Eigenheim finanzieren - was ist für uns realistisch?

Diskutiere Eigenheim finanzieren - was ist für uns realistisch? im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo zusammen, erst einmal ein "Hallo" an alle die schon hier sind und meinen Beitrag lesen. Im Informationsdschungel Internet bin ich froh...

  1. marcelk

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    Hallo zusammen, erst einmal ein "Hallo" an alle die schon hier sind und meinen Beitrag lesen. Im Informationsdschungel Internet bin ich froh dieses Forum hier gefunden zu haben ... dann gleich zu meiner Frage:

    Was denkt Ihr welcher Betrag (in € :-) für eine Eigenheimfinanzierung für uns möglich ist (... wer leicht von Leuten genervt die keine Ahnung von Baufinanzierungen haben => bitte an dieser Stelle aufhören zu lesen ;-)

    1. 4 Personen | 2 Erwachsene und 2 Kinder
    2. 30.000€ Eigenkapital
    3. Eigenheim der Eltern (das Haus ist abgezahlt) kann als Sicherheit bei der Bank angegeben werden => Wert ca. 250.000€
    4. monatl. Nettoeinkommen zusammen = 2.900€ (ohne Kindergeld)
    5. Ratentilgung momentan sind 75,-€ für einen Küchen-Kredit = offener Gesamtkredit 1.500€, sonst keine Schulden oder neg. Schufa-Einträge (letze Schufa-Auskunft vor 2 Jahren)
    6. Mann = unbefristeter Arbeitsvertrag | Frau = befristeter Arbeitsvertrag welcher jedes Jahr (bisher) verlängert wird
    7. wohnlich: vor 2 Monaten umgezogen, in Wohnung zuvor 4 Jahre gelebt. Mietschulden etc. keine, positive Auskunft von Vermieter jederzeit möglich
    7. ? habe ich etwas wichtiges vergessen ?

    Meine Fragen unter den o.g. Gegebenheiten beziehen sich vor allem:

    1. Welche Anlaufpunkte sind für unsere Familie wichtig => L-Bank, KfW + Hausbank: bei wem holt man sich als erstes Auskünfte über die Kreditwürdigkeit?
    2. Ist es für uns sogar möglich (bzw. überhaupt interessant) die Finanzierung komplett mit den 299.000€ über die Lakra, welche max. für Gebietskategie I möglich währen, abzuwickeln? siehe hier: http://www.lakra.biz/beispielfinanzierungen_mit_lakra.html
    3. Bzw. welche Verteilung der Finanzierung aus Punkt 1 bringen uns den größten Vorteil und warum? Z.Bsp. 40% Hausbank 25% Lakra 25% KfW 10% Eigenkapital <--- nur so hinausgeschossen!

    Insgesamt geht es mir in erster Linie um die Höhe der Kreditwürdigkeit. Wir haben kein Objekt in Aussicht und möchten unsere Energie in unser Bauvorhaben nach der Höhe des Kredits einteilen. Das wir mit den o.g. Fakten nicht selbst bauen können, ist klar. Falls positiv in Höhe des Kredits, ist ein Energieeffiziens-Umbau am Objekt für uns nicht ausgeschlossen.

    Wir haben auch in Kürze ein Beratungsgespräch bei einer Bank, dennoch wäre mir eine aussagekräftige Antwort sehr wichtig. Schon allein aus dem Grunde das ich etwas vorbereiteter in das Gespräch gehen kann.

    LG, Marcel
     
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  3. #2 toxicmolotow, 21. Juli 2014
    toxicmolotow

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    Hallo Marcel!

    Ihr geht die Sache halbfalsch an. Oder zumindest nicht ganz richtig.

    Die Frage nach der Kreditwürdigkeit wird nicht mit einem Betrag beantwortet, sondern vielmehr nur mit einem Ja oder ebrn Nein.

    Mit eurem Gehalt und mit Kindern seid ihr u.U. für Landesfördermittel geeignet. Allerdings klingt ihr nach BW. Da kenne ich mich nicht aus. KFW Fördermittel gibt es für energetische Projekte(151-153 u.a.) oder als Anschubfinanzierung für selbstgenutzte Immobilien (124). Letzteres ist nicht immer ganz günstig. Kommt auf die Gesamtfinanzierung an. Mit den Sicherheiten im Rücken kann eine Bankfinanzierung günstiger sein.

    Insgesamt wird es aber eine enge Kiste und ich kann mir vorstellen, dass die eine oder andere Bank kneift. Aber es wird kein Ding der Unmöglichkeit sein, wenn ihr gut geordnet an die Sache ran geht und keine exorbitanten Lebenshaltungskosten habt.

    Wie viel wollt ihr denn als monatliche Rate für den Kredit aufwenden? (+Nebenkosten, Rücklagen, etc)
     
  4. drsos2

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    Wichtig für euch ist doch, wieviel ihr monatlich für den Kredit aufwenden könnt.

    Wir haben uns vor dem Hauskauf an unserer damaligen Miete orientiert. Das Geld aufzubringen war nie ein Problem.
    Was kann man zusätzlich "abzwacken"?
    Lässt sich der Kredit auch mit nur einem Gehalt stemmen?

    Somit hatten wir schon mal ein Anhaltspunkt für die Höhe eines möglichen Kredits.
    Daraus ergab sich dann zwangsläufig die Höhe des Kaufpreises.

    Es hilft keinem irgendwelche Sicherheiten zu haben, wenn man den Kredit eines Tages nicht mehr bewältigen kann. Was würden die Eltern sagen, wenn die Bank ihr Haus verkaufen muss, um eure Schulden zu tilgen?
     
  5. SirSydom

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    Im Wesentlichen bestimmt die Laufzeit, die möglichen Tilgungen und die angestrebte Sicherheit die Höhe des Darlehens.
    Das Haus der Eltern wird nicht unbedingt als Sicherheit nötig sein, da ja euer zukünftiges Haus die Sicherheit darstellt.

    Laufzeit: Haus sollte vor Rentenbeging abbezahlt werden. Ich habe für mich das Ziel gesetzt mit 60 muss Ende sein - vielleicht will man ein paar Jahre früher gehen

    Sicherheit: Zinsbindung. 10, 15 oder 20 Jahre? Mehr eigentlich nicht nötig, da die Restschuld danach so weiter runter ist, dass es aufbringbar sein sollte.

    mögliche Raten: 30.000€ EK klingen jetzt nicht danach als hättet ihr jeden Monat groß Geld übrig dass ihr spart und auch nicht verbraucht (z.B. Urlaub, Auto, neue Spülmaschine etc..). Oder sind diese 30k exklusiv für den Hausbau und ihr habt noch weitere Rücklagen?
    Dann ist nämlich maximal die Kaltmiete als Höhe der Rate anzusetzen - ggf. noch weniger, denn die Nebenkosten im Eigenheim können durchaus höher ausfallen als bisher.

    Ich z.B. führe seit Jahren eine elektronische Buchhaltung, da kann sich sehr genau ablesen wieviel Geld wir für was ausgeben. Also: Ausgaben ermitteln, auch für die Zukunft schätzen (Kinder wollen vielleicht mal studieren? Oder es soll noch ein drittes her?) und ggf. überlegen auf was man verzeichten kann und auf was man im Notfall verzichten kann.
    Und dann die Einnahmenseite betrachten: Wie wird sich vorraussichtlich dein Gehalt entwickeln? Was ist wenn deine Frau nicht verlängert wird?

    Im Endeffekt muss man dann entscheiden welche Lebenslagen man ohne einen Verkauf durchstehen können will und welche nicht.
     
  6. R.B.

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    Vorsicht vor "Fremdwörtern" deren Sinn man nicht verstanden hat. Selbstverständlich bist Du kreditwürdig, sonst kannst Du Dir den Weg zur Bank gleich sparen.

    Ist BW, und wenn die angegebenen Daten korrekt sind, erfüllt er die Anforderungen für Fördermittel der L-Bank (die zum Teil aber auch nur durchgereichte/vergünstigte KfW Mittel sind).

    Dann würde ich zuerst mal alle Zahlen zusammenpacken, dann zur Bank gehen, und mit denen mal besprechen, welcher Finanzierungsrahmen mit diesen Zahlen möglich ist. Es lohnt zu diesem Zeitpunkt noch nicht über Details zu verhandeln, sprich Fördermittel, Zinsen bis auf´s Hundertstel fixieren etc.
     
  7. drsos2

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    Dann ist eine eigene Immobilie auch eine Art der Rentenversicherung. Somit könnte die Rente um den eingesparten Kreditbetrag niedriger ausfallen und man hätte immer noch den gleichen Lebensstandard.
     
  8. #7 Norderstedter, 22. Juli 2014
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    1. Errechne was Ihr montlich an Geld zur Verfügung hättet um damit die Zinsen und Tilgung zu leisten. Sei dabei sehr genau und täusch Dir nicht selbst was vor bei der Analyse (im Sinne von "ach, dann lass ich das Rauchen eben sein"). Bezieh auch zukünftige Entwicklung wie Studium der Kinder, potenzielle Teilzeit o.ä. ein. Die jetzige Kaltmiete ist dabei immer ein guter erster Anhaltspunkt. Von Deinen Daten her vermute ich, dass es bei evtl max 1000 EUR im Monat liegen wird.
    Dies ist der absolut wichtigste Faktor, um Deine Frage beantworten zu können. Das "Kreditwürdig" ist davon komplett losgelöst und kann man bei Dir vermutlich mit "Ja" beantworten. Antwort gibt die Hausbank. Die Höhe der möglichen Kredite ergibt sich primär aus dem monatlich verfügbaren Geld und den jeweils gültigen Zinssätzen und gewünschten Tilgungsraten. Sekundär muss man noch gucken, ob der Beleihungswert passt (Banken tun sich immer etwas schwer damit wenn die Kreditsumme mehr als 80% des Kaufpreises ausmacht, ganz hart wird es ab 90% - wenn das Risiko aber erst mal teilweise durch KfW abgefangen wird, dann geht es gleich viel besser).

    2. Ruf bei der Landesbank an und frag wie Du welche Mittel zu welchen Konditionen bekommen könntest. Die Konditionen sehen aber ziemlich gut aus, muss ich sagen,da kommt eigentlich keine reguläre Bank mit.
    L-Bank Startseite, die Kontaktdaten stehen rechts
    "Lakra" scheint ein provisionsbasierter Dienstleister zur Beantragung von Landesbankmitteln zu sein.

    3. Mit den Daten im Hinterkopf gehst dann zu Deiner Hausbank und einer weiteren Bank und fragst, was an Finanzierungsmodellen bzw -Rahmen möglich ist. Wenn die halbwegs was taugen, dann informieren die Dich dann auch über KfW Programme. Wobei hier besonders das energieeffizient Sanieren bzw Bauen interessant sein dürfte wenn Du auch schon 300 Tsd durch die L-Bank für 1,5% Zinsen bekommen kannst.

    4. Mach Excel auf und rechne, mit welcher Konstellation an Zinsen und Tilgung pro Monat Du Deine maximalen monatlichen Kosten nicht überschreitest. Achtung hierbei auch wenn die Zinsbindung ausläuft. Generell sind KfW Kredite etc auf 10 Jahre begrenzt und ab dann musst Du durch "normale" Darlehen weiterfinanzieren. Zwar hast Du bis dahin schon was getilgt, aber vermutlich wird es dann teurer als in den ersten 10 Jahren.
    Wenn ich mir die heutigen Zinsen und die Förderprogramme so angucke und die 1000 EUR pro Monat Annahme richtig waren, dann tippe ich dass Du eine Immobilie in der Größenordnung um 400 Tsd finanzieren könntest, dann aber nach Ablauf der KfW etc Programme im Jahr 10 evtl zu hohe monatliche Belastungen haben wirst. Eine genaue Rechnung ist hier notwendig.

    Drei Bemerkungen noch:
    A. Wenn Deine Frau schon mehrmals einen befristeten Vertrag verlängert bekommen hat, dann hat sie eigentlich schon anrecht auf einen unbefristeten. Behalt das einfach mal im Hinterkopf falls es da je zu Ärger kommt.
    B. Kauf- und/oder Baunebenkosten sind deutlich höher als man anfangs so denkt. Variiert etwas nach Bundesland aber für Makler, Steuer und Notar kannst gerne 10-12% extra rechnen. Beim Bau kommen Erdarbeiten, Anschlusskosten, Außenanlage etc auch oft noch mal auf 10% und mehr der Bausumme. Neue Küche 10Tsd, neues Bad 10Tsd, neu Streichen und neuen Fußbodenbelag: 15Tsd etc etc. Das läppert sich.
    C. Fangt jetzt schon mal an, Euch Immobilienangebote in Eurer Region - beliebig in der Größenordnung 200-400 Tsd - anzugucken, um schon mal ein Gefühl für "was ist normal" zu bekommen. Und lasst Euch bloss Zeit bei der Suche. Das kann/wird sicherlich 6 Monate und mehr dauern bis Ihr etwas gefunden habt was 100% passt. Sowohl von der Location (und das ist fast immer das Wichtigste) als auch Größe und Standard als auch Budgetbelastung.
     
  9. drsos2

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    Das stimmt leider, leider nicht. Siehe "Sachgrundbefristung".
    Aber das ist Off-Topic.
     
  10. drsos2

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    Dazu kann ich auch nur raten. Das haben wir auch so gemacht. Dann sieht man, was man für das Geld bekommt.
     
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  12. marcelk

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    Hallo @all together ... also ich bin total begeistert von euren Antworten. Vielen Dank an drsos2 und R.B. und SirSydom und toxicmolotow und vor allem an Norderstedter ... du hast mich absolut abgeholt mit deinen Punkten 1-4 + Bemerkung.

    Dennoch muss ich alle Beiträge ersteinmal in Ruhe durchlesen. Da sich eure Aussagen ähneln was den ersten Schritt betrifft. Dann muss ich meinen Telefontermin in einer viertel Std. mit der IngDiba wohl absagen :-(

    - Ja, wir wohnen in BW.
    - ja die Angaben sind alle korrekt. Die netto-Einnahmen gehen aus jetzigem Gesichtspunkt bereits innerhalb der nächsten 6 Monate um ca. 250,-€ rauf | jedoch vertraglich nicht belegbar

    -- ein drittes Kind ist nach Einzug ins Eigenheim geplant -> Wieviel rechnet die Bank für jedes weitere Kind zu den Kosten für Lebensunterhalt hinzu?
    -- Wieviel kostet im Schnitt eine Versicherung für evtl. Ausfälle? (entschuldigt bitte, mir fällt der Begriff nicht ein)
    -- Wieviel an Rücklagen sind notwendig und gesund? bzw. rechnet man es einfach prozentual vom Hauswert?

    Die Nebenkosten + Steuer etc. sind klar. Ich stelle dies Fragen, da ich mich an Norderstedter´s Vorgehensweise halten möchte, d.h. das ich vorab eine akribische Einnahmen - Ausgaben Rechnung erstellen soll.

    Vielen Dank nochmal ... endlich mal wieder ein klasse Forum

    Gruß, Marcel
     
  13. #11 Norderstedter, 22. Juli 2014
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    Wie viel die Bank für ein Drittes Kind kalkuliert, weiß ich nicht. Aber Du musst der Bank auch nicht sagen, dass Du ein drittes Kind gerne hättest. Viel wichtiger ist für Dich, dass Du die dann auf Dich zukommenden Kosten richtig in die Finanzplanung integrierst und Deine Budgets darauf abstimmst.

    Versicherung für Ausfälle... das ist ein mal die Lebensversicherung. Denn wenn Deine Frau oder Du beim Über-Die-Straße-Gehen überfahren wird, dann wird es für den Hinterbliebenen finanziell eng. Meine Frau und ich sind beide Mitte 30 und zahlen zusammen 65 EUR pro Monat für eine Risikolebensversicherung, die beide mit 250-300 Tsd abdeckt (je nach Gewinnerwirtschaftung) und bis Alter 60 läuft - dann ist auch unser Haus abbezahlt. Das kann es aber evtl auch noch günstiger geben.
    Andere "Ausfälle" könnten Arbeitslosigkeit sein (dafür gibt es keine Versicherung außer der staatlichen, soviel ich weiß) oder Berufsunfähigkeit. Als web developer gibt es aber fast nur psychische Gründe, warum Du nicht mehr arbeiten könntest. Selbst wenn Du im Rollstuhl sitzt... OK, bei starker Schmerzmedikation evtl auch. Keine Ahnung was die gängigen BU Tarife kosten, aber vermutlich wird sich das nicht lohnen. Wäre etwas anderes wenn Du körperlich arbeiten würdest...

    Pauschal hat man wohl immer "1-1,5 EUR pro qm Wohnfläche pro Monat an Rücklagen" gesagt. Das kommt aber auch drauf an wie umfangreich Du anfangs sanierst, wie hoch der Standard ist und wann Du evtl einen Verkauf des Ganzen planst. Wenn Du eine Komplettsanierung anfangs machst und vermutlich in 10 Jahren wieder verkaufst, dann kannst Dir die Rücklagen evtl auch schenken. In allen anderen Fällen sind die aber sicherlich eine gute Idee.

    Mal ein paar Kostenfaktoren, die es zu berücksichtigen gilt (mag noch mehr geben - guck einfach mal Deine letzten Kontoauszüge durch):
    - Altersvorsorge
    - Versicherungen (Privathaftplicht sowieso aber später dann auch Gebäude und Hausrat)
    - Krankenversicherung falls Du privat versichert bist und das gesondert abgerechnet wird
    - Strom, Wasser, Heizung in dem neuen Gebäude (weil i.d.R. größer, vermutlich auch teurer als derzeit)
    - Weitere Nebenkosten wie Grundsteuer, Abfallentsorgung, GEZ
    - Telekommunikation: Internet und Telefon
    - Nahrungsmittel und zwingend gebrauchte Haushaltsmittel (Putzmittel etc)
    - Konsum (Urlaub!, Pay-TV, ggf Spiele, Alkohol und Feiern, Essen gehen, etc)
    - Kinder (da weißt Du besser was die Kosten und was auf Dich noch zukommt)
    - Auto (Leasing, Benzin, Reparaturen etc) oder Nahverkehrsmonatskarten
    - ggf Geschäftliches (Berufshaftpflicht, USt Vorauszahlungen etc)
    - Alle anderen Finanziellen Verpflichtungen (Konsumentenkredite, Unterhalt etc)
    - ggf Instandhaltunsgrückstellungen der Immobilie
    - Kleine Rücklage für Kleidung, Möbel, Computer, Unerwartetes
     
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