Dauerbrenner TA+BSV statt Annuität

Diskutiere Dauerbrenner TA+BSV statt Annuität im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo Bauexperten, da ich kein passendes Abteil gesehen habe, denke ich, dass es OK ist, wenn man sich im ersten Post nicht zu nächst...

  1. #1 KaufstattMiete, 9. März 2012
    KaufstattMiete

    KaufstattMiete Gast

    Hallo Bauexperten,

    da ich kein passendes Abteil gesehen habe, denke ich, dass es OK ist, wenn man sich im ersten Post nicht zu nächst ausführlich vorstellt. Hoffe also, dass es OK ist, dass man gleich mit einem Problem/Fragestellung beginnen darf.

    Dennoch kurz zu meiner Person.

    Heiße Nico, bin etwas über 30, unverheiratet und ohne Kinder und möchte in naher Zukunft zwei Häuser kaufen. :yikes

    Der Übersicht halber würde ich weniger auf die Sinnhaftigkeit dieser Investitionen eingehen, sondern gleich in den Bereich der Finanzierung einsteigen.

    Also los gehts:

    Haus 1 (Verwendung -> Vermietung)
    Kaufsumme: 99.000 €
    EK: nur soviel wie die Erwerbsnebenkosten anfallen -> also 100% Finanzierung
    Angebot a)
    1.Baustein:
    TA + BSV
    1% Abschlussgebühr
    9,-€ Kontoführungsgebühr
    - 64.000 € TA zu 2,7% geb. Sollzins. Zinsfestschreibung 10 Jahre / bis Zuteilung
    - monatliche Sparrate 220,-€
    - nach Zuteilung beträgt der geb. Sollzins 2,95%
    - monatliche Tilungs+Zinsleistung: 358,-€
    => Somit: mon. Last für Jahre 1-10 / Zuteilung: (144+220)=364,-€
    => Somit: mon. Last für Jahre 11 / Zuteilung - 20: 358,-€

    2.Baustein:
    Bankdarlehen
    - 35.000 € zu 4,1% geb. Sollzins. Zinsfestschreibung 10 Jahre
    - Tilgungsleistung 1,5%
    => Somit: mon. Last für Jahre 1-10: 163,33€

    =>Gesamtlast monatlich 527,33€ / 521,33€
    =>Restschuld nach 10 Jahren für Bankdarlehen: ca. 28.500 €

    Angebot b)
    Bankdarlehen
    - volle Summe (also 99.000 €) zu 3,04% nom. für 10 Jahre
    - oder volle Summe zu 3,64% nom. für 15 Jahre
    => Somit: mon. Last bei 3,3% Tilg. für 10 Jahre Zinsbindung: 523,05 € bei einer Restschuld von 60.876,24 €
    => Somit: mon. Last bei 2,7% Tilg. für 15 Jahre Zinsbindung: 523,05 € bei einer Restschuld von 45.767,08 €

    Im Vergleich für die die 10-jährige Zinsbindung resultiert maximaler Anschlusszinssatz von 6,22% nom. (wird in 10 Jahren meiner Ansicht nach noch machbar sein).

    Betrachtet man nun die Gesamtkostensituation so ergibt sich folgendes:

    für Angebot a):
    für TA+BSV: 23.024,22 €
    für Bankdarl.: 13.123,74 €
    => kumm: 36.147,96 €

    für Angebot b):
    => kumm. nach 10 Jahren: 24.642,24 €
    => kumm. nach 15 Jahren: 40.916,08 €

    Unterstellt man dem Angebot b) mit 10-jähriger Zinsbindung eine Anschlussfinanzierung zu 6,22% und gleichbleibender mon. Belastung so kommen in weiteren 10 Jahren 28.328,35 € an Zinsen auf. Dabei bleibt erneut ein Betrag für die Anschlussfinanzierung mit 26.380,31 € stehen.


    Haus 2 (Verwendung -> Vermietung)
    Kaufsumme: 230.000 €
    Kreditbedarf: 209.000 €
    Angebot a)
    1.Baustein:
    TA + BSV
    1% Abschlussgebühr
    9,-€ Kontoführungsgebühr
    - 150.000 € TA zu 2,7% geb. Sollzins. Zinsfestschreibung 10 Jahre / bis Zuteilung
    - monatliche Sparrate 510,-€
    - nach Zuteilung beträgt der geb. Sollzins 2,95%
    - monatliche Tilungs+Zinsleistung: 750,-€
    => Somit: mon. Last für Jahre 1-10 / Zuteilung: (337,50+510)=847,50 €
    => Somit: mon. Last für Jahre 11 / Zuteilung - 20: 750,-€

    2.Baustein:
    Bankdarlehen
    - 59.000 € zu 3,90% geb. Sollzins. Zinsfestschreibung 15 Jahre
    - Tilgungsleistung 4,89%
    => Somit: mon. Last für Jahre 1-15: 432,18€

    =>Gesamtlast monatlich 1279,68€ / 1182,18€
    =>Keine Restschulden! Nach 15 Jahren würde eine Entlastung mit 432,18€ monatlich eintreten.

    Angebot b)
    Bankdarlehen
    - volle Summe (also 209.000) zu 3,04% nom. für 10 Jahre
    - oder volle Summe zu 3,64% nom. für 15 Jahre
    => Somit: mon. Last bei 4,3% Tilg. für 10 Jahre Zinsbindung: 1.278,38 € bei einer Restschuld von 104.127,57 €
    => Somit: mon. Last bei 3,7% Tilg. für 15 Jahre Zinsbindung: 1.278,38 € bei einer Restschuld von 54.996,93 €

    Im Vergleich für die die 10-jährige Zinsbindung resultiert maximaler Anschlusszinssatz von 6,99% nom. (wird in 10 Jahren meiner Ansicht genauso machbar sein).

    Betrachtet man nun die Gesamtkostensituation so ergibt sich folgendes:

    für Angebot a):
    für TA+BSV: 56.171,27 €
    für Bankdarl.: 19.106,41 €
    => kumm: 75.277,68 €

    für Angebot b):
    => kumm. nach 10 Jahren: 48.533,57 €
    => kumm. nach 15 Jahren: 76.105,93 €

    Unterstellt man dem Angebot b) mit 10-jähriger Zinsbindung eine Anschlussfinanzierung zu 6,99% und gleichbleibender mon. Belastung so kommen in weiteren 10 Jahren 37.457,42 € an Zinsen auf. Der Kredit wäre hier insgesamt bei etwa 19 Jahren abbezahlt.

    Zusammenfassung meinerseits: TA+BSV+Bankdarlehen sind in beiden Fällen besser als das reine Bankdarlehen!

    Kann mir jemand diese These widerlegen oder was noch besser ist bestätigen, denn dann hieße es... ich hätte richtig gerechnet.

    Für jene, die sich fragen warum ich diese Frage mit soviel Aufwand stelle. Stehe grundsätzlich den BSV sehr kritisch gegenüber. Bin eher für "lupenreine" Finanzierungen.
    Zudem ich lese ich schon den "x-ten" Beitrag (ob aktuell oder auch etwas älter) über den "Unnütz" einer TA+BSV Finanzierung. In einigen Fällen, die ich selber nachgerechnet hatte, konnte ich das auch verstehen und nachvollziehen. Jedoch kann ich in meinem Fall keinen Hinweis darauf finden, dass das auch hier der Fall ist. AUßER ich hätte mich irgendwo vertan in der Rechnerei! Wenn dem so ist... dann würde es mich sehr freuen, wenn mich jemand aufklären würde.

    An dieser Stelle nun herzlichen und besten Dank zunächst für das Lesen und wer es dann auch noch nachrechnet für den lege ich noch eine Dankes-Schippe drauf.

    Gruß

    Nico.
     
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  3. #2 SmartHome, 10. März 2012
    SmartHome

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    Hallo Nico,

    auch ich halte die Kombination BSV + Annuitätendarlehen für eine ideale Konstellation.

    Die Nachteile liegen m. E. lediglich in der ungünstigen Verzinsung (0,5% - 1%) innerhalb der Ansparphase und dem relativ hohen Tilgungsfaktor (4,8% - 7,2%) der BSV nach Zuteilung.
    Der ganz klare Vorteil liegt bei den geringen Zinsen der Vorfinanzierung des BSV (derzeit bei unserer BSK 2,48%), dessen Tilgungsfreistellung in der Ansparphase und der langen Zeit der Zinsfestschreibung von bis zu 20 Jahren. In Kombination mit dem Annuitätendarlehen kann die monatliche Belastung wunderbar "eingestellt" werden, wodurch mir dieses Gesamtkonstrukt zwischenzeitlich ebenfalls sehr gut gefällt.

    Unsere Rechnung sieht deutlich anders aus, da das eingesetzte EK höher ist und die BSVs je nach Tarifwahl zuteilungsreif und voll bespart sind. Dennoch kann ich Deine Schlussfolgerung anhand unserer Berechnungen dem Grunde nach bestätigen, allerdings nur unter der Voraussetzung, dass die monatliche Belastung stemmbar ist.
     
  4. #3 ReihenhausMax, 10. März 2012
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    Bin zu faul zum Rechnen, daher nur Schlagworte:
    - hast Du die steuerliche Seite bedacht?
    - Für das was Du im BSV ansparst mußt Du ja ggf. Abgeltungssteuer zahlen
    - Die Kreditzinsen kannst Du umgekehrt absetzen

    Die unterschiedlich langen Zinsbindungen machen den Vergleich natürlich auch nicht
    leichter.
     
  5. #4 SmartHome, 10. März 2012
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    Bei einer selbst genutzten Immobilie eher nicht! Nur wenn er eines (dann anteilig) oder beide Häuser vermietet.
     
  6. rock06

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    Naja, oben steht ja deutlich bei beiden Häusern fettgedruckt VERMIETUNG!!!
     
  7. #6 theoretiker, 12. März 2012
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    Bei Vermietung könntest Du auch noch die Variante Tilgungsaussetzung + kaptialbildende LV für die spätere Tilgung abschliessen. Kommt auf die steuerliche Seite an und sollte mit Deinem Steuerberater besprochen werden. :bef1013:
     
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  9. R.B.

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    Diese Variante ist mit sehr viel Vorsicht zu genießen. Auf jeden Fall ganz genau rechnen und alle Möglichkeiten in Betracht ziehen, und ganz wichtig, Fachmann hinzuziehen (und damit meine ich nicht einen Versicherungsverkäufer).

    Die steuerliche Behandlung von LV ist schon ein Thema für sich. Wird diese dann noch im Rahmen einer Immo-Finanzierung eingesetzt, dann wird´s richtig interessant. Soll diese Immobilie zudem noch ausschließlich der Vermietung dienen, dann keinen Schritt ohne fachlichen Beistand.

    Gruß
    Ralf
     
  10. Oliver82

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    Die Berechnungen sollten im großen und ganzen passen. Man sollte allerdings bedenken, dass der vorteil des BSV in diesen rechnungen daher kommt dass mit einem hohen Anschlusszinssatz gerechnet wird...

    Kleine Änderungen können das ganze schon wieder drehen.. Wenn ich z.b. nach 10 Jahren die Bankdarlehen für 5% bekomme und in 10 Jahren voll tilge (und somit nach 20 jahren in beiden fällen schuldenfrei bin) dann kommt mich die BSV variante ~2600€ teurer!

    Du wettest mit dem BSV sozusagen auf stark steigende Kreditzinsen in 10 Jahren.. das kann aufgehen, muss es aber nicht.

    In anbetracht der tatsache dass du vermieten willst wird aus steuerlicher sicht der BSV auch deutlich schlechter gestellt!
     
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