Denkfehler bei Finanzierung über Bausparvertrag?

Diskutiere Denkfehler bei Finanzierung über Bausparvertrag? im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo zusammen, vielleicht könnt ihr mir kurz helfen - ich habe das Gefühl ich mache einen Denkfehler? Mir geht es darum, einen Teil unseres...

  1. Madcon

    Madcon

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    Hallo zusammen,

    vielleicht könnt ihr mir kurz helfen - ich habe das Gefühl ich mache einen Denkfehler? Mir geht es darum, einen Teil unseres Darlehens mit einem möglichst lang festgeschriebenen Zinssatz vor zukünftigen Zinssteigerungen abzusichern.

    Ich habe ein Angebot vorliegen in dem ein Teil unseres Darlehens über einen Bausparvertrag finanziert werden soll.

    Variante 1)
    Abgeschlossen wird ein neuer BSV mit 65.000 EUR der monatlich mit 175,- EUR bespart wird. Nach ca. 13 Jahren sind so ca. 26.600 EUR Guthaben in diesem Vertrag vorhanden. Parallel muss natürlich die Summe von 65.000 EUR über einen Zwischenkredit finanziert werden, Zinsen 2,42 % effektiv (bis Zuteilung) ca. 127 EUR im Monat. Gesamtaufwand für das Zwischendarlehen = 19.600 EUR in ca. 13 Jahren. Das bedeutet bei monatlich gesamt ca. 302 EUR für die ersten 13 Jahre ergibt sich eine Restschuld von ca. 38.400 EUR (Darlehen minus BS Guthaben).

    Nach den 13 Jahren wird dann das Bauspardarlehen getilgt mit einem festen monatliche Betrag von 355,- EUR für ca. 10,5 Jahre. Das ergibt eine Tilgung von 38.400 EUR und 5.122 EUR Zinsen, also gesamt ca. 43.530 EUR.

    Variante 1 kostet also über 23,5 Jahre bei bereits feststehenden Zinssätzen ca. 89.730 EUR. (ohne Sparzinsen und Abschlussgebühr, die heben sich in etwas auf)

    als Variante 2)
    habe ich jetzt ein einfaches Darlehen ( 25 Jahre Zinsbind. 4% eff.) gerechnet. In diesem Darlehen hätte ich von Beginn eine monatliche Rate von 355,- EUR um im gleichen Zeitraum (23,5 Jahre) das Darlehen von 65.000 EUR vollständig abzubezahlen. Gesamtkosten wären in dieser Variante 2 knapp über 100.000 EUR.


    Mich wundert der Unterschied von 10.000 EUR schon sehr, da ich hier im Forum oft gelesen habe das die Allgemeinheit eher von Finanzierungen über einen BSV abrät? Oder sind die 4%, die ich für das einfache Annuitätendarlehen gerechnet habe zu pessimistisch? Vielleicht habe ich auch einen kompletten Denkfehler in der Aufstellung.

    Ich hoffe das ganze ist verständlich beschrieben und Danke für eure Antworten...
     
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  3. nightyhawk

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    Ich glaube das ist der springende Punkt. Im BSV wird die Zwischenfinanzierung mit preiswerten 2,42% veranschlagt - warum dann im Annuitätendarlehen so hoch?
     
  4. Madcon

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    so wie ich es verstanden habe, wird ja die Zwischenfinanzierung nach 13 Jahren vom Bauspardarlehen abgelöst. Daher beziehen sich die 2,42% des ZK nur auf 13 Jahre - der Zinssatz des kompletten Darlehens auf 25 (bzw. 23,5) Jahre.
     
  5. #4 LagoDeConstanza, 22. Dezember 2013
    LagoDeConstanza

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    Hallo Forum,
    melde mich mal mit meinem ersten Foreneintrag.

    Stehe genau vor dem gleichen Problem:
    Ebenfalls 65000 € zu finanzierende Summe
    Habe die Unterlagen gerade nicht bei mir aber die Werte kommen hin:

    Variante A

    Endfälliges Darlehen, 119 € im Monat für Zinsen.
    Parallel Besparen eines Wohnriester BSV mit 162,5 € Gesamtbelastung also 281,67 € / Monat

    Nach 13 Jahren Ablösung des Darlehens mit dem BSV (Zuteilung jetzt mal vorausgesetzt)
    Ab dann 325 € / Monat

    Gebe ich diese Werte in das Excel Sheet von Finanztest ein
    (http://www.test.de/Bausparen-Sofortfinanzierung-1159356-0)
    komme ich auf einen Effektiven Jahreszins von 2,34 %, der ja durch den BSV für die ganze Laufzeit fest bleibt.

    Das kommt mir verdächtig wenig vor, da ich hier immer wieder lese dass durch diese Finanzierungsart hohe Zinsen verschleiert werden sollen?
    Die Steuerersparnis des Wohnriester (ca. 600 € p.a.) ist noch nicht eingerechnet.

    Gesamtkosten für diese Variante wären 86.277,18 €


    Variante B wäre ein Annuitätendarlehen mit zehn Jahren Zinsbindung (effektiver Jahreszins 2,3 %).
    Danach nehme ich mal 4 % für die Restschuld an.
    Diese Variante würde 89.472,32 € kosten

    Also etwas teurer... mache ich hier auch einen Denkfehler??

    Viele Grüße
     
  6. Torian

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    Ich denke die 4% sind zu hoch!
     
  7. #6 theoretiker, 22. Dezember 2013
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    Vielleicht kann man das besser beurteilen, wenn man das ganze Konstrukt kennt ?

    Wie hoch sind die Gesamtkosten ? Wie viel Eigenkapital steht zur Verfügung ?
     
  8. R.B.

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    Bei einem Vergleich sollte man immer das Kleingedruckte lesen und mit einfließen lassen. Wichtig ist, dass bei jeder Konstruktion alle anfallenden Kosten mit einbezogen werden, denn bei den hohen Laufzeiten machen sich am Ende schon kleinste Veränderungen bemerkbar. So gibt es beispielsweise BSV Tarife bei denen bei Zuteilung des BS-Darlehens noch Gebühren anfallen o.ä.
    Dann muss man berücksichtigen, ob beim BSV noch Einzahlungen berücksichtigt werden die beim Annuitätendarlehen nicht enthalten sind. Das können beispielsweise VL sein oder Riesterförderung.

    Wenn Du natürlich die Hälfte der Laufzeit beim Annuitätendarlehen mit hohen Zinsen rechnest, dann wird am Ende auch eine höhere Gesamtsumme auf dem Papier stehen. Ob ein Zinssatz von 4% in 10 Jahren realistisch ist, das steht in den Sternen. Man könnte parallel ja auch mal ein Annuitätendarlehen mit 25 Jahre Zinsbindung rechnen. Es gibt auch noch Anbieter die solche Darlehen im Programm haben, auch wenn diese immer weniger werden.

    Fakt ist, niemand hat etwas zu verschenken, weder Banken noch Bausparkassen. Unter´m Strich ähneln sich die Angebote wenn man gleiche Rahmenbedingungen voraussetzt. Ob das jeweilige Angebot zum eigenen Vorhaben passt, das steht auf einem anderen Blatt.
     
  9. #8 LagoDeConstanza, 23. Dezember 2013
    LagoDeConstanza

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    In diesen Beträgen sind Gebühren und die Riesterzulage drin, der Steuervorteil noch nicht.

    Du hast Recht, der angenommene Zins für die Restlaufzeit ist immer ein Blick in die Glaskugel.
    Zinsaufschlag für 20 Jährige Darlehen habe ich auch mal angefragt, der ist bei meiner Hausbank derzeit bei über 1% - also kein Schnäppchen...
    Ich lasse mir jetzt mal ein Konstrukt rechnen das nur normale Annuitätendarlehen beinhaltet.

    Gesamtkonstrukt wäre dann:
    Summe 230.000
    EK 70.000
    L-Bank Förderdarlehen (AD) 50.000
    L-Bank Förderdarlehen Heizung (AD) 20.000
    Normales AD 90.000
     
  10. R.B.

    R.B.

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    Siehste, und schon vergleichen wir Äpfel mit Birnen. ;)

    Du müsstest jetzt mit einem Riester-Annuitätendarlehen vergleichen, denn immerhin kommen über das Jahr gesehen schon einige Euro an Zulagen zusammen die in den Vertrag mit einfließen. Grundzulage 154,- € pro Person + für die Kinder noch etwas, da kommt über die Jahre schon was zusammen.

    Gruß
    Ralf
     
  11. Madcon

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    Die Gesamtsumme beträgt 300000 EUR. An EK sind 75.000 vorhanden.
     
  12. theoretiker

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    Wenn ich in einem Vergleichsportal die Rahmendaten eingebe:

    Beleihung 80%, Kreditsumme 230.000 EUR. dann gehen die Zinssätze bei eff. 2,42% los.
    Sind natürlich auch fürs Schaufenster mit gedacht, aber 4% denke ich, sind dann zu hoch gegriffen, um die 3% eff. solltest Du schon bekommen für 10jahre fest.
     
  13. R.B.

    R.B.

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    Was er heute an Zinssätzen bekommt ist ja kein Problem, die Frage war, ob der Zinssatz in 10 Jahren bei 4% liegt oder höher oder niedriger. Für die ersten 10 Jahre hat er ja 2,3% angesetzt. Ob das klappt das muss man sehen. Jetzt ist die Frage nach dem Zinssatz für die Restschuld nach 10 Jahren, und da hat er die 4% angesetzt.

    Jetzt kommt die Wette auf die Zukunft bzw. die Zinsentwicklung in den nächsten 10 Jahren. Diese abzuschätzen ist schlichtweg unmöglich. Man kann wohl davon ausgehen, dass die Zinsen nicht mehr drastisch fallen können. Andererseits wird sich der Zinsanstieg auch in Grenzen halten. Als Indikator würde ich einfach mal die Zinssätze heranziehen die Banken für sehr lange engagements anbieten. Die haben erfahrungsgemäß einen guten Riecher, und wenn sie mal verschnupft sein sollten, dann ist die Lobby stark genug um in ihrem Sinne einem zu steilen Anstieg entgegen zu wirken.
     
  14. bernix

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    ...du widersprichst dir da selbst.. ;)

    Du sprichst von abschätzen und gibts dann die korrekten Anhaltspunkte um eine langfristige Entwicklung vorauszusagen.

    Wir haben seit Jahren nur noch Kurzläufer (5J), tilgen aber den Monatsbetrag, der bei einem 10j Kredit notwendig wäre. Dadurch fällt der Restkredit schneller.
    Mann kann da relativ leicht über eine Tabkalkulation errechnen, wie hoch die Zinsen im zweiten 5Jahreszeitraum steigen müssten um nach 10 Jahren den gleichen Restkredit zu haben.

    Konkret: Bei meinem für 2,7% vor ca 3 Jahren abgeschlossenen Kredit müsste der Zinssatz bei 5j Bindung in zwei Jahren bei etwa 4,5 liegen, um auf den gleichen Stand zu kommen wie wenn ich einen 10 j Kredit zu damals meiner Erinnerung nach 3,5% abgeschlossen hätte.

    Diesen Zinssatz (4,5 / 5Jahre) werden wir in zwei Jahren definitiv nicht haben. Wahrscheinlicher ist, dass auch in 2 Jahren nur 2,7% aufgerufen werden, wahrscheinlich weniger.
    Vereinbart ist, dass der Vertrag (falls nicht verhandelt wird) variabel weitergeführt wird. Zinssatz 3%, mit Referenz auf den dreimonats Euribor, der damals bei 0,66% lag.
    Heute liegt er bei etwa 0,3% http://de.euribor-rates.eu/euribor-zinssatz-3-monate.asp

    Es gibt aber noch andere Indizien/Fakten die für langfristig niedrige Zinssätze sprechen.

    Ein höherer Zinssatz hat sofort Auswirkung auf die Wirtschaft. Direkt über die Kreditkosten, indirekt über die Aktienkurse.
    Zweitens: Das System gibt einfach nicht mehr mehr her....
     
  15. R.B.

    R.B.

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    Hast Recht. Ich meinte mit abschätzen halt nicht spekulieren, sondern möglichst zuverlässig abschätzen. ;)
     
  16. Madcon

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    Wenn ich die 3%effektiv mal für 23,5 Jahre auf 65.000 rechne, komme ich auf ca. 90800 EUR Gesamtkosten. D.h. ja die Variante 1 mit dem BSV liegt vom Zinssatz sogar noch darunter, für die gesamte Laufzeit. Und ich sehe sogar noch den Vorteil evtl. Riesterförderung / Steuervorteile zu nutzen.

    Außer ihr sagt mir jetzt, die Variante hatte andere gravierende Nachteile, finde ich das einen guten Weg einen Teil des Darlehens gegen Zinssteigerungen abzusichern.
     
  17. R.B.

    R.B.

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    Gut möglich. Ohne zu wissen was Du genau gerechnet hast, lässt sich das nicht nachvollziehen.

    Es erscheint aber logisch, wenn Du die BSV Variante mit Zinssätzen unter 3% rechnest, dass diese am Ende auch günstiger ist als ein Darlehen das mit 3% oder mehr gerechnet wird. Das könnte sich höchstens ändern wenn Du irgendwo irgendwelche Kosten vergessen hast. Die Abschlussgebühr ist beim BSV ja mit drin, gibt es sonst noch Kosten (Darlehensgebühr zum Beispiel)?

    Was mich wundert, Du schreibst bei der BSV Zwischenfinanzierung von 2,42%, die Rate dann aber 127,- €. Ich komme nach 13 Jahren auf einen Kostenaufwand von 20.450, -€ (und nicht 19.600).
     
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  19. #17 DAST Finanz, 18. Januar 2014
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    Um den Vergleich anzustellen, sollte man die Variante 2 mit 13 Jahren festschreiben und die Tilgung so anpassen, daß die Rate hier genauso hoch ist wie die Variante 1 mit Zwischenfinanzierung und Besparung Bausparvertrag. Also die gleiche monatliche Belastung. Die Restschuld am Ende der Zinsfestschreibung ist der Ausschlaggebende Punkt und auch fakt. Alles andere ist utopisch. Und: wer die Zinssicherheit am Ende einer Laufzeit haben möchte - also Absicherung durch Bausparvertrag - muss diese Sicherheit auch in gewisser Art und Weise auch bezahlen (Abschlussgebühr z. B.). Restschuld vergleichen....mein Tip!
     
  20. Seev

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    Wenn ich auch mit der empfohlenen Vergleichrechnung zur Restschuld völlig einig bin, so doch nicht mit diesem Satz, genauer gesagt: dieser Setzung, hier!
    Wer sagt denn, dass das die einizige oder richtige Möglichkeit dazu sei? Es gibt ja heute auch Volltilgerdarlehen u.ä., um auch bei Bankdarlehen auf dieselben Sicherheiten zu kommen. Dazu noch ohne die definitiv vorhandenen Unsicherheiten eines BSV.
     
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