Chance auf Finanzierung mit kaum Eigenkapital?

Diskutiere Chance auf Finanzierung mit kaum Eigenkapital? im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo zusammen! Meine Freundin (29) und ich (32) haben im Sommer 2010 einen Bauplatz für 39.500 € (aufm platten Land im Norden für 26,00 €/m²,...

  1. fricko

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    Hallo zusammen!

    Meine Freundin (29) und ich (32) haben im Sommer 2010 einen Bauplatz für 39.500 € (aufm platten Land im Norden für 26,00 €/m², ca. 1.500 m²) gekauft und diesen komplett durch ein Annuitätendarlehen finanziert (ohne Kaufnebenkosten). Eigentlich wollten (und müßten) wir mit dem Neubau warten, bis dieses Darlehen größtenteils abbezahlt ist und etwas Eigenkapital gebildet wurde. Aber durch die so günstigen Zinsen juckt es uns schon ein wenig in den Fingern.

    Haben wir bei unseren Zahlen eine Chance auf eine anständige Finanzierung eines kleinen Einfamilienhauses, obwohl kaum Eigenkapital und ein Darlehen besteht? Hier ein paar Rahmendaten:

    Kosten- geschätzte Baukosten: 195.000 € incl. Baunebenkosten (Angebot Bauunternehmer 169.000 € schlüsselfertig + 26.000,00 € für sonstiges und Puffer)

    Bestehendes Darlehen (Grundschuld hierfür iHv 39.500€)
    - aktuelles Restdarlehen des Grundstückskaufes: 32.500,00
    - Laufzeit und Zinsbindung bis Sommer 2018 (Restschuld dann 0),
    - monatliche Zins- und Tilgungssleistung 480,00 €
    - Miete: 400,00 € an Kaltmiete
    - Sparen: 330,00 auf ein Tagesgeldkonto

    Einkommen:
    Sie: 1.245,00 € netto (unbefristet)
    Ich: 1.500,00 € netto (unbefristet, öff. Dienst)
    Nachwuchs ist frühestens in 2 Jahren geplant.

    Eigenkapital:
    - ca. 7.000,00 € in 2 Bausparverträgen (20.000,00er mit 4% Darlehenszins, 40.000er mit 3,75% Darlehenszins.)
    - ca. 5.000,00 € Wert von 2 Lebensversicherungen
    - ca. 5.000,00 € Tagesgeldkonto zurzeit

    Ich hoffe, ich habe nix wichtiges vergessen. Was meint Ihr, haben wir eine Chance oder sollen wir erstmal weiter das Grundstück abbezahlen und weiter sparen? Und wie wird das Grundstück beim Eigenkapital berücksichtigt? Vielen Dank schon mal für Eure Einschätzung.
     
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  3. SpecialK

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    Abbezahlen und weiter sparen...

    In 2 Jahren, falls Nachwuchs kommen sollte, erschlägt es euch!
     
  4. #3 ReihenhausMax, 14. Februar 2012
    ReihenhausMax

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    Wenn Ihr mal so 3 Monatsgehälter an Rücklagen für die Eventualitäten des Lebens
    habt, könnt Ihr vielleicht dran denken Sondertilgungen für die Grundstückhypothek
    zu leisten um es schneller schuldenfrei zu haben und dann nicht mehr an die
    Bank gebunden zu sein. Dann sind die Bausparer vielleicht auch zuteilungsreif, Deine
    Frau kann wieder arbeiten, wenn es mit der Kinderbetreuung klappt und man fährt
    wieder in ruhigeren Wassern. Das Grundstück ist dann auch Eigenkapital (oder mehr
    oder weniger, je nach Wertentwicklung). Bei dem Einkommen und Kinderwunsch
    ist eine 100% Finanzierung jetzt Selbstmord und wird die Bank wohl eh nicht machen.
     
  5. omb2000

    omb2000

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    Das wäre mir zu knapp. Wir haben auch mit wenig Eigenkapital finanziert. Das rechnet sich aber nur, da wir recht schnell tilgen können.

    Wenn Ihr die 400€ KM + 300€ Sparen als Rate nehmt, fehlen ja immer noch die höheren Nebenkosten eines Hauses (Steuer,Energie,Versicherung,..) und ihr solltet direkt noch was für Sanierungsfälle ansparen können.
     
  6. R.B.

    R.B.

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    Schwer zu sagen ob sich hier jemand findet der das Vorhaben finanziert, ich würde sagen, da lehnt eine Bank dankend ab.

    Wert des Grundstücks abzüglich bestehender Restschuld, wobei der aktuelle Wert nicht unbedingt mit dem übereinstimmen muss was Du vor 2 Jahren dafür bezahlt hast.

    Also bewegen wir uns ruckzuck bei 200T€ (Grundbuch, Notar auch schon berücksichtigt?)

    Wert minus Restdarlehen, also in etwa 7.000,- € "EK"

    also 7T€ Guthaben in BSV die nicht zuteilungsreif sind, und daher zwischenfinanziert oder aufgelöst werden müssten.
    Die LV kannst Du vergessen, oder willst Du die auflösen? Wie hoch ist der Rückkaufwert?
    Dann noch 5T€ auf dem Tagesgeldkonto.

    Unterstellen wir einmal, dass die Bank die Sache mit dem Grundstück mit in die neuen Finanzierung packt, dann hätten wir etwa 240T€ abzüglich 12T€ EK bzw. 19T€ wenn die BSV aufgelöst würden. Ihr braucht also gut 220T€ bis max. 230T€ an Fremdkapital.

    Das ergibt eine Belastung irgendwo zwischen 1.000,- € und 1.100,- € pro Monat.

    Auf der Einkommensseite stehen 2.750,- € netto pro Monat, verbleiben also noch gut 1.600,- € für die Lebenshaltung. Damit könnte man auskommen. Doch was passiert wenn in 2 Jahren Nachwuchs angesagt ist?
    Dann hängt Ihr mit 3 Personen bei etwa 1.200,- € netto (inkl. Elterngeld), und nach der Elternzeit kann es sich noch weiter reduzieren (Teilzeitjob o.ä. der Frau?). Das funktioniert nie.

    Schwachpunkt Nr. 1: EK Ausstattung mager
    Das führt zu einer 100%+ Finanzierung mit entsprechend schlechten Konditionen, oder gleich zu einer Ablehnung

    Schwachpunkt Nr. 2: Monatliche Rate im Verhältnis zum Einkommen zu hoch

    Schwachpunkt Nr. 3: Dauerhafte Einnahmen noch nicht geklärt

    Also ich würde mir das unter den gegebenen Bedingungen noch einmal gut überlegen.

    Gruß
    Ralf
     
  7. fricko

    fricko

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    Danke erstmal für die Antworten...

    Es ist ja eigentlich auch logisch, noch zu warten. Aber dann denk ich mir, wir zahlen im Monat ca. 1000 Eur für Grundstücksdarlehen, Miete und Bausparverträge und sparen zusätzlich 330 Eur, damit müsste man doch was anfangen können...

    Mir kommt es vor, als bezahlen wir "überall ein bißchen" und kommen so nicht richtig voran (480 Grundstück, 330 Tagesgeld, 120 Bausparverträge, 50 Sparbuch, 65 Lebensversicherung).

    Wäre es vielleicht sinnvoller, sich das Geld für Bausparverträge und Lebensversicherung (Ruhen lassen) zu sparen und damit das Grundstück schneller abzuzahlen?
     
  8. R.B.

    R.B.

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    Kannst bzw. darfst DU den Kredit für das Grundstück überhaupt schneller tilgen?

    Was aber viel wichtiger wäre, Du brauchst Bargeld (Liquidität). Deine 5T€ "bar" sind gerade mal eine magere Notreserve, das sind nicht einmal 2 Monatseinkommen.

    Ob man die LV ruhen lässt, das musst Du entscheiden. Keine Ahnung was für einen Grund Du hattest die abzuschließen. Da man normalerweise nicht grundlos Geld investiert, denke ich mal, dass die LV ihre Berechtigung hat.

    Bei den BSV ist es so eine Sache. Ich würde die nicht killen, denn wer weiß, ob Du die nicht später noch sinnvoll einsetzen kannst. Die Zinssätze sind zwar nicht gerade berauschend, aber vielleicht lässt sich eine Bank leichter umstimmen wenn ein 2. Kreditgeber mit im Boot sitzt, der zudem noch im Grundbuch in den Nachrang geht. Dann geht es nicht darum den bestmöglichen Zinssatz zu bekommen, sondern überhaupt eine Bank zu finden die Dein Vorhaben finanziert. Würdest Du die BSV jetzt auflösen, dann kannst Du die Abschlußgebühren sehr wahrscheinlich abschreiben.
    Zudem sollte man sich dann die Tarife mal genauer anschauen, und ob man diese überhaupt sinnvoll in eine spätere Finanzierung einbauen kann.

    Ich hatte es in einem anderen thread schon einmal geschrieben, man sollte wegen der günstigen Zinssätze nichts über´s Knie brechen. Wenn es nicht geht, dann geht es nicht, egal wie gut die Zinssätze sind. Das wird gerne mal vergessen.

    Gruß
    Ralf
     
  9. #8 ReihenhausMax, 14. Februar 2012
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    Der Kardinalfehler war IHMO der Kauf des Grundstücks ohne einen Euro Eigenkapital.
    Ist quasi eine Wette, ob Ihr nach x Jahren weniger Zinsen für das Darlehen bezahlt habt
    und die Grundstückspreise gestiegen sind verglichen mit den Sparzinsen, die Ihr für
    Eure jetzige Tilgung bekommen hättet.
    Welchen Sinn macht das Sparbuch? Gibts da mehr oder weniger Zinsen als aufs
    Tagesgeld (entsprechend umschichten oder ggf. nach Alternativen suchen).
    Für die Bausparverträge bekommt Ihr vermögenswirksame Leistungen und die
    staatliche Bausparprämie? Sind später vielleicht ein Stück weit interessant, da
    zweitrangig abgesichert und die Bank weniger Risiko hat und sich zahlen läßt.
    Ob es Sinn macht die LV ruhen zu lassen, wird nur ein Profi mit den Verträgen
    in der Hand beurteilen können.
     
  10. Torian

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    Der "Kostenfaktor" Kind ist nicht zu unterschätzen! Das Gehalt sinkt (Teilzeitarbeit) und die Kosten steigen massiv!
    Bei uns kostet ein "voller" Krippenplatz ca. 400€/Monat, angenommen deine Freundin geht 75% Teilzeit Arbeiten dann verbleiben von ihrem Nettogehalt ca. ~~933€, davon gehen 400€ für KiTa ab so verbleiben 533€ und das Kindergeld reicht einfach nicht für Windeln/Kinderwagen/Kindersitz/Kinderbett/ etc. etc.

    Wie R.b. schrieb verbleiben ca. 1600, bei meinem obigen Modell fallen weitere ~~712€ weg, verbleiben knappe 900€ "zum leben". Einfach zu wenig sorry! (auch wenn bei euch Kita-Plätze evtl. günstiger sind, bei dem zweiten Kind verdoppelt sich der Betrag...)
     
  11. #10 Bankkaufmann, 15. Februar 2012
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    @fricko, mal eine andere Frage.
    Müsst Ihr in Leer bleiben berufsbedingt? Oder seit Ihr flexibel?
    In der heutigen Zeit ist auch Mobilität gefragt. Dort oben bei Euch ist das so eine Sache.
    Mein Vater wohnt seit 1997 in Westerholt, also nicht weit weg von Euch.
    Er möchte seine Immobilie seit einigen Jahren verkaufen und findet keinen Käufer.
    Also, wenn Ihr berufsbedingt 100% da bleiben könnt in Leer und es KEINE Kinder gibt, dann kann man über die Sache reden.
    Aber sobald Kinder ins Spiel kommen würde ich bei diesem Einkommen kein Neubau finanzieren.
    Versucht mal das Grundstück zu verkaufen, habt Ihr Anfragen? Kommt Ihr 0 auf 0 raus?
    GGfalls Bestandsimmobilie die kleiner ist?
     
  12. fricko

    fricko

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    Allen noch mal Danke für die ehrlichen Antworten. Werden es wohl erstmal nach hinten schieben...

    @ Bankkaufmann:

    Ich würde nicht sagen, dass wir flexibel sind. Vom Bauplatz bis zu meinem Arbeitsplatz sind es 3 Km, von unserer derzeitigen Wohnung 700 Meter. Meine Freundin fährt ca. 20 KM zur Arbeit. Eigentlich haben wir nicht vor, unsere festen Arbeitsplätze zu wechseln.

    Den Bauplatz wollen wir nicht verkaufen, weil es ein super Grundstück ist. Deshalb auch der "spontane" Kauf. Bei der Chance mussten wir zugreifen. Es ist die letzte Baulücke in Ortsrandlage (+Südlage mit freiem Blick hinten raus) und trotzdem nur 2-3 Km vom "Zentrum" entfernt.

    Anfragen gab es noch nicht. Aber laut Bodenrichtwert 2011 hat einen "durchschnittlichen Wert" von 35 Eur und wir haben es für 26 Eur von privat bekommen (ca. 1500 m²).

    Bevor wir das verkaufen, warten wir lieber noch ein paar Jahre...

    Ach ja, ich glaube Westerholt ist noch ca. 70 Km entfernt, kommen nicht direkt aus Leer. Stimmt, bei gebrauchten Immobilien hier nicht immer so einfach...

    Schönen Gruß
     
  13. hf40

    hf40

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    wir hatten damals auch ohne EK gekauft, allerdings 2 LV als Sicherheiten abgegeben, eine davon gehörte der Schwiegermutter.

    Vergiss mal nicht, dass den Garten zu machen auch nicht umsonst ist, ebenso der Stellplatz, Weg zur Haustür... Noch dazu tapezieren, die Küche, Teppiche...

    da kommt reichlich was zusammen
     
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  15. gonso

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    Was wenn ich jetzt mal sag der Baupreis entwickelt sich mit einer Inflation von 2,5% sind das in 6 Jahren etwa 225000€

    Dann ist der Kredit abbezahlt, die Bausparer 50% voll und der Barbestand bei ca 30000€.
    Überschlagen wir mal 160000€ als Kredit in 2018,
    (Glaskugelzins 3,5%) Abbezahlt in 20 Jahren würde 925€ Rate im Monat heißen. Nicht vergessen Haus is keine Rente, denn von Rente kauft man Milch und Brot - in ein Haus steckt man Geld zum renovieren.

    Wobei ich dir Recht gebe, auch für meinen Geschmack macht Ihr zu Vieles parallel. Der Bankverkäufer is oft nicht der Beste Berater. Vielleicht solltet Ihr euch mal unterhalten wann Kinder kommen sollen, wie Ihr das dann machen wollt und dann geht Ihr zu einem Honorarberater.
    Vergleich mal den Zins denn du für die Bausparer bekommst, den Dahrlehenzinsen mit den Zinsen in den Rentenversicherungen, dem Sparbuch bzw. dem Tagesgeldkonto.

    Meine Prognose der Baupreis wird höher ausfallen, der Grundstückserlös geringer.
     
  16. #14 theoretiker, 17. Februar 2012
    theoretiker

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    Hallo,

    mir fiel beim Lesen dieses Threats eine andere Diskussion ein.
    Da wurde die Aussage getroffen, dass die, die neu bauen, entweder ein Einkommen von 3k+ netto haben (einer alleine) oder aus der Familie (Erbschaft usw) ein nicht unwesentlicher Geldbetrag zur Verfügung steht.

    ?? Lese hier immer, das alles in allem etwa 250k fällig werden für ein normales Haus, das nicht höchsten Qualitätsstandard, aber auch nicht Baumarktqualitätsauststattung hat.
     
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