Dach aus der Jahrhundertwende / Außendämmung

Diskutiere Dach aus der Jahrhundertwende / Außendämmung im Sanierung konkret Forum im Bereich Altbau; Liebe Bauexperten! Mein Mann und ich möchten und ein älteres Haus kaufen. Wir müssen nämlich beruflich bedingt in der Innenstadt bleiben und da...

  1. kirsten516

    kirsten516

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    Liebe Bauexperten!

    Mein Mann und ich möchten und ein älteres Haus kaufen. Wir müssen nämlich beruflich bedingt in der Innenstadt bleiben und da gibt es eben nur alte Häuser. In unserer Stadt ist im zweiten Weltkrieg wenig zerstört worden und es gibt viele Häuse aus der Jahrhundertwende.

    Wir haben uns schon mehrere Häuser angeschaut und bei zwei Häusern (von verschiedenen Verkäufern, wobei zumindest der eine sehr seriös und glaubwürdig wirkte) wurde uns gegenüber von den Verkäufern das gleiche erwähnt: Der Schornsteinfeger, bzw. Dachdecker hätte gesagt, dass man die Dachziegel von 1900 bloß nicht ersetzen solle; diese Qualität würde man nicht wieder bekommen. Das hat uns erst einmal eingeleuchtet.
    Ein Haus haben wir uns dann mit einer befreundeten Architektin angesehen, die schon vor der Besichtigung pauschal gesagt hat, dass ein 110 Jahre altes Dach auf alle Fälle neu gedeckt werden muss - da gäbe es überhaupt keine Zweifel. Was meint Ihr?

    Dabei noch eine andere Frage: Sie hat uns schon eine grobe Kostenschätzung für ein Haus gemacht. Dabei hat sie eine Außendämmung nur für zwei der drei freien Seiten für notwendig erachtet (Süden und Osten, Westen ist angebaut). Das kommt mir irgendwie komisch vor.
    Was sagt Ihr dazu?

    Vielen Dank für Eure Mühe und viele Grüße
    Kirsten
     
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  3. Gast360547

    Gast360547 Gast

    tja

    Moin,

    never change a running system. Wenn Ihre [polemikmoduson] Universaldiletantin [polemikmodusoff] meint, es muss neu eingedeckt werden, wie begründet sie diese These ohne die Dinge zu kennen geschweige denn zu verstehen?

    Natürlich ist eine Dacheindeckung, die 100 Jahre auf dem Buckel hat, nicht neu. Natürlich werden sich durch eine Umnutzung oder Nutzungsänderung neue bauphysikalische Gegebenheiten ergeben, aber dass sollte der Fachmann und nicht ein "Alleskönner" beurteilen.
    Ob der schwarze Mann zu den Fachleuten gehört, wage ich denn doch zu bezweifeln. Neutral und absolut kompetent wird Sie ein neutraler öbuv SV beraten können.

    Zur Dämmung der Außenwände: hier muss ein Gesamtkonzept stehen. Sie verändern die gesamte Physik des Gebäudes und müssen sich zumindest über die rein rechnerischen Konsequenzen im Klaren sein.

    Grüße

    stefan ibold
     
  4. kirsten516

    kirsten516

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    Hallo!
    Ich muss zugeben, dass ich schon Befürchtungen habe, wenn ich einen Dachdecker das frage. Die Besichtigung würde ich natürlich gerne bezahlen, um eine ehrliche Antwort zu bekommen. Aber ich befürchte einfach, dass mir ein Dachdecker immer sagen wird, das muss neu gemacht werden - damit verdient er ja sein täglich Brot!
    Was meinen Sie mit Gesamtkonzept der Dämmung? Die Architektin sagte, wir sollten zwei Seiten außen dämmen und eine Seiten innen. Sie ist übrigens Bafa-Energieberaterin.
    Vielen Dank für die Mühe an Weihnachten!
    LG
    Kirsten
     
  5. Gast360547

    Gast360547 Gast

    also

    Moin,

    Ihnen als Rechtsanwältin sollte bewußt sein, dass ich nicht ohne Grund die öffentliche Bestellung als Voraussetzung angegeben habe. Die müssen neutral sein und dürfen nicht das $-Zeichen in den Augen haben. Anders als die [bösermoduson]Architöse[bösermodusoff]. Wenn Jemand diese Zeichen in den Augen hat, dann die. Der Grund ist doch ganz einfach: Je höher die Bausumme, desto höher das Honorar. Nur wird das anfangs nicht so deutlich herausgestellt.:deal

    Kann mir die gute Dame denn mal erklären, wie sie die Eckausbildungen bei dem Wechsel zwischen Innen- und der Aussendämmung gestalten will?? Wärmedurchgangskoeffizienten zu berechnen ist eine Sache, die Umsetzung in die Praxis eine andere.
    Und die Begründung für dieses Vorgehen fehlt ebenfalls noch.

    Grüße
    si
     
  6. kirsten516

    kirsten516

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    Hallo!
    Rechtlich ist mir das schon klar - mir fehlt einfach das Know-how bzgl. des Vorgehens. Ich bin technischer Laie und hatte in meinem Leben so gut wie noch nie mit Handwerkern zu tun. Ich möchte natürlich nicht allzuviel Geld investieren um raus zu bekommen, ob wir das Haus überhaupt kaufen sollten, bzw. die Renovierungen in unser Budget passen.
    Aus diesem Grund habe ich die Architektin mitgenommen. Eigentlich habe ich schon vertrauen zu ihr, aber mich irritierte ihre pauschale Aussage bzgl. des Daches etwas und den Gedanken mit dem Übergang zwischen Innen- und Außendämmung hatte ich auch. Ich habe mich schon ziemlich in die Materie eingelesen, mir fehlt aber natürlich der Gesamtüberblick.
    Wie würden Sie vorgehen?
    Noch einmal vielen Dank und viele Grüße
    Kirsten
     
  7. Gast360547

    Gast360547 Gast

    suchen sie sich...

    Moin,

    ...einen Kollegen von mir im Umkreis von ca. 30 KM. Einer, der in Frage kommen würde, ist ebenfalls Energieberater und öbuv SV. Keine Angst, ich bekomme keine Provision.

    Die Telefonnummer finden Sie bei mir auf der hp unter "Ihre Partner".

    Grüße

    stefan ibold
     
  8. kirsten516

    kirsten516

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    Hallo!
    Der Kollege könnte mir dann aber "nur" in Sachen Dach weiterhelfen - nicht im Bereich Außenwanddämmung, feuchte Wände, etc. ?!
    Viele Grüße
    Kirsten
     
  9. Gast943916

    Gast943916 Gast

    wenn er Energieberater ist, wie Stefan sagt, kann er das....
    Gipser
     
  10. Julius

    Julius

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    Bei manchen alten Dächern sind zwar die Latten erneuerungsbedürftig, aber die Ziegel noch gut. Da kann man dann umdecken!
    Daß alte Ziegel noch länger halten als neue, kommt leider immer wieder vor (hier auch)...

    Welchen Grund hat denn die Planung mit der einseitigen Innendämmung?
    Danach sollte man einfach mal fragen!
    Ohne Not wird sie wohl nicht auf diese Idee gekommen sein.
     
  11. kirsten516

    kirsten516

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    Hallo!

    Die Architektin meinte es genau umgekehrt - die Latten seien noch gut, nur die Dachziegel wären bestimmt porös und müssten erneuert werden. Ich glaube einen Beleg dafür hatte sie nicht - vor allem weil sie die Aussage schon vor der Besichtigung getätigt hat.

    Dass sie für die Vorderseite des Hauses eine Innendämmung vorgeschlagen hat liegt wohl an der bestehenden Jugendstilfassade (auf die wir schon verzichten würden) - es ist also keine glatte Fassade:
    http://www.cilingir.de/Expose/100-532.pdf

    Ist es denn möglich, einen entsprechenden Übergang zu schaffen?

    Vielen Dank und Grüße
    Kirsten
     
  12. #11 derengelfrank, 29. Dezember 2008
    derengelfrank

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    erstmal: ich muß immer weinen wenn ich die Preise in anderen Regionen sehe....
    ...das Ding finanziert sich (vermietet) fast von selbst...

    Aber egal:
    Die Fassade würde sich (mit entsprechendem finanziellen Aufwand) auch mit Wärmedämmung realisieren lassen;
    vermutlich wird es aber Probleme mit der Grundstücksgrenze/Trottoir und der Gerüststellung geben (Mehrkosten wegen erhöhter Sicherheitsanforderungen u. behördlicher Genehmigungen).
    Insgesamt würde ich aber zunächst die bisherigen Betriebskosten untersuchen,
    das Einsparpotential und Kosten für Wärmedämmung gegenüberstellen und durchrechnen, wann sich das amortisiert...
     
  13. #12 Ralf Dühlmeyer, 29. Dezember 2008
    Ralf Dühlmeyer

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    Wer auch immer zur Sanierungsbedürftigkeit einer Fläche (egal ob Wand, Fenster oder Dachziegel) aus der Ferne ohne Ortsbesichtigung eine Aussage mit "Basta"-Wirkung abgibt, hat einen an der (jahreszeitlich abgeändert) Printe!!
    100 Jahre alte Dachziegel können so rottig sein, dass sie nur vom anstehenden Feuerwerk zerbröseln oder besser als manch neuer Ziegel.
    Absoluter Schwachsinn ist die Aussage, sie wären besser als alles, was heute auf dem Markt ist!!!.
    Vielleicht sind sie besser als manch heutiger Billigziegel, aber in keinem Fall BESSER als gute heutige Ziegel!!!

    Die Latten sind wahrscheinlich (vom Lattabstand mal ganz ab) alleine von der Dimension und Maßhaltigkeit gar nicht mehr zulässig, um eine Neueindeckung zu tragen!!!!

    Bevor Sie IRGENDEIN Objekt kaufen, sollten Sie dies von Sachverstand besichtigen lassen. Denn was nutzt Ihnen eine taugliche Dacheindeckung, wenn alle 4 Wochen innen ein neuer Mist hochkommt.
    Dazu können Sie [böser Modus] mit einem Schwarm voll öbuvs (einem Dachdecker, einem Maurer, einem Sanilöter, einem Elektriker, einem Zimmerer, einem ........) durchlaufen[/böser Modus] oder mit einem versierten Universaldilletanten :D.

    Ne - im Ernst - nicht von unseren kleinen Spitzen Fachspezi gegen Universalisten abschrecken lassen.
    Ich kenne gute und schlechte Universalisten genauso wie gute und schlechte öbuvs.
    Sorry Stefan, aber grade unter den älteren DD treibt sich da einiges schräges Volk rum - jedenfalls hier in H

    MfG
     
  14. kirsten516

    kirsten516

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    Irgendwie komme ich mehr durcheinander.
    Wie ist denn jetzt wohl die beste Vorgehensweise? Wem kann ich vertrauen? Wie kann ich eine Kaufentscheidung eines alten Hauses guten Gewissens treffen?!
    Und bzgl. der Wärmedämmung: Wer kann mir ausrechnen, ob sich einen Außendämmung amortisiert? Die Architektin ist Bafa-zertifzierte Energieberaterin und hat überhaupt keinen Zweifel daran gelassen, dass eine Dämmung gemacht werden muss (übrigens auch bevor sie das Objekt gesehen hat)!
    Vielen Dank für Eure Hilfe,
    Kirsten
     
  15. Julius

    Julius

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    Man ziehe einen (oder mehrere, je nach Vorliebe) bezahlten Fachmann hinzu, der den Auftraggeber NICHTS verkaufen will. Also z.B. einen Architekten, Bauingenieur oder Sachverständigen. Der untersucht die Hütte und kann Zustand, Schäden und Sanierungsbedarf abschätzen.
    Damit kann man dann kalkulieren oder ggf. auch den Angebotspreis nochmal verhandeln.
     
  16. #15 Ralf Dühlmeyer, 29. Dezember 2008
    Ralf Dühlmeyer

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    Definiere amortisieren!
    Wenn damit die Refinanzierung der Investitionskosten + Zinsen/Zinsverlust gemeint ist, dann kann das jeder, der in der Lage ist, die Energiepreisentwicklung der nächsten 25 Jahre vorherzusagen :D

    Sorry, wenn wir für Verwirrung sorgen, aber so sind wir nun mal :o.

    Im Ernst. Eine Energieberaterin und Architetin, die Ferndiagnosen abgibt, findet (höflich gesagt) nicht gerade mein Wohlgefallen.
    Oder würde mir Glauben geschenkt, wenn ich behaupte, in der Wohnung 2 OG links wird in den nächsten 5 Jahren ein Schaden an den Leitungen auftreten???

    Mfg
     
  17. mls

    mls Bauexpertenforum

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    na klasse :p
    zumindest noch keine empfehlung für abriss-neubau ..

    bei "aus dem hut"-empfehlungen, egal von wem, wäre ich vorsichtig.
    bei energieberaterplaketten noch mehr.

    ein paar teilaspekte aus meiner erfahrung:

    dach: da wirds rundgehen! mag der eine hier, der andere dort rumeiern - ich halte es mit ralf,
    das wird planerisch und handwerklich anspruchsvoll.
    ohne zustandserkundung, bei der jemand dreckig wird, geht garnix.
    dann wird ggfs. das weitere vorgehen geplant.

    heizungsanlage/installation: ist noch garnicht thematisiert? das kann so teuer werden, dass da
    vorher ein FACHmann hingucken sollte, um überraschungen vorzubeugen.

    fassade: ich seh noch keinen sanierungszwang.

    fenster: wurden anscheinend irgendwann erneuert. thermische qualität?
    kennst du einen oder mehrere immobilienverwalter? die haben beim thema fenster-lüftung-schimmel
    fast immer eine träne im knopfloch, wenn sie an die alten, zugigen fenster denken.
    entweder sind die vorh. fenster thermisch schlecht und undicht eingebaut - oder das
    nutzer(lüfter)verhalten ist vorbildlich verantwortungsbewusst.
    gute, dichtschliessende fenster führen -ohne lüftungsanlage- oft zu riesenproblemen.
    das sollte, wegen kostenrisiko, vorab geklärt sein.

    energie: wo ist der energieausweis?

    geht aber alles bestimmt auch per vorab-fern-diagnose :p
    deine architektin kann da ja ..
     
  18. #17 Ralf Dühlmeyer, 29. Dezember 2008
    Ralf Dühlmeyer

    Ralf Dühlmeyer

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    Grade erst gelesen.
    Eine Architekten UND Energieberaterin, die derartigen Schwachsinn absondert, sollte mal zurück zur Uni und ein paar Bauphysik-Kurse nachbelegen.
    Eine Innendämmung ohne Not zu machen ist wie freiwillig unter einer Lawinenwarnzone Knalkörper zünden.
    Und ein Mix aus beiden Varianten ist Wahnsinn².

    MfG
     
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  20. Gast360547

    Gast360547 Gast

    is scho recht

    Moin,

    a) es ist immer ein Risioko, einen Altbau zu kaufen.

    b) ging meine Kritik in Richtung der Architöse, die ohne überhaupt die Hütte gesehen zu haben über das Dach vollendeten Unsinn erzählt. Man kann es zwar nicht sehr eindeutig erkennen, aber es sind vermutlich entweder alte glasierte Einfälzer oder Doppelmuldenfalzziegel auf dem Dach. Wenn da von innen kein Mist gemacht wird, halten die ewig.
    Das Argument mit den Latten ist absolut korrekt.

    c) ein öbuv SV des Handwerks, der gleichzeitig Energieberater ist, seinen Job und die angrenzenden Gewerke grundsätzlich parallel mit gelernt hat, ist in der praktischen Bauausführung allemal besser als jemand, der 6 Wochen Praktikum hinter sich hat.

    d) Bevor ich an eine neue Heizung denken würde, würde ich mir auch Gedanken um die Fassade machen. Selbstverständlich geht eine Innendämmung. Auch die Übergänge zu einer Außendämmung sind hinzubekommen. Nur würde ich, statt selber in eine Planungshaftung zu kommen, lieber die Vorschläge der Architöse hören, lesen, sehen.

    Es wurde schon gesagt: eine neutrale Person, die nicht in dem Umbau oder der Sanierung involviert wird, sollte Sie bei der Kaufentscheidung unterstützen und nicht eine Person, die an einer Sanierung wirtschaftliches Interesse hegt.

    Grüße

    stefan ibold
     
  21. kirsten516

    kirsten516

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    Hallo!

    Mal wieder vielen Dank für Eure Mühe - ich habe ja schon ein schlechtes Gewissen, so viel know-how abzufragen ohne was zurück geben zu können.

    Eigentlich dachte ich, mit der Architektin hätte ich eine solche Person, die sich auskennt und relativ neutral ist. Ich denke auch nicht, dass sie extra hoch kalkuliert, weil sie weiß, dass wir bei dem errechneten Volumen das Haus nicht kaufen werden und sie somit gar keinen Auftrag von uns zu Umgestaltungsmaßnahmen bekommt. Insofern hätte sie sich ins eigene Fleisch geschnitten, wenn sie das absichtlich gemacht hätte.

    Wisst Ihr ungefähr, was so ein SV kosten würde, der sich das Haus mal anschaut?
    Das Problem ist ja, dass wir selber nicht beurteilen können, was die Renovierungsmaßnahmen kosten werden und ob wir das Haus kaufen können - und wenn es jemand anderes beurteilt und dann bei jedem Haus 1000 Euro dafür nimmt können wir das gleich abhaken.

    Ich hoffe ich bekomme jetzt keinen in Sachen Geiz drauf, aber man kann eben auch nicht mehr Geld ausgeben als man hat. Wenn wir zuviel davon hätten könnten wir ja ein altes Haus abreißen und neu bauen, bzw. müssten uns wegen bevorstehender Kosten keine Gedanken machen.

    Vielen Dank und
    LG
    Kirsten
     
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