Bezahlung einer Immobilie VOR Räumung!!!

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  1. manivi157

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    Hallo Zusammen,
    bei mir steht sehr bald der Notartermin zum Kauf einer Gebrauchtimmobilie (EFH) an. Im ersten Entwurf vom Kaufvertrag den ich vom Notar bekommen habe, steht drin, dass die Zahlung erst nach Räumung des Objektes stattfindet, d.h. die alten Besitzer räumen, dann überweise ich den Kaufbetrag, und anschließend bekomme ich die Schlüssel. Soweit so gut.
    Nun hat mir die Maklerin mitgeteilt dass sie es gerne so machen würden, dass ich das Geld nach Zahlungsaufforderung des Notars überweise, mit diesem Geld wollen sich dann die Verkäufer ihre neue Immobilie kaufen (das was aus dem Kaufpreis übrig bleibt nachdem die Grundschulden beglichen wurden) anschließend wollen sie umziehen (ca. 3-4 Wochen, spätestens jedoch bis zum festgelegten Räumungstermin) und anschließend können wir das EFH beziehen. Ich würde für meine finanzielle Doppelbelastung einen entsprechenden Ausgleich erhalten, desweiteren unterwerfen sich sowohl Käufer als auch Verkäufer einer Zwangsvollstreckung.
    Bestehen für mich trotzdem irgendwelche Gefahren? Ich habe demnächst einen Termin mit dem Notar wo wir das besprechen wollen, ich will jedoch nicht ganz blank in dieses Gespräch reingehen. Ist diese Vorgehensweise üblich?
     
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  3. grubash

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    Hi,
    bin ja nur Laie aber aus meiner "Hauskauferfahrung" sind die 3-4 Wochen als Umziehzeitfenster ein wenig knapp bemessen. Ist der Verkauf der neuen Immobilie schon in Sack und Tüten? Sprich alle sind sich einig, der Notartermin für den Neuerwerb steht und alle Formalitäten ect. sind durch. Dann kann das evtl. mit viel Glück gut gehen. Wenn dein Geld sozusagen transferiert wurde hast du ja kaum ein Druckmittel in der Hand. Bis du mit der Räumungsklage und Zwangsräumung durch bist ist wieder Weihnachten.
    Wie hoch ist der Ausgleich für die Doppelbelastung? Kann man davon ggf. zus. Handwerker bezahlen, wenn man aufgrund von Terminverschiebung einige geplante Eigenleistungen nicht erbringen kann? Zwangsvollstreckung hört sich gut an, was ist wenn bei den Verkäufern danach nix zu hohlen ist weil die Restschuld über dem Kaufpreis liegt.

    Vll. sehe ich das bissel schwarz aber wenn der Kaufpreis transferiert wurde hat der Verkäufer fast schon alle Zeit der Welt. Ich würde zur Sicherheit wenigstens soviel einbehalten, dass du deine bisherige Miete für 6-12 Monate schultern kannst.

    Ciao Christian
     
  4. #3 Alfred Witzgall, 2. Dezember 2014
    Alfred Witzgall

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    Der Vertrag ist die eine Seite. Dessen Einhaltung die Andere.
    Nach dem ersten Entwurf würde der Notar die Erfüllung der Vertragsbedingungen (Räumung) abwarten, dann erst zur Zahlung auffordern.
    Der wußte schon, warum er dies in den Vertrag reinschreibt.
    Ich würde nicht vorher zahlen. Die andere Seite kann mit einem gültigen Notarvertrag überall nachweisen, dass sie demnächst Geld bekommt.
    Diese Forderung könnte man ja auch bei Bedarf an einen neuen Kreditgeber abtreten.
     
  5. #4 Ralf Dühlmeyer, 2. Dezember 2014
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    Kann es sein, dass die Maklerin ein Eigeninteresse an einem frühzeitigen Geldfluß hat?
    Weil z.B. ihre Provision erst fällig wird, wenn das Geld fliesst?

    An sonsten ginge auch Notaranderkonto. Dann ist der Verkäufer sicher, dass Du gezahlt hast und Du hast Dein Geld noch erreichbar!
     
  6. kappradl

    kappradl Gast

    Bist du eine Bank?
    Soll der Verkäufer sich eine Bank suchen, die zwischenfinanziert.
    Mir wäre das Risiko zu groß.
     
  7. #6 Alfred Witzgall, 2. Dezember 2014
    Alfred Witzgall

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    Nutzen und Lasten müssen ja zu einem bestimmten Termin übergehen. Was nützt es, wenn gezahlt ist, dann wird festgestellt, dass sich der Zustand des Objekts ( z. B. Maklerin wirf aus Frust durch die verspätet gezahlte Provision noch ein paar Fenster ein :D, oder ein Wasserrohrbruch setzt die Hütte unter Wasser?)sich dramatisch verschlechtert hat?
     
  8. planfix

    planfix Gast

    auf die zahlung einer teilsumme 10%-20% kann man sich einlassen, aber doch nicht die ganze nummer!
     
  9. Popeye

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    Das sehe ich genauso! Die Bank soll das Risiko einschätzen und ggf. tragen, dafür gibt es sie - und der Verkäufer zahlt dafür die Risikoprämie, vulgo Zinsen.

    Ich würde niemals einfach Geld überweisen ohne Sicherheit, ins Haus zu kommen (im geordneten Verfahren, Zwangsversteigerung ist was anderes). Allenfalls eine Teilzahlung wäre denkbar, aber nur auf Notaranderkonto (darüber einigen, wer die Gebühren dafür zahlt!!)
     
  10. #9 Ralf Wortmann, 2. Dezember 2014
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    Dass die Übergabe einer Verkaufs-Immobilie immer erst dann erfolgt, wenn der Kaufpreis vollständig gezahlt ist, ist der Regelfall. Aus Verkäufersicht ist das ein notwendiges Schutzinstrument, denn es wäre fatal, den Kaufgegenstand schon zu übergeben, wenn der Käufer noch gar nicht bezahlt hat.

    Eigentumserwerb und Übergabe sind beim Kauf einer Immobilie zwei verschiedene Dinge. Ihr erwerbt das Eigentum nicht durch die Übergabe (wie beim Kauf beweglicher Sachen), sondern mit eurer Eintragung als Eigentümer im Grundbuch. Auch dann, wenn ihr das Objekt nicht, oder nicht fristgerecht übergeben bekommen solltet, erwerbt ihr trotzdem nach der Kaufpreiszahlung das Eigentum daran und die Verkäufer können dies nicht mehr verhindern. Eigentlich eine alltägliche Situation.

    Die einzige Abweichung von dieser Regel ist die Tatsache, dass die Verkäufer nach der Kaufpreiszahlung noch 3-4 Wochen im Objekt wohnen bleiben wollen und dass sie trotzdem schon über den Kaufpreis verfügen wollen, um selbst für sich ein anderes Objekt zu erwerben.

    Bei dieser Konstellation wäre es wichtig, dass im Kaufvertrag ein fester, nach dem Kalender bestimmbarer Termin zu Auszug festgelegt wird (z.B. 25 Tage nach Kaufpreiszahlung) und dass zugleich auch ein Räumungstitel im notariellen Kaufvertrag vereinbart wird, aus dem ihr bei Nichträumung vollstrecken könnt, z.B. mit folgender Klausel:

    „Hinsichtlich seiner Verpflichtung zur Besitzübergabe und Räumung des Kaufgegenstandes unterwirft sich jeder Verkäufer der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde.“

    Wenn die Verkäufer nicht fristgerecht räumen, braucht ihr dann nicht auf Räumung zu klagen, sondern könnt euch vom Notar eine vollstreckbare Ausfertigung des Vertrags nebst Räumungstitel ausstellen lassen und direkt (evtl. mit anwaltlicher Hilfe) einen Gerichtsvollzieher mit der Zwangsräumung beauftragen. Bezüglich der Kosten habt ihr dann einen Erstattungsanspruch gegenüber den Schuldnern (= Verkäufer). Der GVZ wird einen ordentlichen Kostenvorschuss verlangen (5 - 6.000 €), da er davon ausgeht, im Zweifel mit Schlüsseldienst und Möbelwagen anrücken zu müssen. Unverbrauchte Beträge erhaltet ihr zurück.

    Wenn ihr befürchtet, dass die Verkäufer nicht fristgerecht räumen und ihr sicher gehen wollt, die Kosten für eine etwaige Zwangsräumung zurück zu erhalten, könntet ihr so verfahren:

    10.000 € vom Kaufpreis bleiben auf dem Notaranderkonto bis die Verkäufer das Objekt fristgerecht geräumt und in vertragsgerechtem Zustand übergeben haben und ihr dies dem Notar entsprechend bestätigt habt und ihr den geparkten Betragt frei gebt. Der Rest könnte schon vorab an die Verkäufer ausgezahlt werden, sobald der Notar euch geschrieben hat, dass alle Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt sind. Besprecht Einzelheiten zur Abwicklung mit dem Notar. Alternativ könnte dieser 10.000 €-Betrag auch auf einem so genannten Und-Konto einer Bank geparkt werden, über das beide Parteien nur gemeinsam und übereinstimmend verfügen könnt.

    Es wäre evtl. ratsam, dass ihr den Notarvertrag juristisch überprüfen lasst, sobald euch der Entwurf vorliegt.

    Lasst euch den Versicherungsschein der Gebäudeversicherung vorlegen und den Kontoauszug zum Nachweis der letzten Beitragszahlung.

    Ein Eigeninteresse der Maklerin sehe ich, zumindest für dieses Geschäft, eher nicht. Diese erwirbt ihren Provisionsanspruch aus eurem Geschäft bereits mit der Unterzeichnung des Kaufvertrags und nicht erst mit der Bezahlung des Kaufpreises. Könnte aber sein, dass sie den Verkäufern auch das andere Objekt vermittelt und deshalb ein Interesse daran hat, dass es auch beim Folgegeschäft zu einer Unterzeichnung des Kaufvertrags kommt. Ansonsten wird wohl einfach ein Anliegen der Verkäufer sein, das sie an euch weiterleitet.
     
  11. lastdrop

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    Wir haben es genau so gemacht: Verkauf Wohnung im Mai, Käufer KP Zahlung im Juni, wir zahlten unser Haus im August, Räumung Wohnung im Oktober.

    Wir haben, allerdings, unser neues Haus bereits im Frühjahr des gleichen Jahres gekauft, hatten hierzu Sicherheitshalber die Zusage der Zwischenfinanzierung. anders wird wohl schwierig.
     
  12. #11 Ralf Wortmann, 2. Dezember 2014
    Ralf Wortmann

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    Ihr könnt euch, wenn ihr wollt und die Verkäufer das mit machen, eine pünktliche Räumung neben dem Sicherheitsbetrag von 10.000 € auch noch wie folgt mit einer Vertragsstrafe absichern:

    ----------------------------------------------------------------------------
    Für jeden Kalendertag, an welchem sich die Verkäufer mit der Räumung und Übergabe des Kaufobjektes über den vereinbarten Übergabetermin hinaus in Verzug befinden, zahlen die Verkäufer an die Käufer eine Vertragsstrafe in Höhe von 200,00 €. Diese Vertragsstrafe wird auf .... € ((intern: max. 5 % des Kaufpreises, einen genauen Betrag einsetzen, da Individualvereinbarung)) begrenzt und auf einen etwaigen Verzugsschaden der Käufer angerechnet.
    -------------------------------------------------------------------------------

    So etwas motiviert ungemein, denn für 200 € am Tag überlegen sich die Verkäufer wahrscheinlich, ob sie ihre Möbel nicht besser irgendwo einlagern und bei Freunden, Verwandten oder im Hotel wohnen.
     
  13. #12 Ralf Dühlmeyer, 2. Dezember 2014
    Ralf Dühlmeyer

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    Und prüfen, was der alles einschliesst.

    Den Banken reicht meist eine reine Feuerversicherung. Leitungswasser, Sturm und Elementarverischerung (so includierbar) können fehlen.
     
  14. uban

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    bei mir lief das mal so ungünstig für mich ab:

    Wohnung verkauft (Käufer war im gleichen Haus), in mein neues Haus gezogen, der Wohnungskäufer durfte schon vorher in die Wohnung (da ja das Geld innerhalb 4 Wochen kommen sollte), das Geld kam und kam nicht (Herbst 2008, Bankenkrise), erst nach knapp 3 Monaten Verspätung kam das Geld bei mir an weil die kreditgebende Bank immer wieder wichtige Papiere 'verloren' hatte.

    Der Käufer wohnte so 3 Monate Mietfrei in der Wohnung weil die Pappnase von Notar den Vertrag für mich blöd formuliert hatte und ich nichts einfordern konnte.
    Der Notar meinte noch er hätte doch gute Arbeit geleistet.
     
  15. #14 Alfred Witzgall, 2. Dezember 2014
    Alfred Witzgall

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    Einen Notarvertrag juristisch prüfen lassen............, da schlägt aber meine Lebenserfahrung stark auf die Lachmuskeln.
    Schon gemerkt, welche kreativen Verrenkungen alle möglich sind? Hier einplanen und dort vorstrecken.
    Warum einfach, wenn es auch umständlich geht.
    Also,...kurz und knapp. Geld gibt es erst, wenn die Bude leer ist und basta.
     
  16. #15 Ralf Wortmann, 2. Dezember 2014
    Ralf Wortmann

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    Nun ja, wenn du meinst ...
    Lachen ist schließlich gesund. Freut mich, dass einer meiner Beiträge bei dir für Heiterkeit sorgt.

    Die Zahl der Urteile, in der der BGH und andere Obergerichte Vertragsklauseln in Notarverträgen wegen unangemessener Benachteiligung des Verbrauchers gem. §§ 307 ff BGB für unwirksam erklärt haben, ist legendär. In keinem dieser Urteils-Fälle ist ein Hinweis des Notars an den Käufer ergangen, dass diese oder jene Klausel etwa für ihn nachteilig wäre.
     
  17. OLger MD

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    Ähnlich verhält es sich oft auch mit steuerlichen Hinweisen an Käufer/Verkäufer. Zum Beispiel, dass bei gewissen Steuerbescheiden Widerspruch einzulegen ist mit der Begründung der "Familienzugehörigkeit" oder Hinweise, dass - je nach Erwerb/Verkauf - überhaupt Steuern fällig werden.
    Somit ist auch der Weg zu einem Steuerberater bei aufkommender Verkaufsabsicht / Kaufabsicht ratsam.
    Manchmal kann schon der Zeitpunkt der Abwicklung (Dez -> Jan. / Jan-> Dez.) finanzielle Folgen haben.
    Ist wie beim Heiraten.

    Gruß
    Holger
     
  18. #17 Alfred Witzgall, 2. Dezember 2014
    Alfred Witzgall

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    Der Themenstarter wohnt in Amberg, also gehe ich davon aus, dass der Notar in Bayern sitzt.
    "Spitzenjuristen werden in Bayern Notar, dann Richter, Staatsanwälte und öffentlicher Dienst. Der "Rest" lässt sich nieder " und auf Kosten der Mandanten ausbilden"(Zitat eines Richters während meiner 8 jährigen Tätigkeit als ehrenamtlicher Richter)
    Ich wohne abwechselnd in der Bretagne, in Sachsen oder in Bayern.
    Meine Absicht war, dem Fragesteller eine möglichst einfache Antwort für "seine" Situation zu geben, nicht für die der Gegenpartei.
    Wenn er weitere 5 Juristen zu rate zieht, kann er möglicherweise 8 und mehr verschiedene Ratschläge bekommen und die Gebührenordnung lässt grüssen.
    Also nochmal, weil es so einfach ist. Wie im Vertragsentwurf:Zahlung nach Räumung.
    Der Vorschlag steht, jetzt kann er machen was er will.
     
  19. Markul

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    Ralf hat aber mit seinen Empfehlungen recht. Ist gängige Praxis. Auch bei uns in der Arbeit.
     
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  21. manivi157

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    Besten dank für die vielen Antworten.
     
  22. Andreas21

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    Ich finde die Aussagen von Herrn Witzgall in #17 unverschämt, wenn man bedenkt wie hilfreich die Antwort von Herrn Wortmann hier und im allgemeinen sind.
    Was soll die Aussage über die niedergelassenen RA´s in Bezug auf Herrn Wortmann?
    Ich kenne im Übrigen auch die von Herrn Wortmann beschriebene Vorgehensweise und habe die selbst schon praktiziert. Natürlich unter Mithilfe eines niedergelassenen RA´s.
     
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