Bodenplatte falsch positioniert

Diskutiere Bodenplatte falsch positioniert im Baugesuch, Baugenehmigung Forum im Bereich Rund um den Bau; Moin zusammen, ich war schon öfters hier zum Lesen, nun hab ich ein paar Fragen an die Experten unter euch. Grundfakten: Wir lassen ein...

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    Moin zusammen,

    ich war schon öfters hier zum Lesen, nun hab ich ein paar Fragen an die Experten unter euch.

    Grundfakten:
    Wir lassen ein Einfamilienhaus durch einen Bauträger bauen. Der Bauantrag liegt vor. Der BT hat die Bodenarbeiten abgeschlossen, das Fundament gegossen und letzte Woche die Bodenplatte schalen und gießen lassen. Das ganze wurde vom BT an eine ortsansässige Baufirma beauftragt, welche die Arbeiten schließlich durchführte. Soweit so gut.


    Problem:
    Nachdem die Bodenplatte gegossen war, stellte der BT nach selbständigem Nachmessen fest, dass die Bodenplatte um ca. 0,4m zuweit rechts gegossen wurde. Die Grenze zum Nachbargrundstück sollte sein 3,5m und ist nun 3,1m. Der Bauunternehmer hat den Fehler eingesehen und die Haftung übernommen. Man hat sich geeinigt, den Fehler unter Zahlung einer Entschädigung zu akzeptieren, da der Mindestabstand von 3m eingehalten wird und somit nicht gegen Baurecht verstoßen wird. Bisher wurde von mir nichts unterschrieben, lediglich die mündliche Bereitschaft zur Einigung in Richtung des Bauunternehmers und des Bauträgers signalisiert.

    Zusatzinfo:
    Zwischen dem Gebäude und der Grundstücksgrenze ist ein Carport (ca. 9m x 3m) geplant und ein entsprechender Bauantrag wurde beantragt und genehmigt.

    Meine Fragen:
    1. Muss der Bauträger dies beim Bauamt anzeigen bzw. einen neuen Bauantrag für das Haus stellen? (Vermutlich ja)
    2. Was passiert mit dem Carport. Muss auch hier ein neuer Bauantrag gestellt werden? (Vermutlich ja)
    3. Ist eine Entschädigung in Höhe von ca. 3500€ seitens des Bauunternehmers ok? Oder lacht sich dieser ins Fäustchen? (Grundfläche beträgt ca. 75m², einfaches Streifenfundament, keine Thermobodenplatte)


    Grüße,
     
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  3. Thomas B

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    Das mit dem Mindetsabstand ist (zumindest in Bayern) tatsächlich etwas anders!

    Viele denken: "3 m Abstand..und damit paßt es automatisch!"

    Dem ist nicht so.

    3m ist (in BY) der absolute Mindestabstand. Die Berechnung der Abstandsflächen kann aber auch durchaus mehr ergeben! Mehr Mindestabstand, meine ich!

    Beispiel: Du hast eine Gebäudehöhe von 5,50 m. Du darfst einen Abstand von H/2 machen. Wären dann 2,75 m. Geht nicht, da Mindestabstand 3 m ist. Also 3m einhalten. Ist Dein Gebäude aber zB 7 m hoch, so ist H/2 = 3,50 m. Also ist das dann einzuhalten.

    Nochmals: Kann reichen (die 3 m) oder eben auch nicht!

    Grundsätzlich: Neuer Bauantrag oder evtl. genügt eine Tektur (das wäre vom Architekten zu prüfen bzw. mit den Behörden abzustimmen).

    Und: Wäre die neue Gebäudesoituierung für Euch in Ordnung?
     
  4. Thomas B

    Thomas B

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    ...stell' doch mal den Grundriss hier ein. Und am besten auch den Schnitt.

    Dann läßt sich vieleicht beurteilen, ob

    1. das Ganze so überhaupt genehmigungsfähig wäre

    und

    2. wenn JA, ob diese 40 cm den Wert des Objektes mindern und ob diese neue Situierung zu (erheblichen) Einschränkungen inder Nutzbarkeit führen.

    Einfach 40 cm falsch plaziert ist zwar ein Mangel (=Abweichung vom Sol), könnte aber u.U. sogar am Ende eine tatsächliche Verbesserungdarstellen...möglich wäre es zumindestens.

    Daher: Zur Beurteilung würden Pläne o. Planausschnitte sehr hilfreich sein.
     
  5. Zellstoff

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    hat mal was vernünftiges gelernt
    zumindest für Ballungsgebiete ist das mMn in BY noch etwas differenzierter.
    Bei Dachneigung bis 70° gilt für Abstand Giebelseite (wenn diese Seiten auf H/2 reduziert sind):
    H/2 bis OK OG und für Giebelseite bis Firsthöhe bzw. bis Beginn Krüppelwalm H/3
    Sprich; Wenn Höhe bis OK OG 6m und Giebelhöhe bis First oder Beginn Krüppelwalm 3m, dann ist Abstand: 6/2 + 3/3 = 4m.
    Daher sieht man zumindest hier sooft Krüppelwalm, weil dadurch der Min. Abstand nochmal deutlich verringert werden kann...

    Musste meinen A damals auch überzeugen, dass nicht komplette Giebelseitenhöhe/2 genommen werden muss ;)
    Er hätte den Krüppelwalm wg. H/2 über alles soweit runtergezogen, dass wir innen im DG etliches an Platz verloren hätten...
     
  6. Zellstoff

    Zellstoff

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    hat mal was vernünftiges gelernt
    Ist das überall so? Zumindest die LBK BY wollte keinen neuen Bauantrag oder Tektur bei Verschiebung, solange der Baukörper innerhalb der Abstandflächen bleibt.
     
  7. Thomas B

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    Es ist doch müßig darüber zu diskutieren, ob Tektur reicht (oder eben nicht), da i.A. nicht einmal klar ist ob es überhaupt reichen könnte...
     
  8. Zellstoff

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    hat mal was vernünftiges gelernt
    ich hab damit ja nicht angefangen. Und auf eine getätigte Aussage, darf man doch antworten....
    Für die Verschiebung wäre wie gesagt hier in München nicht mal eine Tektur nötig gewesen, solang man in den Abstandsflächen bleibt.
    Und ich denke schon, dass diese Info für den TE interessant ist auch wenn er in den Abstandsflächen bleibt, da er genau das in Frage 1 wissen will. Ob das in Braunschweig wie in München ist, wäre zu klären. Einfach bei der Lokalbaukommision anrufen. Selbst wenn ich vom BT kaufe, würde mich das schon interessieren, ob der BT durch die neue Lage einen neuen Bauantrag einreichen muss oder nicht. Besser vorher informieren, als evtl. später Ärger bei z.B. der Einmessung zu bekommen.
     
  9. #8 Ralf Dühlmeyer, 28. Oktober 2013
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    Dann haben die keine Ahnung - basta!
     
  10. Thomas B

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    Ist das in München wirklich so??????

    Das dürfte dann aber entweder einmalig sein (für manche ist München ja auch einmalig :) ) oder man hat hier in der entsprechenden Baubehörde keine rechte Lust gehabt....oder keine Ahnung....oder beides....
     
  11. Zellstoff

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    hat mal was vernünftiges gelernt
    Vorsicht Ralf & Thomas mit so absoluten Aussagen: mein Wissenstand und bitte korrigiere mich ein Profi aus Bayern wenns anders ist:
    Nach der Novelle der BayBo 2008, werden die Abstandsflächen im Rahmen der Prüfung eines Bauantrags im vereinfachten Verfahren (wie bei EFH üblich) durch die Behörde grundsätzlich nicht mehr betrachtet (nur mehr bei Sonderbauten).
    Die Verantwortung für die Einhaltung liegt beim BH, Planer, Unternehmer etc...
    Da also die Abstandsflächen nicht geprüft werden, wird auch keine Tektur oder gar neue Baugenehmigung fällig, wenn sich der Baukörper verschiebt. Der BH, Planer etc. sind sowieso für die Einhaltung verantwortlich...
     
  12. #11 Ralf Dühlmeyer, 28. Oktober 2013
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    Was die prüfen und betrachten, ist *piep*egal.
    Auch eine Bauanzeige, bei der "nur" die Anzahl der Unterlagen geprüft (=gezählt) wird, muss stimmen bzw. der Bau muss den Unterlagen entsprechen, da diese ja auch Beurteilungsgrundlage bei anderen Verfahren (z.B. Baulast des Nachbarn) sein können.

    Da könnt man ja auch gleich sagen - wozu überhaupt Unterlagen, wenn ich doch im Bauwürfel (3D) bleibe!

    Da ist mal wieder Pippilotta Viktualia Rollgardinia unterwegs
     
  13. Thomas B

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    Ich bin gaaanz vorsichtig ;)

    Es geht noch weiter. Im Genehmigungsfreistellungsverfahren wird noch weniger geprüft. Da mußt Du als Planer dafür sorgen, daß alles paßt. Prüfen tun die dann nur noch, ob das Eingereichte tatsächlich mit dem gültigen B-Plan konform geht, ob also dieses Verfahren rechtens ist. Letztendlich ist also der Planer in der Haftung. Praktisch.

    Aber: Genau das muß dann eben auch stimmen. Also die vom Planer eingereichten Unterlagen müssen mit der Realität in Deckung gebracht werden können. Sonst kann ich ja ein PD-Haus einreichen und ein SD-Haus bauen...wird ja eh nicht geprüft.

    Am Ende ist also der Verfahrensweg für die Behörden sehr viel einfacher/ stressfreier, die Unterlagen aber müssen der später gebauten Realität entsprechen. Tun sie dies nicht, so sind geänderte Unterlagen einzureichen.
     
  14. #13 Ralf Dühlmeyer, 28. Oktober 2013
    Ralf Dühlmeyer

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    ... oder die Realität ist den Unterlagen anzupassen :p :yikes
     
  15. Thomas B

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    ...das wäre natürlich die unangenehmere Variante...

    Aber: ist das Ganze im Rahmen des genehimigunsrechtlich Einwandfreien, so wird auch der neue, verminderte Grenzabstand natürlich kein Problem darstellen, sofern er eben den geltenden Abstandsregeln genügt (...was wir hier aber nicht beurteilen können).

    Mich treibt gerade noch ein anderer Gedanke um, der aber wohl nur meiner langsam zunehmenden Paranoia geschuldet sein mag.....

    Nehmen wir doch mal an.....3,10 m reichen nicht. Das weiß der BT nur zu genau. Jetzt ködert er den Erwerber mit einer Schadensersatzzahlung (EUR 3.500) und baut weiter. Am Ende merkt's keiner und alle sind glücklich. Oder es wird bemerkt (Nachbar stört sich daran) und es muß rückgebaut werden. BT stiehlt sich aus der Affäre mit "klar...war ja klar, daß es nicht paßt...haben wir doch dem Erwerber gesagt und ihm dafür sogar Geld gebeben...wollte er dann so...sein Problem..."

    Klar....muß nicht so sein. Könnte aber.

    Auf jeden Fall würde ich das Akzeptieren des Nachlasses von einer baurechtlichen Beurteilung abhängig machen.
     
  16. Zellstoff

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    hat mal was vernünftiges gelernt
    es ging darum, ob man bei Änderung der Lage des Gebäudes in Bayern (und wo sonst noch?) eine Tektur oder gar neue Baugenehmigung braucht.

    Gerade Ralf ist sich da ja scheinbar sicher.

    Stellen wir die Frage mal andersrum. Was passiert denn, wenn man in BY von der im Baugesuch/Bauantrag angegebenen Lage abweicht aber innerhalb der Abstandsflächen bleibt? Wer kann einem auch nur theoretisch ans Bein pinkeln und wo bitte steht, dass man diese Unterlagen bei Lageänderung korrigieren muss, wenn man abweichend baut?
    Nach Baufertigstellung kommt der öffentliche Vermesser und dokumentiert, wo denn nun genau gebaut wurde.

    Was will man denn einreichen, wenn sich hinsichtlich des Prüfprogramms nichts ändert?

    Das geht sogar soweit, dass die Behörde zu Beginn nicht mal eine Baugenehmigung ablehnen durfte, selbst wenn die Abstandsflächen verletzt worden wären. Inzw. gibt es einen Nachtrag, der der Behörde ermöglicht, den Bauantrag in diesem Fall abzulehnen, sie es aber nicht zwingend machen muss! Abstandsflächen sind seit 2008 im vereinfachten Verfahren schlicht nicht Teil des Prüfprogramms.

    Ich zitiere mal sinngemäß die oberste Baubehörde des bay. Staatsministerium:

    "Im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren werden grundsätzlich keine bauordnungsrechtlichen Anforderungen mehr geprüft, es sei denn, der Bauherr will von bauordnungsrechtlichen Vorschriften abweichen und beantragt die Zulassung einer solchen Abweichung. ....Das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren wird so in seinem Kern zu einem bauplanungsrechtlichen Genehmigungsverfahren. Für die Einhaltung aller nicht im Prüfprogramm abgefragten Anforderungen ist der Bauherr selbst verantwortlich."

    Und hier gehts nicht darum, dass ich mir meine eigene Welt schaffe, aber so verstehe ich das und offenbar auch die LBK in München.
    Ich lasse mich gerne aufklären, aber dann bitte mit enstprechenden Quellen.
     
  17. Thomas B

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    Du hast es doch schon selber geschrieben:

    "...Für die Einhaltung aller nicht im Prüfprogramm abgefragten Anforderungen ist der Bauherr selbst verantwortlich..."

    Heißt letztendlich: Du (bzw. dein planer) sind dafür verantwortlich, daß auch so gebaut wird wie eingereicht.

    Selbst beim Genehmigungsferistellungsverfahren sind -obgleich man Anderes vermuten könnte- alle Untrelagen, genau wie beim normalen Bauantrag, einzureichen. Warum wohl dies? wird ja eh nicht geprüft...oder? Nun...der Planende dokumentiert damit wie es werden soll, dorkumentiert damit "guckt her...enstpricht allen Vorgaben/ Bestimmungen...und so wird's gebaut!" Der Unterschied ist eben nur Folgender: Früher reichte man ein, die Behörde prüfte alles, korrigierte ggf.

    Heute prüft sie nicht mehr. Das 4-Augen-Prinzip wurde durch das 2-Augen-Prinzip ersetzt. Heißt: mehr Verantortung für den Planenenden, weniger für die Behörden.
     
  18. #17 Annette1968, 28. Oktober 2013
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    ist das zwangsläufig so??

    Wir haben in Bayern gebaut, Fertigstellung 9/2012 und bisher hat hier noch niemand offiziell nachgemessen.

    Denn das wüssten wir vermutlich. Unser Rohbauer hat das gesamte Haus entgegen der Planung um 0,25 m versetzt, und damit sind wir außerhalb des Baufensters. Der Grenzabstand der übergroßen Doppelgarage ist mit 2,75 (zur Grenzbebauung des Nachbarn) nicht eingehalten. Die Einreichung der geänderten Tektur ist in Arbeit.
     
  19. Zellstoff

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    genau das heißt es lt. LBK München eben nicht. Es muss nicht gebaut werden wie eingereicht, sondern wie es die Bauordnung vorschreibt. Das ist ein Unterschied.

    Wenn ich z.B. an der Gebäudehöhe (die prüft die LBK z.B. anhand der Nachbarbebauung) nichts ändere, dann bin ich als BH (oder der Planer/Unternehmer etc.) dafür verantwortlich, dass ich mich an die durch die Gebäudehöhe entstandenen Mindestabstände halte. Wenn die 3,5m sind, ich 3,5 eingereicht habe und später 4m baue, interessiert das die LBK nicht, auch nicht wenn ich 4m eingereicht habe und 3,60m baue wenn 3,50m ausreichen. Dafür will und braucht sie keine Tektur oder gar neuen Bauantrag oder sonst irgendwas.
    Die Anforderungen sind nicht die eingereichten Angaben, sondern die durch die BO vorgegebenen bauordnungsrechtlichen Rahmenbedingungen. Die LBK prüft nur noch bauplanungsrechtlich im vereinfachten Verfahren anhand Ihres Prüfprogramms.
    Nochmal: die LBK muss nicht mal ablehnen, wenn die Abstandsflächen nicht eingehalten wurden da sie keine Prüfpflicht hat; sie kann aber inzwischen.
    Aus der Bauvorlagenverordnung könnte man sogar herauslesen, dass die Abstandflächen gar nicht angegeben werden müssen.

    §7 Auszug aus dem Katasterwerk/Lageplan:
    ...
    (3) Der Lageplan muss, soweit dies zur Beurteilung des Bauvorhabens erforderlich ist, enthalten:
    ...
    13.
    die Abstände der geplanten baulichen Anlage zu anderen baulichen Anlagen auf dem Baugrundstück und auf den benachbarten Grundstücken, zu den Nachbargrenzen sowie die Abstandsflächen der geplanten baulichen Anlagen und der bestehenden Anlagen auf dem Baugrundstück und den Nachbargrundstücken,


    Der entscheidende Punkt ist: "soweit dies zur Beurteilung des Bauvorhabens erforderlich ist" und Abstandsflächen werden im vereinfachten Verfahren nicht mehr beurteilt bzw. sind nicht mehr Bestandteil des Prüfprogramms.

    Wir haben das damals ausführlich mit der LBK diskutiert und das war die offizielle Sichtweise.
    Sie wollten keinerlei Infos über eine evtl. geänderte oder zu ändernde Lage des Baukörpers.

    @ Annette: Ob das mit dem Vermesser überall so ist weiß ich nicht. Ich kann nur für alle die ich kenne und die in M gebaut haben sagen, dass es so war. Früher oder später kommen sie. Bei uns waren sie auch noch nicht, Fertigstellung 11/2013.
     
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  21. #19 Ralf Dühlmeyer, 28. Oktober 2013
    Ralf Dühlmeyer

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    Da wir hier nicht über ein BV in BY sondern in NDS reden
    Und jetzt komm mir nicht mit "Bauanzeige ist keine Genehmigung, da darf.... NEIN
    Also quatsch hier keine Arien!

    So - und hier auch für Dich aus BayBO

    So - und jetzt ist hoffentlich Schluß mit Deiner selbstgestrickten Pippilotta-Ich mach mir die Welt wie ich sie will - Baurechtsverbiegung!
     
  22. Zellstoff

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    Hab ich je gesagt, dass das in NDS so ist? Im Gegenteil...Das ist kein Grund mir den Mund zu verbieten.
    Und ich quatsche nicht, ich schreibe sachlich, auch wenn es mir bei Deinem Ton schwerfällt.

    Zum Thema:
    Dein Auszug aus der BayBO widerspricht nicht im geringsten der Aussage der LBK München.
    Die Anlagen werden nicht im Widerspruch zu den Vorschriften errichtet und auch nicht von den genehmigten Bauunterlagen. Die Abstandsflächen werden nicht geprüft und daher auch nicht genehmigt.
    Und nochmal: es gibt einen Unterschied zw. Bauplanungsrechtlich und Bauordnungsrechtlich.
    Die genehmigungsbedürftigen bauplangungsrechtlichen Unterlagen werden nicht geändert, die bauordnungsrechtlichen werden eingehalten und sind zudem nicht Teil der Genehmigung.

    Und das ganze ist nicht auf meinem Mist gewachsen, sondern von der LBK München uns so mitgeteilt worden. Dass das Dir und Deiner Pippi nicht gefällt, tut mir Leid, ändern kann ich es nicht...
     
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Bodenplatte falsch positioniert

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