Besseres Ferienhaus umbauen / Architekten-Planspiele

Diskutiere Besseres Ferienhaus umbauen / Architekten-Planspiele im Bauen mit Architekten Forum im Bereich Architektur; Hallo Gemeinde, kürzlich habe ich mir in einem kleinen verschlafenen badenwürttembergischen Dorf in einer ehem. Feriensiedlung ein Objekt...

  1. #1 Progress12, 22.05.2012
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    Hallo Gemeinde,

    kürzlich habe ich mir in einem kleinen verschlafenen badenwürttembergischen Dorf in einer ehem. Feriensiedlung ein Objekt angesehen, daß mir seitdem nicht mehr aus dem Sinn will. Konkret handelt es sich um folgendes:
    Grundstück: 700m², letztes Grundstück in einer Sackgasse, von allen Seiten unverbaubar, sehr sehr viel Grün (inkl. Bäumen, Hecken, etc.), Garage mit Satteldach und eingezogener Betondecke. Ein Traum.
    Nur das Haus (Bj. 1974, 120m² auf 2 Etagen, 5 Zimmer, 100-120T€) selbst wartet mit ein paar Unzulänglichkeiten auf: Erdgeschoss und Erdgeschossanbau (in einen Hang gebaut) sind massiv errichtet. Das ist soweit i.O. OG jedoch in Holzständerkonstruktion (ein Hauch von Fertighaus...), OG-Anbau (2 Zimmer) wieder massiv. Zwischen EG und OG eine miese Holzbalkendecke. Da in den '70ern ja teilweise abenteuerliche Stoffe / Chemikalien u.a. im Holzständerbau und der Beplankung verwendet wurden und die Deckendämmung zudem ihren Namen nicht verdient, war der erste Gedanke (fernab jeglicher Überlegung über die Bezahlbarkeit): Wie wäre es, den holzgeständerten ursprünglichen Teil des OGs abzureißen, ebenso die Holzdecke zu entfernen, dann Betondecke drauf und das OG massiv errichtet auch unter der Berücksichtigung kleiner Grundrissänderungen? Das flache Satteldach könnte hinterher wieder drauf, da erst erneuert und gedämmt. Da das keine Aktion für Feierabendhandwerker ist, würde ich sowas vom Architekten machen lassen. Dazu nun folgenden Fragen:

    Hat jemand bereits ähnliche oder gleiche Vorhaben realisiert? Mit welchem groben Kostenrahmen ist zu rechnen?
    Was kosten Architekten-"Planspiele" für derartige Maßnahmen? Habe ich die Möglichkeit, mir vom Architekten mit wenig Kostenaufwand eine grobe Kalkulaktion vorab machen zu lassen, um überhaupt den Kostenrahmen einschätzen zu können? Mir geht es dabei primär darum, nicht vierstellige Summen in Architektenleistungen zu investieren, um hinterher festzustellen, daß ich mir das Vorhaben nicht leisten kann. Um Zahlen ins Spiel zu bringen: Das Objekt, wie es jetzt ist, soll 120T€ kosten, es ist ggf. noch Spielraum nach unten. Abhängig davon würde unser maximaler Finanzierungsrahmen Umbau- und Sanierungskosten um 120-140T€ zulassen. Kann man mit solch einer Summe ein wie hier beschriebenes Projekt stemmen?

    Fragen über Fragen - und ich bin gespannt auf eure Antworten ;-)
     
  2. #2 Ralf Dühlmeyer, 23.05.2012
    Ralf Dühlmeyer

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    Der erste (und preisgünstigste) Schritt ist der zum Statiker, der Dir sagt, ob das EG samt Fundamenten überhaupt eine Betondecke und eine Massivaufstockung tragen kann.

    Damit Dir ein Architekt dann Kosten benennen kann, muss der wiederum erstmal eine Planung haben, also arbeiten, was Geld kostet.
    Lass Dich einfach mal von mehreren Kollegen beraten, wie die an so etwas heran gehen und was es bis zur ersten Kostenaussage, die belastbar ist, kosten würde!
     
  3. R.B.

    R.B.

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    Und dann sollte auch geklärt sein, ob man hier überhaupt so massiv eingreifen darf. Bei uns gibt es mehrere solcher "Feriendörfer". Da wurde, angefangen von der Zufahrt bis hin zur Einrichtung der Häuser, alles geplant und aufeinander abgestimmt. Das betrifft natürlich auch die Anordnung der Gebäude und deren Ansicht.
    So wurden beispielsweise in einem Feriendorf nur 2 Typen von Häusern gebaut, und ich bin mir sicher, dass bei einem Abriss eines Gebäudes wieder so aufgebaut werden muss, wie es vorher war. Man hat also wenig Möglichkeiten hier gestalterisch zu wirken.

    Zudem würde ich mich fragen, ob der Kaufpreis gerechtfertigt ist, wenn ich die Bude sowieso abreißen möchte.

    Ob das budget ausreicht, da habe ich so meine Bedenken. Ich kenne aber auch Eure Wünsche nicht. Du läufst aber Gefahr, dass Du später ein Haus bekommst, das zwar neu, aber unter´m Strich auch nicht viel besser (komfortabler) ist als das was schon seit 40 Jahren dort stand.

    Gruß
    Ralf
     
  4. #4 Progress12, 24.05.2012
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    Hallo Ralf,

    es war ja nicht von komplett abreißen die Rede, dann würde das Ganze finanziell natürlich nie und nimmer klappen. Es soll nur etwas mehr als die Hälfte des OGs weichen, nämlich die, die in Holz daher kommt. Was die Zulässigkeit baulicher Veränderungen betrifft, mache ich mir weniger Sorgen. Laut Makler ist das gesamte Gebiet mittlerweile als Wohngebiet ausgewiesen und die umliegenden Bauten sind zum großen Teil auch alles andere als Ferienhütten - also komplette Massivneubauten oder Umbauten. Was Wünsche und Komfort betrifft: Ich würde es mit "dezenter Einfachheit" zusammenfassen. Für uns ist vor allem wichtig, baulich / energetisch auf Stand der Zeit sein. Luxus wie elektrische Rolläden oder Annehmlichkeiten wie Fubodenheizung (obwohl wir die in unserer jetzigen Whg. haben) wären verzichtbar, und auch Bad- und Küchenausstattung müssen nicht jeweils 20T€ kosten.
     
  5. R.B.

    R.B.

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    Wenn keine Auflagen zu erwarten sind, dann ist das schon einmal gut.

    Also, wenn ich Dich richtig verstanden habe, dann 120T€ für das Gebäude und Grundstück, zzgl. Nebenkosten, und dann noch einmal 140T€ für die Umbaumaßnahmen. Du willst also zusammengerechnet ca. 280T€ in die Hand nehmen um ein Haus Bj. 1974 mit aktuell 120m2 Wohnfläche auf einen neuen Stand zu bringen.

    Ich kenne zwar Kirchardt, aber keine Ahnung wo das Grundstück liegt. Die Lage muss schon sehr gut sein, denn für 280T€ kannst Du Dir vermutlich auch ein Grundstück kaufen und ein komplett neues Haus bauen.

    Umbaumaßnahmen zu kalkulieren ist ein undankbarer Job, denn man kann mit seiner Kalkulation nur daneben liegen, egal wieviel Zeit man in diese Vorkalkulation investiert. Es gibt immer etwas das man erst auf den zweiten, dritten, oder gar vierten Blick sieht.

    Der erste Schritt sollte jetzt sein die vorhandene Bausubstanz zu untersuchen. Daraus ergibt sich dann, was überhaupt mit vertretbarem Aufwand machbar ist. Dann zeigt sich auch, ob Deine Vorstellungen umsetzbar sind, oder ob Du Abstriche machen musst.

    Gruß
    Ralf
     
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