Beleihung unter 60 % - Bessere Konditionen?

Diskutiere Beleihung unter 60 % - Bessere Konditionen? im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo Zusammen, ich habe mal zwei Fragen zu einer möglichen Finanzierung. Ausgangslage: Altes Haus geerbt auf 600 qm Grundstück...

  1. Abraxas79

    Abraxas79

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    Hallo Zusammen,

    ich habe mal zwei Fragen zu einer möglichen Finanzierung.

    Ausgangslage:

    Altes Haus geerbt auf 600 qm Grundstück (Bodenrichtwet 370 €/qm)
    Um- und Anbau kosten laut Kostenberechnung 400000,00 Euro
    Eigenkapital von 200000,00 Euro ist vorhanden.


    Fragen


    Die Zinssätze für Kredite von Banken beziehen sich ja meist auf eine 60% Finanzierung. Muss mehr finanziert werden, verschlechtern sich die Konditionen.
    Gibt es bei weniger als 60% Beleihung auch noch bessere Konditionen?

    Wird das Grundstück mit QM mal Bodenrichtwert als Eigenkapital angerechnet? Oder haben Banken da eine eigene Logik?

    Angenommen die Kreditsumme liegt deutlich unter dem Wert des nacher fertign Hauses. Besteht die Bank auf feste Arbeitsverträge oder mach Probleme bei Freiberuflichkeit?


    Hat jemand hier Erfahrung und kann das einschätzen?

    Vielen Dank ud Grüße
    Abraxas
     
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  3. R.B.

    R.B.

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    Bei meiner Bank liegt die Schallgrenze bei < 60%, ob es dann 50% oder 40% sind macht keinen Unterschied mehr. Vielleicht kann man noch im üblichen Rahmen verhandeln, aber das lohnt vermutlich nicht.

    Jepp, das Grundstück ist wie EK. Welcher Bodenrichtpreis hier anzusetzen wäre das erfährt man beispielsweise über den Gutachterausschuss der Stadt/Gemeinde. Zumindest bei uns kriegt man diese Infos problemlos.
    Ansonsten wäre zu überlegen ob man nicht eine Wertermittlung erstellen lässt.

    Das hängt von der Bank ab. Es gibt Banken die winken bei Selbständigen/Freiberuflern grundsätzlich ab. Andere wiederum haben damit kein Problem. Man muss halt zuverlässige Zahlen vorweisen können, vorzugsweise über die letzten 3 Jahre. Es wäre auch von Vorteil wenn die Zahlen nicht selbst gebastelt wären, sondern von einem StB kommen (4 Augen Prinzip). Entscheidend ist halt das Gesamtbild.
    Es versteht sich von selbst, dass die Zahlen darlegen sollten wie man den Kapitaldienst erbringen kann.
    Wenn die Zahlen passen dann spielt es nach meiner Erfahrung keine Rolle mehr ob nun 50% oder 60% oder 80% Beleihungsauslauf, das verändert zwar die Konditionen ändert aber nichts an der grundsätzlichen Kreditvergabe.
     
  4. #3 toxicmolotow, 29. Dezember 2014
    toxicmolotow

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    In der Regel nein. Was nicht heißt, dass es nicht Ausnahmen geben kann. Aus Sicht der risikoadjustierter Bepreisung macht es allerdings keinen Sinnn, da angenommen werden darf, dass eine Verwertung zu 60% des BW nahezu sicher erscheint. Daher gibt es darunter auch keine bessere Kondition mehr, weil es keinen Risikoaufschlag mehr gibt. Aus betriebswirtschaftlicher (Marketing) Sicht gibt es vielleicht noch Unterschiede, das wird aber marginal sein.

    Grundsätzlich stimmt die Denkweise, aber je nach Grundstück wird ggfs. noch Gartenland von Bauland unterschieden. Wenn denn GS bei 600qm z.B. 10m breit und 60m lang ist, wird kaum 60m Tiefe berücksichtigt. In der Regel ist nach 20,30,40m Schluss mit der Bebauungsmöglichkeit. Gartenland wird nicht mit werden aus der Bodenrichtwertkarte angesetzt. Hier gilt es in die Erläuterungen zum Bodenrichtwert zu schauen. Manchmal hilfr das schon. Andererseits werden auch gerne Vereinfachungsregeln angewandt.

    Je besser dich eine Bank kennt, desto einfacher und entspannter sind die dort. Lies dir auf jeden Fall die Verträge durch und lasse dir jede mündliche Zusage von Abweichungen schriftlich geben. Wenn es drauf an kommt erinnert sich niemand mehr an diese mündlichen Zusagen. Je höher der EK Anteil ist, desto entspannter ist man bei der Bank normalerweise. Das geht so weit, dass man sich einfach des Geld (in Stücken) auf ein Baukonto überweisen lassen kann und dort selbst immer die Rechnungen bezahlt. So lange Bodenwert + bereits fertiggestelle Gewerke > ausgezahlter Kreditsumme sollte keine Bank Probleme verursachen (schriftlich geben lassen!).
     
  5. #4 Abraxas79, 3. Januar 2015
    Abraxas79

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    Vielen herzlichen Dank für die ausführlichen und fundierten Antworten und entschuldigt bitte meine späte Rückmeldung.

    Schade, dass es nicht noch bessere Konditionen für unter 60% Beleihung gibt. :-( Aber mal gucken was die Banke bei einem ersten Gespräch so sagen.

    Der Hinweis auf das Gartenland / Baufenster ist wirklich gut. Das wird bei meinem Grundstück zutreffen. Bei Boris NRW ist zwar das gesamte Grundstück mit einem Bodenrichtwert von 370 €/qm eingetragen, aber ich könnte nachvollziehen wenn die Bebaubarkeit des Grundstücks bei der Bewertung durch die Bank eine entscheidene Rolle spielt. Aber vielleicht wird es hier von verschiedenen Banken auch unterschiedliche Bewertungen geben.

    Bezüglich der nebenberuflichen Freiberuflichkeit in Kombination mit einem befristeten Arbeitsvertrags wird es wahrscheinlich noch spannend werden.... mal gucken wie das so gesehen wird..
     
  6. #5 toxicmolotow, 3. Januar 2015
    toxicmolotow

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    Wenn du mir per PN die genaue Anschrift zukommen lassen willst, kann ich dir gerne sagen ob du mit der Gartenlandproblematik zu rechnen hast. Viele Gemeinden haben dazu beim Vollzugriff auf Boris schon Daten hinterlegt. Manche sogar im freien Zugang.
     
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