räume, die nicht den an ihre Nutzung zu stellenden Anforderungen des Bauordnungsrechts
    der Länder genügen, sowie
    3. Geschäftsräume.
     
  5. Baufuchs

    Baufuchs Gast

    Wer

    sagt denn, dass die WFlVO überhaupt anzuwenden ist?
    § 1 Wohnflächenverordnung:
    D.h., die Wohnflächenverordnung ist im konkreten Fall nur dann anzuwenden, wenn der Bau der Eigentumswohnungen mit öffentlichen Mitteln gefördert wurde. Halte ich in Ihren Fall jedoch für ausgeschlossen.
    Mal abwarten, ob der Bauherr/Verkäufer eine Bestätigung der Wohnfläche nach WFlVO abgibt.
    Stammen die Flächen aus den Bauzeichnungen, sind diese wohl eher nach DIN berechnet.
     
  6. sepp

    sepp

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    im grunde ist es doch völlig uninteressant ob wohnfläche oder nicht.
    angebot wohnung - preis X
    es ist ja kein abverkauf ohne besichtigung oder doch?
    und ob die räume die sie angeblich nicht als wohnfläche verwenden können, den preis der wohnung rechtfertigen sei ihnen überlassen.
    um mich nicht falsch zu verstehen... die berechnungen oder angaben sollten auf jeden fall stimmen, aber am preis der wohnung wird sich wohl trotzdem nichts ändern.
     
  7. Lamont

    Lamont

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    Hallo Baufuchs,

    niemand sagt das. ;-) Aber irgendwas muss man ja zugrunde legen, damit man nicht Äpfel mit Birnen vergleicht. Und für KFW-Fördermittel braucht man die Berechnung laut WoFlV doch sowieso, oder?
    Bei der Berechnung in der Bauzeichnung wurden Raumflächen zwischen einem und zwei Meter Höhe zu 50% berechnet, somit wird es wohl die WoFlV sein (DIN ab 1,50m voll).
    Mir geht es bei meiner (ursprünglichen) Frage darum, wie mit Räumen umzugehen ist, die laut Bauordnung keine Aufenthaltsräume sind. Eine Abstellkammer ist das ja auch nicht und wird in die Wohnfläche eingerechnet. Wie schaut es da mit dem Spitzboden aus?
    Der Bauherr scheint der Auffassung zu sein, dass alle Räume, die ausschließlich zu der Wohnung gehören, als Wohnfläche berechnet werden. Und um mir spätere Diskussionen zu ersparen, wäre eine rechtzeitige Klärung des Sachverhalts wünschenswert. Stress wird es später noch genügend geben. ;-)

    Beste Grüße
    Lamont
     
  8. Lamont

    Lamont

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    Hallo Sepp,

    natürlich ist die Wohnfläche eine sekundäre Geschichte. Wenn die Wohnung gefällt, dann gefällt sie eben. Aber! Um zu beurteilen, ob der Preis in Ordnung ist, macht es nach meiner Meinung schon einen Unterschied, wie die Räume zu bewerten sind (evtl. Wiederverkauf oder Vermietung). Für eine 117qm Wohnung wird man mehr verlangen können, als für eine 85qm Wohnung.
    Es handelt sich übrigens um einen Neubau, der noch nicht begonnen hat.

    Beste Grüße
    Lamont
     
  9. #8 Ralf Dühlmeyer, 11. April 2007
    Ralf Dühlmeyer

    Ralf Dühlmeyer

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    May be :lock
    DAS ist NBauO § 43 !!! Wobei wiederum die Frage ist, ob die 1,50er-Regelung bei Ihnen überhaupt greift.
    MfG
     
  10. Baufuchs

    Baufuchs Gast

    Machen

    Sie es sich hinsichtlich der Zuordnung des Kellers/Spitzboden doch einfach.
    Völlig Wurscht, was der Verkäufer meint/sagt/rechnet, Sie sind hinsichtlich der Beantragung/Bewilligung der Fördermittel davon abhängig, was das zuständige Amt für Wohnungswesen in diesen Punkten entscheidet.
    Plänen nehmen, hin zum Amt und die Angelegenheit mit dem dort zuständigen Techn. Sachbearbeiter besprechen.
     
  11. Lamont

    Lamont

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    Wie lautet denn die einfache Antwort in Bezug auf den Spitzboden? :lock

    Und um mir diesen Weg bei der ersten Beurteilung einer Immobile zu ersparen, habe ich doch in diesem Forum die Frage gestellt. :think

    Beste Grüße
    Lamont
     
  12. Baufuchs

    Baufuchs Gast

    Nach

    WFlVO sind Räume, die den Anforderungen der jeweiligen LBO nicht genügen, nicht anzurechnen.
    Für Niedersachsen gem. § 43 (3) gilt: (sinngemäß zitiert)
    Räume in Dachgeschossen müssen eine mind. Lichte Höhe von 2,20m über mehr als 50% ihrer Grundfläche haben. Dabei bleiben Raumteile mit LH < 1,50m außer Betracht. Dies gilt auch für Räume die überwiegend unter Dachschrägen liegen.
    Erfüllen die Räume im Spitzboden die o.a. Anforderungen nicht, sind diese nach WFlVO nicht anzurechnen.

    Auswirkungen für die Förderung (wenn nicht angerechnet):
    Falls es für die Nutzung z.B. als Kinderzimmer benötigte Räume sind = Negativ, weil Fläche fehlt
    Für die Ermittlung des Angemessenheit der Kosten = Negativ, weil höherer Erwerbspreis je m²/Wfl.
    Für die Ermittlung der Tragbarkeit der Belastung = Positiv, weil Bewirtschaftungs-/Instandhaltungspauschale mit kleinerer Fläche multipliziert wird
     
  13. Lamont

    Lamont

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    Hallo Baufuchs,

    verstehe mich bitte nicht falsch, möchte nicht spitzfindig wirken, aber ein Abstellraum entspricht doch auch nicht den Anforderungen der Bauordnung (bezogen auf einen Aufenthaltsraum). Dieser gehört aber trotzdem zur Wohnfläche. Auch ein WC ohne Fenster würde nicht als Aufenthaltsraum gewertet werden. Knackpunkt bei meiner Frage ist: werden Spitzböden, die auch als Abstellraum genutzt werden können, anders bewertet? In der Wohnflächenverordnung (WoFlV 2004) heißt es ja nicht: „nur Aufenthaltsräume laut Bauordnung dürfen als Wohnfläche berechnet werden“. Mir wäre die Begründung sehr wichtig.

    Beste Grüße
    Lamont

    P.S.
    Spitzfindig….Spitzboden…sollte mal den Titel ändern! :lock
     
  14. #13 Ralf Dühlmeyer, 11. April 2007
    Ralf Dühlmeyer

    Ralf Dühlmeyer

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    Ein fensterloses WC ist per se kein Aufenthaltsraum.
    Auch wenn manche Menschen viel Zeit auf dem WC verbringen ;)
    MfG
     
  15. Lamont

    Lamont

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    Hallo Herr Dühlmeyer,

    Was ist denn die Message Ihres Beitrages. Stehe da etwas auf der Leitung. :e_smiley_brille02:
    Und wenn jemand auch die Nacht auf dem WC verbringen sollte, dann ist Hopfen und Malz sowieso verloren! :smoke
     
  16. Baufuchs

    Baufuchs Gast

    So geht´s:

    Sind die Räume im Spitzboden als z.B. Kinderzimmer bezeichnet und erfüllen aber nicht die von mir zitierten Anforderungen gem. §43 NBAUO, dann zählen diese Räume gem. WFlVO nicht zur Wohnfläche.
    Sind dieselben Räume als Abstellräume (innerhalb der Wohnung) deklariert, dann schon.
    Liest sich komisch, ist aber so.
     
  17. Lamont

    Lamont

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    Hallo Baufuchs,

    dann wäre es ja alles nur eine Frage der Raumbezeichnung. Gerade die Wohnflächenverordnung (WoFlV 2004) soll doch keinen Unterschied mehr zwischen dieser Art von Räumen machen. Oder bin ich da auf dem Holzweg?
    Grundsätzlich bin ich Deiner Meinung, aber es ist wirklich ein sehr komischer Sachverhalt, denn so könnte man (fast) alles als Wohnfläche laut WoFlV deklarieren.
     
  18. juwido

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    Interessante Diskussion !

    Laienmeinung:
    So lange nach LBO eine Nutzung zulässig ist, die nach WoFlV anzurechnen ist ....

    m.f.G.
     
  19. Lamont

    Lamont

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    Hallo juwido,

    vielleicht versteifen wir uns zuviel auf den Begriff „Aufenthaltsraum“. Auch Räume, die nicht als Aufenthaltsraum zulässig sind, können angerechnet werden.
     
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  21. juwido

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    Ja, irgendeine Nutzung, als "Nebenraum", z.B. begehbarer Kleiderschrank, Schminkraum, ... , so meinte ich das.
     
  22. Lamont

    Lamont

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    So sehe ich das mittlerweile auch. Obwohl es doch sehr merkwürdig klingt. Aber so sind die Gesetzestexte wohl. ;-)
    Zum Schluss noch die Frage: darf so eine Wohnung als 4-Zimmer Wohnung (im Spitzboden befinden sich zwei Räume) beworben werden?
     
Thema: Bauordnung und Wohnflächenverordnung (WoFlV 2004)
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