Dachgeschoss = Wohnraum?

Diskutiere Dachgeschoss = Wohnraum? im Baugesuch, Baugenehmigung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo, wie kann ich anhand vorliegender Unterlegen herausfinden, ob ein Dachgeschoss offiziell als Wohnraum zugelassen ist? Mir liegt vor: -...

  1. OlliL

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    Hallo,

    wie kann ich anhand vorliegender Unterlegen herausfinden, ob ein Dachgeschoss offiziell als Wohnraum zugelassen ist? Mir liegt vor:

    - ein Befreiungsbeschluß vom B-Plan abzuweichen und ein Satteldach anstelle eines vorgeschriebenen Flachdaches zu errichten
    - die Baugenehmigung welche als Gegenstand "Errichtung eines Satteldaches auf dem bestehenden Flachdachwohngebäude" ausweist. Auflagen in der Baugenehmigung gibt es nur bzgl. Drempelhöhe und Dachneigung
    - die Baubeschreibung
    - Grundrisse, Ansichten, Schnitte
    - Bescheinigung des Bezirksschronsteinfegermeisters wg. Aufstockung
    - Rechnungen bzgl. Dachausbau
     
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  3. rose24

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    ...was ist denn im genehmigten Plan (Grundriss Dachgeschoss) dargestellt? Und was sagt der Bebauungsplan dazu?
    Daraus müsste sich eigentlich ergeben, was zulässig ist.
     
  4. OlliL

    OlliL

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    Bebauungsplan liegt mir leider nicht vor. Im Grundriss steht "ABS" - vermute mal, das heisst "Abstell..."
     
  5. #4 Gurkensalat, 3. November 2014
    Gurkensalat

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    Ein Hinweis könnte ein Anruf bei der Gemeinde sein, für welche Wohnfläche Erschließungsbeiträge gezahlt wurden. Ob das aber bzgl. anderer Rechtsarten relevant ist - keine Ahnung. Wozu musst Du das denn wissen?
     
  6. oberh

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    Entschuldige ...

    das ist absoluter Quatsch.

    Die einzigen Dokumente, die hier verlässlich Auskunft geben können, sind die der Baugenehmigung.

    Wie die zu lesen sind, erklärt Dir jeder Architekt oder der Sachbearbeiter bei der Bauordnung.
     
  7. #6 Norderstedter, 3. November 2014
    Norderstedter

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    scan die Baugenehmigung doch mal ein und stell sie (anonymisiert) online, evtl hilft Dir ja auch jemand aus dem Forum mit der Interpretation
     
  8. Taipan

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    braucht er nicht:

    Bauantrag wegen Umnutzung stellen. Dafür Architekt/Bauing angagieren. Ob Dein Vorhaben umsetzbar ist, wird der dir dann sagen.
     
  9. rose24

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    In Bayern wäre die Nutzungsänderung des Dachgeschosses genehmigungsfrei, solange dabei nicht eine selbständige Wohneinheit entsteht. Aber Achtung: der Bebauungsplan könnte dagegen stehen!
     
  10. OlliL

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    In NRW wäre sie genehmigungspflichtig. Heisst - allein das "ABS" im Grundriss heisst "nein"? Ich konnte nicht glauben, dass die Raumbezeichnungen in Grundrissen tatsächlich etwas über "Wohnfläche" bzw. "nicht Wohnfläche" aussagen. Ist dem wirklich so?

    Wenn da "KIND II" steht darf ich trotzdem ein Arbeitszimmer draus machen, oder? ;)
     
  11. Taipan

    Taipan

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    DANN ja, da beides Aufenthaltsräume sind.
     
  12. OlliL

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    Nach Aussage eines Nachbarn ist die DG-Nutzung wohl "geduldet" aber es handelt sich wohl offiziell lt. ursprünglicher Baugenehmigung nicht um Wohnraum.
    Ich plane ggf. das DG in 4..5...6.. Jahren als Wohnraum zu nutzen und aus einem großen DG 2 kleine Räume zu machen mit Involvierung eines Architekten für wärmeisolierende Maßnahmen (Im Sommer nicht so warm). Ich möchte mich jedoch schon einmal aktuell darauf "einstellen" ob die Nutzung als Wohnraum wahrscheinlich genehmigbar ist, oder eher als "ausgeschlossen" gilt.

    - Lt. Befreiungsbeschluss ist im ursprünglichen Bebauungsplan nur Flachdachbauweise erlaubt. Mit dem Beschluss wurde davon Befreiung erteilt und ein Satteldach genehmigt mit Angaben zu einer maximalen Dachneigung, maximalen Drempelhöhe und maximaler Höhe des Fussbodenaufbau.
    - Ob mehr als die Hälfte der Dachfläche > 1,50m Höhe in "ausreichend lichter Höhe" zur Verfügung steht kann ich errechnen.
    - Angaben über 2. Rettungsweg kann ich selber prüfen. Es existieren 2 große Dachgauben (2,50 Breite bis zur Firsthöhe hochgezogen) mit je einem 2-Flügelfenster - kann ich ausmessen bzgl. Mindestmaße. Bzgl. Abstand der Fenster zum Dachrand wegen anleitern kann auch nachgemessen werden

    Das einzige was ich jetzt als Laie noch sehe ist die GFZ die einem hier noch in die Suppe spucken könnte? Ist dem so, oder gibt es noch weit mehr "Parameter" die dazu führen können, das einem die Wohnraumnutzung des DG behördlich untersagt werden kann? Es handelt sich um ein Eigenheim - als Hinweis bzgl. Trockenraum usw.

    Wenn man eine Bebauungsplanauskunft bei der Stadt erfragt - welches Dokument sollte man genau erfragen um an die notwendigen Infos zu kommen? Es gibt preislich "leichte" Unterschiede zwischen "Druckexemplar eines Bebauungsplanblattes" und "Auszüge aus Landschaftsplan, Flächennutzungs- und Bebauungsplänen". Sind "Kopien der textlichen Festsetzungen oder der Begründung zum Bebauungsplan" ggf. auch relevant?

    Ich weiss - ein Architekt vor Ort kann hier sicherlich auch helfen, nur habe ich aktuell noch kein konkretes Vorhaben.
     
  13. #12 gunther1948, 5. November 2014
    gunther1948

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    hallo
    also für das satteldach mit kniestock liegt eine baugenehmigung vor. damit dürften auch die grz und gfz geklärt sein.
    ausbau zu wohnzwecken dürfte dann kein problem sein, zumindest in rlp, aber in nrw ticken die uhren vielleicht anders.
    hier ist das sogar einschl. dem einbau von dachflächefenstern in einem bestimmten rahmen genehmigungsfrei.

    gruss aus de pfalz
     
  14. Baufuchs

    Baufuchs Gast

    Die GFZ kann nur dann zu einem Problem werden, wenn das DG ein Vollgeschoss nach Paragr. 2 der BauONW ist.
     
  15. #14 Gurkensalat, 5. November 2014
    Gurkensalat

    Gurkensalat

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    Für NRW ist das offenbar wirklich Quatsch - sorry, das wusste ich nicht.

    Zur Erklärung, warum der Gedanke nicht völlig absurd ist:
    Bei uns in Bayern muss es eben keine Baugenehmigung dafür geben, da wäre dann die alte Baugenehmigung nicht hilfreich. Wenn ich aber das Dachgeschoss ausbaue, muss ich für die Herstellung der Abwasseranlagen extra zahlen. Das steht dann z.B. so in der Gebührensatzung:
    Daher wäre eine Zahlung dieser Beiträge bei uns zumindest ein Hinweis darauf, dass die Nutzung offiziell erfolgt. Ist aber korrekt, dass das natürlich nichts über die Vereinbarkeit mit dem Bebauungsplan oder über das Vorhandensein brauchbarer Fluchtwege für Aufenthaltsräume nach BayBO aussagt. Aber dafür gibt es eben in Bayern auch keine offizielle Stelle, die das weiß. Da müsste ein Architekt die Gegebenheiten vor Ort mit den Bestimmungen abgleichen.

    Jedenfalls sorry für die Verwirrung!
     
  16. OlliL

    OlliL

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    Hier mal Grundriss und Schnitt

    [​IMG] [​IMG]

    9,485m ist die weder im Schnitt noch im Grundriss dargestellte "Tiefe" des Hauses.

    Bzgl. § 2 BauO NRW, Absatz 5:
    OK Fussboden bis OK Dachhaut kann man sich ja errechnen ab wann man > 2,20m kommt.
    Nur wie soll man das anhand der Pläne für den Raum der Dachgauben berechnen? Die Dachgauben sind ja Walmgauben - ohne die Angaben der Neigung der Giebel und der Höhe des "Dachfirstes" der Dachgaube kann man das nur schwer berechnen, oder? Alles was ich finden kann ist die Rechnung der Zimmerei die den Dachaufbau gemacht hat welche folgendes Aufmaß in Rechnung stellt:

    Verschalung der Aufbauten
    4x Dachflächen 1,55x2,55 = 15,81qm
    2x Walmflächen 1,55x2.60:2 = 4,03qm
    4x Kehle 2,50x0,25 = 2,60qm
    4x Seitenflächen 2,50x1,00:2 = 5,00qm

    1.) Ich komme auf eine Geschoss-Grundfläche von ca 72qm (7,55*9,485) (Wie sieht das hier aus mit Treppenhaus, Wänden usw?)
    2.) Ohne Dachgauben zu berücksichtigen kommt man auf ca 22qm (7,55m*3m) Grundfläche > 2,20m Höhe
    3.) Die einzelne Dachgaube erstreckt sich über eine ca. Fläche von 3,30m * 2,50m.
    4.) Wenn man nun mal "ratend" rechnet und annimmt, das 3 * 2 m der jeweiligen Dachgaube > 2,20m Höhe hat, kommt man auf eine Grundfläche unter den Dachgauben von 12qm
    5.) Ein Teil der Fläche der Dachgauben ist schon in 2.) enthalten - geschätzt in Summe 2qm

    Kommt man in Summe auf 22+12-2 = 32qm.

    Ist nun die Frage ob man bei ganz genauer Ermittlung der Daten vielleicht doch bei 37qm rauskommt was dann ein "ja" bzgl. Vollgeschoss bedeuten würde....
     
  17. Baufuchs

    Baufuchs Gast

    Wo hast Du die 2,20m her?
    Bemessung nach BauONW = 2,30m

    Wenn ich mir Deine Schnittzeichnung ansehe, hat das DG eine Innenhöhe von 2,02m.

    Ich bezweifle, dass das Bauamt dies als ausreichende Raumhöhe für Aufenthaltsräume im DG akzeptiert.
     
  18. OlliL

    OlliL

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    - 2,02m bis das Dach der Gaube anfängt. Darüber sind aber nochmal 1,22m bis zum Dachfirst. - Also 3,24m von OK Fusboden DG bis Aussenhaut Dachfirst.
    - Der Dachfirst der Walmgaube liegt bei ca. 2,85m.

    Ich habe nun nochmal selber gezeichnet und "wichtige" Maße ergänzt - alles "bis Aussenhaut Dach":

    [​IMG] [​IMG]

    Ergibt ca 30qm Fläche mit 2,30m Raumhöhe OK Boden bis OK Dachaussenhaut.

    Ein "Vollgeschoss" ist es dann wohl nicht wenn Die "Grundfäche" wirklich LängexBreite des Fussbodens ist ohne Berücksichtiigung von Wänden, Treppenhaus & Co.

    die Grundfläche bei der Wohnflächenberechnung nach §49 ist ja alle Fläche mit einer Höhe > 1,50m. Dort wären wir dann bei einer Grundfläche von 45qm
    Allgemeine Raumfläche 6,00m x 7,55m = 45qm + zusätzliche Dachgaubenfläche 1,40m x 2,50m * 2 = 14qm = 59qm

    Und da sind 30qm Fläche mit h>2,30 "mehr als die Hälfte der Grundfläche" von 59qm.

    Also als Wohnfläche zulässig, aber kein "Vollgeschoss" rein von den Anfordergungen an die Raumhöhe in der BauO NRW?
     
  19. Baufuchs

    Baufuchs Gast

    Du kegelst da einiges durcheinander.

    Die 2,30m bis OK Dachhaut gelten für die Ermittlung "Vollgeschoss".

    Die lichte Höhe für Aufenthaltsräume beträgt gem. Paragr. 48 BauONW 2,40m.

    (Geringere Höhe für Räume im DG kann gestattet werden).

    Dein DG hat eine lichte Höhe von nur 2,02m. Ich denke nicht, dass diese Höhe gestattet wird.

    Klär das mal als erstes.
     
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  21. OlliL

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    Warum habe ich nur 2,02m lichte Höhe? Lichte Höhe = "die Raumhöhe zwischen Oberkante Fertigfußboden und Unterkante Decke"
    Nur habe ich im DG keine Decke... wie definiert sich lichte Höhe im DG?
     
  22. OlliL

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    [​IMG]
    (Bild vom Ztpkt. des Kauf des Hauses)
     
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