Darlehen für Anfänger

Diskutiere Darlehen für Anfänger im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo zusammen, wie der Titel schon erahnen läßt, habe ich in dem Bereich Null Ahnung von Nix. Ich muss mich glücklicherweise nicht mit ganz...

  1. jturtle

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    Hallo zusammen,

    wie der Titel schon erahnen läßt, habe ich in dem Bereich Null Ahnung von Nix.

    Ich muss mich glücklicherweise nicht mit ganz so hohen Beträgen beschäftigen, da ich "nur" eine Sanierung durchführe und mir da 60.000,- Euronen (evtl sogar etwas weniger) zum Glück reichen.

    Ich war bei meiner Hausbank, die rechnen jetzt mal... und wollen ne Horde an Papieren inklusive Bauplänen usw.
    Ich würde jetzt gerne berichten können, dass ich verstanden habe was die so von sich gegeben haben.
    "sie haben da aber mal so eine Idee" die etwas mit einem Zinssatz von 4,6 zu tun hat...

    Was mich nervt ist, dass man irgendwie mit dem Gefühl da rausgeht, man sei nur ein Bittsteller und kein Geschäftspartner.
    (wäre ungefähr so, wenn ich zb erwarten würde, meine kundschaft küßt mir die füße, dafür dass ich bei ihnen tapeziere :irre )

    Ich bin selbständig, was die Sache auch nicht einfacher macht.
    Grundschuldeintrag ist klar.

    Meine monatliche Rate soll momentan nicht mehr als meine jetztige Miete betragen, also 350 Euro.
    Ich weiß, ist nicht viel, aber ich möchte finanziell gerade nicht ganz so viel ändern und weiteres würde ich dann mit Sondertilgung machen.

    Bekannte empfahlen mir noch die interhyp... hab zwar auch keine Ahnung was die so machen... aber gut...

    Kann mir jemand aus meinen dürftigen Angaben ein paar kleine Hinweise geben, wie ich am besten vorgehe?

    Was wollen die, was brauchen die, welche zinssätze sind da zu erwarten, ist Sondertilgung gut, soll ich auf der Straße singen und so Geld sammeln???

    Ich bin da gerade etwas überfordert und möchte mich nicht übervorteilen lassen, nur weil ich das ganze nicht verstehe...
     
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  3. #2 ecobauer, 15. Mai 2011
    ecobauer

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    Nichts zu verstehen ist schon mal ganz schlecht.
    Versuchen wir mal ein wenig Licht ins Dunkel zu bringen.

    Bei Selbständigen werden tatsächlich mehr Unterlagen gefordert als von Otto Normalverbraucher mit Einkommen aus unselbständiger Arbeit. Die Bank will prüfen können, wie hoch das Einkommen aus dem Betrieb ist, um die finanzielle Belastbarkeit abschätzen zu können.
    Da die Monatsrate jedoch die gleiche sein soll wie die derzeitige Miete, dürften da wohl eher keine Probleme zu erwarten sein.
    Zu der Art der Finanzierung gibt es natürlich sehr viele Möglichkeiten.
    Bei dem jetzt noch vorherrschenden Zinsniveau empfielt es sich jedoch, eine lange Zinsbindung zu vereinbaren.
    Bei 60T€ und einer Monatsrate von 350€ kommste auf eine Annuität von 7%, was eine Tilgung von ungefähr 2,5% ausmachen wird-bei einem angenommenen Zinssatz von 4,5%, was für eine Zinsbindung von 15/20 Jahre realistisch sein könnte.
    Selbst nachrechnen kannste hier:http://www.zinsen-berechnen.de/hypothekenrechner.php

    Wenn mehrere Angebote vorliegen sollte, bitte Vorsicht bei den angegebenen Effektivzinsen. Die taugen leider nicht mehr unbedingt zum Vergleich dazu, was der Kredit tatsächlich kostet.

    Die genannte Interhyp ist ein Kreditvermittler - siehe Webseite -, die durchaus auch dazu genutzt werden kann, um nachzusehen, welche Zinssätze andere Kreditgeber berechnen. Ob für eine Selbständige da jedoch auch ein Kredit vermittelbar ist, sollte vorher angefragt werden. Ein weiterer und besserer Vergleich von Zinssätzen erhältste
    jedoch, wenn einfach nach Hypothekenzinsen gegockelt wird.

    Übrigens: Bei Banken, bei denen man/frau sich nicht wohlfühlt oder nicht ernst genommen wird, braucht man/frau auch nicht zu bleiben. Ich würde sowieso vor Ort noch bei anderen Banken anfragen!

    Wenn Angebote vorliegen, einfach wieder nachfragen.
    Hier werden Sie geholfen........:shades
     
  4. jturtle

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    Super, danke schon mal für das erste Licht im Dunkel...

    Der Tipp mit der langen Zinsbindung ist schon mal gut..

    Hat eine Sondertilgungsvereinbarung irgendeinen Einfluss auf denZinssatz?
    Die Bank meinte nur, dass wohl in der Regel nur 10% Sondertilgung im Jahr, auf das noch ausstehende Darlehen gegeben werden..

    Laut dem, was ich bei money-online.de gefunden habe:

    Der Effektivzins, auch effektiver Jahreszins genannt, sind die jährlichen anzugebenden Gesamtkosten eines Kredites. Der Effektivzins weicht hierbei meist in der Regel vom Nominalzins ab, der in jedem Kreditvertrag angegeben ist.

    Der Nominalzins ist günstiger wie der Effektivzins, da dieser keine Gebühren und auch keinen Nebenkosten enthält. Darlehen bei denen sich die Konditionen nicht auf die gesamte Laufzeit beziehen, werden mit einem anfänglichen effektiven Jahreszins berechnet.


    ...enthält der Effektivzins alle Kosten, deshalb verstehe ich den Vorsicht-Hinweis nicht...

    Oder ging es nur darum, alle Angebote entweder in Nominal oder in Effektiv zu vergleichen??
     
  5. #4 ecobauer, 15. Mai 2011
    ecobauer

    ecobauer

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    Sondertilgung wird in der Regel auf den ursprünglichen Darlehensbetrag festgelegt, also z.B. 5 oder 10% von 60T€ pro Jahr. Kann jedoch sein, dass eine Mindestsondertilgung verlangt wird.
    Geh mal davon aus, dass die Sondertilgung im Zins eingepreist ist. Egal, ob die vereinbart ist oder nicht.

    Die Erläuterung zum Effektivzins ist in Teilen richtig. Leider sind die Banken durch eine EU-Richtlinie dazu verpflichtet worden, den Effektivzins für die gesamte Laufzeit eines Kredites anzugeben. Und das führt derzeit dazu, dass die Banken für die Zeit nach der Zinsbindung den variablen Zinssatz ansetzen, der natürlich günstiger ist, als der Festzins. Je nach Restlaufzeit nach Ablauf der Festschreibung führt das dann dazu, dass der Effektivzins sogar niedriger als der Nominalzins sein kann!!
    Absoluter Quatsch :motz

    Also so vorgehen, dass darauf bestanden wird, dass alle Kosten neben dem Zinssatz genannt werden.
     
  6. MDWD

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    @ecobauer: Danke für den Hinweis. Das war mir so auch noch nicht bewusst. Kann es sein, dass eine Bank irgendwelche Kosten nicht in den Effektivzins einrechnet und welche Kosten könnten das z.B. sein.

    @jturtle: Ich habe auch die Erfahrung bis jetzt gemacht, dass man sowohl online als auch bei den Banken seiner Vertrauens vor Ort anfragen soll. Das ist nicht immer angenehm, aber man bekommt dadurch ein gutes Einschätzungsvermögen, wenn man schon 1-2 Gespräche hinter sich hat.
     
  7. R.B.

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    d.h. Du hast eine Immobilie in die Du einziehen könntest, sobald die Sanierung erledigt ist?

    Ist diese Dein Eigentum?
    Ist diese Immobilie noch mit Krediten belastet? Wer zahlt dann diese Kosten?

    350,- € sind nicht viel, was ist mit den Nebenkosten?

    Macht die Sache zwar nicht einfacher, aber auch nicht unmöglich. Erster Ansprechpartner sollte Deine Hausbank sein, da diese Deine "Zahlen" wohl am besten kennt. Viele dieser "Online-Super-Top-Zins-Internet-Banken" sortieren Anfragen von Selbständigen gleich mal aus, selbst wenn sie auf ihren Webseiten etwas anderes versprechen. Da werden höchstens Rosinen gepickt, also Kreditnehmer gesucht, die an sich keinen Kredit bräuchten.

    Hast Du einen Steuerberater? Der müsste doch wissen, was, wo, wie vorzubereiten ist.

    Aber schauen wir uns mal die Zahlen an.

    Du benötigst 60T€ für die Sanierung. Wert der Immobilie?
    Unterstellen wir mal, dass der Wert deutlich über den 60T€ liegt, dann könnte man mit 4,5% Zins und 2,5% anf. Tilgung die Rate mit 350,- €/Monat festlegen. Der Kredit läuft dann etwa 22 Jahre.

    Ob die Bank solche Konditionen anbieten wird, hängt von vielen Faktoren ab. Je nachdem wie die Immobilie eingeschätzt wird, wäre denen vermutlich eine kürzere Laufzeit lieber. Wenn Du nun mit möglichen Sondertilgungen argumentierst, wird das die Bank ziemlich kalt lassen. Die wissen auch, dass die meisten SoTi Optionen in solchen Verträgen nicht genutzt werden.

    Hier kommen nun "Deine Zahlen" in´s Spiel, sprich Deine Kapitaldienstfähigkeit. Die Bank wird wohl die letzten 2-3 Bilanzen (oder E/A Rechnungen) und Steuerbescheide fordern. Vermutlich auch einen Business-Plan aus dem die zukünftige Entwicklung abschätzbar ist. Der Business-Plan enthält dann Zahlen für die nächsten 3 Jahre.

    Hier ist es von Vorteil, wenn diese Zahlen von einem "Externen" stammen, also beispielsweise Steuerberater.

    Damit will die Bank dann abschätzen, ob Du auch dauerhaft den Kredit bedienen kannst und gleichzeitig noch genügend Geld für die Lebenshaltung übrig bleibt. Dazu nimmt sie den Gewinn und zieht davon eine Pauschale für die Lebenshaltungskosten ab. Danach muss noch ausreichend Geld übrig bleiben um den Kredit zu bezahlen.

    Na ja, zuerst einmal möchtest DU etwas von Deiner Bank. Nun kommt es darauf an, mit welchen Zahlen Du aufwarten kannst. Je nachdem bist Du dann ein Geschäftspartner oder doch nur ein Bittsteller. Bitte nicht falsch verstehen, ich versuche Dir nur die "Praxis" zu erklären.

    Deswegen ist es absolut wichtig, dass Du DEINE Zahlen im Griff hast. Du musst der Bank das Gefühl vermitteln, dass ihr Geld gut investiert ist. Das kannst Du am besten mit überzeugenden Zahlen, dann wird so manche Diskussion erst gar nicht notwendig.

    Ja, die Banken rechnen das mit ein. Wieviel, das hängt von der SoTi Vereinbarung ab. Der Aufschlag ist jedoch gering. Auch Banken die damit werben, dass bis zu x% SoTi ohne Aufschlag möglich sind, haben das mit eingerechnet.

    Wie wichtig so eine SoTi Vereinbarung ist, muss anhand der Einkommensverhältnisse geklärt werden. Wie oben schon erwähnt, werden viele SoTi Vereinbarungen nicht genutzt.

    Gruß
    Ralf
     
  8. jturtle

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    die immobilie ist eine erbschaft und frei von krediten

    nebenkosten habe ich bisher ungefähr 150,- € gehabt und denke mal, dass sie nur geringfügig mehr werden (mietwohnung ist schlecht gedämmt)

    ich hab keinen steuerberater :o
    was ich aber zu ändern gedenke, bisher hat meine steuer meine frühere lohnsteuererklärerin gemacht...

    der wert liegt auf jeden fall bei über 200.000,-
    ich hätte es schon ein paar mal für mindestens diesen betrag verkaufen können.
    ist ne super gute lage und noch ein kleines grundstück dabei.
    Haus ist 2 stöckig und hat eine wohnfläche von 122 m²
    zudem im erdgeschoss, eine werkstatt von ca 32 m2 und noch lagerräume von 20 m².

    was die laufzeit des kredits betrifft, ist mir schon klar, dass er länger laufen wird. wie gesagt, möchte ich aber gerade nichts an meinen ausgaben ändern, da ich eben weiß wie es als selbständige ist, wenn dann mal doch ein größerer auftrag nicht zustande kommt.


    ich versteh das sicher nicht falsch, und ja, ich möchte etwas von meiner bank... aber die werden auch gut dafür bezahlt, dafür dass sie mir etwas geben, wo man selbst nicht so weiß wo DIE das herhaben... (bitte auch nicht falsch verstehen) ;)

    zudem bekomme ich eine grundschuld eingetragen... und wenn ich nicht zahlen kann, bekommen sie echt ein schmuckes häuschen... mit blick über den rhein und ohne lärm gute autobahn anbindung in alle richtungen ffm, mz, wi, da... :)
     
  9. R.B.

    R.B.

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    Dann sollte ein besserer Zinssatz drin sein, als 4,6%.

    Ein schmuckes Häuschen interessiert nicht. Die Bank interessiert sich nur für Zahlen, denn eine Sicherheit verwerten ist immer mit Aufwand verbunden. Auch wenn sie das Häuschen verwertet, bekommt sie nur das was ihr zusteht (Restschuld etc.).
    Die Sicherheit ist aber nur 1 Punkt den die Bank beachten muss. Ich hatte ja das Thema Kapitaldienstfähigkeit schon angesprochen. Darauf muss die Bank Wert legen, denn sonst hat sie später ein Problem.

    Aber bei 60T€ und einer überschaubaren monatlichen Rate, sollte man das darstellen können. Ich kenne ja Deine Einkommens- und Familienverhältnisse nicht, deswegen auch mein Rat mit dem Steuerberater. Der weiß was zu tun ist.....oder sollte es zumindest wissen.

    Gruß
    Ralf
     
  10. Stoni

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    jturtle,
    bei einem Kreditwunsch von 60T€ würde ich schon mal über einen einfachen, simplen Ratenkredit nachdenken.
    Machen einige wenige Banken auch mit Laufzeiten bis 120 Monate und bei entsprechender Bonität auch über 50T€ möglich.

    Vorteil: freie Verfügbarkeit, kein Grundschuldeintrag, im allgemeinen jederzeit beliebige Sondertilgungen in beliebiger Höhe möglich, wenig Papierkram

    Nachteil: erstmal höherer Zinssatz, Rate wird so festgesetzt, dass der Kredit auf jeden Fall innerhalb der Laufzeit getilgt wird, d.h. mit 350 €/ Monat wird das nicht reichen

    Vorteilhaft ist der Kredit dann, wenn Du öfters sondertilgen kannst (meine Erfahrung), dann fängst Du den höheren Zins gegenüber einem Baudarlehen auf.

    Gruß Stoni
     
  11. R.B.

    R.B.

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    Da wird die Rate zu heftig, ich glaube nicht, dass sie das schultern möchte (kann?).
    Zudem gibt´s auch einen Ratenkredit nicht ohne Sicherheit, dazu müsste die Bonität so gut sein, dass sie keinen Kredit bräuchte. ;)

    Gruß
    Ralf
     
  12. Huisje

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    Deine Nebenkosten werden n.m.M. nicht geringfügig, sondern deutlich höher.
    Mit 250-300€/Monat ist bei diesem Haus bestimmt zu rechnen.

    Neben Öl/Gas, Strom, Wasser+Kanal, kommen noch Müllgebühren, Versicherungskosten und Grundsteuer auf dich zu.
    Habe vielleicht noch etwas vergessen, aber schon diese Liste wird dein Konto deutlich höher als bisher belasten.



    Huisje
     
  13. jturtle

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    ich möchte momentan nicht mehr schultern...

    denn:
    falls ich mich hier verkalkuliert habe, solls mich nicht umhauen...

    tatsache ist, ich habe ein leerstehendes haus in dem einiges gemacht werden muss, ob ich nun einziehe oder nicht...

    wenn ich nix mache, bleibt es leer stehen...

    und ich möchte dort einziehen, da es mir einiges an vorteilen bringt auch hinsichtlich meines berufes (bin direkt bei lager und werkstatt und muss nicht jedesmal anfahren dafür, ich bin wieder vor ort bei der kundschaft und kann meine angebotsmaschenerie besser aufziehen)

    nachteil ist der kredit und eben weitere kosten die ich evtl. nicht eingeplant habe...

    ich versuche gerade meine kosten zu senken, wirds eben doch die küche von ikea und nicht die vom küchenstudio und der parkett darf doch etwas preiswerter sein...
    wenn ich dann noch günstig bei den baustoffhändlern einkaufe, kann ich über 10.000,- einsparen...
     
  14. Huisje

    Huisje

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    Ich wollte dir das Einziehen keineswegs ausreden.
    Insgesamt werden deine Wohnkosten steigen, aber dafür bekommst du auch mehr geboten.

    Als "Raumausstatterin" sollte es mit Ikea-, oder Baumarktmaterial auch möglich sein eine schöne Küche zu gestalten. Da lässt sich einiges sparen.

    Welche Arbeiten sind bei deine "Sanierung" angedacht?
     
  15. jturtle

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    hab ich auch nicht so gesehen, ist ja auch gut auf dinge aufmerksam gemacht zu werden, die man evtl falsch einschätzt...

    - fenster und haustür werden neu gemacht
    - die geschossdecke wird neu gedämmt, zudem muss die gipskartondecke großteils ersetzt werden...
    - elektrik neu
    - decke und wände sowie Fußböden neu
    - sanitäranlagen und ein paar heizkörper neu
    - "keller"deckendämmung
    - innentüren (teilweise schiebetür)
    - abbrucharbeiten die von bauunternehmen durchgeführt werden

    es gibt eine recht genaue kostenaufstellung, da ich eine kostenschätzung bei der gemeinde wegen zuschuss einreichen musste.

    gesamt belaufen die kosten sich auf etwa 80.000,- zuzüglich privatausgaben (neue möbel, küchenstudioküche usw) von 25.000,-

    abzügl. gemeindezuschuss von 15.000,-
    und 40.000,- die ich habe..

    bleiben 50.000,- (10.000,- für ne neue heizung fallen vorerst noch nicht an)

    ich schau mal mit dem rotstift weiter... ;)
     
  16. #15 ReihenhausMax, 16. Mai 2011
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    Vielleicht ist das KfW 141 Programm "Wohnraum Modernisieren" passend?
     
  17. ecobauer

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    Lies mal da, das stimmt noch weitgehend mit der Ausnahme, dass das Wörtchen "anfänglicher" weggefallen ist:http://de.wikipedia.org/wiki/Effektiver_Jahreszins
     
  18. jturtle

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    muss ich den aber nicht auch über die bank beantragen?
     
  19. R.B.

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    Langsam ergibt sich ein Bild.

    Finanzierungsbedarf 80T€, davon 15T€ über einen Zuschuß und 15T€ Eigenkapital (der Rest fließt ja in die Küche). Macht 50T€ zu finanzieren, unter Berücksichtigung einer Heizungserneuerung auch 60T€.

    Damit liegt der Finanzierungaufwand deutlich unter dem Wert des Gebäudes.

    Die Besicherung sollte somit kein Problem sein.

    Jetzt geht es nur noch um den Kapitaldienst, und ob man diesen leisten kann, hängt von den Einkommensverhältnissen ab.

    Ich befrage mal meine Glaskugel. [​IMG]

    Unterstellen wir mal Alleinstehend, ohne Kinder. Dann sollte auf dem letzten Steuerbescheid (den letzten 3 Bescheiden) ein zu versteuernder Gewinn aus Gewerbebetrieb in der 20T€ Klasse stehen. Nehmen wir mal 25T€, dann bleibt unter Berücksichtigung von KV, Werbungskosten usw. ein zu versteuerndes Einkommen um etwa 20T€. Für den Kredit sollten dann noch grob 5T€ verbleiben. Das passt gerade so, ich weiß ja nicht, wie teuer Deine KV ist.

    Unter die 25T€ sollte man aber nicht fallen, denn sonst wird´s eng. Die 25T€ wären also eine Grenze ab der eine Finanzierung denkbar wäre, zwar nicht üppig, aber zumindest einigermaßen sicher.

    ACHTUNG ! Das muss natürlich mit DEINEN Zahlen gerechnet werden. Ich möchte damit nur eine grobe Richtung vorgeben.

    Ach ja, die Fördermitteln werden auch über die Hausbank beantragt.

    Gruß
    Ralf
     
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  21. otto2011

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    Wie schafft man es denn, dass die Gemeinde einem 15.000 EUR "schenkt"?
     
  22. jturtle

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    @R.B. ich mag deine glaskugel... :shades


    dass die gemeinde mir geld "schenkt", hat damit zu tun, dass mein haus im alten ortskern liegt, der zum sanierungsgebiet ausgerufen wurde, nach dem motto: unser dorf soll schöner werden...
    nachteilig kann es werden, dass die gemeinde irgendwann sagt: hey... durch unseren zuschuss, hat sich der wert ihrer immobilie enorm gesteigert, jetzt zahlen sie mal xx euro pro qm des grundstücks...
    angeblich soll die "wertsteigerung" aber nicht den zuschuss übersteigen...
     
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