Beleihung eines anderen Objekts?

Diskutiere Beleihung eines anderen Objekts? im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Zur Finanzierung eines Hauskaufs schwebte mir ursprünglich vor, wie normalerweise üblich das Haus, das gekauft werden soll, zu beleihen. Ich...

  1. #1 musiker, 3. April 2010
    Zuletzt bearbeitet: 3. April 2010
    musiker

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    Zur Finanzierung eines Hauskaufs schwebte mir ursprünglich vor, wie normalerweise üblich das Haus, das gekauft werden soll, zu beleihen.
    Ich habe allerdings auch noch eine Eigentumswohnung, in der ich momentan wohne und die nach Umzug dann zunächst vermietet werden soll. Diese ist zwar weniger wert als das Haus, aber unbelastet, und eine Beleihung in Höhe von 60 % des damaligen Kaufpreises würde reichen. Könnte es unter diesen Umständen Sinn machen, die Wohnung statt des Hauses zu beleihen?

    Ich denke, man könnte sich so ein paar Schritte bei der Eintragung ins Grundbuch sparen, weil man gleich bei Auszahlung des Darlehens auch die Belastung im Grundbuch vornehmen könnte. Außerdem ist es u. U. einfacher, das Finanzamt davon zu überzeugen, dass die Zinsen für die vermietete Wohnung sind und somit von der Steuer abgesetzt werden können.

    Stimmt das so, oder vergesse ich da was? Muss ich bei dieser Beleihungshöhe schon mit einem Zinsaufschlag rechnen?
     
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  3. R.B.

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    Ein Tipp. Rede mit Deinem Steuerberater.

    Hintergrund: Zinsen die auf das Mietobjekt anfallen sind steuerlich abzugsfähig ABER da gibt es einige Details zu beachten. Wenn Du beispielsweise das Objekt beleihst um damit ein privat genutztes Haus zu kaufen, dann wären die Zinsen an sich nicht abzugsfähig.

    Der Bank ist es prinzipiell egal welches Objekt als Sicherheit herhalten muss, vorausgesetzt die Sicherheit steht von der Größenorndung in einem sinnvollen Zusammenhang mit dem Kredit UND sie ist werthaltig.

    Gruß
    Ralf
     
  4. Marion

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    Soweit für die Wohnung noch Darlehen aus der Anschaffung und/oder ggfs. Renovierung laufen, können sobald die Vermietung besteht bei der Ermittlung der Einkünfte die bezahlten Zinsen als Werbungskosten abgezogen werden.

    Nur davon wird sich das Finanzamt nicht überzeugen lassen:
    Es wird erkennen, dass die Zinsen im Zusammenhang mit der Anschaffung des selbstgenutzten Wohneigentums stehen und Dir vielleicht auch noch Ärger wegen Steuerhinterziehung machen.

    Marion :)
     
  5. #4 Ralf Dühlmeyer, 3. April 2010
    Ralf Dühlmeyer

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    Wenn die WEG grössere Sanierungen beschliesst, die zu dem Zeitpunkt gerade nicht aus Guthaben gezahlt werden können, ginge eine Hypothek dafür in den 2. Rang, würde also teurer!
    Ein Veräusserung (warum auch immer) wird fast unmöglich, so lange die Hypothek läuft.
    Vermietung birgt Risiken (Leerstände, Unterhaltung, Zahlungsausfall, Renovierung). Die bitte mit einkalkulieren (Macht die Bank nämlich auch)
     
  6. musiker

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    Vielen Dank erstmal - es klingt so, als würde doch vieles dafür sprechen, "ganz normal" das Haus zu beleihen. Ich werde auch mal mit der Bank darüber sprechen.

    Bzgl. Absetzbarkeit der Zinsen werde ich auf jeden Fall noch mit einem Steuerberater sprechen (ich hab nur noch keinen ...). Allerdings ist es doch logisch, dass man ein Objekt nur dann vermieten kann, wenn man was anderes zum selbst wohnen hat. Insofern fallen doch die Zinsen an, weil ich Mietraum schaffen will (indem ich die jetzt eigengenutzte Wohnung räume).

    Ich weiß ja, dass das deutsche Steuerrecht alles andere als logisch ist, aber so oder so ähnlich müsste es doch jedem ergehen, der eine Wohnung, die er zuvor selbst genutzt hat, vermietet, oder nicht?

    Letzlich bin ich nicht davon abhängig, dass ich die Zinsen von der Steuer absetzen kann, aber da man die zu Mieteinnahmen ja auch versteuern muss, wäre das m. E. nur fair.

    @Ralf Dühlmeyer:
    Warum wird eine Veräußerung der Wohnung fast unmöglich, solange die Hypothek läuft? Mit dem Erlös des Verkaufs würde man doch dann das Darlehen ablösen. Genau so würde ich es doch auch machen, wenn die Wohnung jetzt noch belastet wäre und ich statt zu vermieten verkaufen würde, oder?
     
  7. #6 Ralf Dühlmeyer, 3. April 2010
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    Weil die Bank neben der Restschuldsumme Anrecht auf den entgangenen Zinsgewinn (Vorfälligkeitsentschädigung) hat.
    Ergebniss : Zahle Restschuld + XY.000 € an die Bank.
    Das ist aber ein SO mieses Geschäft, dass es niemand abschliesse wird - ausser in höchster Not.
     
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  9. Seev

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    an dieser Stelle finde ich das Steuerrecht nicht so unlogisch. Wenn die ETW schon abbezahlt ist, dann kannst Du damit später keine Anschaffungskosten mehr generieren, die absetzbar wären.

    Du kaufst Dein Haus ja nicht etwa aus rein sozialen Beweggründen, um anderen eine günstige Mietwohnung anzubieten, oder? :winken
    Wenn doch, dann kannst Du doch Deine Zinsen dafür auch selbst tragen. ... so ungefähr würde ich als FA sagen.
     
  10. musiker

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    Doch, nur deshalb ;)

    Ok, ich frag einen Steuerberater. Es sollte schon legal sein.

    Bzgl. der Ausgangsfrage hat Ralf mit der Vorfälligkeitsentschädigung natürlich recht. Da ich den Verkauf nicht ausschließen kann / will, und nicht darauf angewiesen bin, die Wohnung statt des Hauses zu beleihen, ist das ein KO-Kriterium.
     
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