BSV oder Annuitätendarlehen - die hunderttausendste

Diskutiere BSV oder Annuitätendarlehen - die hunderttausendste im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo zusammen, das hätte ich mir auch nicht träumen lassen, dass ich BSV-Hasser noch mal das fragen werde: Hatten gestern Termin bei...

  1. Stef1969

    Stef1969

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    Hallo zusammen,

    das hätte ich mir auch nicht träumen lassen, dass ich BSV-Hasser noch mal das fragen werde:

    Hatten gestern Termin bei unserer Hausbank, es ging um eine Finanzierung (Überraschung!).

    Alternativvorschläge ein Annuitätendarlehen einer Hypothekenbank, ausgereicht über die Hausbank (Rai...bank) und eine BSV-Konstruktion über neu abzuschließenden BSV (Sonderkreditprogramm Schwä..-..ll).

    Dass die Zinssätze bei der BSV-Konstruktion erst mal besser klingen, aber mit Vorsicht zu genießen sind, ist mir klar.

    Aber dann die Überraschung: Auch wenn mal alle Kosten (inkl. Abschlussgebühr etc.), Zinsen etc. aufaddiert, kommt die BSV-Konstruktion bei Laufzeiten sowohl von 20 als auch 25 Jahren besser weg, zwar "nur" jeweils ein knapper Tausender insgesamt, aber hat mich doch gewundert.

    Weiterer Vorteil (so sehe ich es zumindest derzeit), dass ich das BSV-Darlehen nach Zuteilung jederzeit ganz oder teilweise sondertilgen kann; beim Hypothekenbankdarlehen max. 5% p.a.

    Klar ist mir, dass die Zuteilung nicht garantiert ist, aber der Zinssatz für das Zwischenfinanzierungsdarlehen ist nicht befristet auf einen bestimmten Zeitpunkt, sondern ausdrücklich bis zur Zuteilung.

    Steuerlich ist weiter klar, dass die Zinsen des BSV vor Zuteilung zu versteuern sind, aber da haben wir w/Freibetrag und fehlender sonstiger Zinsen kein Problem (und wenn sich das durch einen Lottogewinn oä ändern sollte, denke ich, dass man das in Kauf nehmen kann).

    Lange Vorrede, kurze Frage: Hab ich was übersehen?

    Danke schon mal,

    Stefan
     
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  3. K Heuer

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    Ist mir völlig neu, dass BSV so lange Laufzeiten hat. Ich dachte man tilgt 7% p.a.
     
  4. R.B.

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    Nein. Es gibt eine Menge Tarife.

    Das kann sich sogar lohnen, und zwar nicht nur für die BSpk. sondern auch für Dich. Einfach mal einen Zahlungsplan aufstellen und schauen, bei welcher Variante Du was zu welchem Zeitpunkt zu zahlen hast, und wie sich die Salden der einzelnen Jahre entwickeln.

    Gruß
    Ralf
     
  5. Bautz

    Bautz

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    Kommt drauf an. :D

    Einfaches Aufaddieren der Zahlungsströme ist nur zulässig, wenn die Zahlungen der Höhe nach gleich sind. Das ist aber bei den Bauspar-Sofort-Finanzierungen häufig nicht der Fall. Vielmehr sind hier oft die Zahlungen in den Anfangsjahren höher (da nicht nur die Zinsen des endfälligen Darlehens, sondern auch die Sparraten für den BSV zu leisten sind). Annuitätendarlehen hingegen bestehen aus gleichbleibenden Zahlungen während der gesamten Laufzeit.

    In diesem Fall müssen daher die einzelnen Zahlungen abgezinst werden. Dabei sinkt der heute Gegenwert einer Zahlung umso mehr, je weiter diese in der Zukunft liegt.

    Somit kann es duchaus sein, dass sich nach dem Aufaddieren der abgezinsten Zahlungsströme ein anderes Bild ergibt.
     
  6. Stef1969

    Stef1969

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    Genau das ist hier der Fall: Während Ansparphase und Darlehenstilgung identische Montatsbeträge. Gleiches (natürlich) beim Hypothekenbankdarlehen.
     
  7. Bautz

    Bautz

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    Dann ist der BSV in dem Fall die günstigere Variante, soll ja vorkommen. :D

    Wenns nur ein knapper Tausender ist, würde ich persönlich wahrscheinlich trotzdem das Annuitätendarlehen wählen. Erstens wird der Zinsvorsprung durch die Versteuerung der Zinserträge - zumindest teilweise - wieder kompensiert (evtl. sogar überkompensiert). Zweitens entfällt beim Annuitätendarlehen das Zuteilungsrisiko. Das mag zwar Stand heute nur theoretischer Natur sein. Aber weiß der Himmel, was mit unseren Finanzmärkten noch so alles abgeht...
     
  8. Stef1969

    Stef1969

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    Zur Steuer hab ich bereits geschrieben, sehe ich als vernachlässigenswert an.

    Aber wenn ich Zuteilungsrisiko gegen unbeschränkte Sondertilgungsmöglichkeit abwäge, tendiere ich derzeit eher zum BSV. Was meinst Du?
     
  9. Torian

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    Hey Stef, ich "traue" mich sonst auch nicht hier im Forum zu schreiben weil ich erst kürzlich so einen Vertrag unterschrieben habe ;-)

    Aber Sie interessieren sich für die Nachteile: Berechnen Sie als Alternative ein Ann.Darlehen mit 10 Jahre Laufzeit, bei gleicher monatl. Belastung werden Sie deutlich höher tilgen, die Restschuld nach 10 Jahren ist also geringer. Wie hoch müsste der Anschlusszins steigen, damit sich der BSV noch rechnet?!

    Vermutlich leihen Sie nur einen Teil über BSV, den Rest über z.B. 10 Jahre. Nach 10 Jahren muss also eine vermutlich 6-stellige Summe prolongiert werden. Die RaiBa steht jetzt an erster Stelle im Grundbuch und muss nicht das allerbeste Angebot unterbreiten, schließlich können andere Banken dort nur in den Nachrang...
     
  10. #9 ReihenhausMax, 1. März 2012
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    Ist die Bausparlösung auch dann noch im Vorteil, wenn (im Rahmen dessen,
    was das Annuitätendarlehen erlaubt) wirklich sondergetilgt wird?
     
  11. gonso

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    Sind die Sondertilgungen realistisch?
    Dh. stehen höhere Bareingänge an (Lebensversicherung, Erbe, ....)

    Sollte sich in 10Jahren was ändern kannst aus einem Anulitätendarlehen ja ggf. aussteigen.

    Vielleicht das Angebot der Bank bezüglich Anulitätendahrlehen mal im Netz oder bei einer anderen Bank gegenchecken. Aber auf die Idee bist sicher selber schon gekommen.
     
  12. #11 meineBaufi, 1. März 2012
    meineBaufi

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    Bei einer bestimmten Beleihung kann es durchaus sein das der BSV besser ist. Falls die Beleihung aber unter 90% oder noch besser unter 80% sein sollte kann ich mir das bei unseren aktuellen Anbietern und den aktuellen Konditionen nicht vorstellen.

    In der Ansparphase können Sie zwar Sondersparzahlungen tätigen aber dies hat nur einen Effekt auf das BSV-Darlehen nach der TA-Zeit. Eine Sondertilgung im Annuitätendarlehen hat eben einen sofortigen Zinseszinseffekt.
     
  13. Stef1969

    Stef1969

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    Beleihung konkret unter 70%. Eff.zins für Hypothekenbankdarlehen bei 20 Jahren Festschreibung und Laufzeit 3,6%.
     
  14. #13 GeorgPuetz, 2. März 2012
    GeorgPuetz

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    Kann schon sein, dass die BSV-Variante erstmal günstiger da steht. Wenn denn alles nach Plan verläuft. Aus meiner Sicht ist das größte Risiko, dass der Zuteilungstermin nicht gehalten werden kann. Benötigt die Vorfinanzierung 1, 2 oder 3 Jahre länger (Liquiditätsmangel der BSK), dürfte die Rechnung wieder anders aussehen.

    Risiko Prolongation: Für das Bauspardarlehen dürfte auch wieder eine Bonitätsprüfung fällig werden. Hat man gerade zu diesem Zeitpunkt ein finanzielle Problem (befristeter Arbeitsvertrag, arbeitslos, etc...), wird einem die Prolongation verweigert. Bei einem Annuitätendarlehen/Volltilger fragt da niemand nach, wenn die Bank nichts davon weiß. Wenn sie also auch nicht die Hausbank ist, die das Girokonto im Blick hat.
     
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  16. Talya

    Talya Gast

    Sicher? Ich glaub ich hab ein ähnliches Angebot, da hab ich aber keine Einschränkung bzgl. Tilgung des Darlehens (nach Zuteilung BSV).
     
  17. #15 SmartHome, 3. März 2012
    SmartHome

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    Die Betrachtung der Tilgung fehlt aus meiner Sicht. Das größte "Problem" der Finanzierung mit BSV ist der hohe Tilgungssatz (i. d. R. zwischen 4% - 8% p. a.). Dies treibt die Finanzierungskosten immens in die Höhe und reduziert somit die leistbare FK-Summe. Somit funktioniert die ausschliessliche Finanzierung über BSV meist nur bei kleinen Kreditsummen.

    Der BSV hat in der Tat kürzere Laufzeiten (von 8 - 14 Jahren in Abhängigkeit vom Tilgungssatz). Das Konstukt der Bausparkassen sieht allerdings für die Zeit bis zur Zuteilungsreife eine Vorfinanzierung zu annähernd marktüblichen Zinskonditionen vor. Das bedeutet, die gesamte Laufzeit setzt sich zusammen aus der Laufzeit für die BSV plus der Vorfinanzierungszeit, womit der Gesamtfinanzierungszeitraum von 20 Jahren oder mehr bei gleichzeitig festgeschriebenem Zinssatz möglich wird.

    Das hängt vom Vertrag ab. I. d. R. beträgt die min. Sparrate bei BSV 4%, die Tilgungsrate im Mittel jedoch 6% - 7,2%. Das bedeutet jedoch, dass die monatliche Rate in der Ansparphase nicht höher ausfällt als nach Zuteilung, selbst dann wenn der Zinssatz für die Vorfinanzierung höher sein sollte. Meist rechnen die Bausparkassen eine konstante Belastung über die gesamte Laufzeit aus, indem sie die Sparrate anpassen und auf > 4% setzen.
     
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BSV oder Annuitätendarlehen - die hunderttausendste

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