Budgetvorstellung realistisch?

Diskutiere Budgetvorstellung realistisch? im Hilfestellung für Neulinge Forum im Bereich Sonstiges; Hallo, ich habe mich gerade neu angemeldet und möchte allen Teilnehmern hier im Forum erst Mal einen ganz großen Dank aussprechen. Bevor ich mich...

  1. #1 Bauneulingin, 7. November 2013
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    Hallo,
    ich habe mich gerade neu angemeldet und möchte allen Teilnehmern hier im Forum erst Mal einen ganz großen Dank aussprechen. Bevor ich mich angemeldet habe, habe ich schon eine ganze Weile das Forum rauf und runter gelesen was mir schon unglaublich viel weitergeholfen hat.
    Mein Mann und ich möchten gerne ein Haus erwerben, da uns in der Mietwohnung über kurz oder lang Platz fehlt wegen ungeplanter doppelter Addition zur Familie. Als erstes haben wir uns etwas umgeschaut was hier so los ist auf dem Immobilienmarkt und sind etwas desillusioniert, vielleicht nicht das schlechteste. Bestand scheint nicht möglich zu sein zu realistischen Preisen, also dachten wir an Neubau.
    Nun ist es so dass wir uns etwas im Kreis drehen, unser Budget liegt bei 350000 bis 400000€ inkl Grundstück und Nebenkosten. Mehr wollen wir einfach nicht machen, ich möchte eine konservative Finanzierung die nicht nach 10 Jahren platzt weil sie mit der heißen Nadel gestrickt war. Wir haben leider keine reichen Verwandten, zu verschenkenden Grundstücke etc. 1/3 liegt als Eigenkapital vor.
    Bei einem unabhängigen Finanzierungsberater waren wir als erstes diese Summe ist machbar.
    Aber scheinbar kann man mit dem Budget nichts machen was wir uns so vorstellen?
    Konkret haben wir nur ein Grundstück in Aussicht das an sich toll ist. Stadtnahe Hinterbebauung, 1000qm. Nun das Aber, ich hab im Zürs geschaut, neuerdings ist das ein Hochrisiko Überflutungsgebiet mit ca alle 10 Jahre einem Ereignis. Konkret gab es in den letzten 60 Jahren allerdings dort keinen einzigen Tropfen Flutwasser? Bau ist auch nicht untersagt?
    Lohnt es sich bei dem Budget überhaupt mit einem Architekten darüber zu reden? Wo finde ich einen der sich mit Flutbau auskennt?
    Wir stellen uns ein 1,5 geschossiges Haus ohne Keller mit ca 140 bis 160qm vor, gerne mehr erscheint mir aber nicht realistisch. Keine wilden Grundrissen am liebsten ohne jeden Schnickschnack.
    Wenn man davon lieber die Finger lassen sollte, kann man mit Bauträgern bauen mit Hilfe von externer Überwachung? Wenn man hier so liest, scheint davon nur abgeraten zu werden, nur leider ist es hier fast unmöglich bauträgerfreie Grundstücke zu bekommen und wenn sind die Murks.
    Ich verzweifel langsam etwas weil wir nicht weiter kommen und ich mich nicht traue mit meinem unausgegorenen Murks zu einem Architekt zu gehen. Es ist ja auch noch nichts so konkret das er was planen könnte. Ich weiß halt nicht an wen ich mich da wenden kann, habe keine Leute vom Fach im Bekanntenkreis und auch niemand der jemals gebaut oder gekauft hat.
    Ich hoffe ihr habt vielleicht eine Idee für mich wo ich am besten anfangen könnte. Ich möchte nicht mit einer Ruine enden weil ich blauäugig drauf los gerannt bin.

    Viele Grüße von einer Bauahnungslosen
     
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    So ging es uns auch am Anfang ... man lernt unheimlich viel. Mit der Finanzierung wirst Du keine Probleme haben, aber auf jeden Fall mit mehreren Beratern reden, um den besten Zinssatz/Konditionen zu bekommen. Kenne die Grundstückspreise bei Euch nicht, bei uns wäre der Bau schwierig mit dem Budget. Ich würde mich jetzt schon informieren, aber erst konkret entscheiden, wenn die Kosten einigermaßen klar sind.

    Ein attraktives Grundstück auf dem freien Markt zu finden ist auch in der Gegend hier sehr schwer bzw. man muss einfach lange suchen und zu Kompromissen bereit sein. In unserem Fall hat sich die Geduld ausgezahlt.

    Danach oder parallel dazu kommt die Entscheidung was, wie und mit wem Bauen. Wir haben uns ausgiebig informiert, eher im qualitativ hochwertigen Segment aber die ganze Bandbreite vom Fertig- bis zum Architektenhaus. Zwischendurch immer etwas sacken lassen, man bekommt unheimlich viele Informationen und Ideen. Das ist zugleich anstrengend und macht Spaß. Aber auch hier gilt, Zeit lassen mit der Entscheidung bis Bauch und Kopf ja sagen.

    Welche Bauweise und individuell mit Architekt oder günstiger zum Festpreis von der Stange oder irgendwas dazwischen ... das ist hier schon ausgiebigst diskutiert worden. Die eine richtige Entscheidung gibt es nicht, Ihr müsst die für Euch passende selbst finden.

    Einen Punkt finde ich noch wichtig: Man bekommt beim Lesen hier manchmal einen etwas verschobenen Eindruck, weil hier naturgemäß mehr Probleme und Ärger am Bau diskutiert werden. Man fällt nicht zwangsläufig in eine unkalkulierbare Schlangengrube. Viele Bauten laufen relativ problemlos, ohne größere Mängel oder Abweichungen. Aber dazu gibt es halt auch nicht viel zu sagen und klagen.
     
  4. MoRüBe

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    Ob 400 k€ ausreichen (komplett) hängt ziemlich ganz entschieden vom Grundstückskaufpreis ab. Steht da irgendwas in der Nähe einer 2 davor, dann kannste das getrost knicken (jedenfals in der gewünschten Größe). Alles andrre ist Kaffeesatzleserei. Na ja und dann kommts natürlich auf Ausstattungswünsche und dergl an...
     
  5. #4 Bauneulingin, 7. November 2013
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    Im Vergleich mit dem Rest von D ist es hier wohl eher nicht so teuer.
    Eine 2 wird dort nicht stehen beim Grundstück, es gehört Verwandtschaft. Im Moment sei es wohl mit 270€ pro qm geschätzt nach der Hochwassergefährdungseinstufung vorher lag es bei 400€, aber wir würden es schon unter Marktwert bekommen. Ich hab halt Bauchschmerzen wegen dem Hochwasser, ansonsten hätte ich es sofort genommen. Ich hab keine realistische Vorstellung was man machen muss und was es kostet, Aufschüttung, Fundament auf Pfählen etc. oder ob das alles Quatsch ist.
    Danke für eure Ermunterungen, stimmt hier melden sich eher die Leute mit Problemen, ich werde also wohl mal mit einigen Leuten reden müssen.
    Ausstattung geht eben nur was wir uns leisten könnten, es nützt mir der tollste Boden nichts und die schönste Armatur wenn ich sie zwangsversteigern muss.
    Ich möchte mich halt auch nicht zu sehr verrennen wenn es eh alles unrealistisch ist und ich lieber eine teurere Mietwohnung suchen sollte.
     
  6. Mikalaya

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    Der qm-Preis erscheint mir für Hannover immer noch recht hoch, oder meinst du mit stadtnah nicht Stadtrand sondern richtig Stadt?
    Wo liegt das Grundstück denn? (gerne per PN, aber hier sind ein paar Leute aus Hannover, die dir vielleicht was zum Thema Hochwasser sagen können)
     
  7. Kater432

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    270€ pro m2 sind aber schon bei den oben genannten 1000m2 Grundstücksgröße satte 270.000€. Da bleibt dann nicht viel von den 400.000€ übrig. Oder habe ich etwas übersehen. Selbst bei unter Marktwert z.b. nur 200€/m2 sind es immer noch 200.000€.
     
  8. berrybaer

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    Hallo Bauneulingin,

    wir sind etwa ein halbes Jahr weiter und planen ein Haus in ähnlicher Größe.

    zum Budget: wenn 1000 qm Platz schon über 200TSD kosten bleibt für das Haus nicht mehr viel- ist auch ein relativ groß.
    Unser Haus soll mit Keller 300TSD bis 350 TSD kosten, zusätzlich Erdaushub, Kanalanschluß schlüsselfertig vom Generalübernehmer.

    Fazit: Haus 300, Platz 200 ==> 500 TSD einplanen plus Reserve oder sehr, sehr viel selbermachen...

    Wir wussten am Anfang auch nicht wie vorgehen, ob mit oder ohne Architekt...
    Einfach mal anfangen zu informieren, das richtige Bauchgefühl und zuvertrauen kommt mit den Eindrücken und Informationen.
    Natürlich spricht jeder für sich, jeder GÜ wird dich vor Architekten und den Budgetüberschreitungen warnen....

    Bei der Architektensuche habe ich am meisten über Referenzadressen und Gespräche gelernt und konnte mir ein Bild machen.

    Wenn das Budget noch passt einfach mal losenlegen...
    ..und sonst vielleicht noch ein bischen Zeit lassen.

    Wir sind inzwischen beide über 40...
     
  9. Jan81

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    In Laatzen kosten die Grundstücke auch ca. 270 euro pro qm. Wo wollt ihr den bauen? Hannover ist doch nur an der Leine Hochwasser gefährdet.

    Wir wollen in Sarstedt bauen und bei uns kosten die Grundstücke ca. 145-160 euro pro qm und auch einwenig Hochwasser gefährdet, weil da auch die Leine fließt.
    Und wir haben nur 431 qm Grundstück und so groß sind die meisten Grundstücke gewesen.

    Nur wenn ihr schon 270.000 für Grundstück ausgeben wollt :D dann reichen 400.000 Euro auf keinen fall. Mit wäre das Grundstück auch viel zu groß und viel zu teuer.

    Sucht euch ein günstigeres Grundstück und deutlich kleiner. Mit 350.000 kann man viel erreichen auch in hannover Gegend
     
  10. #9 Annette1968, 8. November 2013
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    Hallo Bauneulingin,

    das Budget finde ich jetzt auch ein wenig knapp für einen Neubau. Die Frage ist halt auch, welche Ansprüche Ihr jetzt und sofort habt. Ich kenne Bothfeld sehr gut, ist meine zweite Heimat (gewesen), laut Zürs ebenfalls ein Hochwassergebiet. *staun* Das einzige Wasser was da jemals im Garten meiner Oma war (und die haben das Haus damals nach dem Krieg gebaut) ist deren Gartenteich. :D

    Darauf würde ich also nicht wirklich viel geben, auch wenn mich interessieren würde, wo diese Einschätzung herkommt.

    Kommt denn für Euch, zumindest für den Anfang kein Bestandshaus in Frage? Das ist vielleicht nicht so modern, hat aber einen eingewachsenen Garten und notfalls kann man sich später immer noch verändern. Ich bin schon davon überzeugt, dass sich mit Geduld da etwas finden lässt. Fände ich bei eurem Budget vermutlich sinnvoller. Denn selbst wenn Ihr ein Grundstück für 150 Tsd findet, bleibt bei 250 für alles andere kaum 200 für das eigentliche Haus. Viel ist das nicht.
     
  11. Mikalaya

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    OT: ernsthaft? Für Laatzen? Und die kriegen die verkauft?
    Interessant. Altwarmbüchen wird grade verkauft je nach Lage 195-270€ (-10€ bei PH), Wettbergen 200-250€ (PH Pflicht), Ahlem 260€, Kirchrode 275€

    @Annette: Bestandshäuser suchen macht in Hannover gar keinen Spaß, haben wir 3 Jahre versucht ehe wir das Grundstück gekauft haben. Vielleicht wird es irgendwann mal wieder besser, aber was wir gesehen haben waren völlig überzogene Vorstellungen für teilweise Bruchbuden und selbst die waren ruck zuck weg. Die 2 Häuser, die wir halbwegs interessant fanden, waren schneller verkauft als wir *piep* sagen konnten.
     
  12. Jan81

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    die Erfahrung habe ich auch gemacht.
     
  13. Bauliesl

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    Hallo Bauneuling,
    rechne einfach mal runter:
    400T€
    - 200T€ für´s Grundstück
    - Nebenkosten (Steuer, Notar, etc.) 10T€
    - Hausanschlüsse 10T€
    bleiben für´s Haus inkl. alle Hausnebenkosten (Planung etc.) höchsten 180T€

    macht bei gewünschten 140-160qm einen qm-Preis von max 1.200.-€

    Das reicht hinten und vorne nicht. Mit 100T€ mehr könnte es ganz knapp funktionieren.
    Gruß,
    Liesl
     
  14. ultra79

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    So pauschal find ich das nicht zu wenig - klar - mit 1000 m² Grundstück zu 270 EUR/m² wird es eng... aber da ergibt sich ja vielleicht auch noch was günstigeres...

    Wir haben mit 630 m² Grundstück, Keller (WW), 135m² (echte! nicht Katalog - da waren es 154), Technik (SoleWP, KWL mit WRG) und guter Dämmung (H't von 0.225) knapp 360k verbraucht... Grundstück waren nur 100 EUR/m²...

    Gut ... Außenanlagen fehlen noch... ;-)

    Aber wenn man den Keller weglässt (der war mit WW und komplettem Ausbau etc ein großer Posten) dann darf das Grundstück auch doppelt so teuer sein...
     
  15. Jan81

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    Also Nebenkosten sollten in diesem Fall ca. 40.000-50.000 sein.

    Wenn man von einem Grundstück mit 200.000 Euro ausgeht.

    Grundsteuer 4,5 % 9000 Euro
    Notar 1,5 % 3000 Euro
    Grundbucheintragung 250 Euro

    Lageplan 450
    Bodengutachten 900
    Bauantrag 800

    Baumstrom\Wasser 500
    Gebäudeabsteckung 700
    Gebäudevermessung 800
    Schnurgerüst 250

    Wasser 2.700
    Telekom 400
    Hausanschlüsse (Gas,Strom) 2.400
    Schächte (Regen und Schutzwasser) 2.500 - 3000

    Bauwesenversicherung 500


    Habe ich irgendwas vegessen?

    Und hier noch gar nichts drin. Keine Einfahrt, Carport usw.

    Baubegleitung ca. 3000 Euro
     
  16. #15 Ralf Dühlmeyer, 8. November 2013
    Ralf Dühlmeyer

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    Steuern ist ein gutes Stichwort:
    Wenn Ihr das Grundstück zum Verwandschftsfreundschaftspreis bekommt, wird das Fia das nicht zur Basis für die Grunderwerbssteuer machen. Und da wirds spannend.
    Woher hast Du die 270€/m²? Bodenrichtwertauskunft oder Makler? Wenn das Fia nämlich noch mit den 400€/m² rechnet (die wollen ja Geld sehen), dann solltet Ihr dann zumindest die 270 € beweisen können!

    Dann zum Vorhaben selbst.
    Du schreibst Grundstück keine 200.000. Setzen wir einfach mal 180k€ an.
    Bleiben 220k€ für den "Rest"
    Notar, Steuer, pipapo 20k€
    15k€ für die Anschlüsse des Hauses (ggf noch mehr wg. Hinterlieger)
    5k€ für Garten und Zaun in absoluter Sparversion (Moschedrohtzaun+Tiergartenmischung - Boden selbst verteilt)
    5k€ für Pflaster etc (auch Minimum)

    Macht 175k€

    Jetzt kommt der spannende Teil: Architekt oder GÜ? Ist von den Kosten her rel. egal, weil bei beiden ein identisches Haus in identischer Ausführung und Ausstattung auch +- identisches Geld kostet.
    Was der Architekt an Honorar bekommt, geht beim GÜ für Honorare, Wagnis, Gewinn usw weg.

    Wer Dir aber erzählen will, er könne Dir für 175k€ ein bezugsfertiges EFH mit 130 m² Wohnfläche hinstellen, der plant Pfusch hoch 2 mit ein.
    Ich betreue aktuelle drei EFH Vorhaben eines GÜ, die in ähnlicher Grösse mit einer Garage für knapp unter 190k€ vereinbart waren.
    Im Augenblick ruht der Bau, weil die Firma nicht bereit/in der Lage/willens ist, die ganzen Mängel, die ich festgestellt habe, zu beheben.
    Dabei gehts nicht nur um "Kleinkram" wie Lücken in der Dämmung (Verblender), sondern auch Dinge, die die Standsicherheit betreffen.
    Alleine die Vertikalabdichtung des Aussenmauerwerks haben die 3* (in Worten DREIMAL) gemacht, bis sie brauchbar war!
    Bei solchen Preisen kann eben nicht viel Qualität rumkommen

    Ich denke auch, dass Ihr entweder am Grundstück spart oder beim Budget nachlegt.

    Wenn man genauer wüsste, WO das Grundstück liegt, könnte man vielleicht auch was zur Risikolage bezgl Hochwasser sagen.

    Dazu noch ein grundsätzlicher Tipp:
    Egal wo das Grundstück ist, lasst VOR dem Kauf ein Baugrundgutachten machen! Was nützt Euch ein Schnäppchengrundstück, wenn Ihr die Differenz iin eine aufwändige Gründung stecken müsst.
    Oder die Pfähle der Gründung nur verlängern braucht, um über dem Hochwasser zu sitzen! :yikes
     
  17. Einmal

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    ... im Leben
    Das mit dem Grundstück hatte ich überlesen gestern, das wird dann auf keinen Fall klappen.

    Aber: Mit ca. 100T€ Eigenkapital könnt Ihr natürlich auch eine größere Summe auch mit ausreichend hoher Tilgung aufnehmen.

    Meinen Fall hatte ich irgendwo in einem Thread schon mal dargestellt: ca. 120T€ Eigenkaptial, 470T€ Darlehen (mit KfW-Anteil für KfW55 Haus) - Effektivzins 2,69% Volltilgungsdarlehen - d.h. nach 20J. ist das Darlehen komplett abbezahlt. Die monatliche Rate liegt bei ca. 2300€. Mir persönlich war diese Sicherheit einen kleinen Aufpreis auf den 10J-Zins wert.

    Mit Sondertilgungen und Riester (siehe ebenfalls separate Diskussion hierzu) geht's hoffentlich nochmal ein Stück schneller.
     
  18. Mikalaya

    Mikalaya

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    Puuhhh, Deine Finanzierung wäre mir aber auch zu heiß, Einmal..
    Ihr habt das sicher gut durchgerechnet, aber da kann ich den Antritt der TE gut nachvollziehen.
     
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    Unterschreibe ich alles bis auf die Punkte oben:
    - Für unser Bauvorhaben habe ich den Vergleich gesucht so gut es geht. Bei den Schätzkosten lagen die Architekten nach dem Vorgespräch immer doch deutlich über den GÜ/BT. Meine persönliche Erklärung war, dass der Einkauf der Leistungen (Arbeit, Material und Planung) einfach günstiger ist. Dafür natürlich mehr oder weniger von der Stange. Deswegen stimmt diese pauschale Behauptung aus meiner Sicht nicht. Aber ich habe keine Lust dieses hier und anderswo schon leidenschaftlich diskutierte Thema nochmal durchzukauen. Das soll doch bitte jeder selbst herausfinden.

    - Aber es ist nicht fair ein offensichtliches Dumpingangebot als Referenz für GÜ heranzuziehen - für den genannten Preis kann das nicht funktionieren. Wenn nach 10 Gesprächen ein GÜ oder Architekt extrem nach unten abweicht, sollte man eigentlich merken, dass da etwas nicht stimmen kann. Wenn nicht über den Preis dann über die Referenzen.
     
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  21. icom852

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    Die Frage ist warum ihr 1000m² braucht..., 600-650 sollte doch reichen und dann siehts mit der Kohle auch rosiger aus :bierchen:
     
  22. Mikalaya

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    Es gibt doch erstmal 2 Fragen - was soll das Grundstück kosten mit Familienbonus? (Wenn es dann nur noch 100.000€ sind, sieht es ja auch wieder anders aus.) Und wo ist es (wg. Hochwasser)?
     
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