Dachausbau/ Umbau

Diskutiere Dachausbau/ Umbau im Sanierungskonzept & Kostenschätzung Forum im Bereich Altbau; Hallo, es geht um ein Haus (Bj. 1925, 1980 saniert) bei dem in den nächsten Jahren das Dach neu gemacht werden muss. Ziegel und...

  1. FrankR

    FrankR

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    Hallo,

    es geht um ein Haus (Bj. 1925, 1980 saniert) bei dem in den nächsten Jahren das Dach neu gemacht werden muss. Ziegel und wahrscheinlich große Teile des Gebälks. Gedämmt ist bisher ohnehin gar nichts, wenn man auf den Dachboden geht blickt man direkt auf die Ziegel.
    Nun stellt sich die Frage ob man diese "Gelegenheit" nutzt, das Dach zu einer Wohnung/Zimmer auszubauen, denn wenn es jetzt nicht passiert, dann wird man es kaum in den nächsten 30 Jahren angehen. Ein "Ausbau" im Sinne eines bloßen Innenausbaus ist es aber nicht. Zur Zeit kann man in der Mitte des Dachbodens gerade so stehen. Wir gehen mal davon aus planungsrechtlich geht das alles in Ordnung (also Gebäudehöhe, Dach, etc...). Die momentane Dachkonstruktion ist recht kompliziert. Ich habe nur eine Luftaufnahme des Dachs aus den 80ern, bevor zwei Gauben statt des Ochsenauges links und (nicht zu sehen) auf der anderen Seite eingezogen wurden. Das sah dann so aus: 1980dach.jpg

    Die ohnehin notwendigen Dacharbeiten veranschlage ich bisher auf 40-50.000 Euro. Ein erster Vorschlag (Achtung, Ansicht um 90Grad gedreht, man sieht die "neuen" aber schon bestehenden Gauben in süd-ost und nord-west Richtung) für einen Ausbau sieht wie folgt aus: Plan.jpg

    Um das so zu realisieren rechne ich mit 150.000 - 180.000 Euro. Ist bei solchen Summen ein Innenausbau (aber kein Bad, keine Küche) schon enthalten? Das ist alles in einer sehr frühen Planungs- oder besser Ideenfingsphase, aber ich würde doch ganz gerne einen ersten Eindruck haben ob meine Vorstellungen vollkommen an der Realität vorbei gehen oder nicht. 200.000 ist meine Schmerzgrenze. Dass das wirtschaftlich nicht das Sinnvollste ist, ist klar. Der Wert des Gebäudes wird wohl kaum um diesen Betrag steigen. Das ist mir allerdings auch nicht soo wichtig. Aber auch bei nicht nur rendite-, sondern eher "emotional-orientierten" Investitionen muss man sich eben fragen "wo ist Ende?".
    Wenn den Fachkundigen und Kreativen hier andere Ideen zu einem Ausbau kommen: gerne :) Ich könnte mir bspw. auch statt des im Plan zu sehenden Satteldaches, ein Mansardendach vorstellen. Das wiederum käme aber wahrscheinlich deutlich teurer? Kann man den Unterschied, von dem ich keinerlei Vorstellung habe, anhand dieser Bilder/ Daten ungefähr benennen? (Sei es in % oder €)
    Zu den Proportionen des Hauses muss noch gesagt werden, dass der Plan es gut abbildet, es fehlt allerdings unten eine ca. 1,50- 1,70m Sandsteinmauer (beinahe ebenerdiger Keller). Von einem Masardendach erhoffe ich mir, dass es wieder etwas mehr in die Höhe gezogen erscheint, ohne so breit und klobig zu wirken.

    Vielen Dank für Kommentare/ Infos
     
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  3. Julius

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    Das ist zuallererst zu klären, ob das Vorhaben baurechtlich überhaupt zulässig ist!
    Sonst haben alle weiteren Aufwendungen für die Planung keinen Wert.

    Da statische Änderungen am Dachstuhl nötig sind, kommst Du am Architekten de facto eh nicht vorbei. Wenn Bauantrag nötig wird, auch rechtlich nicht.
     
  4. FrankR

    FrankR

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    Hallo,

    Das wird auch zu erst geklärt und dass ich mir einen Architekten nehme steht für mich persönlich eigentlich auch schon fest - egal ob notwendig oder nicht. Ich habe nur dazu geschrieben "wir gehen mal davon aus" um zu signalisieren, dass ich mir bewusst bin, dass das (am Anfang des dann konkreten Vorhabens) zu klären ist. Ich hab im Forum immer wieder als ersten Kommentar den (berechtigten) Hinweis darauf gesehen, deswegen dachte ich, ich komme dem zuvor :)
    Bislang sind ja noch keine Aufwendungen geschehen. Noch vor rechtlicher Klärung (vielleicht für manche nicht nachvollziehbar) steht für mich persönlich die Frage "will ich das wirklich und was eigentlich genau/ welche Möglichkeiten gibt es?", "kann ich es mir leisten und "wie viel" kann ich mir leisten?". Das Projekt selbst stünde frühestens in drei Jahren an. Na ja und um bei Gedankenspielen und der mittelfristen Finanzplanung wenigestens irgendwelche Zahlen und Fakten im Kopf zu haben und mir vorstellen zu können, was ich mir leisten kann und was nicht, dachte ich, ich frag mal :)
    Außerdem, wenn ich mir dann Ende nächsten Jahres "real life" Beratung suche kann ich als "bautechnischer Depp" :) vielleicht auch schon spezifischer erklären was ich eigentlich will. Und nach Erfahrung mit meinen Kunden (andere Branche) ist es die halbe Miete, wenn der Kunde genaue Vorstellungen hat was er will UND das auch auszudrücken weiß (!).
    Das nur zum Hintergrund der Anfrage. Aber Julius hat natürlich vollkommen Recht, bevor etwas Konkretes unternommen wird muss das der erste Schritt sein.
     
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