Darlehensvertrag vor Werksvertrag

Diskutiere Darlehensvertrag vor Werksvertrag im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo Zusammen, anbei ein kurzer Hinweis für alle potentiellen Fertighausbauer in Bezug auf die Reihenfolge der Vertragsunterzeichnungen...

  1. #1 happyfish, 27. April 2011
    happyfish

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    Hallo Zusammen,
    anbei ein kurzer Hinweis für alle potentiellen Fertighausbauer in Bezug auf die Reihenfolge der Vertragsunterzeichnungen

    Normalerweise läuft die Sache so: 1. Werkvertrag unterschreiben
    2. Grundstück suchen
    3. Finanzierung klären

    Im Werksvertrag stehen dann meistens auf der letzten Seite und ganz klein sinngemäß folgende Nettigkeiten: Falls es dem AG nicht gelingt eine Bank für die Finanzierung zu finden ist der AN berechtigt dieses zu tun .....
    Falls es dem AG nicht gelingt ein bebaubares Grundstück nachzuweisen ist der AN berechtigt dieses zu tun .....

    Falls diese Klauseln einmal zu tragen kommen wird die Angelegenheit vermutlich richtig teuer.

    Dies kann man vermeiden, indem man die Finanzierung vor Vertragsunterzeich-nung mit dem Hausbauer regelt. Einen Fertighaushersteller der einem ein Haus bei bestehender Finanzierung hinstellt findet man immer. Eine Bank die einem einen unterschriebenen Werksvertrag auch finanziert nicht unbedingt und man gerät schnell unter Druck.

    Das ganze ist relativ überschaubar. Man gibt bei einem Fertighaushersteller eine Planungsstudie in Auftrag (Kosten ca. 500-700 €). Baut man mit KfW Mitteln braucht man noch eine KfW Effizienzhausbestätigung von einem Sachverständigen (Kosten 150-200€). Diese Unterlagen reichen, um von der Bank einen unterschriftsreifen Darlehensvertrag angeboten zu bekommen. Ebenfalls ausreichend für die Beantragung öffentlicher Mittel.
    Natürlich ist man dann auch zum bauen "verdammt", denn die Gebühren im Falle einer Nichtabnahme des Darlehens sind erheblich (Ausnahme: öffentliche Mittel).

    Nur gestalten sich die Verhandlungen mit den potenziellen FHH mit einer zugesagten Finanzierung bedeutend entspannter.

    Und noch ein anderer Gedanke. Wir haben diese Vorgehensweise genutzt um uns ein Zinsniveau zu sichern. Wir wussten im November letzten Jahres nur das wir bauen möchten und das die Zinsen aus damaliger niedrig waren. Die Zinsen hatten wir uns w.o beschrieben sofort gesichert und erst ca. 5 Monate später den Werksvertrag unterschrieben.

    happyfish
     
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  3. fmjuchi

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    HI,

    eigentlich wird andersrum ein Schuh draus. Ich sollte zumindest den Kaufpreis für das Grundstück und die Nebenkosten bar in der Tasche haben.

    Dann kann ich mir in Ruhe ein Grundstück suchen und auch kurzfristig reagieren. Vor allem beim Kauf von privat kann man dann den ein oder anderen Euro sparen, den man für eine fachkundige Planung nehmen kann.

    Man ist auch dann nicht darauf angewiesen, ein Grundstück mit projektiertem Bauvorhaben zu nehmen, an dem der Makler, der Hausvermittler und auch noch ein GU verdienen möchte, zuletzt sollte man auch nicht das Finanzamt vergessen...

    Wenn man sich an seinen eigenen Möglichkeiten orientiert und keine Luftschlösser baut, bekommt man auch ohne Werkvertrag auf Grundlage eines Angebotes ein faires Kreditangebot. Hierzu sollte man aber seiner Hausbank vertrauen und nicht irgendwelchen Beratern, die das verkaufen, was die beste Provision bringt. Dann kann eine Kreditzusage auch mal in 24 Stunden durch sein.

    lg fm
     
  4. #3 happyfish, 27. April 2011
    happyfish

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    Ganz meine Meinung, da spricht nichts dagegen. Und vielleicht noch für ein paar Extras.


    Ich vertraue meiner Hausbank zu 100%. Trotzdem möchte ich sie in keiner Finanzierung dabei haben. Bisher haben wir 3 Projekte finanziert und unsere Hausbank kam mit ihrem Angebot noch nicht einmal in die engere Auswahl.
    Wer brauch bei der Finanzierung einen Berater? Zwischen Hausbank und Berater gibt es viele interessante und seriöse Alternativen.

    Diese Erfahrung kann ich so nicht bestätigen. Die Stelle zur Gewährung öffentlicher Mittel und auch die finanzierende Bank wollten einen Vertrag/Angebot und zwar mit Berechnung des umbauten Raumes, Ansichten, Schnitte, Wohnflächenberechnung usw. die man nicht von jedem Anbieter in Vorleistung, d.h ohne unterschriebenen Kaufvertrag bekommt. Deshalb die erwähnte Variante mit der Planungsstudie. An ein KfW Darlehen kommt man auch nicht ohne die o.g. Berechnung. Zumindest nach meiner Erfahrung.

    happyfish
     
  5. jannis09

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    Ich weiß ja nicht, was bei Euch die Grundstücke so kosten, aber die Kosten für Grundstück und Nebenkosten in "bar" haben. Ist natürlich immer schön, aber ist das auch realistisch ?
    Mein qm Preis liegt bei 160€. Bei 580qm sind das mal 93.000€ und die Kosten für
    Erschließung kommen noch extra. Also ich habe auf jeden Fall den anderen Weg gewählt.
    Erstmal zur Bank, vom Vorhaben erzählt und dann wurde gerechnet, wie hoch das Budget sein darf. An KFW Darlehen kommt man übrigens schon, ohne die genauen Berechnungen. Ich hatte eine "Kostenschätzung" vom Architekten und das hat gereicht.
    Damit hat meine Hausbank die KFW Darlehen beantragt. Nach Fertigstellung wollen die eh
    noch den einen oder anderen Nachweis haben..................
     
  6. #5 happyfish, 28. April 2011
    happyfish

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    Das ist vermutlich Ansichtssache. Bei uns sind die Grundstücke ähnlich bis etwas teurer. Letzten Endes ist es pragmatische Entscheidung. Was kann ich mir mit wie viel Eigenkapital leisten. Wenn nicht wenigstens 30% Eigenkapital vorhanden sind (Grundstück+Haus+Nebenkosten) wäre mir persönlich die Sache zu heiß.
    Es sei denn man verfügt über ein sicheres, überdurchschnittliches Einkommen. Oder man ist ein risikofreudiger Mensch mit einer ebenso risikofreudigen Bank im Hintergrund. Aber meistens regelt sich das fließend während den Verhandlungen mit der Bank. Und die sind bei Euch anscheinend schon abgeschlossen. Eure finanzielle Situation ist also zumindest für die Bank solide. Es muß nicht immer die klassische 30% Regel das Beste sein. Vielleicht bin ich zu konservativ.

    happyfish
     
  7. jannis09

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    Da ich auf dem Land baue, ist es noch relativ günstig. In der nächsten größeren Stadt (20.000 Einwohner) kosten die Grundstücke ab 400€ aufwärts.
    Wobei ich mich da echt frage, wer das noch bezahlen kann und will.
    Die 30% Regel ist mit Sicherheit sinnvoll, keine Frage. Ich finde es halt ratsam in einem ersten Gespräch mit der Bank das Budget herauszufinden.
    Ob Du dann die 30% hast oder vielleicht nur 20-25%, ist dann eine andere Sache. Wir selbst hatten das Glück, daß meine Schwiegereltern meiner Frau das Grundstück geschenkt haben. Wir hatten uns nie mit dem Thema Hausbau beschäftigt, aber seit letztem Jahr ist es etwas anders. Nur deshalb haben wir dieses Projekt angefangen und vor 2 Wochen wurde der Bauantrag eingereicht. Konservativ zu sein, muß auf keinen Fall negativ sein.
    Ich führe z.B. seit mehreren Jahren eine Excel-Tabelle mit allen fixen Ausgaben und seit einigen Monaten ein elektr. Haushaltsbuch, um die Kosten des tägliches Lebens festzuhalten. Somit weiß ich, was am Ende des Monats übrig ist und ob ich die Rate für Zins und Tilgung zusammenbekomme.
     
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  9. R.B.

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    Stimmt...

    Da wird man am Anfang zwar komisch angeguckt weil man immer eine Quittung haben will...

    Aber es ist schon ziemlich aufschlußreich Haushaltsbuch zu führen...

    Sollte meiner Meinung nach jeder mal machen und vor einer solch großen Investition auf jeden Fall...

    Und auch wenn man an Kinder denkt, da kann man dann dran sehen ob und wie man sich Kinder leisten kann und wie man an welchen Stellschrauben drehen kann um die Kosten zu senken...

    Sehr klasse so was, wenn auch erst mal Arbeit :)
     
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Darlehensvertrag vor Werksvertrag

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