Bauträger: "Nimm es oder lass es" ... was tun bei verbriefter Baubeschreibung?!

Diskutiere Bauträger: "Nimm es oder lass es" ... was tun bei verbriefter Baubeschreibung?! im Schlüsselfertig Bauen ? Forum im Bereich Rund um den Bau; Guten Morgen, das war eine ziemlich kurze Nacht. Mich treibt die Sache mit dem schlüsselfertigen DHH vom BT ziemlich um und ich weiß nicht was...

  1. Daedalus

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    Guten Morgen,

    das war eine ziemlich kurze Nacht. Mich treibt die Sache mit dem schlüsselfertigen DHH vom BT ziemlich um und ich weiß nicht was ich machen soll.

    Wir waren gestern beim BT mit einem 4-seitigen Dokument an Änderungswünschen, der Rest betrifft seine Baubeschreibung. Hierzu hatte ich mir Fragen notiert und manche Formulierung bemängelt. Im Großen und Ganzen ist die 8-seitige Baubeschreibung aber "ok".

    Bei den Änderungswünschen zeigte er sich sehr flexibel, da das Haus noch nicht gebaut ist. Ich rede von so Sachen wie Türen versetzen, Türbreite, Einfahrtsbreite, Gartengrundriss, usw. Es sind nur wenige aufpreisbehaftete Änderungswünsche (FBH, Glasschiebetür zur Küche, Glaseinsatz in der Haustüre und ein zusätzliches Dachfenster, das wars schon).

    Er hat mir gesagt, große aufpreispflichtige Änderungen können wir im KV noch mitaufnehmen, aber so kleinen "Fitzelkram" wie z.B. eine Klappe am Fallrohr zwecks Regenwasserentnahme, da dreht es sich um ein paar Euro, das soll ich dann einfach direkt mit dem Spengler klären, da will er eigentlich nichts damit zu tun haben.

    Was mich allerdings total verwundert hat: Die Baubeschreibung ist bereits notariell verbrieft ... da gibt's also nichts mehr dran zu rütteln.

    Im KV des Notars steht:
    "Für die Bauausführung des auf dem in gegenwärtiger Urkunde veräußerten Vertragsgegenstand zu errichtenden Gebäudes gilt:
    a) die Baubeschreibung laut Urkunde blabla
    b) die dieser Urkunde als Anlage 2 beigefügte Ergänzungsbaubeschreibung, sowie
    c) die dieser Urkunde als Anlage 3 beigefügten Baupläne blabla"

    Was bedeutet das nun? Kann ich meine Änderungswünsche wenigstens in der Ergänzungsbaubeschreibung definieren?

    Den größten Unsicherheitsfaktor habe ich bei der Elektrik. Was hier in der Baubeschreibung steht, reicht uns einfach nicht aus. Zu wenig Steckdosen und ein paar fehlende Leerrohre. Wohl keine Riesensache, aber auch nicht völlig unrelevant. In seinen Augen ist aber auch das "Fitzelkram" und der Elektriker würde sich sowieso vorher bei uns melden und mit uns Steckdosenpositionen etc. abklären.

    Er hat mir den Heizungsbauer, Elektriker, Statiker, Hersteller der Türen und Fenster, sowie Garagen- und Rolladenhersteller benannt. Viele technischen Details waren ihm selbst nicht bekannt (z.B. Vorlauftemperatur der FBH), ich solle hier einfach direkt mit den Subunternehmern Kontakt aufnehmen und die Daten abfragen. Die Kontakte habe ich alle bekommen.

    Das blöde an der ganzen Geschichte ist nun, dass ich total verunsichert bin. Er macht mir einerseits einen vertrauenswürdigen Eindruck und war gewissermaßen erstaunt wieviel Misstrauen ihm entgegenkommt, andererseits ist er ein echt harter Knochen und lässt quasi nicht mit sich verhandeln. Er ist auf dem Standpunkt, entweder "nimm es und vertrau mir, oder lass es bleiben".

    Was denn nun?! Morgen hab ich einen Banktermin, bei dem alles etwas detaillierter besprochen wird und dann könnte es in wenigen Tagen soweit sein...
     
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  3. #2 Zellstoff, 17. Juli 2013
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    "Vertrau mir", das ist die Quintessenz. Keine Ahnung wie das bei Deinem GU (oder ist es ein BT wenn du von Notarvertrag sprichst?) ist, aber am Ende läufts auf das raus.
    Kann nur aus eigener Erfahrung sprechen, und da lief es im Großen und Ganzen so wie es Dein GU beschreibt.
    Ein Mehr an Steckdosen etc. macht man mit dem Eli aus, Änderungen am Trockenbau mit dem Innenausbauer, mehr Eckventile mit dem Sanilöter usw.
    Für die größten Sachen sollte er Dir aber die grundsätzlichennAufpreise vorab nennen. Z.b was kostet anderes Fliesenformat verlegen, was kostet eine Steckdose mehr, was eine Dreiersteckdose etc.
    Grundsätzliche Sachen wie Erstellung einer HLB und Dimensionierung der Heizung sollte man sich VOR Unterschrift in den Vertrag schreiben lassen, aber alles kann man da nicht rein tun. Vieles wird sich erst während dem Bau ergeben und dann ist man froh, wenn der GU flexibel ist und das noch ändert. Ich erinnere mich da z.b. an die Farbe der Rolloschienen und der Kaminkehrertritte, oder einer Verkofferung für den Küchenblock oder eine Niesche für den Klorollenhalter usw usw usw..da kommen noch zig Punkte an die Du heute noch nicht denkst bzw. Dir erst im Rohbau vorstellen kannst.

    Letztendlich musst Du dem GU vertrauen. Es gibt gute und ehrliche und es gibt nicht so gute die einen bei jedem Furz abzocken. Vieles habe ich auch direkt mit den Handwerkern direkt vor Ort geklärt und hat insg. super gut funktioniert.

    edit. Seh grad dass es ein BT ist
     
  4. #3 Zellstoff, 17. Juli 2013
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    Nachtrag: die BLB würde ich von einem SV auf die dicksten Unklarheiten prüfen lassen. Kostet ein paar Hundert € aber ist gut investiert. Wenn da Dinge drin sind, auf die sich der BT nicht einlässt obwohl SV sagt das ist ein Muß, dann würde ich mir das nochmal überlegen. Die Kunst eine BLB zu lesen ist zu sehen, was nicht drin steht. Als Laie kann man das nicht beurteilen..
     
  5. Daedalus

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    Vielen Dank für die schnelle Antwort... ich tu mich noch mit dem Abkürzugen schwer... HLB = Heizlastberechnung? BLB = Bauleistungsbeschreibung?

    Ich habe gestern versucht den Bauträger dahingehend festzuklammern, dass er das Angebot für uns reserviert. Ich habe keine Lust einige 100 Euro für einen SV auszugeben und dann sagt mir der BT ein paar Tage später, er hat das Angebot jetzt leider jemand anderen verkauft. Wie kann ich mich da "absichern" nicht umsonst Geld in einen SV zu investieren.

    Zum Thema SV: Wäre hier eher ein Rechtsanwalt für Baurecht oder ein Bauingenieur sinnvoll?
     
  6. #5 Zellstoff, 17. Juli 2013
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    HLB und BLB: genau das heißts :winken
    Klar kann er reservieren und ich würde das genau mit dem Argument verlangen, dass Du das prüfen lassen möchtest, geht ja schließlich um die größte Invest. deines Lebens. Reservierung für 2 Wochen oä sollte schon drin sein und das kann man ja schriftlich festhalten. Ist ein ganz normaler Vorgang.
    Baurechtsanwalt und Bauing: beides.
    RA sollte die rechtlichen Modalitäten checken wie z.b. Zahlungsplan (keine Vorauszahlungen), BauIng den technischen Inhalt der BLB. Oft können die Baurechtsanwälte einen SV empfehlen der das prüfen kann.
    Mein erster Weg wäre zum RA.
     
  7. #6 Ralf Dühlmeyer, 17. Juli 2013
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    Ich wäre damit sehr vorsichtig.
    Was Du jetzt festschreibst, ist fix. Was Du mit den Subs später aushandeln musst, kann teuer werden!
    Ausserdem hast Du dann den "Spass", Dich bei jedem Fehler mit 2 Partner streiten zu dürfen, in wessen Vertrag das denn nun drin war - BT oder Sub!

    Ich ahne auch, warum der BT Zicken macht. Der hat seine Subs gequetscht, bis Blut kam und Ihnen versprochen, dass sie später bei den Mehrwünschen den AG quetschen können.
    Wenn er Dir jetzt schon Preise gibt sitzt er zwischen den Stühlen.
    Entweder nimmt er Raffpreise seiner Subs als Basis - dann hat er Angst, dass Du gehst.
    Oder er macht "vernünftige" Preise, dann lässt er seine Subs im Regen stehen!

    Das ist schlicht *piep*
     
  8. Thomas B

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    Eine 8-seitige Baubeschreibung hat sicher noch andere offene Posten zu bieten. Außer es ist sehr, sehr klein geschrieben.

    Selbst wenn die BLB das Ganze knapp und ohne große Prosa beschreibt, ist ein Leistungspaket wie es aus einem Hausbau resultiert kaum erschöpfen dauf so knappem Platz zu beschreiben.

    Damit meine ich jetzt nicht die Beschreibungstiefe wie sie eine Ausschreibung enthält (das würde jeden "normalen" Bauherren ohnehin überfordern) aber die essentiellen Punkte, Qualitäten, Ausführungsarten.
     
  9. #8 Zellstoff, 17. Juli 2013
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    Was ich schlicht *piep* finde, ist dieses unterschwellige allg. BT/GU/GÜ bashing.
    Neutral rationell an die Sache rangehen und große Unklarheiten vor Kauf beseitigen = Risiko minimieren.
    Bis jetzt ist doch alles im normalen Rahmen beim TE und funktioniert zig tausendfach in dieser Republik auch ohne dass man nachher bei RTL II landet, man sollte nur ein paar Grundregeln beachten, wie auch beim Bau mit A.
     
  10. Daedalus

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    Vom Notariat habe ich gerade erfahren, dass die Allgemeine Baubeschreibung in jedem Fall gilt, es liegt ans uns hier Erweiterungen zu definieren die dann in den Kaufvertrag einfließen.

    Ich habe um 10 Uhr einen Termin beim Bausachverständigen bekommen. Vielleicht klären sich dann ein paar Punkte. Ich melde mich dann wieder.
     
  11. #10 Ralf Dühlmeyer, 17. Juli 2013
    Ralf Dühlmeyer

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    Was ich schlicht *piep* finde, sind Deine ewigen Unterstellungen, wenn auf Probleme hingewiesen wird, sei es BT-Schelte!

    Wenn alles immer so einfach wäre, wie Du tust, warum muss dann ein Vertrag überhaupt sein.

    Du verallgemeinerst mal wieder Dein gutgegangenes Bauvorhaben mit einem GÜ auf alle BV mit GÜ.

    Ein seriöser GÜ/BT hat kein Problem damit, auch solche "Kleinigkeiten" im Vertrag zu fixieren! Ob einer, der damit ein Problem hat, ein unseriöser ist = ?
    Zumindest sollte der TE aber die Risiken und mögliche Gründe kennen, auch wenn es Deine Weltsicht beschmutzt
     
  12. Jessi75

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    Ich habe beim Bau gelernt: Mit allem, wo man schon vorher ein ungutes Gefühl hatte, wird man nachher nicht glücklich! Bei uns waren zwei, drei Sachen wo wir vorher nicht so ganz sicher waren aber dieses ungute Gefühl einfach ignoriert hatten und das dann doch gemacht haben. Im Endeffekt gab es nur Ärger. Bei anderen, wo man vorher (Kontakt, Angebot, Zuverlässigkeit vor Abschluss) zufrieden war, ist auch nachher alles super gelaufen. Wer sich schon vor Abschluss nicht kümmert oder nicht von seiner Position abweicht, der wird es bei Mängeln oder Änderungen auch nur schwer machen .... oder gar nicht.
     
  13. #12 Zellstoff, 17. Juli 2013
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    Ich unterstelle gar nichts, Du unterstellst. Das hat auch nichts mit meinem Bau zu tun, das lief noch ganz anders.
    Was man sicher vorher weiß und im Vertrag fixieren kann ist gut, aber z.B. Sachen wie Anzahl Steckdosen kann man nicht im letzten Detail festlegen in beiderseitigem Interesse.
    Den BH zeigst Du mir, der da am Ende bei noch so intensiver Vorabplanung keine Änderungen mehr vorgenommen hat.
    Man kann sich die Aufpreisliste in den Vertrag nehmen lassen oder vorab direkt mit dem Eli fixieren. Ich finde es sogar fair, dass der BT die Subs benennt damit man sich vorab mit diesen kurzschließen kann. Was hat man davon wenn man mit dem BT jetzt vereinbart 10 Steckdosen mehr an dem und dem Platz und beim Gang mit dem Eli durch den Rohbau stellt man fest, dass man die 3er hier nicht braucht, aber da drüben 2 einzelne mehr, da eine LAN Dose dazu, hier ein Leerohr usw usf.
    Vorher großer Aufwand für alle Beteiligten, der dann eh für die Katz ist. Besser die Rahmenbedingungen vorab festlegen, wie mit Änderungen/Erweiterungen umgegangen wird und was diese kosten.
     
  14. Jan81

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    Diese BLB waren bei mir bist jetzt nie länger als 8-10 seiten (außer waren viele Bilder drin) und solche Angaben wie 'Vorlauftemperatur der FBH' war bist jetzt nur ein mal drin. Änderungen in der BLB wollte bis jetzt keiner aufnehmen, sondern einfach nur Aufpreise für andere Ausstattung usw. Ich wollte einfach nur einige Wörter durchstreichen wie 'vergleichbares, etc, usw', aber keiner wollte es bis jetzt machen.
    Viel wichtiger ist in meinen Augen der Werkvertrag. Da stehen Sachen manchmal drin, da schlackern einem die Ohren. Und wenn man den Verkäufer darauf anspricht, dann redet er alles schön und dann kommt auch noch solche Sätze: Haben sie einwenig vertrauen.
    Die bemusterung der Ausstattung wird auch erst gemacht NACH dem man unterschrieben hat. Keiner wollte sich drauf einlassen ... davor zu machen.

    Ich frage mich solangsam wo eigentlich diese seriösen GÜ sind?
     
  15. Jan81

    Jan81

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    und wie sieht das aus? Bis jetzt wollte kein GÜ einen 200 seitigen Preiskatalog in den Vertrag aufnehmen ;) und der GÜ/BT von dem TE wird es bestimmt auch nicht machen.
     
  16. Thomas B

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    Mir ist halt nicht klar, wie man die essentiellen, geschuldeten Informationen erschöpfend auf so wenig Platz unterbringen kann.

    Klar, man kann schreiben: "Außen- u. Innenmauerwerk gem. EnEV und statischer Erfordernis."

    Dann frickel ich mir eine BLB auch auf 5 Seiten zusammen.

    Mir würden solche Angaben bei einem derart teuren und komplexen Objekt einfach nicht genügen. Sie sind ein Freibrief zu tun und zu lassen was der AN will.

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    Sicher muß nicht jeder Sicherungsautomat beschrieben werden, daß diese aber in ausreichender Anzahl und Güte vorhanden sein müssen gehört schon hinein. Oder eine Stahlbetondecke. Gibt es als Ortbeton, gibt es als Halbfertigteildecke oder als komplettes Fertigteil (Spannbeton). Diese Bauweisen haben sehr unterschiedliche Konsequenzen für den Hausbau (Schallschutz, Rissegefahr,...). Das ist essentiell. Auch wenn dies der BH idR vorher nicht weiß, weil für ihn ist eine Betondecke erstmal eine Betondecke.

    Es ist auch wichtig zu wissen welcher Putz im Haus eingebaut wird. Gipsputz, Kalkgipsputz, Kalkputz, Zementwandputz, gefilzt, geglättet (Q2, Q3,..?)....und so weiter und so fort.....
     
  17. #16 Zellstoff, 17. Juli 2013
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    @Jan: korrekt, Werkvertrag ist mind. genauso wichtig. Prüfen lassen! Wer sich da auf keine Änderungen einlässt z.B. wenn Zahlungsplan mit Vorleistung, wäre auch raus bei mir. Eigene aber natürlich nicht allg. gültige Erfahrung. Wenn GU merkt, dass das kriegsentscheidend ist, dann akzeptiert er am Ende auch einen Zahlungsplan wie z.b. von Haus und Grund vorgeschlagen. Hätten bei uns am Ende alle 4 verbliebenen gemacht.
    Wenn in der BLB essentielle Sachen unzureichend beschrieben sind (was essentiell und was unzureichend ist kann ein Laie nicht beurteilen, dafür braucht es einen SV) und der BT GU sich das nicht reinschreiben lässt, wäre er auch raus. Aber bei Dingen wie Steckdosen muss das nicht im letzten Detail festgezurrt werden, da reichen die Rahmenbedingungen.
    Aber wie gesagt, letzten Endes muss man immer ein Stück weit vertrauen, egal mit wem man baut. Daher gehört auch ein gesunder Menschenverstand und Menschenkenntnis zu den Entscheidungskriterien dazu. Ist mir ein GU unsympathisch und wenn er eine noch schöne BLB hat, werde ich mit dem nicht bauen. Ich muss mit dem Monate wenn nicht Jahre klar kommen und wenn da die Chemie nicht stimmt, kann das nicht gut gehen. Es kommen Themen während dem Bau auf, an die man im Vorfeld nicht denken kann, das ist so sicher wie das Amen in der Kirche und diese muss ich dann mit dem GU lösen. Wenn hier keine Partnerschaft besteht, ist Ärger vorprogrammiert. Aber nur weil eine BLB erst mal nur 10 Seiten hat, ist ein GU per se noch nicht böse.
     
  18. #17 Achim Kaiser, 17. Juli 2013
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    Mei ... wäre ich BT würde ich wohl nicht anders verfahren.
    Dieses Gezuchtel und Gescheissel um 5 Steckdosen mehr oder weniger oder auch anderen Krimskrams kostet doch mehr Zeit (und Geld) als der Mehrpreis an Umsatz bringt.

    Vor allem in Gegenden mit hoher Nachfrage kanns einem schnell passieren, dass das Objekt plötzlich weg ist und viele Dinge plötzlich gar nicht mehr zur Disposition stehen.

    Ich wage auch mal einfach zu behaupten, dass *Sonderwünsche* in der Regel kaum kostendeckend sind, wenn man mal den gesammten Zeitaufwand zusammenzählt .... *Palaver*, *Angebot*, *Geeier wegen vermeindlich zu teuer*, *Ändern des Auftragsumfangs*, *Administration*, *Kontrolle* und sonstiges Geeier bis der Kundenwunsch mal auch auf der Baustelle angekommen ist ... und dann noch 5 Änderungen weil man es sich zwischenzeitlich anders überlegt hat .... und der Stundenticker läuft unerbittlich.

    Aus der Sicht kann ich den Bauträger sehr gut verstehen ... love it or leave it, my way or highway

    Hier werden Interessenskollisionen nie ganz zu vermeiden sein.
    Das liegt ganz einfach an den unterschiedlichen Blickwinkeln, selbst wenn mans mal ohne die ganzen (möglichen) Auswüchse betrachtet.

    Gruß
    Achim Kaiser
     
  19. #18 Zellstoff, 17. Juli 2013
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    Genau Achim...so schauts aus. Daher bin ich der Meinung, dass es für alle Seiten von Vorteil ist, wenn der BH bereits mit einem klaren Bild für die wichtigen Punkte den GU bei Erst Kontakt konfrontiert und das Angebot erstellen lässt. Welcher Ziegel, welche Dämmung, welche Heizungsart, welche Treppe, wie die Bodenplatte/Keller etc. Das hilft allen. Man kann auch im Vorfeld mit irgendeiner BLB zu einem SV gehen sich schon mal allg. zeigen lassen, worauf grundsätzlich zu achten ist und wo nur die Rahmenbedingungen festzulegen sind. Steckdosen gehören sicher zu zweiterem.
     
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  21. #19 Zellstoff, 17. Juli 2013
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    Ganz einfach. Da gibt es eine Eli Preisliste wo draufsteht, was zusätzliche Dosen etc. Kosten, ebenso die Fliesenliste, was kalibriert kostet, was Edelstahl statt Plastikschienen etc. Vom Treppenbauer kommt was Holz auf der Treppe mehr kostet als Fliesen pro Stufe, vom HB was die unterschiedlichen Lüftungen oder zusätzlichen Aussenwasseranschlüße kosten. Das haben die in der Schublade und ziehen es eh raus wenn Du kommst und ändern willst. Machst du es aber erst wenn es soweit ist, kann der Sub oder der GU halt auch andere Preise nennen und die Liste stecken lassen. Das sind keine 200 Seiten, sondern rd. 5 x 1 DIN A 4 Seite der wichtigsten Gewerke.
    Und da du von 200 Seiten sprichst, vermute ich dass du noch nicht so detailliert da Ch gefragt hast. Und der GU vom TE nimmt doch jetzt auch schon sonderwünsche mit Preis auf, ich denke durchaus, dass er auch die allg. Preislisten verbindlich machen kann, wenn der TE das will.
     
  22. Jessi75

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    Schon komisch... wenn man ein neues Auto bestellt, wird jedes Ausstattungsdetail genau festgelegt. Welches Poster mit welcher Farbe, welche Ausstattung, welcher Motor mit welchem Verbrauch. Und man gibt vielleicht 40.000,- aus und der Kunde will alles bis ins Detail wissen, studiert wochenlang Prospekte und technische Daten und fühlt 100 mal die Stoffmuster.
    Und dann kauft man ein "Stück" Haus für deutlich mehr Geld, wo man sich sein halbes Leben lang hoch verschuldet, wovon man die wichtigen Dinge nicht festlegt. Es gibt hier gefühlte 1000 Fragen zu dem Thema, wo die BH sich nachher über hohe Nachforderungen beschweren oder auch einfach mit der Ausführung nicht zufrieden sind weil "man sich das ja doch irgendwie anders vorgestellt hat" oder "man davon ausgegangen ist, dass es soundso gemacht wird". Wenn das aber nicht festgehalten ist, kann man sich vorstellen was man will. Wenn der BU andere Vorstellungen hat und diese auch funktionieren, ist es halt so.
    Um wieder auf's Auto zu kommen. Niemand bestellt einen Neuwagen und sagt dann, mit der Ausstattung überlegen wir jetzt noch.
     
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