Die Qual der Wahl

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  1. zander76

    zander76

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    Moin Allerseits,

    ich liebe dieses Forum und lese schon seit einiger Zeit mit. Da ich ein kleines Vermietungsobjekt plane, hätte ich zu folgendem Thema gerne die Meinung von euch Experten.

    Bei dem Vermietungsobjekt soll es sich um ein kleines EFH 60 – 90 qm handeln. 60 qm Erdgeschoss und evtl. 30 qm im Obergeschoss.

    Da ich hier schon seit einiger Zeit mitlese, habe ich mir tunlichst verkniffen eigene Grundrisse zu erstellen :konfusius

    Zur Auswahl habe ich trotzdem zwei von Architekten geplante Grundrisse, die mir eigentlich gut gefallen. Bezüglich der endgültigen Planung (passt das Haus zum Grdst., Energie, Dämmung usw.) werde ich auch noch einen Architekten zu rate ziehen.

    Bei dem ersten Grundriss handelt es sich um eine von meinem Schwiegervater in spe vermietete Doppelhaus-Altenwohnung. Rein funktionell gesehen hat diese Wohnung einen sehr praktischen Grundriss. Allerdings schießen diese Wohnungen hier wie Pilze aus dem Boden. Ein Baugebiet nach dem anderen wird hier mit diesen Doppelhäusern bebaut. Bei den meisten Mietern handelt es sich um Ruheständler aus dem Ruhrgebiet. Momenten ist die Nachfrage nach diesen Wohnung sehr hoch. Meine Befürchtung ist allerdings, dass der Markt bald gesättigt ist und die Mieter in 10-15 Jahren ausbleiben.

    Bei dem zweiten Grundriss handelt es sich um ein EFH (Nur-Dach-Haus), das meine Eltern in meinem Heimatort (ca. 60 km entfernt) gekauft und vermietet haben. Hier ist der Grundriss, meiner Meinung nach, lange nicht so praktisch wie bei der ersten Variante. Allerdings würde ich hiermit ein wenig aus der Masse hervorstechen. Fragt sich natürlich nur ob positiv oder negativ :shades

    Ich persönlich würde die 2te Variante allerdings bevorzugen, da ich diese leichten Schrägen mit einer Holzdecke im Wohnzimmer liebe und das Wohngefühl für mich einfach genau passt. Allerdings baue ich dieses Haus ja nicht für mich.

    Von den Baukosten her würde ich die zweite Variante als etwas kostengünstiger einstufen. Für mich hat momentan allerdings die dauerhafte Vermietungschance eine höhere Priorität als die letzten 1000 Euro.

    Welcher Variante würdet ihr Experten (mit dem reichhaltigen Erfahrungsschatz :think) den Vorzug geben?

    https://www.dropbox.com/s/ouz4rwovz7ld10b/Variante1.pdf
    https://www.dropbox.com/s/5ihe6u4iqxj4j6b/Variante2.pdf

    Gruß
    Zander76

    PS: Entschuldigt bitte die schlechte Qualität der Zeichnungen. Ich hoffe es reicht für einen ersten Eindruck.
     
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  3. #2 Neubau2014, 30. April 2014
    Neubau2014

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    Ist jetzt überhaupt nicht die Antwort die du hören wolltest, aber ich werf es nur als Gedankenanstoß mal ein ;)

    Kommt zwar ein bisschen auf die Gegend an, aber grundsätzlich ist der Neubau eines EFH zur Vermietung eher nicht als Optimum bekannt.

    Für die entstehenden Kosten bekommst du in der Regel auch eine Bestandsimmobilie mit 2 - 4 Parteien. Hast du im EFH mal Leerstand oder anderen Mietausfall, knallt dir die ganze Rate ins Minus. Bei einem MFH fallen dir tendenziell nur Teile deiner Mieteinnahmen aus.
     
  4. Thomas B

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    Dann sollte man sich vorher überlegen, ob sich das überhaupt "lohnt".

    Was will man erreichen? Geld anlegen (weil es auf der Bank zu wenig Znsen gibt?) oder muß es steuerlichen Gründen einfach weg?

    Wie auch immer: Vor der Planung im Detail, würd eich mir einen Kopf über die finanziellen Aspekte/ Sinnhaftigkeit machen.

    Sollte das ergebnis positiv sein, dann erst Grundrisse entwickeln lassen. Die hier dargestellten finde ich beide eher unschön. Von einem "ferien Architekten" sind die sicher nicht, sondern wohl eher von einem BT.

    Letztendlich sollten solche Grundrisse neben der Gestaltung, auch nach wirtschaftlichen Aspekten betrachtet werden. Möglichst viel Wohnfläche, bei möglichst geringem Aufwand. Je mehr m2 man vermieten kann, desto besser.

    Da stören unnötig große Flure, Erkerchen, die zwar kosten, aber kaum etwas bringen. Mein Credo wäre hier eine klassisch, gerade, unspekatakulär, einfach...aber einfach gut. Gut, weil alltagstauglich, weil es so sein sollte, daß der Grundriß für (fast) jeden irgendwie passen würde. Keine allzu gewagten Experimente, aber auch keine uniforme Langeweile....
     
  5. zander76

    zander76

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    @Neubau
    Mit deiner Aussage spielst Du meiner Freundin genau in die Karten :mega_lol: Sie ist nämlich auch eher für ein Mehrparteienhaus. Allerdings sind diese hier kaum zu bekommen und wenn dann zu exorbitanten Preisen.

    @Thomas B.
    Lt. einem Finanzguru sollte man 1/3 seines Vermögens in Aktien, 1/3 in Immobilien und 1/3 in physischem Gold anlegen. Das Drittel Aktien habe ich bereits. Jetzt bin ich bei den Immobilien :konfusius

    Bei der 1ten Variante kann ich die Refinanzierung gut durchrechnen, da diese Häuser auch zum Kauf angeboten wurden. Hierbei habe ich natürlich Notarkosten, Grunderwerbssteuer usw. berücksichtigt. Durch die Vermietung würde sich die Immobilie nach 19 Jahren refinanzieren. Hierbei habe ich einen Abschlag von 15% (10% Mietausfall & 5% Reparaturrücklage) der Mieteinnahmen vorgenommen.

    „Mein Credo wäre hier eine klassisch, gerade, unspektakulär, einfach...aber einfach gut. Gut, weil alltagstauglich, weil es so sein sollte, dass der Grundriss für (fast) jeden irgendwie passen würde. Keine allzu gewagten Experimente, aber auch keine uniforme Langeweile....“
    Das hört sich für mich als Laie irgendwie nach der eierlegenden Wollmilchsau an ;) Ich werde meinen Architekten dann fragen, ob er mir das so umsetzen kann ;)
     
  6. #5 Thomas B, 1. Mai 2014
    Thomas B

    Thomas B

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    Gar nicht!

    Was ich meinte, ist, daß ich auf Elemente verzichten würde , die Dir evtl. besonders gefallen oder die auch irgendwie spacig/ stylisch aussehen könnten, aber Geld kosten. Beispiele? Gerne:

    1. Galerie. En furchtloser Blick vom OG - Flur auf den üppig besetzten Esslatz? Kann man für sich beuen, wenn man will (und es sich leisten kann/will). Im Vermietobjekt vergeigt man damit Wohnraum/ Wohnfläche, die man natürlich auch nicht vermieten kann. Es gegen vermietbare m² flöten,

    2. Riesenbad. Dem ein oder anderen BH steht der Sinn nach grpßen Bädern. Da dürfen es schon mal 15 m²+ sein. Mag im Einzelfall (!) sogar zur Vermietbarkeit beitragen, jedoch würde ich eher dazu tendieren ein großzügiges, aber eben nicht überdimensioniertes, gut aufgeteiltes, schick gestaltetes Bad zu entwerfen.

    3. Erker + Erkerchen. Tragen nur selten zum Wohnwert und zur Gestaltung positiv bei. Kosten dafür aber Geld. Geld, das man mit der Miete kaum wird reinholen können.

    to be continued...
     
  7. #6 Gast036816, 1. Mai 2014
    Gast036816

    Gast036816 Gast

    zu einem entwurf gehören auch lageplan, schnitt und ansichten, deswegen ganz kurz und knapp - im studium wäre ich damit durchgefallen, bestenfalls ein ausreichend, wenn der dozent einen positiven aspekt erkannt hätte.

    eingang mit 3 übereinanderschlagenden türen - ein absolutes no go! haustür - viel zu schmal, da kannst du nur mit originalverpacktem ikea-kram einziehen. die 45°-ecken bringen nichts. küche zu klein. garderobe fehlt. der entwurf ist mit schniposa auf einer speisekarte vergleichbar, macht satt, ist aber nicht gesund!

    die andere variante habe ich nur kurz geöffnet und musste dank miserabler grafik gleich wieder schließen.
     
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