Dilemma Bauvoranfrage Ja/Nein

Diskutiere Dilemma Bauvoranfrage Ja/Nein im Baugesuch, Baugenehmigung Forum im Bereich Rund um den Bau; Guten Abend, in meiner nahen Verwandschaft gibt es ein Grundstück, für das ich mich sehr interessiere. Das Grundstück besitzt die Maße 25 x 80 m...

  1. bauneuli

    bauneuli

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    Guten Abend,
    in meiner nahen Verwandschaft gibt es ein Grundstück, für das ich mich sehr interessiere. Das Grundstück besitzt die Maße 25 x 80 m und ist daher zu groß für ein freistehendes Einfamilienhaus. Der Eigentümer denkt über eine Teilung des Grundstücks nach. Dummerweise ist die 25m Seite die der Straße zugewandte Seite. Daher würde durch die Teilung ein „vorderes“ und „hinteres Grundstück entstehen, wobei die Zufahrt zum hinteren über das vordere Grundstück erfolgen würde. Erschwerend kommt noch hinzu, dass es für das Flurstück keinen Bebauungsplan gibt und der Besitzer einer Teilung nur zustimmen würde, wenn er einen schriftlichen Beleg hat, dass das hintere Grundstück bebaut werden kann.
    Nach meiner Rückfrage diesbezüglich beim zuständigen Bauamt wurde ich auf die Bauvoranfrage verwiesen, die einen solchen Sachverhalt klären soll. Nach längeren Recherchen unter Verwendung diversester Quellen stellt sich mir nun die Frage ob die Bauvoranfrage das geeignete Tool ist.
    Wie ich meine rausgefunden zu haben könnte es drei Möglichkeiten geben aus dem Dilemma zu kommen.
    Lösung 1. Förmliche Bauvoranfrage – beinhaltet maßstabsgetreue Skizzen, Liegenschaftskarten usw. Da vorerst nur das vordere Grundstück bebaut werden kann ist eine maßstabsgetreue Skizze des hinteren Bauvorhabens nicht machbar. Weiter soll der Antrag durch einen Fragenkatalog ergänzt werden, dessen Inhalt mir vollkommen unklar ist.
    Lösung 2. Formlose Bauvoranfrage – Skizze (nicht maßstabsgetreu) sowie Fragenkatalog. Leide ist diese Art der Bauvoranfrage wohl nach Abschluss nicht rechtsbindend.
    Lösung 3. Direkte Beantragung einer realen Teilung. Einreichung des Bauantrags für das vordere Grundstück und einhalten der geltenden Bauordung. Hierbei sollte es wohl auch zu keinerlei Komplikationen bei der Genehmigung kommen, da die Bauordnung bei Planung und Bau berücksichtigt und eingehalten werden.

    Ich hoffe es findet sich jemand, der einen solch komplexen Sachverhalt einschätzen und zielführende Tips für die Entscheidungsfindung liefern kann. Gerne lasse ich mich auch eines besseren belehren.

    Vielen Dank und Grüße!!
     
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  3. reezer

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    Lösung 4: die Abklärung jemanden machen lassen, der sich mit so etwas auskennt (wenn man selbst keine Ahnung hat). Kann sein daß das dann etwas kostet.
     
  4. R.B.

    R.B.

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    Mal so nebenbei bemerkt, wenn das Grundstück so geteilt wird wie geplant, dann ist das hintere Grundstück evtl. wertlos bzw. unverkäuflich. Wer würde so etwas kaufen?
    Da muss man sich über die Verlegung von Leitungen (Wasser, Abwasser, Strom, Telefon, Gas) und eine Zufahrt gar keine Gedanken mehr machen.

    d.h. zuerst mal überlegen, was gebaut werden soll, ob und wie man teilen kann, dazu am besten jemanden dazu holen der sich damit auskennt und der im optimalen Fall auch die lokalen Behörden kennt. Der weiß dann auch, wie du am besten zu einem sinnvollen Ergebnis kommst.

    Du kannst jetzt natürlich auch die nächsten Monate oder Jahre mit den Behörden "verhandeln". Am Ende hast Du dann eine Lösung die von den Behörden abgenickt wird, die aber eine Bebauung erschwert weil man im Vorfeld nicht alles berücksichtigt hat.

    Also, überlegen was gebaut werden soll, dann jemanden hinsetzen der das mit dem Grundstück abstimmt, und wenn dann alles passt geht´s an die Teilung. Wenn Du natürlich Langeweile hast, und eine Bebauung in nächster zeit sowieso nicht geplant ist, dann kannst Du diese "Planung" auch zu Deinem Hobby machen.
     
  5. #4 Ralf Dühlmeyer, 23. Juli 2015
    Ralf Dühlmeyer

    Ralf Dühlmeyer

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    Wie reezer:

    Lösung 1) vom Fachmenschen machen lassen. Du musst für das Hinterliegergrundstück keine genauen Hausmaße angeben. Man kann da auch ein "Baufenster" und Baumaßenzahlen (GRZ, GFZ) usw abfragen.
    Fragen sind recht einfach:
    Sie müssen quasi mit Ja - oder Nein- beantwortbar sein.

    Das Amt erklärt Dir nicht was geht, sondern sagt Dir bestenfalls, Ja, wenn X, Y und Z eingehalten werden.

    Aber mal als Denkansatz.
    Wenn die 25 m Strassenfront sind, dann muss für den Hinterlieger vom Vordergrundstück eine Zufahrt rechst oder links abgekniffen werden.
    Entweder über ein verbrieftes Wege- und Leitungsrecht mit vertaglichen Regelungen zu allen Folgekosten, dann hat der Vorderlieger aber erstmal alles an der Backe (Kosten, Gebühren etc.)
    Oder durch ein Pfeiffenstielgrundstück hinten.
    Vorteil - der Vorderlieger hat seine Ruhe.
    Nachteile:
    Der Hinterlieger bekommt die gesamte Zuafhrt auf seine GRZ angerechnet.
    Der Vorderlieger hat ein schmaleres Grundstück.

    Die Lösung daraus sollte erstmal ein Fachmensch drcuhrechnen, was denn je nach örtlich möglicher GRZ und GFZ, Bauweise etc auf den Grundstücken überhaupt zulässig ist.
    Dann kann man nämlich sehen, ob eine Bauvoranfrage überhaupt Sinn hat oder ob das Grundstück nur ungeteilt sinnvoll bebaut werden kann!
     
  6. SirSydom

    SirSydom

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    2000m² ist doch eine schöne Größe für ein EFH-Grundstück. Garten hinten, top! (je nach m²-Preis muss man sich das halt auch leisten wollen).
     
  7. bauneuli

    bauneuli

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    Hallo, vielen Dank für die Anregungen und Antworten aber leider findet man viele Informationen die aber alle nicht wirklich direkt anwendbar sind. Vielleicht zur besseren Visualisierung hier der Auszug aus dem Liegenschaftsplan mit zwei Kästchen, die die evtl. zu bebauende Fläche darstellt (13 x 10 m) und der mir logisch erscheinenden Teilungsgrenze. Beide Grundstücke hätten dann eine Größe von 680 m^2. Für das hintere (rechte) würde abzüglich der Fläche für den Weg 530 m^2 über bleiben
    grund.jpg
    Könnten die Fragen in einer Bauvoranfrage dann z.B. wie folgt aussehen um den Sachverhalt unmissverständlich zu klären:
    -> Kann nach erfolgter realen Teilung des Flurstück XX Flur X auf beiden resultierenden Grundstücken gemäß geltender Bauordnung ein freistehendes Haus errichtet werden?

    Was sollte hier noch erfragt werden wenn kein Bebauungsplan vorliegt und bei der Planung des Hauses auf dem vorderen Grundstück GRZ und GFZ eingehalten werden?

    Viele Grüße
     
  8. SirSydom

    SirSydom

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    Was ist das im Süden(?)? Ein Fußweg?
     
  9. bauneuli

    bauneuli

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    Oben ist in diesem Fall Norden. Der unten eingezeichnete Weg ist ein Feldweg und ist daher nicht als Zufahrt zu nutzen.
     
  10. R.B.

    R.B.

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    Wie breit ist die eingezeichnete Zufahrt?
     
  11. bauneuli

    bauneuli

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    Im moment 4 m, aber nachdem was ich gelesen hab könnten wohl auch 3,50m reichen da das hintere Hausgrenze wohl <50m von der Straße entfernt liegt.
     
  12. ekko123

    ekko123

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    mal ein Tip -aus eigener Erfahrung- damit bei der Bebauung hinten keine Extrakosten entstehen. Der Zuweg mag nun 3,5 oder 4m breit sein, aber plan mal ein WIE große LKW (also 26t mindestens) in die Zuwegung reinkommen (Wendekreis von der Strasse).

    Wenn die Strasse vorne eng ist, dann muss der LKW über das vordere Grundstück einbiegen - also nicht gleich eine Mauer/ Zaun ziehen. Dann klappt das.

    Bei uns war (ist) der Zuweg nur 3,2m und vorne links war Granitmauer und rechts Granitstehlen....tja, zum Glück war ein Nachbar nett. Trotzdem kamen nicht alle LKW rein.
     
  13. Villert

    Villert

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    Ist denn hinter dem Feldweg wieder Bebauung, idealerweise auch in zweiter Reihe? wenn ja, ist das schon mal nicht schlecht.
    Wenn nach dem Feld allerdings nur Acker kommt, wird die Luft schon etwas dünner für die Bauprojekte.
    Zeig mal einen größeren Kartenausschnitt.

    Ich habe mal bzgl. Mehrkosten für ein Pfeifenkopfgrundstück (ohne Pflasterung), aber mit allen Hausanschlüssen und Baustraße ca. 8000,- netto gehabt vor ca 5 oder 6 jahren
     
  14. bauneuli

    bauneuli

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    Leider oder zum Glück ist direkt südlich des Grundstücks Feld. Aber 4 Flure nördlich ist ebenfalls hinten rein gebaut. Leider ist dies nicht mehr auf dem Liegenschaftsplan enthalten.
    @ekko123: zusätzlich zu den 3,5m Weg muss ich ja weitere 3m vom Weg weg bleiben. Daher sollte dies passen (hoffe ich)
     
  15. ekko123

    ekko123

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    ...ich meine nicht die Baugrenze. Sieh dir den Feldweg im Süden an. an der Strasse ist da eine Ecke drin, vielleicht weil sonst kein Trecker mit Anhänger in den Feldweg kommt. Denk dir das ähnlich bei der Zufahrt zum hintern Baugrundstück - wobei es nur in der Bauphase wirklich kritisch ist (naja, Umzug LKW vielleicht auch, aber nur bei den gaanz großen)

    ...aber, erstmal klären, was überhaupt machbar ist. Die Zufahrt ist dann zweitrangig.
     
  16. antono

    antono

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    Pass bloß auf mit Architekten. Guter Freund befand sich dann plötzlich in Leistungsphase 2 und sollte dafür danach bezahlen.
    So locker wie Architekten Geld verlangen können, ist echt erstaunlich. Abmachungen können geändert werden, Angebots(Lock-)preise interessieren plötzlich nicht mehr am Ende.
    Und wen interessiert es ?
    Von solch einem Recht können Handwerker quasi nur träumen.
    Ja, es mag vllt. auch nicht einfach sein und hier und da versichertes Risiko bei denen bestehen, aber das Beispiel zeigt auch das Gegenteil, wie Menschen hinters Licht geführt werden können.
     
  17. Thomas B

    Thomas B

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    Auf jeden Fall. Die lauern an fast jeder Ecke und wollen Dich ausrauben....

    Dann hatte der gute Freund wohl auch eine Leistung bekommen (Entwurf bzw. Vorentwurf). Gegenfrage: warum sollte er dafür nichts bezahlen? Warum sollte der Räuber...äh...Architekt dies kostenfrei machen????

    Locker Geld verlangen kann jeder. Ob der Anspruch jedoch berechtigt ist, ist eine andere Frage.

    im beiderseitigen Einvernehmen ist das natürlich möglich. Einseitig wird's schwierig.

    ??????

    Dein sinnfreies Geschreibsel? Stimmt. Niemand!
     
  18. bernix

    bernix

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    Na...das sinnfreie Geschreibsel war doch eine schöne Steilvorlage.

    Hervorragend genutzt, Thomas!
     
  19. Villert

    Villert

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    Wenn das Grunstück am Acker endet und nicht innerhalb eines Bebauungsplanes liegt, dann würde es mich wundern, wenn da überhaupt irgendwas bebaut werden darf.

    Und wenn auf dem angrenzenden Grundstücken auch keine Bebauung in 2ter Reihe vorhanden ist, dann wird das mit dem Pfeifenkopfgrundstück auch schon ziemlich schwierig.

    Stell mal eine größere Karte ein. Ggf. würde ich erstmal 50-100 Euro investieren, für ein Beratung beim Baurechtsanwalt, bevor man überhaupt daran denkt eine Bauvoranfrage zu stellen (erst Recht eine mit Architekt)
     
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  21. #19 Ralf Dühlmeyer, 24. Juli 2015
    Ralf Dühlmeyer

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    Au man Villert. Mach Du Dir mal lieber weiter Gedanken, wie DU das Gesetz am besten beugst statt anderen kluge Ratschläge zu geben!

    Ob das Grundstück bebaubare Lage hat, entscheidet nicht die Nutzung des Nachbargrundstücks!
    Und wenn es in der Reihe schon eine Hinterbebauung gibt, sind die Chancen der Genehimgung durch aus nicht schlecht.
    (100 % gibts bei § 34 nie)

    Das muss eben nur vernünftig durchgeführt werden!
     
  22. Villert

    Villert

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    Also wenn ich dich richtig verstehe, ist also der Ratschlag lieber erstmal zu einem Baurechtsanwalt zu gehen, als zu einem Architekten oder selbst irgendeine Bauvoranfrage zu verfassen, nicht nur generell falsch sondern sogar eine Rechtsbeugung?

    Was wäre das Forum nur ohne dich:) Aufjedenfall würde ein großer Unterhaltungsfaktor fehlen:)
     
Thema:

Dilemma Bauvoranfrage Ja/Nein

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