Bauträger droht mit Rückabwicklung bei Einbehalt Schadenersatz

Diskutiere Bauträger droht mit Rückabwicklung bei Einbehalt Schadenersatz im Bauvertrag Forum im Bereich Rund um den Bau; Guten Tag, wir haben eine ETW über einen Bauträger gekauft. Seit 2 Jahren verzögert sich nun deren Fertigstellung. Ende Januar (´16) soll nun...

  1. #1 Alias Gospodin, 4. Dezember 2015
    Alias Gospodin

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    Guten Tag,

    wir haben eine ETW über einen Bauträger gekauft. Seit 2 Jahren verzögert sich nun deren Fertigstellung. Ende Januar (´16) soll nun eine technische Abnahme stattfinden. Da sich der Bauträger bisher sehr unkooperativ verhalten hat, haben wir (wie auch andere Käufer, wir stehen in Kontakt) von den zu leistenden Zahlungen anteilig Schadenersatz einbehalten. Wir haben auch in einer Mail den Bauträger auf unser Vorgehen hingewiesen und somit informiert.
    Nun schickt der Bauträger Mahnbriefe an die Käufer, dass er die Rückabwicklung des Kaufvertrages einleitet, wenn die Käufer nicht die volle Rate, sprich den Schadenersatz, innerhalb von 14 Tagen (nach-) bezahlen.

    Meine Frage: Hat irgendjemand schon einmal so etwas seltsames gehört? Kann der Bauträger einfach so einen Kaufvertrag rückabwickeln? Haben wir nicht das Recht, ab dem ersten Tag des Verzugs, unseren Schaden gelten zu machen und mit den Raten zu verrechnen?

    Für Erfahrungswerte wäre ich dankbar. Ich habe im Internet nichts über so eine Drohung gefunden.

    Grüße. Gospodin
     
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  3. Zellstoff

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    Willkommen erst mal.
    Nur kurz und nicht falsch verstehen bitte.

    Die erste Frage wird sein: was heißt Verzug? Was ist vertraglich geregelt zum Fertigstellungstermin und was passiert lt. Vertrag bei Überschreitung dieses Termins (wenn es denn einen gibt)?
     
  4. #3 Ralf Dühlmeyer, 4. Dezember 2015
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    Ich denke, keiner von Euch weiß, wasa er/sie da eigentlich treibt

    Ersatz für welchen Schaden denn?? Welche Schäden sind Euch materiell entstanden??

    Ich würde sagen - unverzüglich ab zum Baurechts-RA, der Euch erstmal aufklärt, was ihr gedurft hättet, was ihr vielleicht könnt und wie man das vor allem juristisch formal einwandfrei macht.
    Alles andere führt nur ins Chaos.
    UNd der kann sich dann auch gleich um den komischen Brief des BT kümmern.
     
  5. #4 Alias Gospodin, 4. Dezember 2015
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    Es gibt einen vertraglich Vereinbarten Fertigstellungstermin des Sondereigentums zum 31.12.2013. Wir haben keine Entschädigungsklausel in unserem Vertrag.
    Ein Anwalt sagte uns aber, dass: "Der Bauträger kommt in Verzug, wenn er nicht bis zum 31.12.2013 bezugsfertig liefert bzw. nicht bis zum 31.03.2014 abschließend fertigstellt. Ab 01.01.2014 liegt damit eine Verzugslage vor. Der Bauträger ist zum Schadensersatz verpflichtet, ohne dass es einer weiteren Mahnung bedarf, da der Leistungszeitpunkt ja nach dem Kalender bestimmt werden kann."
     
  6. #5 Alias Gospodin, 4. Dezember 2015
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    Wir haben nachweisbar Schäden geltend gemacht: Kaltmiete und Bereitstellungszinsen.
     
  7. #6 wasweissich, 4. Dezember 2015
    wasweissich

    wasweissich Gast

    Wenn ihr eueren teil des vertrages nicht nicht erfüllt .....

    Eifach so geld einbehalten kann ins auge gehen
     
  8. Gast036816

    Gast036816 Gast

    dann soll der anwalt vor ablauf der gesetzten frist dem bauträger ein entsprechendes antwortschreiben übermitteln.
    lass dich nicht verrückt machen, das sind einschüchterungsversuche!
     
  9. saxum66

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    @wasweissich
    Was heißt hier "Wenn ihr eueren teil des vertrages nicht nicht erfüllt ....."
    Zunächst hat ja wohl der BT seinen Vertrag nicht erfüllt --> Verspätete Fertigstellung um 2 Jahre. Also bitte erst lesen und dann schreiben.
     
  10. #9 Ralf Wortmann, 4. Dezember 2015
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    Das könnte ein Akte der Verzweifelung eines sich vor dem finanziellen Abgrund befindlichen Bauträgers (BT) sein, aber der BT könnte evtl. zum Teil auch Recht haben.

    Ob ein Rücktrittsrecht des BT besteht, kann nur eine RA anhand der Vertragslage beurteilen.

    Zellstoff hat Recht, wenn er erstmal die Frage stellt, ab wann überhaupt ein Leistungsverzug des BT vorliegt.

    Das muss ein RA (am besten ein Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht in der Nähe deines Wohnortes) anhand der Vertragsunterlagen prüfen.

    Zu prüfen ist auch die Höhe der von dir geltend gemachten Verzugsschadensersatzansprüche. Oft wird z.B. die Bruttomiete der gegenwärtigen Mietwohnung gegengerechnet, wobei man übersieht, dass man auch in dem neuen Objekt Heiz- und Nebenkosten hätte aufwenden müssen.

    Ab zum Anwalt, noch vor Fristablauf ausrechnen lassen, was man wirklich gegenrechnen kann und dann, wenn ihr wirklich an der Wohnung trotz des erschreckend langsamen Baufortschritts festhalten wollt, die zu viel einbehaltenen Beträge nachentrichten, sofern die Ratenzahlungsansprüche z.T. tatsächlich fällig sein sollten und einredefrei bestehen.
     
  11. #10 Alias Gospodin, 4. Dezember 2015
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    Bleibt trotzdem die Frage: Kann ein Bauträger die Rückabwicklung des Kaufvertrages (inklusive Streichung der Aufflassungsvormerkung usw) veranlassen ohne, dass der Käufer darauf Einfluss nehmen kann?
     
  12. #11 Ralf Dühlmeyer, 4. Dezember 2015
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    Hat doch mein Vornamensvetter sehr deutlich geschrieben:

    Kann nur ein Anwalt an Hand der Unterlagen beurteilen!
     
  13. R.B.

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    Dann würde ich diesen Anwalt gleich mit der Durchsetzung Eurer Rechte beauftragen.

    Die Sache könnte interessant werden, ist aber aus der Ferne absolut nicht zu beurteilen. Bei 2 Jahren Verzug sollten alle Alarmglocken läutern, andererseits ist nicht bekannt was den Verzug verursacht hat, und ob der BT dafür überhaupt geradestehen muss. Dann einfach einen Schaden gelten machen, ohne dass es hierfür eine Vereinbarung gibt, und ohne dass dieser korrekt ermittelt wurde, könnte nach hinten losgehen, vor allen Dingen wenn die Beträge auch gleich noch einbehalten werden (auf welcher Grundlage überhaupt?).

    Jetzt bringt wohl jede Seite ihre Geschütze in Stellung. Die Drohung mit der Rückabwicklung mag vielleicht ein Verzweiflungsakt sein, ich würde sie trotzdem ernst nehmen. Wohnungen, Häuser kann man momentan über Nacht verkaufen, vor allen Dingen wenn sie noch in einer guten Lage liegen. Ich kann mir jetzt nicht vorstellen, dass ein BT so etwas äußert ohne sich vorher über die Risiken informiert zu haben. Wer weiß, vielleicht kann er die Immobilie nach nun 2 oder 3 Jahren zu einem höheren Preis verkaufen, oder was weiß ich.

    Aber wie oben schon geschrieben, aus der Ferne.....also Verträge prüfen lassen, die bisherigen "Aktionen" prüfen lassen, und dann eine Strategie entwickeln. Ich würde mir auch sehr gut überlegen, ob ich in so einer Situation überhaupt selbst mit dem BT kommuniziere, das sollte man einem versierten RA überlassen, bevor man mehr Schaden anrichtet als nötig.
     
  14. #13 Ralf Wortmann, 4. Dezember 2015
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    Wenn der Vertrag keine Rückabwicklungsvormerkung und entsprechende weitere Klauseln etc. enthält, dann nicht, zumindest nicht „ohne Einflussnahme“ des Käufers. Dann müsste über die die Berechtigung des BT zum Rücktritt ein Gerichtsverfahren geführt werden, dort hast du zwar eine gewisse Einflussnahmemöglichkeit, aber es wird vor allem gefragt, ob die damalige Rücktrittserklärung des BT berechtigt war.

    Die Weichen werden jetzt gestellt, du brauchst jetzt anwaltliche Hilfe! Wenn die Erklärung des BT erst abgegeben wurde, sind keine Gestaltungsmöglichkeiten mehr vorhanden.
     
  15. Zellstoff

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    Aus eigener Erfahrung: Guten Fachanwalt suchen dem man vertraut und mit diesem eine Strategie ausarbeiten. Ab dann spricht/schreibt nur noch der Anwalt mit dem BT, wenn es denn etwas zu reden gibt (manchmal ist ja auch Abwarten eine Strategie).
    Das beruhigt zum einen einen selbst dass man einen starken Partner hat der die eigenen Interessen vertritt, zum anderen zeigt es dem Gegenüber dass er es ab sofort mit Profis zu tun hat.

    Viele Sachen beim Hausbau sollte und kann man ohne Anwalt klären, hier ist aber die Zeit für direkten Kontakt längst abgelaufen.
     
  16. #15 Ralf Wortmann, 4. Dezember 2015
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    Da fehlt eine wichtige Komponente in dieser Argumentation, nämlich das Verschulden. Verzug setzt Verschulden voraus. Da muss man nach den Gründen des Verzugs schauen. Oft gibt es in Verträgen auch noch Schlechtwetterklausel etc., die den Leistungszeitraum hinausschieben.

    Zudem sagt dieser Satz noch nichts über die Höhe des Schadens aus, den ihr gegenrechnen könnt. All das lässt sich hier im Forum aus der Ferne nicht prüfen.
     
  17. R.B.

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    Könnte es sein, dass der BT den Vertrag besser kennt als der TE? ;)
     
  18. #17 Ralf Dühlmeyer, 4. Dezember 2015
    Ralf Dühlmeyer

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    Aber sowas von ......
     
  19. Gast943916

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    naja, der weiß wenigstens, dass er einen Vertrag hat, andere wissen nicht mal ob sie beim Notar waren oder nicht.....
     
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  21. #19 Alias Gospodin, 4. Dezember 2015
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  22. #20 toxicmolotow, 4. Dezember 2015
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    Na komm, man hat dir gute Ratschläge gegeben, und dieser Seitenhieb kam wohl nur wegen einer ungewöhnlichen Häufung zweier Fälle nahezu ähnlichen Symptomen.
     
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