Dauerbrenner TA+BSV statt Annuität

Hallo Bauexperten,

da ich kein passendes Abteil gesehen habe, denke ich, dass es OK ist, wenn man sich im ersten Post nicht zu nächst ausführlich vorstellt. Hoffe also, dass es OK ist, dass man gleich mit einem Problem/Fragestellung beginnen darf.

Dennoch kurz zu meiner Person.

Heiße Nico, bin etwas über 30, unverheiratet und ohne Kinder und möchte in naher Zukunft zwei Häuser kaufen.

Der Übersicht halber würde ich weniger auf die Sinnhaftigkeit dieser Investitionen eingehen, sondern gleich in den Bereich der Finanzierung einsteigen.

Also los gehts:

Haus 1 (Verwendung -> Vermietung)
Kaufsumme: 99.000 €
EK: nur soviel wie die Erwerbsnebenkosten anfallen -> also 100% Finanzierung
Angebot a)
1.Baustein:
TA + BSV
1% Abschlussgebühr
9,-€ Kontoführungsgebühr
- 64.000 € TA zu 2,7% geb. Sollzins. Zinsfestschreibung 10 Jahre / bis Zuteilung
- monatliche Sparrate 220,-€
- nach Zuteilung beträgt der geb. Sollzins 2,95%
- monatliche Tilungs+Zinsleistung: 358,-€
=> Somit: mon. Last für Jahre 1-10 / Zuteilung: (144+220)=364,-€
=> Somit: mon. Last für Jahre 11 / Zuteilung - 20: 358,-€

2.Baustein:
Bankdarlehen
- 35.000 € zu 4,1% geb. Sollzins. Zinsfestschreibung 10 Jahre
- Tilgungsleistung 1,5%
=> Somit: mon. Last für Jahre 1-10: 163,33€

=>Gesamtlast monatlich 527,33€ / 521,33€
=>Restschuld nach 10 Jahren für Bankdarlehen: ca. 28.500 €

Angebot b)
Bankdarlehen
- volle Summe (also 99.000 €) zu 3,04% nom. für 10 Jahre
- oder volle Summe zu 3,64% nom. für 15 Jahre
=> Somit: mon. Last bei 3,3% Tilg. für 10 Jahre Zinsbindung: 523,05 € bei einer Restschuld von 60.876,24 €
=> Somit: mon. Last bei 2,7% Tilg. für 15 Jahre Zinsbindung: 523,05 € bei einer Restschuld von 45.767,08 €

Im Vergleich für die die 10-jährige Zinsbindung resultiert maximaler Anschlusszinssatz von 6,22% nom. (wird in 10 Jahren meiner Ansicht nach noch machbar sein).

Betrachtet man nun die Gesamtkostensituation so ergibt sich folgendes:

für Angebot a):
für TA+BSV: 23.024,22 €
für Bankdarl.: 13.123,74 €
=> kumm: 36.147,96 €

für Angebot b):
=> kumm. nach 10 Jahren: 24.642,24 €
=> kumm. nach 15 Jahren: 40.916,08 €

Unterstellt man dem Angebot b) mit 10-jähriger Zinsbindung eine Anschlussfinanzierung zu 6,22% und gleichbleibender mon. Belastung so kommen in weiteren 10 Jahren 28.328,35 € an Zinsen auf. Dabei bleibt erneut ein Betrag für die Anschlussfinanzierung mit 26.380,31 € stehen.


Haus 2 (Verwendung -> Vermietung)
Kaufsumme: 230.000 €
Kreditbedarf: 209.000 €
Angebot a)
1.Baustein:
TA + BSV
1% Abschlussgebühr
9,-€ Kontoführungsgebühr
- 150.000 € TA zu 2,7% geb. Sollzins. Zinsfestschreibung 10 Jahre / bis Zuteilung
- monatliche Sparrate 510,-€
- nach Zuteilung beträgt der geb. Sollzins 2,95%
- monatliche Tilungs+Zinsleistung: 750,-€
=> Somit: mon. Last für Jahre 1-10 / Zuteilung: (337,50+510)=847,50 €
=> Somit: mon. Last für Jahre 11 / Zuteilung - 20: 750,-€

2.Baustein:
Bankdarlehen
- 59.000 € zu 3,90% geb. Sollzins. Zinsfestschreibung 15 Jahre
- Tilgungsleistung 4,89%
=> Somit: mon. Last für Jahre 1-15: 432,18€

=>Gesamtlast monatlich 1279,68€ / 1182,18€
=>Keine Restschulden! Nach 15 Jahren würde eine Entlastung mit 432,18€ monatlich eintreten.

Angebot b)
Bankdarlehen
- volle Summe (also 209.000) zu 3,04% nom. für 10 Jahre
- oder volle Summe zu 3,64% nom. für 15 Jahre
=> Somit: mon. Last bei 4,3% Tilg. für 10 Jahre Zinsbindung: 1.278,38 € bei einer Restschuld von 104.127,57 €
=> Somit: mon. Last bei 3,7% Tilg. für 15 Jahre Zinsbindung: 1.278,38 € bei einer Restschuld von 54.996,93 €

Im Vergleich für die die 10-jährige Zinsbindung resultiert maximaler Anschlusszinssatz von 6,99% nom. (wird in 10 Jahren meiner Ansicht genauso machbar sein).

Betrachtet man nun die Gesamtkostensituation so ergibt sich folgendes:

für Angebot a):
für TA+BSV: 56.171,27 €
für Bankdarl.: 19.106,41 €
=> kumm: 75.277,68 €

für Angebot b):
=> kumm. nach 10 Jahren: 48.533,57 €
=> kumm. nach 15 Jahren: 76.105,93 €

Unterstellt man dem Angebot b) mit 10-jähriger Zinsbindung eine Anschlussfinanzierung zu 6,99% und gleichbleibender mon. Belastung so kommen in weiteren 10 Jahren 37.457,42 € an Zinsen auf. Der Kredit wäre hier insgesamt bei etwa 19 Jahren abbezahlt.

Zusammenfassung meinerseits: TA+BSV+Bankdarlehen sind in beiden Fällen besser als das reine Bankdarlehen!

Kann mir jemand diese These widerlegen oder was noch besser ist bestätigen, denn dann hieße es... ich hätte richtig gerechnet.

Für jene, die sich fragen warum ich diese Frage mit soviel Aufwand stelle. Stehe grundsätzlich den BSV sehr kritisch gegenüber. Bin eher für "lupenreine" Finanzierungen.
Zudem ich lese ich schon den "x-ten" Beitrag (ob aktuell oder auch etwas älter) über den "Unnütz" einer TA+BSV Finanzierung. In einigen Fällen, die ich selber nachgerechnet hatte, konnte ich das auch verstehen und nachvollziehen. Jedoch kann ich in meinem Fall keinen Hinweis darauf finden, dass das auch hier der Fall ist. AUßER ich hätte mich irgendwo vertan in der Rechnerei! Wenn dem so ist... dann würde es mich sehr freuen, wenn mich jemand aufklären würde.

An dieser Stelle nun herzlichen und besten Dank zunächst für das Lesen und wer es dann auch noch nachrechnet für den lege ich noch eine Dankes-Schippe drauf.

Gruß

Nico.