bitte um kritische Bewertung der Baubeschreibung

Diskutiere bitte um kritische Bewertung der Baubeschreibung im Schlüsselfertig Bauen ? Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo, zunächst zu mir/uns ich bin wie meine Frau 29 Jahre alt und wir haben einen Sohn 1 Jahr. Wohnlich sind wir in NRW angesiedelt. Mit dem...

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  1. #1 Cmajere, 03.06.2009
    Cmajere

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    Hallo,

    zunächst zu mir/uns ich bin wie meine Frau 29 Jahre alt und wir haben einen Sohn 1 Jahr. Wohnlich sind wir in NRW angesiedelt. Mit dem Hausbau beschäftige ich mich nun schon seit Januar 2009 und so langsam nimmt das ganze Formen an .

    so wie es ausschaut werden wir unser Traumhaus mit einem Bauträger zusammen bauen. Ich möchte euch gerne hier einige Eckpunkte aus der baubeschreibung nennen und bitte euch die kritisch mit Erfahrung zu bewerten. habe meine Fragen mal in Klammern dahinter geschrieben. Würde mich auf Kritik und Beteiligung freuen.
    ich habe die Fragen bereits in andern Bauforen gestellt, dass soll nicht heissen das ich euren Urteilen keine Aufmerksamkeit schenke sondern das ich soviel info´s wie möglich sammeln möchte:)

    ich habe einige der Punkte als einzelfragen in den Unterforen gestellt aber ich glaube es ist besser/einfacher alles auf einmal aufzulisten
    -------------------------------------------------

    Es wird ein Energiesparhaus KfW 60 Generationen-Haus (Einliegerwohnung für Eltern) mit 180 qm und ca 300 qm Grundstück. Wärmeschutznachweis 2002 ( ist 2002 ok? Berechtigt das für die NRW Kredite/ KfW Kredite). 2 Etagen + nicht ausgebauten Dachboden.

    Es wird ohne Keller gebaut Erdarbeiten gehören zum Leistungsumfang dazu.

    Sohlenplatte aus Stahlbeton 15 cm dick gemäß Statik.

    alle Bauantragsunterlagen bauanzeige Statik Wärmeschutznachweis nach 2002 ist im Preis enthalten.

    Gebaut wird mit KSV oder Poroton 17,5 Cm stärke ( Nichttragende Wände 11,5 cm) wobei der Bauträger eher zu KSV tendiert ( ist das günstiger?) + Wärmedämmputz

    Dachstuhl aus Nadelholz imprägniert zimmermannsmäßig hergestellt. Nach DIN68800 T3 hergestellt. Zwischen Holz und mauerwerk wird und Betonteilen wird eine Bitumenpappe eingelegt Kleinteile alle Feuerverzinkt.

    Dacheindeckung Betondachstein Frankfurter Pfanne. 30 °

    Erdgeschoß Stahlbetondecke ( Fertigteile) Decke ist Anstrichfertig herzustellen. ( heisst die Nut ist verspachtelt?)

    Obergeschoß Decke ist aus Kehlbalken hergestellt mit unterer Rigips Verkleidung tapezierfähig ( heisst auch fertiggespachtelt?)

    (Muss zwischen den Kehlbalken über dem Rigips auch Dämmung liegen? Dachboden muss ich selber Ausbauen dachte an OSBplatten auf den Kehlbalken?!)


    Heizungsanlage ist eine Sole/Wasser Wärmepumpe 150 Liter Warmwasserspeicher ( reicht das aus für 1 Familie ( 3 Personen) und 1 Ehrepaar. Also 5 Nutzer.

    Estricharbeiten 9 cm Dämmung /Folie mit Randdämmstreifen / 6 cm Heizestrich mit Stahleinlage. ( heisst direkt drauf kann man Fliesen legen?)

    Alle gemauerten Wände erhalten einen 1 lagigen Gipsputz als Maschinenputz + erf. Eckschutzschienen zur Aufnahme eines Anstriches ( Heisst die sind tapezierfertig? Oder mus sich noch was machen?)

    Außenputz als Wärmedämmputz in einer Stärke von 12 cm und einem mineralischem Oberputz in weiß + Profile nach Wärmeschutzberechnung

    Fliesenarbeiten in Diele, garderobe, Kochen, Essen, WC, Bad im Dünnbett verlegt ( Was ist Dünnbett?)

    (Ich kann mir für die Diele Küche Bad Gäste WC Treppenhaus FLiesen aussuchen bei egal welchem baumarkt Preis max. 28 €/pro qm ist das ok ?)

    Gebäudeentwässerung Abflussleitung NW 100/150

    Terrasse und Zuweg sind im Preis enthalten Terasse 9 qm auf einem maschinelle verdichtete Untergrund. + Stellplätze


    Das wichtigste Maler und Spachtelarbeiten gehören nicht zu Umfang dazu!
    Spachtelarbeiten würden sein die Stahlbetondecke an der Nut zu verspachteln. Der bauträger meinte selber machen ist sehr schwierig. Bin zwar ein Bürohengst :) hab aber schon öfter Risse verspachtelt und Rigips verarbeitet und verspachtelt, könnte ich dann sowas auch selber ?
    Was könnte noch in den Bereich der Spachtelarbeiten fallen?


    Im Voraus schon mal vielen Dank für eure Hilfe.
     
  2. #2 Baufuchs, 03.06.2009
    Baufuchs

    Baufuchs Gast

    Es wird

    sich hier wohl niemand finden, der eine bruchstückhaft wiedergegebene Baubeschreibung "zerpflückt".

    1.Eindruck typische, ungenaue Beschreibung, Ärger vorprogrammiert
    2.Wärmeschutznachweis 2002 ist Unfug, es gilt die EnEV 2007 und ab Bauantragstellung 01.10.09 die EnEV 2009
    3. Wegen des Vorhabens "Generationenhaus" in Verbindung mit Fördermitteln NRW auf jeden Fall mit dem Amt für Wohnungswesen der für Sie zuständigen Kreisverwaltung sprechen. In NRW legen die einzelnen Wohnbauförderungsämter sog. "angemessene Gesamtkosten" für den Bereich des Bauortes fest. Rücksicht auf Mehrkosten wg. 2. Wohnung wird da in vielen Kreisen nicht genommen, also erst mal klären, was max. geht. Unter Gesamtkosten versteht die WfA-NRW (Wohnbauförderungsanstalt NRW) alle Kosten. Also Grundstück/Baukosten (schlüsselfertig)/Außenanlagen/Hausanschlusskosten/Nebenkosten wie Steuern/Geldbeschaffungskosten/Bauzeitzinsen/Versicherungen/Notar/Gericht etc.

    Nachgehakt:
    Beschreibung (insbesondere Wärmeschutz 2002) liest sich wie die eines Anbieters aus Bochum. Trifft das zu?
     
  3. #3 Cmajere, 03.06.2009
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    Hallo,

    ja ich habe die Beschreibung nicht 1 zu 1 wiedergegeben sonst würde ich 9 Seiten abpinnen müssen wozu mir in der Arbeit die Zeit fehlt ^^.
    EnEv 2002 werde ich mal ansprechen wobei KfW 60 geht doch nur im Zusammenhang mit EnEv 2002 oder ? EnEV 2007 ist doch das schlechtere Effizeinzhaus KfW70 ?.

    Im Grunde ging es mir nur um die Eckpunkte zb sind 28 Euro / qm für FLiesen ok ist das machbar.

    Oder worauf ich bei den Kehlbalkenarbeiten achten soll.


    Wieviel Umfang soll denn so eine baubeschreibung haben?

    MfG



    PS:

    Nein nicht Bochum aber schon ganz in der Nähe ^^
     
  4. #4 rainerS.punkt, 03.06.2009
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    Moin,

    Spachteln bekommt man selbst hin, wenn man keine zwei linken Hände hat. Neben der Decke dürften die winkligen Übergänge zwischen den Gibskartonplatten dazu gehören (Sowas hier).

    Ein paar Hinweise zum Spachteln habe ich hier zusammengetragen. Beim nächten Haus drücke ich dem Trockenbauer aber einen Hunni in die Hand, machte keinen Spaß. ;). Aber wenn du damit schon Erfahrung und Übung drin hast, ist das vielleicht auch fix selbst erledigt.


    Grüße und viel Erfolg!
    Rainer
     
  5. #5 Ralf Dühlmeyer, 03.06.2009
    Ralf Dühlmeyer

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    Ich mag mich ja schon wieder unbeliebt machen, aber warum glauben eigentlich gerade die, die selber ihre Existensberechtigung aus der Analyse ziehen, ohne entsprechende Fachleute bauen zu können.

    Suchen Sie sich eine(n) EIGENE(N) Fachmann/Fachfrau, der/die sie fachlich beraten kann.
    Das, was Sie wollen, liegt weit jenseits aller Möglichkeiten eines Forums.
     
  6. #6 planfix, 03.06.2009
    planfix

    planfix Gast

    baufuchs hat recht, es hat wohl keiner lust, dir das alles aufzudröseln.
    ob und welcher stein, ist fast unwichtig.
    die heizung ist unterdimensioniert, zumindest was das wasser angeht. frag mal ob dort ein heizstab drinne ist, wenn ja vergiss sie!
    malerarbeiten und spachteln für 180m² wohnfläche bringt vielleicht einen preisvorteil von 3000- 4000€ dafür hat der BT einen freifahrtsschein für alle möglichen putzunebenheiten und risse, die malermäßig nachgebessert werden könnten. wer schleift den rigips?
    ...?
    diese beschreibung zählt in die kategorie, ich versprech dir lauter sachen, wunderschön verpackt, die ich nicht billiger bekommen kann.:28:
    ach so: EnEV 2002... wir schreiben 2009! und bis zur nächten änderung gilt die 2007-er:irre
    :biggthumpup:den schon gelesen?
     
  7. #7 Baufuchs, 03.06.2009
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    Baufuchs Gast

    Bezugswert

    ist die EnEV 2007 die 2002 ist Vergangenheit.

    Eine Baubeschreibung soll so abgefasst sein, dass alle geschuldeten Leistungen möglichst genau beschrieben sind. Also z.B. nicht "moderne sparsame Heizungsanlage", sondern exaktes Fabrikat/Typenbezeichnungen/Leistung etc.

    Empfehlung:
    Lassen Sie Baubeschreibung/Pläne/Vertragsentwurf von einem unabhängigen Fachmann z.B. Architekt/Anwalt prüfen. Angesichts der hohen Gesamtkosten eines Projekts kostet das nicht viel, hilft aber Ärger und nachträgliche Kosten zu vermeiden.

    Beispiel für die Notwendigkeit Fachleute einzusetzen:
    Hat Ihnen der Anbieter gesagt, dass jede der beiden Wohnungen einen Abstellraum von min. 6m² aufweisen muss, damit es Förderung gibt? (Besonders beim Bau ohne Keller wie hier wichtig.)
     
  8. #8 Cmajere, 03.06.2009
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    Vielen Dank allen für die Ratschläge, das mit den Abstellräumen wusste ich nicht das hat uns aber auch keiner der 6 Bauträger gesagt egal welche Preiskategorie wir uns da umgeschaut haben. Auch die Dame und der Herr am Telefon von der Förderbank hat hinsichtlich der Abstellmöglichkeiten keinen Ton gesagt, dass dann die Förderung hinfällig wird bzw. das es so ein KO Kriterium gibt.

    Zu dem von mir zitieren Beitrag. Was soll so ein Kommentar ? Wollten sie einfach mal Dampf ablassen ? Schlechte Nachtruhe gehabt oder wie ?

    Natürlich gibt es gewisse Arbeiten die man selber machen kann und auch wenn man natürlich nicht meinen gesamten Beitrag zerpflücken möchte so haben es doch einige geschafft zumindest Teile daraus zu entnehmen und mir dementsprechend Hinweise zu geben. Dafür danke ich recht herzlich.


    Zur Ungenauigkeit der Baubeschreibung, um mal auf den analytischen Teil zu kommen, sieht es für mich so aus der der Bauträger sicher 10-20 solcher ALLGEMIENEN Baubeschreibungen rausschickt bisher hat der Bauträger nur mein Interesse warum sollte er sich also die Mühe machen und schon ins Detail gehen obwohl er noch gar nicht weiss ob ich die Finanzierung hinbekomme?

    Für mich steht am Donnerstag der Weg zu Bank an, da werde ich dann wohl nach paar Tagen Bearbeitungszeit eine Finanzierungszusage oder Absage bekommen, mit der ich dann zum Bauträger watschel.
    UND dann werden wir sicher ins Detail gehen und ich kann ihm dann die von Ihnen allen genannten Punkte nennen und in den dann vorab Bauvertrag / Beschreibung einarbeiten.
    Aber das sollte nen Architekt sicher besser wissen.

    MfG
     
  9. Julius

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    Na, dann arbeitet mal schön ein!
    Denn die Annahme, daß der BT eine brauchbare dataillierte Beschreibung hat und die dann freiwillig rausrücken wird, ist - gelinde gesagt - weltfremd...
     
  10. #10 Cmajere, 03.06.2009
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    Versteh ich nicht.
    Es wird bei mir bemängelt das die Baubeschreibung nicht eindeutig ist. Aber eine eindeutige Baubeschreibung ist unüblich / nicht möglich?
     
  11. #11 Baufuchs, 03.06.2009
    Baufuchs

    Baufuchs Gast

    Das

    Auch eine Allgemeine Baubeschreibung sollte grundlegenden Ansprüchen an Genauigkeit genügen und das "Leistungssoll" so beschreiben, dass der Bauwillige eine Bewertung vornehmen kann.

    Ins Detail gehen die Verfasser solcher Baubeschreibungen höchst ungern, das hat mit "muss sich noch nicht die Mühe machen" nichts zu tun. Vom Bauherren abhängig sind nur solche Details, die auf Sonderwünschen beruhen.
    Alle Grundleistungen sind umfassend zu beschreiben.

    Ein Beispiel:
    Da wird von 17,5cm Außenwand KSV oder Poroton mit 12 cm Wärmedämmverbundsystem geschrieben. Nix davon, welche Spezifizierung der Kalksandstein oder Porotonstein hat. Z.B. Porton T17 oder T9 oder T8??
    Wärmedämmverbundsystem Fabrikat? WLG-Gruppe?

    Natürlich ist eine solche Baubeschreibung möglich. Gehen Sie aber mal davon aus, dass Sie von Ihrem Anbieter nur dann eine umfassende Baubeschreibung bekommen, wenn Sie die geforderten Angaben klar vorgeben. Zuckt der Anbieter bei einer solchen Forderung zurück, Hände weg.
     
  12. #12 Thomas B, 03.06.2009
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    Das ist unlogisch!

    Wieso sollte der BT eine "abgespeckte" version haben und dann -wenn die Finanzierung steht- eine neue, überarbeitete und hochgradig detaillierte aus dem Ärmel ziehen???

    Die Frage ist vielmehr, ob Ihre Finanzierung reicht, wenn erstmal die ganzen Nachträge tröpfchenweise auf Sie herniederregnen!

    Insofern ist der Ratschlag von Ralf absolut richtig (wenngleich er immer zu einer etwas ruppigen Tonart neigt ;-)), daß es hier ganz wichtig und richtig ist ein paar Scheine in die Hand zu nehmen und die Baubeschreibung auf Herz und Nieren durch einen eigenen Fachmann abklopfen zu lassen. Der kann dann am ehesten ermessen was ungenügend beschrieben ist oder gänzlich fehlt 8und dann später durch Mehrkosten zu tragen sein wird).

    Beispiele:

    gemeint ist wahrscheinlich ein Wärmedämmverbundsystem (Vollwärmeschutz) mit 12 cm. Reicht das? Keine ahnung! Welche Wärmeleitgruppe soll es denn sein? WLG 040? WLG 035?

    Vaillant? Buderus? Wärmepumpa polska vom Laten gerutscht????

    Baumarkt? Aha....bei uns werden die beim Fliesenhändler bemustert...aber gut. 28 EUR inkl. MwSt. oder + MwSt.? Es gibt so billige Fliesen. Hatte BH, die haben Fliesen für 15 EUR in den Keller geschmissen (Heizung, Lager), in den höherwerztigen Räum,en gab es dagegen kaum solche unter 30 EUR (+ MwSt.).

    Da ist viel Raum für Phantasie. Und wenn es um Gewinnmaximierung geht, hat schon so mancher GU viel Phantasie walten lassen....

    Gruß

    Thomas
     
  13. Julius

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    Ich sags mal ganz hart:
    Bei Leuten, die es nötig haben, ihre Tätigkeit durch (d)englische Worthülsen zu verbrämen ("Facility Manager"...), werde ich immer hellhörig.
    Reelle Berufe kann man auch verständlich und auf Deutsch benennen!


    zum Vorhaben:

    Lieber cmajere,
    mit Deiner blauäugigen Vorgenensweise scheinst Du ein ideales Opfer für abzockende BT zu sein (natürlich gibt es auch andere, aber die kann man mit der Lupe suchen...).
    Komm dann aber nicht hinterher (bzw. dann, wenn die ersten Nachträge eintrudeln) hier an und jammere!
     
  14. #14 DerSuchende, 03.06.2009
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    soviele bt auf einem grundstück?

    wo gibt`s das?

    MfG
     
  15. #15 Ralf Dühlmeyer, 03.06.2009
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    Nö. Wenn ich schlecht geschlafen hätte, sähe das anders aus ;).

    War auch klar, dass Ihnen die Antwort nicht gefällt. Aber das hat nichts mit dem Ton, sondern mit dem Inhalt zu tun.

    Es ging auch nicht um handwerkliche Eigenleistung.
    Genau das ist das Problem. Sie haben jetzt einige (wahrscheinlich sehr wenige) Knackpunkte genannt bekommen und denken jetzt, Sie könnten mit dem GÜ/BT in den Ring steigen.
    Lötzinn.
    Sie brauchen Sachverstand, der auf Ihrer Seite steht. Sie können sich da so schnell nicht einarbeiten.

    Oder kann ich jetzt auf Exeprtenanalysen von HGB durchführen?? :D

    Nicht ruppig, Thomas. Kurz und knapp auf den Punkt.
     
  16. #16 Cmajere, 03.06.2009
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    hallo,


    @Thomas B

    warum ist eine abgespeckte Version unlogisch? Der Bauträger bietet an KFW 60 mit Sole/Wasser Pumpe als Beispiel.
    Nun ist es nicht so das der eine Interessent zb eine Luft/Wasser Pumpe bevorzugt aufgrund der günstigeren Beschaffung. Ein ander wiederum möchte aber eher Wasser/Wasser haben darum meinte ich das es zu dem jetzigen Zeitpunkt zu früh ist ins Detail zu gehen.

    Zu den Fliesen, danke für die Info sowas weiss ich zb nicht. Der Brauträger hat gesagt wir könne die Fliesen wählen kaufen wo wir wollen die werden dann von ihm eingebaut und die Rechung wird dementsprechend um den FLiesenpreis gemindert. Maxpreis ist 28 Eur qm die im Endpreis enthalten sind.

    @julius

    Was hat mein Beruf mit meinem Vorhaben zu tun? Btw wir leben in Europa gewöhn dich dran, das Enlisch / Denglisch nun mal immer mehr ein teil davon ist. Schau mal in den Stellenmarkt in deine Zeitung dann weisst du was ich meine.

    Warum gehe ich blauäugig an die Sache ran wenn ich mich vorab in etwa 4 Foren einschreibe informiere und Infos zusammentrage? Mittlerweile nen Ordner vol habe von Heizsystemen vergleich und Folgekosten / baumaterialen infos über Lehm / Poroton T9-T12 / Porenbeton / KSV KSL
    wo ist da die Blauäugigkeit?

    @DerSuchende

    Wir haben nicht nur bei Bauträgern nachgefragt was den Bau und das Gesamtprojekt angeht alle unsere Kontaktfirmen ca 6 mit denen wir mehr als 2Treffen hatten erwähnten nix von so eine KO Kriterium. Was mich wundert selbst die Zuständige Person der bank am telefon sagt nix davon.

    @ Herr Dühlmeyer

    Die hier genannten Punkte sind nur wenige wie ich weiter oben schon geschrieben habe bin ich in mehrern Foren unterwegs und mache mir meine Notizen.
    Klar ist ein Sachverständiger der sich in der Materie auskennt gut aber ich glaube jetzt ist es noch zufrüh diesen zu Beauftragen.

    ne Expertenanalyse auf HGB is schlecht :) das HGB als Hilfsmittel für ne Analyse ist gut.


    danke für die Kritiken und Anmerkungen.
     
  17. #17 Baufuchs, 03.06.2009
    Baufuchs

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  18. #18 Cmajere, 03.06.2009
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    danke

    @baufuchs

    ich habe mich grade nochmal mit der Förderbank unterhalten wegen der Abstellräume.
    Dem ist nicht so keine der Wohneinheiten benötigt einen Abstellraum auch dann nicht wenn kein Keller vorhanden ist. Es ist demnach kein KO Kriterium. Es ist mir überlassen wo ich nun die ganzen Geräte hinstelle ( sol nicht heissen wir heben keinen HWR:)) . Wichtig ist das alle Wohnräume ( Kinderzimmer zb) über 10 qm haben.
     
  19. #19 Ralf Dühlmeyer, 03.06.2009
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    Wann wäre denn der Zeitpunkt für Detailarbeit??
    Sie wollen mit der Bank sprechen. Da ists schon wichtig, ob ne Luft/Wasser WP für 4T € oder ne Sole/Wasser WP mit Tiefenbohrung für 20T € reinkommt - oder :smoke

    28 € netto oder brutto? Mit Verschnitt oder ohne. Wenn ohne, wer legt den Verschnitt fest?
    4 Foren und ein Ordner können keine BERATUNG ersetzen. Es IST blauägig, wenn Sie glauben, so irgendetwas bewegen zu können.

    Wann denn?? Wenn unterschrieben ist? :yikes
    2 Tage vor der Unterschrift? Was, wenn dann der GÜ sagt - Ihr spinnt wohl - und sich nicht auf Änderungen einläßt? Das ganze mit den verbliebenen 5 nochmal???
     
  20. Julius

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    Was machst Du denn konkret? Würde mich wirklich interessieren. Ist mit "HGB" das deutsche Handelsgesetzbuch gemeint? Ich glaube nicht, daß man die Tätigkeit nicht auf Deutsch bezeichnen oder zuminderst umschreiben kann. Nur klingt der "Facility Manager" eben in manchen Ohren besser (gehobener) als der "Hausmeister" welcher damit gemeint ist...

    Also vielleicht doch ein Schwätzer! :winken
    Zumindest kennt er vor lauter Beratungs- und Analyse-Denglisch schon nicht mehr die Bedeutung der deutschen Wörter, welche er benutzt:

    Das Warum (also Deine Beweggründe) kenne ich nicht.
    Tippe aber auf krampfhaftes Sparenwollen in Verbindung mit eigener Überschätzung.

    Aber inwiefern, das kann ich Dir sagen:
    Du nimmst an, Dich (in wievielen Foren parallel auch immer) selbst rechtzeitig ausreichend schlau machen zu können.
    Und das ist ein großer Irrtum!

    Noch leichter reinzulegen als Unwissende, denen bewußt ist, daß sie nichts wissen, sind nämlich Unwissende, die sich für (Halb)Wissende halten... :biggthumpup:
     
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