Eigentumswohnung als Zwischenschritt zum eigenen Haus?

Diskutiere Eigentumswohnung als Zwischenschritt zum eigenen Haus? im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo, ich hatte mich hier vor einigen Wochen schoneinmal bezüglich dem Kauf eines Hauses gemeldet ---> klick Da das Haus inzwischen...

  1. EyKaramba

    EyKaramba

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    Hallo,

    ich hatte mich hier vor einigen Wochen schoneinmal bezüglich dem Kauf eines Hauses gemeldet ---> klick


    Da das Haus inzwischen ziemlich sicher einen anderen Käufer gefunden hat habe ich mich - wie im anderen Threat von ReihenhausMax vorgeschlagen - auch mal nach Eigentumswohnungen umgesehen und wurde fündig:


    2-Zimmer, Küche, Bad, Flur + Kellerraum mit laut Anzeige 46qm (laut Plan komme ich allerdings auf 56qm [​IMG]) im Erdgeschoss eines 6-Familienhauses Baujahr 1991.

    Ausstattung:

    - Boden Laminat und Fliesen
    - Fussbodenheizung
    - Öl Zentralheitzung
    - Tageslichtbad mit Wanne, Wc
    - Fenster: Doppelisoliert Kunststoff weiß
    - Zimmertüren weiß
    - EBK
    - eigener Parkplatz vorm Haus
    - mitbenutzung Garten
    - Sauna im Keller
    - gemeinschaftlich genutzter Partyraum im Keller
    - Energieverbrauchskennwert 126KWh/(qm*a)

    zuletzt vermietet für 365€/Monat
    Kaufpreis laut Anzeige: 75.000€
    Hausgeld: 124€/Monat


    Den Kaufpreis möchte ich natürlich noch etwas Verhandeln, mit 70.000€ zu rechnen dürfte realistisch sein.

    Zuzüglich Nebenkosten + 7500€ für Renovierung/neue Möbel und abzüglich 30.000 Eigenkapital wäre ich bei einem Finanzierungsbedarf von 55.500€.

    Diesen Betrag könnte ich bei einem Zinssatz bis max 3,5% relativ bequeem innerhab von 10 Jahren mit ca 550€/Monat voll tilgen.


    Wäre dies ein sinnvoller Zwischenschritt bis mir die nächste Traumimmobilie über den Weg läuft?


    Wie im anderen Threat schon geschrieben wohne ich derzeit in einer 35qm 1-Zimmerwohnung in einem nichtmerh wirklich modernen 15-Parteien Haus für 305€/Monat + 105€ Nebenkosten. Über kurz oder lang würde ich auch wenn ich weiterhin zur Miete wohnen würde mir eine 2-Zimmerwohnung suchen welche mich auch min 350€/Monat kosten würde, eher mehr.


    Was meint ihr?

    Grüße
    Boris
     
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  3. R.B.

    R.B.

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    Das wäre eine Möglichkeit. Wie lange willst Du die Wohnung nutzen? Danach vermieten oder verkaufen?

    Achte auf die Lage damit Du bei einem späteren Verkauf nicht drauflegst.

    Gruß
    Ralf
     
  4. #3 ReihenhausMax, 8. Oktober 2011
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    Wie siehst mit nötigen Renovierungen, geplanten energetischen Maßnahmen etc. am Gemeinschaftseigentum aus? Schau Dir auf jeden Fall die Protokolle der
    letzten Eigentümerversammlungen an. Sind die anderen Eigentümer in Deinem
    Alter und von Deinem Schlag, wenn Ihr Garten, Sauna und Partyraum teilt?
    Ob die Wohnung für Dich Sinn macht, hängt vorrangig davon ab, wie lange Du darin
    zu wohnen gedenkst. Du hast schließlich die Erwerbsnebenkosten und wenn Du
    wirklich innerhalb von 10 Jahren mit Gewinn verkaufen solltest, sagt das Finanzamt
    noch nichtmal Danke ;-) Und die Bank will Vorfälligkeitsentschädigung.

    Ob die Wohnung das Geld wert ist, kann Dir letztlich nur ein Sachverständiger sagen.
     
  5. bernix

    bernix

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    wo ist denn die Wohnung?

    Rodgau oder Kaiserslautern?
     
  6. SpecialK

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    Achte auch auf die Lage! Da bringt dir auch ein günstiger Kaufpreis nichts, wenn die Wohnung in einem Viertel mit schlechtem Ruf ist.

    Schau bitte auch, was an Instandhaltungsrücklagen vorhanden ist!

    Aber den Gedanken, den du hast, habe ich teilweise schon hinter mich gebracht.

    Habe eine 70m² ETW finanziert mit 66000€ bei einem Kaufpreis von 84000€. Zahle jetzt bei 1% Tilgung 278€/Monat. Ich habe aber darauf geachtet, das ich eine niedrige montaliche Belastung habe, allerdings eine Sondertilgungsmöglichkeit von 10%/Anno. Somit habe ich monatlich keine große Belastung, kann aber die Wohnung nach ca. 8 Jahren bezahlt haben - wenn die Sondertilgungen mit 6600€/Anno erfolgen.

    Kostet ein bisschen Disziplin, auch jeden Monat das Geld auf Seite zu legen. Macht aber auch Spaß zu sehen, wie mit jeder Sondertilgung die Schulden schmilzen.

    Danach entscheide ich, ob die Wohnung noch ausreichend ist oder ob ich aufgrund von Kinder(n) mehr Platz benötige.

    Im Moment steht noch der Ausbau des Spitzbodens über meiner ETW an :)
     
  7. EyKaramba

    EyKaramba

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    Hallo,

    wie lange ich die Wohnung nutzen möchte hängt natürlich davon ab wann mir die nächste "Traumimmobilie" über den Weg läuft die ich mir auch leisten kann... Allerdings hab ich festgestellt dass ein Einfamilienhaus (am liebsten ohne Mieter) mit genug Reserve für event. Familie, etwas Grundstück und am besten noch ner kleinen Scheune/großen Garaage fürs Hobby (an alten Autos schrauben) für einen Alleinverdiener meiner Größe nicht wirklich leicht zufinden ist in der Gegend (max 25-30Km um meinen Arbeitsort)...

    Wie ich die Wohnung dann weiternutzen möchte müsste man im konkreten Fall betrachten, verkaufen wäre ja eine Möglichkeit, die andere bei der Bank als weitere Sicherheit angeben und weiter vermieten...


    Wie es mit weiteren Renovierungen und Modernisierungen am Gemeinschaftseigentum aussieht müsste man natürlich wenn es wirklich ernst wird noch genauer unter die Lupe nehmen, ebenso werde ich dann auch den Kontakt zu den weiteren Bewohnern suchen.

    Vom finanziellen hab ich mal so grob überschlagen:

    Wenn ich die Wohnung kaufen würde hätte ich eine Monatliche Belastung von ca550€ zzgl. Nebenkosten.

    Angenommen ich würde weiterhin in der 1-Zimmerwohnung für 305€/Monat bleiben hätte ich von diesen 550€ jeden Monat 245€ "über" die ich sparen könnte. Wenn ich diese 245€/Monat 10 Jahre lang (Laufzeit Kredit für Eigentumswohnung) sparen würde wären das knapp 30.000€, zuzüglich den 30.000€ Eigenkapital wäre ich dann bei einem Guthaben von ca 60.000€. Das ganze auf einem Tagesgeldkonto bei (derzeit) 1% Zinsen wäre das ein Guthaben von ca 65.000€ nach 10 Jahren. Das würde bedeuten, ich müsste die Wohnung nach 10 Jahren wieder für min ca 65.000€ verkaufen um mit der Wohnung nicht schlechter zu fahren als mit der 1-Zimmer Wohnung - wobei man dabei aber auch beachten sollte dass die Wohnung fast doppelt so groß ist und einen deutlich höheren Standart hat. Nach den 10 Jahren verschiebt sich das ganze natürlich immer weiter zugunsten der Eigentumswohnung.


    Die 1-Zimmerwohnung befindet sich in Rodgau, die Eigentumswohnung in einem Ortsteil von Groß Umstadt, bis vor ca einem Jahr lebte ich in der Nähe von Kaiserslautern und pendele mom noch jedes Wochendende in die Heimat.


    Von einem Wohnviertel kann man hier wohl nicht wirklich reden, es handelt sich eher um ein größeres Dorf mit ca 1600 Einwohnern welches einen sympatischen und soliden Eindruck auf mich macht (ich persönlich komme aus einem 600 Seelendorf und kann mich mit dem Leben in der Stadt nicht sooooo sehr anfreunden...). Die Wohnung an sich liegt an einer ruigen Straße in einem Wohngebiet. Ich weiß nicht ob und inwiefern der Bodenrichtwert auch auf Eigentumswohnungen anzuwenden ist, dieser liegt hier bei 200€/qm.

    Grüße
    Boris
     
  8. TomSeeger

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    In der Rechnung sollten die etwa 4.000 € für den Makler, 2.500 € Grunderwerbsteuer und 1.000 € Notarkosten, die beim Kauf der Wohnung anfallen, sowie die evtl. höheren Nebenkosten der dann größeren Wohnung nicht vergessen werden.

    TS
     
  9. #8 Bankkaufmann, 9. Oktober 2011
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    Knackpunkt ist das Ziel in 10 Jahren die Wohnung mit EUR 65.000,00 verkaufen zu müssen. Wohin geht der EUR? Wohin die Zinsen? Die Zinsen sind derzeit so niedrig wie nie. Ich würde mir eine eigengenutzte Immobilie kaufen. Alleine schon deswegen falls gerade Ihr Mieter anfängt nicht mehr zu zahlen. Was dann?
     
  10. bernix

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    Hallo Boris

    wir sind letztes Jahr, nach einigem Suchen, auf der anderen Seite von Darmstadt fündig geworden. (73qm angeboten für 105.000, Kaufpreis 85.000) .Das angebotene Preisniveau ist in etwa identisch. Angebotsseitig hat sich also nicht viel getan.

    Der tatsächliche Preis ist allerdings stark abhängig vom Verkaufswillen des Verkäufers und von den Fähigkeiten des Maklers, dies auszuloten und auch an den potentiellen Käufer zu kommunizieren. Was diese Fähigkeiten angeht, sind leider 80% der Makler/innen ihr Geld nicht wert....

    Der Verkaufwille des Verkäufers, sprich die Preisvorstellung, ist bei Objekten dieses Alters oftmals durch einen deutlich höheren damaligen Kaufpreis fixiert.

    Insofern lohnt es sich, beim ersten ersten Besichtigungstermin nicht nur das Objekt, sondern vor allem den Makler und die Verkaufshindergründe zu beleuchten...

    Deshalb kann man im eigenen Interesse hier nicht sagen, dass 5000 Euro Abschlag drin sind...
    Vielleicht ist garnichts machbar, weil der Verkäufer (noch) nicht will oder nicht kann...oder
    es ist deutlich mehr drin, weil Verkäufer verkaufen will oder muss....

    Das Objekt selbst macht einen sympatischen Eindruck....
     
  11. bernix

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    ....typisches Bankerdenken: Entweder risikoscheu bis zum geht nicht mehr oder Risiko völlig aus dem Blick verloren (weil zu viele Dollar/Euro Scheine vor den Augen hingen..

    sorry für die Klischees (falls es welche sind)...:biggthumpup:

    ...zum einen sind die nichtzahlenden Mieter in der Minderheit, vor allem sind aber die Schäden bei Nichtzahlung so hoch, weil die Vermieter zu gutmütig sind und ihre Möglichkeiten nicht ausnutzen....

    Zum anderne sucht der TE für die langfristige Eigennutzung eine Immobilie, die gewisse, nicht zu leicht zu bringende Eigenschaften haben muss (Raum fürs Hobby)
     
  12. EyKaramba

    EyKaramba

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    Guten Tag,


    Sämmtliche Nebenkosten + 7500€ für Renovierungen/neue Möbel sind bei der Rechnung mit den 550€/Monat schon mit drin:

    Kaufpreis ------------> 70.000€
    Markler --------------> 4.165€
    Gunderwerbssteuer -- > 2.450€
    Notar, Grundbuch ----> 1.400€
    Renovierung&Möbel ---> 7.500€
    =========================
    ---------------------> 85.515€
    Eigenkapital --------> -30.000€
    =========================
    -------------------> ~55.500€


    Für eine Volltilgung nach 10 Jahren bei einer monatlichen Rate von max 550€ dürfte der Zins max 3,5% betragen. Allerdings gehe ich davon aus dass beim Zins auch noch etwas Luft nach unten ist. Die 3,5% waren die letzte verbindliche Zusage meiner Hausbank für die Finanzierung des im 1. Post angesprochenen Hauskaufs.

    Wenn man das KfW Programm 124 noch mit ins Boot nimmt, somit der Bank im ersten Rang "mehr Luft" verschafft und dadurch event noch etwas bessere Zinskonditionen erhällt könnte man mit etwas Glück die Volltilgung nach 10 Jahren auch mit 500€/Monat schaffen (bzw früher als in 10 Jahren) - das aber erstmal noch außen vor...


    Die Vorauszahlung der Nebenkosten ist mit 124€ zu 105€ im Monat etwas höher, wobei das letztendlich ja auch vom tatsächlichen Verbrauch abhängt. Bei der Eigentumswohnung kommt dann Jährlich noch die Grundsteuer hinzu.
    Aber wie oben schon geschrieben würde ich über kurz oder lang - auch wenn ich weiterhin zur Miete wohnen würde - mir sowieso eine etwas größere 2-Zimmerwohnung suchen.


    Grüße
    Boris
     
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  14. EyKaramba

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    Vergesst das wieder - hatte da gerade einen bösen Rechenfehler mit drin.... :mauer
     
  15. Julius

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    Gerade weil man nicht weiß, wohin der Euro geht (und wann er durch das Fiasko ersetzt wird - ein Fiasko hat dann 100 Debakel...), wäre es nicht ungeschickt, sich etwas Immobilienvermögen zuzulegen. Kommt natürlich auch auf die bisherige Struktur Deiner Vermögensanlage(n) an. Barrengold hat halt Vor- und Nachteile.
     
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