Dokumentation Mauerfeuchte/Lüftungsverhalten/Schimmel(gefahr) Mietwohnung

Diskutiere Dokumentation Mauerfeuchte/Lüftungsverhalten/Schimmel(gefahr) Mietwohnung im Bauphysik allgemein Forum im Bereich Bauphysik; Moin! Ich bräuchte Euren Rat bzgl. Dokumenationsmöglichkeiten bzgl. Meuerfeuchte/Lüftungsverhalten eines Mieters: Wir haben ein älteres...

  1. #1 Staubsauger, 18. März 2014
    Staubsauger

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    Moin!

    Ich bräuchte Euren Rat bzgl. Dokumenationsmöglichkeiten bzgl. Meuerfeuchte/Lüftungsverhalten eines Mieters:

    Wir haben ein älteres Ehepaar in einer Souterrainwohnung (2 Seiten geschlossen bzw. am Hang, 2 Seiten der Wohnung sind Außenwände), die sich seit einem Jahr weigern, Ihre Wäsche ausserhalb der Wohnung zu trocknen.
    Wir haben ihnen mittlerweile auf gleicher Etage, 6 Meter entfernt einen Trockenkeller eingerichtet und bereits mehrfac, höflich und freundlich um Nutzung des Trockenkellers gebeten. Trotzdem war ich eben zwecks einer Wartungsarbeit in der Wohnung, wieder stand fröhlich ein behangenes Trockengestell dort rum, die Raumtemperatur bei 24-25 grad und gefühlte 70% Luftfeuchigkeit. Das genutzte Zimmer kann mit einer zwar breiten Balkontür aber sonst ohne Fester nur zu einer Seite gelüftet werden, was aber eigentlich auch egal ist, denn das ältere Ehepaar lüftet sowieso nicht.

    Es ist in dieser Konstellation also absehbar bzw. hoch wahrscheinlich, dass es mittelfristig in dem Raum zu Feuchtigkeitsschäden kommen wird.
    Ein Untersagen der Wäschetrocknung im Wohnraum ist meines Wissens rechtlich wirksam und die Einhaltung kann vor allem nicht überprüft werden.

    Einzige Idee die mir bleibt, ist regelmässig die Entwicklung der Mauerfeuchte durch einen Sachverständigen überprüfen und dokumentieren zu lassen, in der Hoffnung, damit das (soweit zutreffend) unzureichende Lüftungsverhalten dokumentieren zu können, und um so eine Diskussion von Baumängeln von vornherein zu umgehen.

    Frage:
    - Ist eine Messung auf verputzten und tapezierten Wänden überhaupt möglich? Sind entsprechende Werte a) absolut oder b)relativ/in der Tendenz überhaupt aussagekräftig?
    - Wie häufig muesste gemessen werden
    - Wo finde ich einen entsprechenden Sachverständigen (ich bin Laie)? Gibts da spez. Sachverständige für, nehm ich nen Maurermeister bzw. was ist der richtige Suchbegriff?
    - Wichtigste Frage: Haltet ihr ein solches Vorgehen für zielführend oder gibt es noch andere Möglichkeiten ein falsches Lüftungsverhalten zu dokumentieren?
    - Ist der Zug nach einem Winter Wäschetrocknen in der Wohnung eventuell bereits abgefahren, da die Feuchtigkeit jetzt schon "drin" ist und keine Nullmessung mehr möglich ist?
    - Falls sich hier jemand in Meitrecht auskennt: Können entsprechende Messung über die Nebenkosten umgelegt werden? (letzendlich ja eigentlich Wartungskosten)

    Ich weiss, mal wieder viele Fragen, aber ich weiss echt nicht, wie ich mir hier den Arsch freihalten kann (abgesehen davon, dass es mich megamässig ärgert, vor allem, da wir extra einen trockenkeller eingerichtet haben).

    Vielen Dank und Grüße vom Staubsauger!
     
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  3. #2 Ralf Dühlmeyer, 18. März 2014
    Ralf Dühlmeyer

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    Ich würde sagen, Du besuchst erstmal einen Fachanwalt für Mietrecht, der Dir erklärt, in wie weit Du überhaupt ohne Mangel an der Mietsache eine solche Ausforschung betreiben darfst!
    Allein die Tatsache, dass die VERMUTLICH unsachgemäß handeln, ist kein Grund.

    Ich hatte jetzt einen Fall, dass ein Mieter nach einem Wasserschaden bei Holzbalkendecken seine Wohnung nicht öffnete (eigentlich gar nicht reagierte).
    Da musste der Eigentümer sich via Gerichtsvollzieher Zugang verschaffen. Und durfte nur für die Kontrollen die Wohnung betreten, da Gefahr im Verzuge war.
    Für die noch ausstehenden Renovierungen muss er sich mit dem Mieter ohne gerichtliche Hilfe einigen - ob der reagiert, juckt keinen!!!
     
  4. #3 Staubsauger, 18. März 2014
    Staubsauger

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    Nach meinem Wissen (2 Juravorlesungen) darf der Eigentümer auch ohne Anlass einmal jährlich die Mietsache nach ausreichender Ankündigung (irgendwo 3-6 Wochen) auch ohne konkreten Anlass besichtigen, mit konkretem Anlass auch häufiger, aber wie gesagt immer nur mit Anmeldung.
    "Mit Anmeldung" bedeutet jedoch nicht, dass man sich selbst Zugang verschaffen darf, falls der Mieter dann doch nciht öffnet - dafür braucht man dann einen Gerichtsvollzieher, aber die Kosten hat der Mieter zu tragen. Aber das sit ja dann schon echter Kleinkrieg.
    Soweit sind wir hier noch nicht, dass hier ist eher ein Fall von Altersstarrsins, den ich bislang leider weder mit Zeitschriftenartikeln der Stiftung warentest, noch mit Beiträgen der Verrbaucherzentralen entkräften konnte. Zureden hilft hier leider nicht, ein verbot auch nicht, vielleicht hilft irgendein Sachverständiger, der einen messwert auf den Tisch legt, aber auf jeden Fall will ich im Fall eines Schadens nicht cuh noch Probleme wegen der Beweisführung haben.

    Wegen zutritt mach ich nmir aber wie gesagt keine Sorgen
     
  5. H.PF

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    Überleg mal, einen anderen Weg einzuschlagen und erkundige dich nach einer dezentralen Lüftungsanlage. Die steuerst du, mit den entsprechenden Sensoren hast du auch einen Überblick über die Situation in der Wohnung von der Feuchtigkeit her...

    Alternativ Anwalt.

    Schriftlich auf die Lüftung hinweisen, das Verbot des Trocknens in der Wohnung erwähnen, dann abmahnen... Irgendwann kannst du sie rausschmeißen. Aber warscheinlich sterben sie vorher an Altersschwäche...
     
  6. Julius

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    Oder Du an der unnützen Aufregung!
    Da würde ich stattdessen lieber so freundlich sein und die Nachrüstung einer Lüftungsanlage ankündigen.
     
  7. #6 Ralf Dühlmeyer, 19. März 2014
    Ralf Dühlmeyer

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    sraubsauger - lesen-denken-posten

    Ja - einmal im Jahr darf man betreten. B E T R E T E N!!! Nicht Meßgeräte aufstellen o.ä. Und die wollen ja abgelesen und wieder ausgebaut sein. Nächstes Jahr???

    Wenn Du bisher problemlos reingekommen bist, so muss das auch bei alten Leuten nicht weiter gelten, wenn Du mit dem Meßgerät wedelst.
     
  8. #7 Corinna72, 19. März 2014
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    Ein guter Mietvertrag enhält die Klausel, dass Wächsetrocknen in der Wohnung grundsätzlich nicht gestattet ist, fertig!
    Dann gibt es auch nichts mehr darüber zu diskutieren.
    Ansonsten: freundlicher, aber bestimmter Hinweis, dann Abmahnung, dann Androhung fristloser Kündigung
     
  9. #8 Staubsauger, 19. März 2014
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    Naja, ich darf zwar keine Messgeräte für eine duaerhafte Überwachung aufstellen - das will ich auch nicht - aber ich kann während der Besichtigung die Mauerfeuchte messen - das ist erlaubt.
    Die Regelung per Mietvertrag ist nach meiner Recherche nicht unumstritten, d.h. eine Untersagung kann erst dann durchgesetzt werden, wenn ein Schaden eingetreten bzw. nachweissbar ist, denn Wäschetrocknen an sich ind er Wohnung ist per se keine vertragswidrige Nutzung, diese entsteht erst in Verbindung mit unzureichender Lüftung, und eben dass lässt sich nur über die Feuchtigkeit in den Wänden / Putz nachweisen. Auch bei einer Abnmahnung muss zunächst eine vertragswidrige Nuetzung nachgewiesn werden, ansonsten ist die Abmahnung Schall und Rauch.
    Abgesehen davon möchte ich den Griff zu den juristischen Mitteln so lange wie möglich vermeiden, da es dann meist nur noch schwieriger wird, und hier wie erwähnt auch das Alter/soziale Aspekte mitspielen.
    Lieber wäre mir daher ein halbwegs objektiver Wert, den man den Mietern vorlegen kann, und mit dem man (hoffentlich) Einsicht bewirkt.
    Ein objektiver Wert, mit dem zudem auch objektiv nachgewiesen werden kann, dass bei Beibehaltung des aktuellen Nutzungsverhaltens definitiv oder mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit ein (Schimmel-)Problem eintreten wird, und man sich nicht mehr nur im Bereich der Mutmassungen/Annahmen/Befürchtungen befindet. Wenn ich 80jährigen einen Anwalt auf den hals shcikcen muesste, dann möchte ich dass nur als allerletztes Mittel machen, dann, wenn ich mir ganz sicher bin, dass mein Eigentum hier Schaden nimmt.

    Damit kommen wir zurück auf die ursprüngliche Frage: Wie und durch wen kann ich kritische Zunahme bzw. Wert der Feuchtigkeit in den Wänden am besten nachweisen (bei tapezierten Wänden)?
     
  10. #9 Ralf Dühlmeyer, 19. März 2014
    Ralf Dühlmeyer

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    1) eine Momentaufnahme ist nix wert!
    2) eine seriöse Aussage lässt sich nur über ein Darrprobe treffen Darrprobe heisst - ein Stück Putz entfernen und im Labor untersuchen. Alle Widerstands- oder microwellen basierten Meßverfahren können nicht mehr als " rot - gelb - grün" feststellen!
    3) Was soll es bewirken, wenn ein SV denen zeigt 100 Digits - dass ist naß??? Wem so ein Einsehen fehlt, wird nicht wegen ein paar Zahlen auf einem Display anders handeln.
    Ganz im Gegenteil - die Leute fühlen sich meist asozialisiert und machen erst recht dicht!
     
  11. Skeptiker

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    Bei welcher Temperatur der Raumluft und welcher relativen Luftfeuchte es bei einem bekannten Wandaufbau (Wandbildner und Dämmstoff) mit bekannten Materialstärken theoretisch zu Tauwasserausfall kommt, kann man grundsätzlich ausrechnen. Ob es durch Möbel, Vorhänge etc. zur Einschränkung der Luftzirkulation an Außenwänden und damit zu stärkerer Auskühlung kommen kann, lässt sich in erster Annäherung durch optische Kontrolle bewerten. Die Luftfeuchte lässt sich einmalig bei der jährlichen Begehung messen, an ein zwei Punkten vielleicht auch die Oberflächenremperatur. Danach sollte es eine fachkundige Bewertung aller Erkenntnisse geben. Beides Messungen zeigen dann aber nur eine Momentaufnahme. Erforderlich wäre aber eine mind. vierwöchige Dauermessung. Diese hat aber überhaupt nur einen Sinn, wenn es Anzeichen von Schimmelbildung gibt.

    Nach meiner Erfahrung gibt es bei unveränderter, gleichförmiger Nutzung nicht irgendwann plötzlich Schimmel, sondern nur bei Veränderungen an der Raumhülle (Fenstertausch, teilweise Wärmedämmung), bei der Nutzung (Kind geboren) oder beim Nutzerwechsel. Wenn bei einem Besuch in der zweiten Winterhälfte auch hinter dicht vor Außenwänden stehenden Möbeln oder hängenden dicken Vorhängen kein sichtbarer Schimmel vorhanden ist, würde ich das auf sich beruhen lassen, denn Schimmel ist quasi binär: Entweder er wächst, dann ist es zu kalt und zu nass, oder wächst nicht, dann ist bis zu wesentlichen Veränderungen an Bauteilen oder Raumklima (s.o.) alles schick.
     
  12. floba arb

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    Ich denke der einzig sinnvolle Nachweis für mangelndes Lüftungsverhalten geht über einen Datenlogger für die Raumklimadaten.
    Dieser muß natürlich über mehere Woche oder sogar dauerhaft in der Wohnung bzw. dem Raum montiert sein.
    Mietrechtlich wird das ohne Zustimmung der Mieter nicht gehen, ist aber die einzig sinvolle Methode hier ein Fehlverhalten zu Erkennen und Dokumentieren.

    Ich selbst hatte erst im letzten Winter wieder mehrere solcher Messungen in verschiedenen Wohnungen durchgeführt.
    Diese konnten aber nur erfolgen, weil die Mieter ein Interesse an der Aufklärung hatten und so Ihre Zustimmung zur Messung gegeben haben.

    Aus meiner Sicht wäre bei deiner Situation der Einbau einer dezentralen Lüftung in den betroffenen Räumen das sinnvollste.
    Mit WRG könnte man sogar die "Energiesparkeule" nennen ;)
     
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  14. Julius

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    ...und damit die Mieter sogar zwangsweise an den Kosten beteiligen!
     
  15. #13 Staubsauger, 26. März 2014
    Staubsauger

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    Schonmal herzlichen Dank für Euer Feedback, insbesondere auch mit dem Hinweis auf die dezentrale Lüftung!
    Schon lustig, dass es scheinbar keinen ausreichend leicht erfassbaren Frühwarnindikator oder eine rechtssichere Dokumentation für die Problematik gibt.
    Dann werd ich mich mal mit SHK kurzschliessen und grübeln, wie ich das Ding trotz Indexmietvertrag bezahlt bekomme...
    Wie gesagt, herzlichen Dank!
     
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