DH als WEG

Diskutiere DH als WEG im Bauvertrag Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo zusammen, ich habe zu dem genannten Thema bereits einiges im Forum gelesen, v.a. in einem ausführlichen Thread der von Monk gestartet...

  1. tomix11

    tomix11

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    Hallo zusammen,

    ich habe zu dem genannten Thema bereits einiges im Forum gelesen, v.a. in einem ausführlichen Thread der von Monk gestartet wurde und in dem es auch viele wertvolle Beiträge gab.

    Ich interessiere mich für eine DHH auf einem mit der anderen DHH gemeinsamen Grundstück. Eine Abgeschlossenheitserklärung liegt vor. Eine Grundstücksteilung geht aus planungsrechtlichen Gründen nicht, die Stadt lehnt die Teilung ab.

    Mit der zum Verkauf angebotenen DHH sollen 470m² Grundstücksanteil verkauft werden. Entweder durch die Eintragung eines entsprechenden Miteigentumsanteil von 470/670 im Grundbuch oder als hälftige Teilung mit Sondernutzungsrechten über eine Fläche von 470m². Mit beidem ist der Verkäufer einverstanden.

    Hier habe ich meine erste Frage, nämlich, ob beide Möglichkeiten gleichwertig sind, was den resultierenden Wert der Immobilie angeht?

    Der Zugang zur zu verkaufenden DHH erfolgt über die Grundstückshälfte der anderen DHH (Zugangsbereich wird Gemeinschaftseigentum sein), ebenso liegen die Stellplätze auf dem Grundstücksteil der anderen DHH. (Flächennutzung über Sondernutzungsrechte geregelt).

    Der Verkäufer will eine gleichberechtigte Stimmverteilung, also jeder 1 Stimme. Die damit einhergehenden Nachteile (Pattsituationen) habe ich bereits gelesen.
    Ansonsten ist der Verkäufer jedoch, genau wie ich, an einer vertraglichen Regelung interessiert, die beiden Eigentümern größtmögliche Unabhängigkeit einräumt. Hierzu gehört (für den Fall einer Teilung 475/670 zu 195/670):
    1. Kein Stimmrecht bei Änderungen an der jeweils anderen Haushälfte (Fassade, Fenster, Türen).
    2. Änderungen wie Wintergarten, Gauben, Terrassen werden im Kaufvertrag gegenseitig genehmigt.
    3. Instandhaltungs- und Änderungskosten an den DHH werden von der Partei übernommen, auf deren Haushälfte die Aufwände anfallen, unabhängig von den Grundstückseigentumsanteilen.
    4. Wiederaufbaukosten (z.B. nach Brand) werden nicht gemäß der Grundstückseigentumsverhältnisse sondern von jeder Partei getrennt für ihre Haushälfte übernommen.
    5. Instandhaltungs- und Änderungskosten am Gemeinschaftseigentum werden hälftig zwischen den Parteien geteilt.

    Hier geht es mir v.a. darum, daß die Aufteilung des Grundstücks zwar nicht hälftig sondern gemäß der tatsächlichen Nutzungsfläche, die Aufteilung aller Kosten aber schon hälftig erfolgt.
    Frage: Ist das so überhaupt vertraglich regelbar?

    Last but not least habe ich hier gelesen, daß man als Miteigentümer eines Grundstücks gesamtschuldnerisch haftet, wenn die andere Partei zahlungsunfähig ist. Dies schien auf Abgaben gegenüber der Gemeinde zuzutreffen, nicht aber im Falle einer Zwangsversteigerung der anderen Haushälfte. Ist das so richtig?

    Ich hoffe ich stelle nicht zu viele Fragen und/oder schreibe zu viel. Ich bin wirklich extrem verunsichert, was die Bewertung der gesamten Situation angeht. Hier im Forum ist die Meinung zu der Konstellation mit WEG und Teilungserklärung eher negativ, was sicher auch begründet ist. In meinem Fall sind allerdings beide Parteien daran interessiert, möglichst unabhängig voneinander zu sein. Allerdings bin ich unsicher wie weit das gesetzlich überhaupt möglich ist. Das Haus und die Lage gefallen mir beide sehr gut, sonst hätte ich es in Anbetracht der Unsicherheiten wahrscheinlich auch bereits aufgegeben.

    Im voraus vielen Dank für Eure Meinungen!

    Viele Grüße

    Tom
     
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  3. moep3fx

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    der Miteigentumsanteil wird so oder so eingetragen, bezieht sich aber dann nicht auf die anteilige Grundstücksfläche. Willst Du "dein" Grundstück alleine nutzen dürfen, sollte unbedingt ein Sondernutzungsrecht vereinbart werden.

    zu den Punkten

    1, 2 und 3: klingt ganz gut
    4: normalerweise wird "die Gemeinschaft" als ganzes versichert, weswegen diese Unterscheidung m.E. unsinnig ist. Oder wird gar nix gemeinschaftlich gezahlt, also jeder zahlt alles aus eigener Kasse? (wieviele Heizungen gibts denn?)
    5. Das beisst sich arg dolle mit 2, 3 und im Falle eines Falles auch mit 4.

    Cool, Du musst bei 470/670 nur 50% der Grundsteuer zahlen....dein nachbar wirds dir übel nehmen und den Verkäufer verfluchen :)

    Die Haftunf hat sich durch die Novvelierung des WEG etwas gewandelt. Du bist im Außenverhältnis nur noch in Höhe deines Miteigentumsanteils haftbar zu machen, ansonsten haftet erstemal der "teilrechtsfähige Verband" mit dessen Vermögen. Da Ihr aber nur zu zweit seid, könnest Du dann doch wieder relativ schnell alleine zahlen müssen, nämlich dann, wernn der andere pleite ist. Was bei Zwangsversteigerungen anders sein soll, musste Du nochmal erklären. Im Grunde ändert sich m.E. an dem, was Du zu zahlen haben könntest nicht viel!

    Gruß,
    moep3fx
     
  4. #3 Ralf Dühlmeyer, 2. Februar 2010
    Ralf Dühlmeyer

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    Zu 4) würde ich an Deiner Stelle mal die entsprechende Abteilung Deiner angepeilten Gebäudeversicherung befragen. NICHT den netten Herrn oder Frau Makler(in)!!!

    An sonsten -> von EIGENEM!!! Anwalt prüfen lassen.
     
  5. tomix11

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    @moep3fx:

    Die Sondernutzungsrechte werden eingetragen egal wie geteilt wird (hälftig oder 470/670), sorry, das habe ich vorher nicht sauber beschrieben.

    Ja, es ist alles getrennt. Getrennte Hausanschlußräume, getrennte Heizungen, getrennte Zähler.
    Auch getrennte Wände zwischen den beiden Haushälften mit Isolierung dazwischen.
    Momentan existiert tatsächlich eine getrennte Brandversicherung, das hatte den Notar auch gewundert, ist abeer so, der Eigentümer hat es nochmal geprüft.

    Zur Haftung bei Zwangsversteigerung (oder wenn Handwerker Rechnungen unbezahlt bleiben vom anderen Eigentümer): Genauer erklären kann ich es auch nicht, meinte lediglich, etwas entsprechendes gelesen zu haben im Thread von Monk. So richtig logisch erscheint es mir selbst auch nicht aber was heißt das schon.
    Das wäre allerdings ein echter Showstopper für mich, wenn die Partei der anderen Haushälfte pleite geht und ich in der Zwangsversteigerung mit drinhänge weil z.B. der Erlös der einen Haushälfte nicht reicht. Ist das wirklich so??

    @ Ralf: OK, werde ich berherzigen. Welcher Fachanwalt wäre denn der richtige? Privates Baurecht? Vertragsrecht?
     
  6. tomix11

    tomix11

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    @moep3fx:
    Ich habe noch was vergessen:
    Zu Deinem Kommentar
    "5. Das beisst sich arg dolle mit 2, 3 und im Falle eines Falles auch mit 4. "

    Ich vermute, du meinst weil das Haus ja juristisch gesehen insgesamt Gemeinschaftseigentum ist, oder?
    Das habe ich wohl falsch bezeichnet. Mit Gemeinschafteigentum meinte ich jetzt lediglich die gemeinsam genutzten Teile. Das ist der Zugang zum Haus, ein Besucherstellplatz, ein Wäschetrockenplatz und ein kleiner Abstellraum hinter der Garage.
    Für diese gemeinsam genutzten Teile soll eine hälftige Kostenaufteilung gelten bei Instandsetzungs- oder Änderungsarbeiten, weil sie ja auch von beiden gleichermaßen genutzt werden.

    Das müßte dann machbar sein, oder?

    Viele Grüße

    Tom
     
  7. moep3fx

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    naja es klingt eigentlich ganz gut. beherzige den rat von ralf und lass alles von (d)einem "fach!"anwalt prüfen. die konstellation ist jetzt nicht unbedingt gängiges tagesgeschäft, sondern eher interessante grauzone.
     
  8. tomix11

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    @moep3fx: Danke für's Feedback!

    Allgemein:
    Das Thema Haftung für Sachen, die der Nachbar anstellt, also z.B.
    1. Überschuldung, Zahlungsunfähigkeit und Zwangsversteigerung
    2. Nicht bezahlte Handwerkerrechnungen
    3. Nicht bezahlte Rechnungen der Gemeinde/Stadtwerke (Umlagen, Ver-/Entsorgungsgebühren)

    ist momentan allerdings meine Hauptsorge. Kann jemand dazu kommentieren?
     
  9. #8 Ralf Dühlmeyer, 2. Februar 2010
    Ralf Dühlmeyer

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    Ja. DEIN Anwalt. Der haftet sogar für seine Ratschläge. Dummerweise will er aber auch Geld dafür, ich weiß.
     
  10. tomix11

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    @ Ralf: Ja, das Thema ist zu kritisch um sich *nur* auf ein Forum zu verlassen.
    Ich dachte lediglich es gäbe konkrete Erfahrungen in dieser Richtung. Die normative Kraft des Faktischen...

    Da mag der jetzige Eigentümer noch so solvent sein, der verkauft's nächstes Jahr an einen der sich dafür bis zur Halskrause verschuldet, der verliert seinen Job oder wird arbeitsunfähig und es dauert nicht lange, dann ist die Zwangsvollstreckung da.
    Irgendwie kann ich's kaum glauben daß es tatsächlich passieren kann, daß man dann auch mir die Haushälfte unter'm Hintern wegversteigert (ohne moep3fx infrage stellen zu wollen, bin ja froh über das Feedback). Das wäre echt gruselig.

    Grüße
    Tom
     
  11. ThomasMD

    ThomasMD

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    Das siehst Du zu schwarz.
    Deine Haushälfte kann man Dir nur für Deine eigenen Schulden zwangsversteigern. Als einziges Risiko für Dich sehe ich bei einer Insolvenz des anderen Eigentümers, dass Du alle Betriebs- und Nebenkosten des gesamten Grundstückes tragen musst.
    Ansonsten können Deine Miteigentumsanteile nicht belastet werden.
     
  12. Eric

    Eric

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    Das sind zwei unterschiedliche Rechtskonstruktionen.

    Im Fall 1. entsteht eine Miteigentümergemeinschaft nach §§ 1008 ff, 741 ff BGB. Der Vorschlag ist Unfug, da im Falle der Zwangsversteigerung das gesamte Objekt versteigert wird. Möglich sind Teilungsversteigerung auf Antrag eines Miteigentümers und aber Versteigerung wegen Schulden des Nachbarn, wobei die Schulden dann selbstverständlich nur aus dem Teil des Versteigerungserlös bezahlt werden, der auf den Miteigentumsanteil des Nachbarn entfällt. Das Haus ist dann aber weg, es sei denn man steigert mit.

    Um das zu verhindern, wurde die Wohnungseigentümergemeinschaft vom Gesetzgeber geschaffen. Im Fall 2. entsteht also eine Gemeinschaft nach WEG. In diesem Fall sind die beiden Doppelhaushälften Sondervermögen jedes Wohnungseigentümers und für sich selbständig verwert- also auch versteigerbar. Das Schicksal des Nachbarn interessiert also nicht.

    Gleichwohl habe ich von einer WEG bei Doppelhaushälften abgeraten. In der Teilungserklärung kann zwar viel zusätzliches zum WEG geregelt werden. Ich bezweifele aber, daß man so viel bedenken und regeln kann, wie später an Konfliktstoff entstehen kann. Wer konfliktfreudig ist, mag es tun.

    Notare haben dafür Musterverträge, die entsprechend angepaßt werden müßten. Ziel sollte sein, durch Vereinbarung in der Teilungserklärung einen annähernd gleiche Rechtslage herzustellen wie bei Häusern auf zwei getrennten Grundstücken.

    Was kostet denn ein vergleichbares Reihen- oder Doppelhaus auf eigenem Grundstück ?

    Das Grundstück ist, wenn ich es richtig verstanden habe, insgesamt 670 m² groß und soll in zwei Anteile von 470/670 und 200/670 aufgeteilt werden. Der Erwerber mit 470m2 hätte nach der Grundregel im WEG die Majorität. Das Stimmrecht kann aber geändert werden nach Köpfen, dann wärs ein Patt.

    Verkäufer ist offenbar zugleich Bauträger. Also Nagelprobe:

    Der BT soll das Stimmrecht nach Miteigentumsanteilen in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung festlegen, aufteilen und dann kaufst Du den 470/670 Miteigentumsanteil mit Sondereigentum an einer von ihm zu erstellenden Doppelhaushälfte. Solvenz des BT gründlich prüfen, ob er auch dann fertigbauen kann, wenn er für die andere Doppelhaushälfte keinen Erwerber finden sollte.

    Dumm stellen und nachfragen, warum Du trotz des höheren Anteils und dementsprechend höheren Kaufpreises nur genausoviel Stimmrecht haben sollst wie der Erwerber des kleineren Anteils. Dann wirst Du merken, welche Probleme er und später Du hast.

    Ihn außerdem fragen, warum er denn Stimmrecht nach Köpfen für erforderlich hält, wenn er die Objekte durch Zusatzregeln weitgehend verselbstständigen will. Für das bißchen überschießenden " Rest " könnte es nach Deinem Verständnis als Laie doch bei Stimmrecht nach Miteigentumsanteil verbleiben.

    Ich bin gespannt, wie der BT darauf reagiert. Antwort bitte hier einstellen.
     
  13. #12 Pirellitx31, 2. Februar 2010
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    das wird auch nicht passieren. Sollte der worst-case eintreten, Nachbar pleite und seine Haushälfte zwangsversteigert werden, so betrifft die ZV nur das Sondereigentum des Nachbarn, aber nicht Ihre Haushälfte. Das ist im übrigen bei "normalen" Eigentumswohnungen in Mehrfamilienhäusern auch nicht anders. Ähnlich wird auch euer Konstrukt aussehen.

    Trotzdem, den Gang zum Anwalt (m.E. ein Fachanwalt für Immobilienrecht) würde ich auch empfehlen, zumal dies eine Bindung vielleicht auf Lebenszeit ist und wegen der Patt-Situation die Inhalte der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung möglicherweise nie mehr geändert werden können.
     
  14. #13 Ralf Dühlmeyer, 2. Februar 2010
    Ralf Dühlmeyer

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    Stop, mein Gudser pirelli.
    Das MAG für seine "privaten" Schulden gelten. Für alle Schulden der Gemeinschaft stehen alle WEG-Mitglieder gesamtschuldnerisch gerade.
    Und der Gläubiger darf sich m.W. einen rauspicken, den er plättet.

    Bei einer 2er WEG liegt die Chance, dieser andere zu sein, bei exakt 100%.

    Ich kann WEGs sowieso nichts abgewinnen. Aber 2er WEGs sind das schlimmste, was mensch sich antun kann.
     
  15. #14 Pirellitx31, 2. Februar 2010
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    Seh ich nicht so! Gemeinsame "Schulden" könnten in diesem Falle nur für die Nebenkosten wie Straßenreinigung und evtl. Abwassergebühren entstehen. Das sind mE überschaubare Größenordnungen.

    Andere "gemeinsame Schulden" im Außenverhältnis können nicht entstehen, wenn jeder seine eigene Heizung hat (eigener Vertrag mit Lieferant) und seine eigene Gebäudeversicherung, Müllabfuhr etc.
     
  16. #15 Ralf Dühlmeyer, 2. Februar 2010
    Ralf Dühlmeyer

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    Da gehts schon los. Die Kommune schaut NUR ins Grundbuch. Und da steht nicht Lieschen Müller, sondern WEG Pleitegasse 08/15.

    Und wenn die Grundleitungen dran sind, ist das Gemeinschaftseigentum. Uuupps
     
  17. Eric

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    Stimmt nach neuem WEG.

    Aber gleichwohl ist Pirelli eben Architekt und weiß insofern nicht, welche rechtlichen Probleme bei Doppelhaushälften in der Rechtsform der WEG entstehen. Ich schon. Ich habe sie auf dem Tisch liegen und zwar u.a. genau den Fall, den der Fragesteller schildert und wo der Nachbar mit geringerem Miteigentumsanteil, abweichendem Stimmrecht nach Köpfen und vermeintlich alles erschöpfenden Zusatzvereinbarungen den Molli macht wegen verändertem optischem Erscheinungsbild, Zäunen zum Nachbarn und Bäumen im Vorgarten und im hinteren Garten.
     
  18. #17 Pirellitx31, 2. Februar 2010
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    .. die Wahrscheinlichkeit, dass eine Grundleitung ausgerechnet zum Zeitpunkt der Insolvenz des Nachbarn unaufschiebbar ausgewechselt oder repariert werden muss, ist mE auch sehr sehr gering....ein derartiges Risiko somit vernachlässigbar.
    Aber worst-case-szenarien kann man, wenn man will vielleicht noch einige zusammenbasteln.

    ...will sagen, dass es natürlich auch ein kleines Risiko sein kann, wenn man Gemeinschaftseigentum mit einem Nachbarn bildet. Aber es kann auch ein finanzielles Risiko bedeuten zu heiraten oder oder oder.... Das finanzielle Risiko ist bei dem o.g. Fallbeispiel viel viel viel geringer als das mögliche Szenario einer gescheiterten Ehe.

    Ich stehe dazu, dass die möglichen Fallstricke überschaubar sind und bin solch einem Gemeinschaftseigentum grundsätzlich nicht negativ gegenüber eingestellt.
     
  19. tomix11

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    Zunächst an alle herzlichen Dank für die teils sehr ausführlichen Antworten! Das ist echt klasse und hilft mir sehr. So langsam kommt für mich Licht ins Dunkel.

    @ Eric: Das Haus steht schon (seit 1992), sorry, das ging aus meiner Beschreibung wohl nicht hervor. Planungsrechtlich waren in diesem Baugebiet nur Einzelhäuser vorgesehen mit max. 2 Wohnungen pro Haus. Deshalb wurde das so realisiert.
    Das Haus wurde ursprünglich vom Eigentümer für seine beiden Kinder gebaut, die jetzt aber ganz woanders wohnen.

    Der Eigentümer möchte die eine Haushälfte natürlich nicht verkaufen und danach alle Beschlüsse von mir ohne effektives Mitspracherecht mittragen müssen. Deshalb will er gleichverteiltes Stimmrecht.
    Es ist ein valides Argument daß, wenn ohnehin so gut wie alles getrennt geregelt wird, ein gleichverteiltes Mitspracherecht nicht mehr so wichtig ist. Ich glaube trotzdem nicht daß er darauf eingeht.
    Es gibt im gemeinsam genutzten Bereich einen rel. langen überdachten Hauszugang, den Besucherstellplatz und den Abstellraum. Die könnte ich alle nach meiner eigenen Meinung frei ändern, übertrieben häufig renovieren und dem Nachbarn die Kosten dafür zur Hälfte aufbürden.
    Insofern verstehe ich, daß sich da niemand ausliefern will.

    Nochmal wegen den beiden Möglichkeiten der Grundstücksteilung.
    In beiden Fälle wird ja ein Miteigentumsanteil im Grundbuch eingetragen und in beiden Fällen gibt es Sondernutzungsrechte.
    Trotzdem resultiert rechtlich eine andere Konstellation wenn ich eine andere als 1:1 Teilung im Grundbuch hinterlege. Habe ich das so richtig verstanden?

    Viele Grüße
    Tom
     
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  21. #19 Pirellitx31, 2. Februar 2010
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    Richtig! Und damit genau solche Probleme nicht auftreten, habe ich auch geraten, einen Anwalt prüfen zu lassen. Sowas kann man nämlich durch Teilungsvertrag und Gemeinschaftsordnung im Vorfeld regeln. Und ein Anwalt für Immobilienrecht wird auch die nötige Erfahrung haben, darauf hinzuweisen, was wie geregelt werden sollte damit ein einvernehmliches Nachbarschaftsverhältnis entstehen kann.
     
  22. #20 Pirellitx31, 2. Februar 2010
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    ..da kann ich Ihre Frage nicht verstehen...

    Normalerweise würde sowas folgendermaßen geregelt werden:

    gemeinsame Zuwege etc: Gemeinschaftseigentum
    jeweilige DHH`n : Sondereigentum
    Privatgärten: Gemeinschaftseigentum, mit Eintragung von Sondernutzungsrechten.

    Wer bei der Instandhaltung der Privatgärten (Sondernutzungsrechte) für die Kosten aufzukommen hat, muss vertraglich geregelt sein, ebenso wie Gestaltungsvorgaben / freigaben etc.

    Oder wollen Sie den Garten auch in das Sondereigentum miteinbeziehen? Das könnte dann problematisch werden, wenn Leitungen des Nachbarn hierüber verlaufen etc.
     
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