Brief- oder Buchgrundschuld ???

Diskutiere Brief- oder Buchgrundschuld ??? im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Tach zusammen, mal an die Finanzspezialisten eine Frage: Was ist nun besser für den Finanzierer - eine Briefgrundschuld oder eine...

  1. gerdk

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    Tach zusammen,

    mal an die Finanzspezialisten eine Frage: Was ist nun besser für den Finanzierer - eine Briefgrundschuld oder eine Buchgrundschuld?

    Wie ist das generell?
    Wie ist das später bei evtl. Wechsel des Finanzierungspartner?

    Gruß
     
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  3. #2 surfrichter, 24. Juli 2006
    surfrichter

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    Moin,

    ich bin kein Finanzierungsspezialist, schreib aber trotzdem mal meine Erfahrungen.

    Der finanzierenden Bank ist das vollkommen wurscht!
    Bei der Finanzierung für meinen Neubau hat der Notar dazu geraten, sofern man nicht jedes Jahr die Bank wechseln will, eine Buchgrundschuld eintragen zu lassen. Das wäre billiger als eine Briefgrundschuld. Die Kosten für die Buchgrundschuld sind abhängig von der Höhe selbiger.
    Wenn du die finanzierende Bank wechseln willst, musst du die Löschung der alten und eintragen der neuen Grundschuld bezahlen.
    Wenn du fertig getilgt hast, musst du die Grundschuld löschen lassen. Dazu brauchst du wieder einen Termin beim Notar und bezahlst die Löschung beim Grundbuchamt.
    Um vergleichen zu können, musst du wissen was dieses Pocedere kostet und was die Briefgrundschuld kostet, die du meines Wissens nach, von Bank zu Bank weiterreichen kannst und die du am Ende auch nicht löschen musst. Ich vermute, dass das so ist, weiß es aber nicht sicher.

    Mein Fall:
    Kauf eines alten Mehrfamilienhauses. Teilweise Bankfinanziert. Grundschuld eingetragen. Anfang diesen Jahres getilgt. Die finanzierende Bank hat mitlerweile mit einer Großbank fusioniert. Zuerst hieß es ich könne die Grundschuld stehen lassen falls ich mal wieder einen Kredit auf das Objekt aufnehmen will.
    Jetzt schreibt mir die Bank ich muss die Grundschuld löschen lassen oder eine Gebühr für die treuhänderische Verwaltung bei der Bank bezahlen (2 Jahre 150,-). Löschen kostet bei der Bank 50,-, Grundbuchamt weiß ich noch nicht und da die Bank jetzt weit weg ist muss ich selbst auch noch zum Notar und da vermutlich auch noch mal 50,- bezahlen.
    Könnte sein, dass ne briefgrundschuld billiger kommt. Also genau informieren.

    Gruß
     
  4. HBerger

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    Kompliziert kann Jeder, wir finanzieren einfach.
    Kosten muß man erfragen

    "surfrichter" hat recht. Dem Darlehensgeber ist es wurscht.
    Über dies und das kannst Du auch noch mal hier im "Bauherren-ABC" nachlesen: www.afa-berger.de

    Grüße aus dem sonnigen Regensburg
    H.Berger
    (lol, wo in Deutschland ist eigentlich jetzt keine Sonne? Nur unter Wasser?)
     
  5. Klaus

    Klaus Bauexpertenforum

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    Surfrichter hat nicht in allem Recht, stellt jedoch klar, kein Finanzierungsprofi zu sein. Das bin auch ich nicht, erwarte mir jedoch von einem „unabhängigen Finanzierungsspezialisten“, wie Herr Berger firmiert, daher weitere und vor allem korrekte Angaben zu folgenden Themen:

    1.) Was geschieht bei Wechsel des Finanzierungsgebers, wenn eine Grundschuld ins Grundbuch eingetragen wurde. Welche Möglichkeiten gibt es.

    2.) In diesem Zusammenhang: Ist es notwendig, die bestehende Eintragung löschen zu lassen und um eine neue einzutragen? Gibt es Alternativen, die günstiger sind?

    3.) Muss nach Tilgung des Darlehens die Eintragung gelöscht werden, oder welche Alternativen sind aus welchem Grund sinnvoll?


    Herr Berger, ich persönlich fände es besser, wenn konkrete Fragen eines Fragestellers hier im Forum beantwortet werden, anstatt ihn auf Ihre Homepage zu „locken“. Beantworten Sie die Fragen doch bitte hier, das würde uns allen helfen; auch ich lerne gerne dazu. Danke.

    Klaus
     
  6. HBerger

    HBerger

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    Kompliziert kann Jeder, wir finanzieren einfach.
    Na dann eben etwas ausführlicher...

    Zu den Fragen von KLAUS.
    1. und 2. Eine etwas kostengünstigere Variante anstatt Löschen, dann wieder Neueintragen wäre, der alte Gläubiger tritt die Grundschuld an den Neuen ab.

    3. Ist ein Darlehen zurückgezahlt kann der Eigentümer die Löschung der Grundschuld vom Gläubiger verlangen. Dies passiert allerdings nicht automatisch. Der Darlehensgeber (Gläubiger) muss eine sog. Löschungsbewilligung abgeben und der Eigentümer der Löschung (beim Notar) zustimmen und den Vollzug beantragen.

    Ggf. ist es aber zweckmäßig, die Grundschuld erst dann löschen zu lassen, wenn sicher ist, dass sie nicht mehr für neue Kredite benötigt wird. Grundschulden sind wiederverwertbar, und mann kann Kosten für eine ggf. Neubestellung einer Grundschuld sparen.

    Ich hoffe damit sind erstmal einige Unklarheiten beseitigt.
    MfG H.B.
     
  7. #6 surfrichter, 24. Juli 2006
    surfrichter

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    Wenn die finanzierende Bank also verlangt dass die Grundschuld gelöscht wird, und für den Fall dass es nicht geschieht eine Verwaltungsgebür für 2 Jahre verlangt, kommt man nicht umhin sie zu löschen und die Kosten dafür zu übernehmen. Die Kosten richten sich dann teilweise wieder nach der Höhe der Grundschuld.

    Kann auch jemand hier sagen wie sich die Kosten der Briefgrundschuld bemessen und ob man diese auch irgendwann wieder löschen muss oder ob es sinngemäß reicht den Brief zu zerreißen. Oder in den Safe zu legen und zu warten bis man wieder einen Kredit aufnehmen möchte?
     
  8. gerdk

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    Prima... cirka..

    90 EUR kostet laut einem Rechner im Netz die Erteilung des Grundschuldbriefes - quasi als AddOn?!?!?

    Achtung: Ich Laie und Fragesteller hab mich mal ein bisschen weiter informiert:

    So, die Erteilung eines Grundschuldbriefes hat den Vorteil, dass man bei Ablauf der Zinsbindung, z.B. nach 10 Jahren, sehr sehr einfach einen anderen Finanzierungspartner wählen kann - quasi ohne zum Notar zu gehen und den Grundbucheintrag löschen und neu eintragen zu lassen - somit ein Wechsel des Finazierungspartner durch Briefübertrag möglich ist - also maximale Flexibilität bei der Anschlussfinanzierung - und das für 100 EUR?!?!

    Aber folgende Rechnung zu den Gesamtkosten der Grundschuldeintragung für eine Buchgrundschuld (lt. Rechner im Internet) wie folgt:

    ==========================================
    Notargebühren
    Vollzug des Geschäfts 178,50Euro
    Sonstige betreuende Tätigkeit 178,50Euro
    Beurkundung der Grundschuld/Hypothek 357,00Euro
    Zwischensumme 714,00Euro
    zzgl. 16% MwSt. 114,24Euro
    Summe Notargebühren 828,24Euro

    Grundbuchgebühren
    Eintragung Hypothek/Grundschuld 357,00Euro
    Briefausschluss Hypotheken/Grundschuld 89,25Euro
    Summe Grundbuchkosten 446,25Euro

    Kalkulatorische Gesamtkosten 1.274,49Euro
    ==========================================

    Mit einer Briefgrundschuld kommt bei gleichen Betrag folgendes raus:

    Notargebühren
    Vollzug des Geschäfts 178,50Euro
    Sonstige betreuende Tätigkeit 178,50Euro
    Beurkundung der Grundschuld/Hypothek 357,00Euro
    Zwischensumme 714,00Euro
    zzgl. 16% MwSt. 114,24Euro
    Summe Notargebühren 828,24Euro

    Grundbuchgebühren
    Eintragung Hypothek/Grundschuld 357,00Euro
    Erteilung Hypotheken-/Grundschuldbrief 89,25Euro
    Summe Grundbuchkosten 446,25Euro
    Kalkulatorische Gesamtkosten 1.274,49Euro
    ==============================================

    So, jetzt spukt der Rechner irgendwie bei beiden Rechnungen den gleichen Endbetrag aus :confused: :confused: :confused:

    Schulssfolgerung: Bei mehr Flexibilität gleicher Preis - da nehm ich doch die Variante mit Brief...:e_smiley_brille02:

    Hallo Experten :winken Könnt ihr das bestätigen ??????
     
  9. #8 surfrichter, 26. Juli 2006
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    Wenn das stimmt, dann hat mich der Notar falsch beraten. Dann hätte ich auch die Briefgrundschuld gewählt.
    Wenn dir dann noch die Bank diktiert wann du die Buchgrundschuld zu löschen hast, wäre sie deutlich teurer als die im Brief.

    Gruß
    Ich bin gespannt was die Profis sagen!
     
  10. #9 Alfred Witzgall, 26. Juli 2006
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    ich bevorzuge Briefgrundschuld

    man kann sie taktisch besser einsetzen.
    Die Gebühren kann man vernachlässigen.
    Die nicht mehr valutierende Grundschuld zu Gunsten der Bank wird zur Eigentümergrundschuld.

    Hat ich bereits vor ein paar Tagen geschrieben, aber mein Beitrag ist im Nirwana verschwunden
     
  11. gerdk

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    Gibts noch...

    andere Bestätigungen - vor allem auch wegen des nicht vorhandenen Preisunterschiedes??

    @Hrn. Witzgall: Danke - hatte auf Ihre Antwort schon gehofft, da ich schon einige Beiträge von Ihnen gelesen habe...
     
  12. Martina72

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    Ich habe zu dem Thema Grundschuld einen netten Link gefunden: www.sicherungsgrundschuld.de
    Als Nachteile der Briefgrundschuld werden hier aufgeführt
    1. zusätzliche Kosten aufgrund der Brief-Erstellung
    2. erhöhter Aufwand durch die Verwaltung des Briefes
    3. Briefverlust nötigt zu einem Aufgebotsverfahren.
    Unbestreitbarer Vorteil ist, dass die Briefgrundschuld durch Abtretungserklärung und Briefübergabe, also schnell, für Dritte nicht erkennbar, und ohne Grundbuchkosten abgetreten werden kann.

    In der Praxis werden selten Briefe ausgestellt. Ich nehme an, das wird seinen Grund haben.
     
  13. #12 Alfred Witzgall, 11. August 2006
    Alfred Witzgall

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    Das ist völlig normal, da durch die Buchgrundschuld auch eine gewisse Kontrolle :mad: ausgeübt werden kann.

    Welcher Grundschuldgeber ist schon in der Lage, die ganze Bandbreite an Auswirkungen (auch eventueller) zu kennen, geschweige denn zu überblicken.:confused:
     
  14. Martina72

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    Welche Kontrolle kann durch eine Buchgrundschuld, aber nicht auch durch eine Briefgrundschuld ausgeübt werden?

    Welche Auswirkungen?
     
  15. #14 Alfred Witzgall, 11. August 2006
    Alfred Witzgall

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    Da ich nur von meinem Wissen und Können leben muß, kann ich leider nicht alles gratis in der Öffentlichkeit zum Besten geben.
     
  16. Eric

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    Martina72 = Banker, also stellt sie offenbar Bänke her.

    Oder sind Martina72 und Witzgall etwa Kollegen? Beantwortet man unter Kollegen keine Fragen mehr?

    Was ist der Unterschied: Bei einer Buchgrundschuld ist der Grundpfandgläubiger mit Namen im Grundbuch eingetragen. Ich kann also aus dem Grundbuch ersehen, wer Grundpfandgläubiger ist. Die Briefgrundschuld wird durch Abtretung der Grundschuld und Übergabe des Grundschuldbriefs an einen neuen Gläubiger übertragen. Der Eintragung im Grundbuch bedarf es nicht. Ich kann also durch Einsichtnahme in das Grundbuch nicht erkennen, wer aktuell Grundpfandgläubiger ist. An die Übertragung außerhalb des Grundbuchs knüpfen sich Gutglaubensvorschriften.

    Nicht die Kosten der Ersteintragung sind entscheident, sondern die Kosten späterer Weiterübertragungen. Und die sind, wenn ich mich noch richtig erinnere beim Grundschuldbrief günstiger.

    Eine Grundschuld mit Brief kann der Eigentümer zunächst für sich selbst bestellen ( sog. Eigentümergrundschuld ) und macht sie dann bei Bedarf zu Geld, indem er sie unter Briefübergabe abtritt.

    Ist die gesicherte Schuld bezahlt, kann ich Rückübertragung und Aushändigung des Briefs verlangen. Soweit ich weiß, ist für die Rückübertragung an Schuldner nur die notarielle Beglaubigung der Unterschrift der Bank unter der Rückabtretungsurkunde erforderlich und die kostet vergleichsweise wenig.

    Wenn Witzgall es besser weiß, kann er mich ja korrigieren.
     
  17. #16 Alfred Witzgall, 12. August 2006
    Alfred Witzgall

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    :offtopic: Ich wollte früher mal ne Bank überfallen................, saßen aber nur arme Rentner drauf :mad:

    Martina72 kenne ich nicht persönlich. Vielleicht ist sie ein er, heißt Martin und fährt öfters über die A 72 :irre

    oder, was mir schon lieber wäre

    sie heißt trotzdem Martina und ist keine 72 sondern erst 27. Zahlendreher nennt man so was in Fachkreisen.

    Nee, zum korrigieren gab´s nix. Kann man also nur etwas zur allgemeinen Erheiterung beitragen:bounce:

    Und doch noch zum Thema: Banken haben heutzutage Onlinezugriff zu den Daten der Grundbuchämter. Im Interesse meiner Kunden will ich halt nicht, daß manche Dinge öffentlich ersichtlich sind. :boxing
     
  18. Martina72

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    Hr. Witzgall: Danke nein, ich bin nicht auf Ihre Spende angewiesen. Wenn Sie Ihre Meinung in diesem Diskussionsforum nicht kund tun wollen, sollten Sie sich vielleicht eine andere Werbeplattform suchen.

    Außerdem: Die Bank darf nur Grundbucheinsicht nehmen, wenn
    1. ein Recht zu ihren Gunsten eingetragen ist
    2. ihr eine Vollmacht des Eigentümers vorliegt.
    Und ich nehme doch an, dass Sie nur mit seriösen Banken zusammen arbeiten.
     
  19. gerdk

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    ruhig bleiben...

    dass hier auch immer alle so gereizt sind..... :bounce:

    Hatte gestern mit einem Notar gesprochen, zwecks der Gebühren. Alles in allem bleibt es bis auf ein paar 30 Euro egal, ob ich nun Brief- oder Buchgrundschuld beantrage. Am Anfang kostet die Briefgrundschuld mehr (Erteilung des Briefes), die Umschreibung/Abtretung an einen anderen Gläubiger kostet dann auch was (notarielle Beglaubigung). Die Buchgrundschuld kostet bei der Erstellung etwas weniger, bei der Umschreibung dann etwas mehr.

    Kleiner Tip, wenn ihr den Gläubiger wechselt, dann wird im Normalfall die Buchgrundschuld nicht gelöscht und neu eingetragen, sondern abgetreten und umgeschrieben. Somit fallen niedrigere Kosten an als beim Ersteintrag...

    So der Notar....
     
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  21. #19 Alfred Witzgall, 12. August 2006
    Zuletzt bearbeitet: 12. August 2006
    Alfred Witzgall

    Alfred Witzgall

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    Oh.....Spenden wollte eigentlich ich einsacken :winken
    Meinung tu ich kund..........sonst würden wir ja hier nicht sein.

    Sie sagten:
    <Außerdem: Die Bank darf nur Grundbucheinsicht nehmen, wenn
    1. ein Recht zu ihren Gunsten eingetragen ist
    2. ihr eine Vollmacht des Eigentümers vorliegt.>
    Das ist falsch. Richtig steht es in § 12 der GBO. Das lernt man aber schon in der Ausbildung......also doch kein Banker ?




    Ich arbeite nicht mit Banken zusammen, weder mit seriösen noch mit unseriösen.:boxing
     
  22. Martina72

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    § 12 GBO besagt:

    (1) Die Einsicht des Grundbuchs ist jedem gestattet, der ein berechtigtes Interesse darlegt. Das gleiche gilt von Urkunden, auf die im Grundbuch zur Ergänzung einer Eintragung Bezug genommen ist, sowie von den noch nicht erledigten Eintragungsanträgen.

    (2) Soweit die Einsicht des Grundbuchs, der im Absatz 1 bezeichneten Urkunden und der noch nicht erledigten Eintragungsanträge gestattet ist, kann eine Abschrift gefordert werden; die Abschrift ist auf Verlangen zu beglaubigen.

    (3) Das Bundesministerium der Justiz kann durch Rechtsverordnung mit Zustimmung des Bundesrates bestimmen, dass

    1. über die Absätze 1 und 2 hinaus die Einsicht in sonstige sich auf das Grundbuch beziehende Dokumente gestattet ist und Abschriften hiervon gefordert werden können;
    2. bei Behörden von der Darlegung des berechtigten Interesses abgesehen werden kann, ebenso bei solchen Personen, bei denen es auf Grund ihres Amtes oder ihrer Tätigkeit gerechtfertigt ist.


    Absatz 1 verlangt ein berechtigtes Interesse!
    In der Firmenkundenpraxis wird dem auch Folge geleistet.


    Doch kein Banker ?
    Nein sicher kein Bankfachwirt, sondern diplomierte Bankbetriebswirtin :biggthumpup: . In diesem Sinne ein schönes WE.
     
Thema:

Brief- oder Buchgrundschuld ???

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