Bauträger und Leistungsverzeichnis

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  1. dirkules

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    Servus!

    Ausgangslage Planung EFH: Bauträger vermittelt Grundstück (gehört älteren Dame). Bauträger will uns das aber nur verkaufen, wenn er den Rohbau machen darf. Das haben wir ihm zugesagt, würden das auch schriftlich machen.

    Der Architekt hat uns geraten den Bauträger ein Leistungsverzeichnis ausfüllen zu lassen, damit dieser auch handelsübliche Preise berechnet. Der Bauträger weigert sich allerdings und will nur Festpreise machen... aber wir wissen ja noch gar nicht wie das Haus aussehen soll...

    Wir können doch jetzt nicht das gesamte Haus mit dem Architekten planen und dann macht der Bauträger Preise wie er will. Oder darf er das sowieso nicht?

    worst case: Wir sitzen wir auf den Architektenkosten und haben zwei Monate für die Katz geplant.

    Was sollen wir tun, wie können wir da weiter vorgehen?
    Können wir vom Bauträger eine Zusicherung von "handelsüblichen Preisen" einfordern?

    VG
     
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  3. #2 Ralf Dühlmeyer, 1. Oktober 2013
    Ralf Dühlmeyer

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    Das Finanzamt kann das als wirtschaftlichen Zusammenhang ansehen und die Grunderwerbssteuer nicht nur auf das Grundstück, sondern auch auf zumindest den Rohbau berechnen!

    Hier liegt ein übles Kostenrisiko!! Bitte vor irgendwelchen Unterschriften genau klären lassen!

    handelsübliche Preise gibt es auf dem Bau nicht, es gibt nur "ortsübliche".
    Und wie wollen Sie das vereinbaren, wenn er nur einen Festpreis macht?

    Wie kann der GÜ überhaupt einen Vertrag verlangen, wenn er gar nicht Eigentümer des Grundstücks ist, sondern dieses nur vermittelt.
    Die Besitzerin kann es Ihnen doch auch so verkaufen!
     
  4. Thomas B

    Thomas B

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    Moin!

    Das ist doch alles etwas verwirrend.....

    So weit verstanden. Er kennt die ältere Frau, die will verkaufen...er möchte darauf gherne "sein" Geschäft machen.

    Hoppla...eben hat das Grundstück noch der älteren Dame gehört....nun dem Rohbauunternehmer??????? Wenn es der ält. Dame gehört, dann kann sie es doch verkloppen, an wen sie will....

    Das ist doch Käse. Erstens kann er jetzt noch gar keinen festpreis machen. Er weiß nicht die Hütte aussehen soll und weiß noch gar nicht welche Materialiene verbaut werden.

    Was nützt es jetzt das Grundstück günstig zu bekommen und hinterher für den Rohbau XXX euro zu viel zu zahlen?????

    Bitte erstmal die "Ausgangslage" etwas genauer erläutern...im Augenblick passen da so eineige Dinge nicht zueinander....
     
  5. R.B.

    R.B.

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    Also mal zur Definition, ein Bauträger verkauft grundsätzlich Grundstück zusammen mit einem Haus, sonst wäre es kein Bauträger. Es wundert mich ein bisschen, denn normalerweise wäre auch Planung und Ausführung auf Seiten des Bauträgers zu erbringen.

    http://www.bauexpertenforum.de/showthread.php?7445-Wer-baut-mit-wem

    So lange ihm das Grundstück gehört, kann er beliebige Forderungen stellen, ihr müsste die ja nicht akzeptieren. d.h. weder er kann Euch zum Kauf des Grundstücks zwingen, noch könnt ihr ihn dazu zwingen ein Haus mit Euren Preisvorstellungen zu bauen.

    Es kommt jetzt also darauf an, was ihr verhandelt und vertraglich fixiert. Entweder ihr werdet Euch einig, oder halt nicht.

    Keine Ahnung wozu das gut sein soll, denn so eine Formulierung scheitert sicherlich schon an der Definition von "handelsüblich". Von einem Anbieter schon Preise zu wollen, obwohl noch nicht einmal das zu bauende Haus feststeht, ist unsinnig. Bis es so weit ist können sich die Preise erheblich verändern. Viele Preise sind auch mengenabhängig, und somit kann man zum aktuellen Zeitpunkt nichts aber auch gar nichts vernünftig kalkulieren.

    Was das mit dem LV soll verstehe ich noch nicht, denn für ein LV müsste ja die Planung schon vorliegen.

    Hier kollidieren die Interessen des Kunden mit den Interessen des Grundstückeigentümers. Der wird an der Vermittlung des Grundstücks nichts verdienen, also muss er seinen Gewinn aus dem Hausbau generieren. Ohne vernünftige Vorgaben kann er nicht abschätzen ob er bei dem Geschäft drauflegt. Dieses Risiko wird niemand eingehen.

    Gruß
    Ralf
     
  6. #5 Gast036816, 1. Oktober 2013
    Gast036816

    Gast036816 Gast

    natürlich könnt ihr handeslsübliche preise fordern, der bauträger wird auch handelsübliche preise anbieten. aber bei handelsüblich gibt es eine spanne von bis.

    wenn ich es entscheiden müsste, wäre das keine konstellation, auf die ich einsteige. die risiken wären mir zu hoch - s. beitrag von Ralf Dühlmeyer.
     
  7. Thomas B

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    Naja Ralf,....wäre der BU der Eigentümer des Grundstücks, könnte er den Preis natürlich so gestalten, wie es der Markt hergibt.

    Aber ich hatte gelesen:

    Grundstück (gehört älteren Dame).

    und

    Bauträger will uns das aber nur verkaufen, wenn er den Rohbau machen darf.

    Hier stimmt was nicht....aber was?????
     
  8. #7 Ralf Dühlmeyer, 1. Oktober 2013
    Ralf Dühlmeyer

    Ralf Dühlmeyer

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    Vielleicht hat er ja nur die ältere Dame (oder deren Angehörige) "im Sack" - sprich, hat Einfluß auf sie. Ggf. auch mit irgendwelchen Versprechen - die ja nicht unbedingt stimmen müssen!
     
  9. Thomas B

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    Kann sein, kann nicht sein,....
     
  10. R.B.

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    Eben. Oder der Verkauf an ihn läuft bereits, ist nur noch nicht abgeschlossen. Es scheint auf jeden Fall so zu sein, dass man als Außenstehender Kaufinteressent keine Chance auf das Grundstück hat.

    Gruß
    Ralf
     
  11. Thomas B

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    ...dann -wenn dem so ist- sollte man sich überlegen ob dieser BT, der offenkuindig ein x-beliebigen Preis diktieren kann, der richtige für einen ist. Zumal die Überraschung erst nach erbrachter Planung käme. Auch andere Grundstücke haben schöne Eigentümer
     
  12. R.B.

    R.B.

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    Jepp. Deswegen hatte ich geschrieben:

    Zuerst wollte ich schreiben "Ich weiß nicht, ob Ihr miteinander glücklich werdet"
     
  13. dirkules

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    Wir wissen leider nicht, wer die ältere Dame ist, sonst hätten wir schon versucht das Grundstück direkt zu bekommen. Laut BT gibt es aber wohl einige Anfragen für das Grundstück (glaube ich ihm, denn es ist eine top Lage und ein guter Preis). Er verkauft es für die Dame. Die beiden haben wohl den Deal "verkaufe meine Grundstück und dann bau mit wem du willst."

    Ursprünglich hat der BT uns Grundstück inkl. Haus angeboten. Wir wollten das Projekt aber mit unserem Architekten realisieren, laut BT anfangs auch gar kein Problem. "Hauptsache ich kann den Rohbau machen". Könnte mir vorstellen das er evtl. jetzt doch sauer ist, dads er nur den Rohbau machen kann.

    Jetzt, wo wir eine "Sicherheit bzw. Vereinbarung" anhand der LV mit ihm eingehen wollen (hat der Architekt uns empfohlen!), sträubt er sich aber. Wieso kann bzw. will der BT jetzt noch keine aktuellen Stunden- und Materialpreise nennen?

    Wenn wir keinen Sicherheit vom BT bekommen gehen wir doch ein viel zu hohes Risiko ein...oder!?

    Wie würdet ihr denn jetzt weiter vorgehen???
     
  14. Thomas B

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    So jedenfalls kann das nur in die Hose gehen!

    Ihr plant (bzw. laßt planen). Euer Architekt sagt Euch: Haus müßte ca. XYZ Euro kosten. Rohbau etwa ABC Euro.

    Dann kommt der BT und bietet den Rohbau für 10...20....30...40....50.000 EUR mehr an. Und nun?

    Kann völlig überteuert sein oder der Kollege lag daneben. Beides ist möglich.

    Ist letztendlich aber egal, weil ihr ja den aufgerufenen Preis nehmen müßt. Ihr könnt gar nicht verhandeln.

    Wäre anders, wenn diverse Anbieter im Rahmen einer Ausschreibung anbieten würden. Dann kann man den Billigsten oder eben den Preiswertesten nehmen.

    Welchen Nutzen hat denn der BT am "Vermakeln" des Grundstücks für die ältere Dame? Er will Gewinn machen und halst sich zusätzlich Arbeit auf, nämlich den Vertrieb des Grundstücks. Dieser Aufwand will natürlich auch entlohnt werden und wird sich sicher in der Gesamtkalkulation des BT niederschlagen. Sollten ztatsächlich weitere Interessenten vorhanden sein, kann es auch sein, daß nicht Ihr ihn runterhandelt, sondern daß er Gebote aufrufen läßt "wer bietet mehr...?".

    Ich empfände diese Konstellation als extrem unbefriedigend.
     
  15. dirkules

    dirkules

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    Ja Thomas, genau davor haben wir Angst.

    Es wäre alles total transparent, wenn er einfach das Leistungsverzeichnis mit seinen Stunden- und Materialkosten ausfüllen würde (wir erwarten ja gar nicht das er uns jetzt schon sagt, das kostet euch insgesamt xyz Euro, geht ja auch nicht da noch nix geplant, wollen doch nur wissen was für Preise er hat und das diese Preise im Rahmen liegen). Dort kann er doch wegen mir eintragen was er will, gerne auch teurer als sonst. Dann können wir aber vorher (!) gucken ob wir das mit ihm machen wollen und uns darauf einlassen. Ich würde ja etwas mehr bezahlen, auch für die Vermittlung, nur abziehen lassen will ich mich nicht.

    Aber das er das nicht machen will, bereitet mir schon ein sehr ungutes Gefühl...

    Wenn er das LV nicht ausfüllt, gäbe es denn sonst eine Möglichkeit eine Vereinbarung mit ihm zu treffen die uns Sicherheit gewährleistet?
     
  16. Thomas B

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    So ein LV hätte -neben dem Preis- weitere Vorteile: Man wüßte was verbaut wird. Es ist ja schon ein Unterschied ob jetzt z.B. ein 36,5 cm dicker Poroton T9, ein T8 oder ein T7 oder dann doch ein 30 cm starker Porenbetonstein oder oder oder zur Ausführung kommt.

    Ist das alles nicht definiert, kann man natürlich auch nicht verlangen, daß Baumaterial A oder B oder C wirklich zur Ausführung kommt.
     
  17. R.B.

    R.B.

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    Ich sagte ja, BT bedeutet er verkauft Euch ein Haus inkl. Grundstück. Was nun daraus wird, oder auch nicht, hat mit BT an sich nicht mehr viel zu tun.

    Sorry, aber auch da scheint ein Missverständnis zu bestehen. Ein LV, also ein Leistungsverzeichnis, ist keine Preisliste oder Wünsch Dir Was Liste, sondern eine Liste in der Leistungen konkret ausgeschrieben sind. Das ist aber bisher nicht möglich, weil es ja auch keine Planung gibt. d.h. Dein Architekt kann zum aktuellen Zeitpunkt gar kein LV erstellen, und der Vertragspartner (Bauunternehmen) kann auch noch keine Preise eintragen.

    Es gibt hier keine Preisliste oder Prospekte wie bei Aldi, in dem steht 1 Tüte Pommes 0,99 €.

    Ich sehe nur 2 sinnvolle Möglichkeiten, entweder das Grundstück abschreiben, oder tiefer in die Planung einsteigen, auch auf das Risiko hin, dass Ihr dann einen entsprechenden Betrag abschreiben müsst.

    Meine Vermutung, er sondiert im Moment die Angebote und sucht sich das bequemste bzw. das mit dem höchsten Profit aus. Das ist auch sein gutes Recht. Angebot und Nachfrage regeln den Preis. Momentan sitzt er am längeren Hebel wenn er was anbieten kann, das viele Leute wollen.

    Jetzt stellt sich halt die Frage, ob Ihr dieses Spiel mitgehen könnt, ansonsten, s.o. Option 1.

    Gruß
    Ralf
     
  18. #17 Ralf Dühlmeyer, 1. Oktober 2013
    Ralf Dühlmeyer

    Ralf Dühlmeyer

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    Nein!

    Und selbst wenn. Wenn er behumpsen will, dann macht er das dann eben anders!
     
  19. dirkules

    dirkules

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    Der BT kann keine Preise eintragen? Verstehe ich nicht...

    Er muss doch sagen können: 1 Stunde Mauern kostet das, 1 Stunde Mauern mit den dickeren Steinen kostet das...usw.
    So muss er doch auch selbst auch kalkulieren wenn er ein Haus komplett anbietet!

    Das Leistungsverzeichnis umfasst Erd-,Entwässerungs-, Mauer-, Beton-, Stahlbeton und Abdichtungsarbeiten nach DIN 18300/18306/18330/18331/18337, falls das noch von Interesse ist.
     
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  21. Gast943916

    Gast943916 Gast

    eine Traumbaustelle, Abrechnung nach Stunden......

    begreifst du es nicht? niemand weiss welche Materialien verbaut werden, es gibt tausend Möglichkeiten, soll er die alle irgendwo eintragen?
     
  22. dirkules

    dirkules

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    Er soll nicht tausend Möglichkeiten eintragen, sondern nur die wenigen die im LV stehen!
     
Thema: Bauträger und Leistungsverzeichnis
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